Rendibilitat des lloguer turístic

Quina rendibilitat dóna un pis turístic a Mallorca?

Sobre això no hi ha cap resposta que valgui per a tothom — i qualsevol xifra que qualcú te doni sense conèixer es teu immoble és una suposició. Sa rendibilitat depèn de quatre magnituds que varien molt de cas a cas: des preu de compra, des preus per nit que aguanten sa teva ubicació i es teu nivell d'equipament, de s'ocupació al llarg de tot s'any — no només en es dos mesos d'estiu fort — i des teu domicili fiscal. Per això a dalt hi ha una calculadora i no un marge.

Lo que es pot dir en general és sa direcció: es lloguer turístic genera ingressos bruts més alts que un lloguer de llarga durada des mateix pis, però en consumeix molt més i, des des Decreto 4/2025, du un risc regulatori que es lloguer de llarga durada no coneix. Després de costs i imposts, sa diferència entre es dos models sol ser més petita del que sembla a primera vista.

Hi ha dues coses que sa calculadora no te resol. No diu si es teu immoble pot llogar-se a turistes en absolut — això ho decideix sa llicència ETV, es filtre més dur de tot Mallorca. I no substitueix un assessorament fiscal: calcula es cas general d'un lloguer fet per una persona física, no s'estructura mitjançant una societat.

Així es calcula: des preu per nit fins a sa rendibilitat neta

Es camí de càlcul és transparent, perquè d'altra manera no podries comprovar si es resultat s'ajusta an es teu immoble. Té sis passes.

Passa 1: S'escala de temporades es converteix en nits ocupades

Un preu anual seria una ficció — es mateix pis costa a l'agost un multiple des que costa en febrer, i en febrer sol estar buit. Per això sa calculadora divideix s'any en tres temporades i demana per cada una dos valors: es preu per nit per tot es pis i s'ocupació. Sa durada de ses temporades no ve d'una entrada manual, sinó des calendari de s'any fiscal seleccionat; juntes cobreixen tot s'any per complet.

Aquesta diferència és més important del que sembla: sa temporada baixa és exactament es període per al qual sa llei balear redueix s'impost turístic. En canvi, on se separen sa temporada alta i sa mitjana és pura presentació — si es teu immoble ja assoleix preus de temporada alta en juny, ho reflecteixes en es preu de sa temporada mitjana, no movent es límit.

Des dies disponibles i s'ocupació resulten ses nits ocupades per temporada, arrodonides a nits senceres, i d'aquí s'ingrés brut. Sa suma de ses tres temporades és s'ingrés per lloguer brut — sa fila de dalt de tot de s'esquema.

Pas 2: S'impost turístic va per fora, no per dins

S'ecotaxa — oficialment Impuesto sobre estancias turísticas, és a dir, impost sobre estades turístiques — és sa partida on més càlculs de rendibilitat s'equivoquen. Legalment és un impost des client: segons s'Art. 6 de sa Ley 2/2016, es client és contribuyente, tu només ets sustituto, per tant, la recaptes i la liquides. Mentre la cobris a més des preu de s'allotjament, per sa teva rendibilitat és una partida de pas.

Si en canvi es teu preu la mostra com a inclosa, l'assumeixes econòmicament tu mateix. Per això hi ha un interruptor, i actua en dos llocs alhora: en es teu flux de caixa i en sa base imposable de s'impost espanyol.

S'import segueix s'Art. 13 de sa Ley 2/2016. Per ses vivendes turístiques, sa tarifa és de 2 € per dia i persona. D'aquí es resten dues reduccions:

• En temporada baixa, s'impost és un 75 % reduït (Art. 13.2.a).
• Si sa mateixa estada dura més de 8 dies, cada dia addicional es redueix un 50 % (Art. 13.2.b). Ses dues s'apliquen una darrere s'altra: en temporada baixa, s'import ja reduït es torna a dividir per dos.

Per això sa calculadora et demana sa teva estada mitjana — determina quantes nits cauen dins es tram reduït. I per això no demana "persones", sinó hostes a partir de 16 anys: ses estades d'hostes més joves estan exemptes segons s'Art. 5.1.a). Un camp que compta ets al·lots sobreestima s'ecotaxa en cada família.

Pas 3: Ses despeses de gestió, separades segons es seu origen

Es lloguer turístic té una estructura de costs que es lloguer de llarga durada no coneix: una gran part de ses despeses no sorgeixen per any, sinó per reserva. Per això sa calculadora en distingeix quatre tipus:

• Despeses per nit ocupada — neteja, roba, consum. Escalen amb s'ocupació; per tant, una reserva addicional aporta manco des que es seu preu fa pensar.
• Comissió — sa part des ingrés de lloguer per sa plataforma o s'agència.
• Despeses de lloguer a l'any — gestió, anuncis, fotos: tot allò que manté s'habitatge llogable, independentment des nombre de reserves.
• Despeses corrents de s'immoble i manteniment — s'impost sobre béns immobles IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), sa assegurança de s'edifici, ses despeses de comunitat des comunidad de propietarios, és a dir, sa comunitat de propietaris, més ses reparacions i so manteniment. Aquests costs es generen encara que no vengui cap hoste.

Quins costs corrents es generen realment amb un immoble turístic, ho pots comprovar en es Calculadora des costs corrents d'un immoble turístic revisar partida per partida abans d'introduir-los aquí.

Pas 4: S'impost surt de sa calculadora d'impostos, no d'una regla general

Aquesta calculadora no calcula sa línia de s'impost per si mateixa. Transmet es rendiment de lloguer, ses nits ocupades, es costs, es valors cadastrals i sa teva residència a sa Calculadora de s'impost sobre es lloguer turístic i n'agafa es resultat sense modificar-lo. Dues calculadores que calculen es mateix impost per dos camins acaben, tard o d'hora, donant dues xifres diferents. Tres punts d'això afecten especialment sa rendibilitat:

Sa teva residència decideix sobre sa deducció de costs. Si resideixes fiscalment a s'UE o a s'EEE, dedueixes es teus costs des rendiment de lloguer i només tributes s'excedent amb es tipus de 19 % de s'impost de no residents IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Des d'un tercer país, es rendiment íntegre de lloguer tributa sense cap deducció amb 24 % — sa palanca individual més gran de tot es càlcul.

Ses jornades de buit no estan exemptes d'impost. Espanya tributa un immoble que està a sa teva disposició, també quan està buit — de manera fixa en base a es valor cadastral (valor catastral, es valor oficial que consta en es teu rebut de s'IBI, no es preu de compra). Com més baixa sigui s'ocupació, més gran serà sa part de s'any que entra dins aquesta quantitat fixa.

S'amortització redueix s'impost, no es flux de caixa. S'amortitza cada any sa part de s'edifici amb 3 % — es terreny no. Per això sa calculadora demana es valor cadastral i sa part de s'edifici per separat; tots dos figuren en es teu rebut de s'IBI.

Pas 5: Ses despeses de compra van dins es denominador

Sa rendibilitat mesura un rendiment respecte d'un capital invertit, i aquest és més gran que es preu de compra escripturat. Sa calculadora calcula tota sola ses despeses addicionals: s'impost segons s'escala vigent, a més des notari (notario), es registre de sa propietat (Registro de la Propiedad), oficina de gestió (gestoría — s'oficina que fa ses gestions i tràmits davant s'administració per tu) i advocat. Quin impost s'aplica depèn de s'estat: en cas de segona mà, s'impost de transmissions patrimonials ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), en cas d'obra nova, s'impost sobre el valor afegit IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) més s'impost d'actes jurídics documentats AJD (Actos Jurídicos Documentados). Si tens una oferta concreta, pots substituir ses despeses calculades per sa teva pròpia xifra.

Pas 6: Ses dues rendibilitats — i per què ets interessos queden fora

Al final hi ha dues xifres percentuals, i es diferencien en es numerador i es denominador. Sa rendibilitat bruta posa es rendiment de lloguer en relació amb es preu de compra — aquesta és sa xifra que surt en es dossier. Sa rendibilitat neta resta ses despeses de gestió i s'impost espanyol i es calcula respecte a es preu de compra inclosos ses despeses addicionals. Sa diferència entre ambdues és per tant més gran que sa que explica només sa deducció de costs; ses dues línies indiquen expressament es seu denominador, perquè això quedi visible.

S'aspecte que més necessita explicació és s'últim: Ses despeses de finançament conscientment no s'inclouen en sa rendibilitat. Sa rendibilitat mesura allò que produeix s'immoble, no com el pagues. Dos pisos idèntics en es mateix carrer tenen sa mateixa rendibilitat de s'objecte, encara que un es pagui al comptat i s'altre estigui finançat en gran part. Si ets interessos anassin dins es numerador, podries empitjorar matemàticament sa teva rendibilitat augmentant es capital aliè, encara que en s'objecte no hagi canviat res.

Tot i així, no s'ometen: apareixen com a línia pròpia davall es resultat, perquè vegis què queda després des servei des deute, i s'inclouen sense canvis en es càlcul de s'impost, perquè allà són despesa deduïble. Això no és una doble comptabilització, sinó s'efecte fiscal des mateix pagament.

Exemples de càlcul

Davall sa calculadora trobaràs diversos casos calculats completament. No estan escrits a mà, sinó generats per sa mateixa fórmula que també processa ses teves dades — pots carregar cada exemple en els camps i llavors canviar es preu, s'ocupació o sa residència per veure quina magnitud realment mou es teu resultat.

Casos especials que fan variar es càlcul

Sa llicència ETV: sense ella calcules un model, no sa realitat

Abans que un càlcul de rendibilitat tengui sentit, s'ha d'aclarir si aquest immoble es pot llogar a turistes. Es permís es diu ETV (Estancia Turística Vacacional, allotjament turístic vacacional) i és a Mallorca, des de 2025, es coll d'ampolla decisiu.

Amb es Decreto 4/2025 es Govern balear ha deixat pràcticament congelada sa concessió de noves llicències ETV per a habitatges en edificis plurifamiliars — es pisos — de facto. Això canvia es mercat de manera fonamental: un pis amb llicència existent i transferible és un bé econòmic diferent des pis idèntic en construcció, dins es mateix edifici, sense llicència, i sa diferència de preu entre tots dos no és un sobrepreu, sinó es valor d'un dret que ja no es pot reproduir.

Qui lloga sense llicència vàlida s'arrisca a multes considerables; ses inspeccions s'han endurit notablement en es darrers anys. Comprova s'estat de sa llicència abans de firmar davant es notari — quins justificants hi corresponen, ho trobaràs en sa guia sobre com aconseguir una llicència de lloguer turístic a Mallorca. Si vols comprar concretament un immoble amb llicència ja existent i necessites saber a partir de quin sobrepreu surt a compte, te pot ajudar sa Calculadora de sa rendibilitat d'una llicència ETV.

Copropietat: cada un calcula i declara sa seva part tot sol

Si s'immoble és teu juntament amb sa teva parella, germans o una comunitat hereditària, a Espanya no és sa comunitat qui presenta sa declaració, sinó cada persona pes seu compte, amb sa seva part. Si introduieixes sa teva part en sa calculadora, reparteix es rendiment, s'impost i s'inversió en sa mateixa proporció. Aquí és on molts de càlculs fallen: qui redueix es rendiment a sa meitat però deixa es preu de compra sencer en es denominador, obté sa meitat de sa rendibilitat.

Residència fora de sa UE i de s'EEE

Sa deducció de despeses està vinculada a tenir residència a sa UE o a s'EEE. Des d'un tercer estat — des des Brexit també des des Regne Unit — tributes es rendiment de lloguer en brut: sense neteja, sense comissió, sense interessos, sense amortització. En un lloguer turístic, amb sa seva alta proporció de despeses, això sol ser sa diferència entre un càlcul viable i un de negatiu. Canvia sa residència en sa calculadora i compara.

Quan s'impost turístic està inclòs en es preu

S'interruptor ve predefinit amb «a més des preu», perquè aquesta és sa forma legal bàsica. Hi ha dos casos en què, tot i així, t'afecta, que sa calculadora no té en compte de manera deliberada, perquè depenen des teu contracte i no de sa llei:

• Si una plataforma calcula sa seva comissió sobre s'import total, incloent-hi s'ecotaxa, pagues comissió sobre una partida de pas. Comprova a què es refereix es teu percentatge de comissió.
• Si no cobres s'impost an es hoste, el deus igualment. Sa llei només te dóna es dret de reclamar-lo.

Estades que travessen es límit de temporada i s'augment anunciat

Sa calculadora assigna cada nit a sa seva temporada i no agrupa una estada que travessa es 30 d'abril o es canvi d'any. Sa reducció per estades llargues desapareix per tant en aquest límit — es càlcul és allà més prudent que favorable.

A més, s'ha de tenir present: es Govern balear ha anunciat un augment estacional de s'Impost turístic per as mesos d'estiu. Anunciat no és el mateix que vigent. Sa calculadora treballa amb sa tarifa des text legal vigent; si sa llei canvia, es nou valor s'afegirà com una nova versió d'aquest mateix registre i no modificarà cap càlcul ja fet en es passat.

Es mercat en què compres

Sa situació de partida és ambivalent: es preus pugen, s'oferta segueix escassa i, alhora, sa regulació es va estrenyent. S'estudi de mercat independent CRES 2026 (Center for Real Estate Studies de s'Steinbeis-Transfer-Institut, en col·laboració amb Porta Mallorquina) indica per a 2026 un preu mitjà per m² a tota s'illa de 7.370 euros — un increment de 9,8 per cent respecte a s'any anterior; des de 2015 es preus s'han duplicat pràcticament en termes de càlcul. Alhora, ses transaccions d'habitatges a ses Balears, segons es notariat espanyol, han baixat en novembre de 2025 un 13,9 per cent respecte a es mateix mes de s'any anterior — un nivell de preus alt i sa pressió regulatòria frenen per tant ses operacions, sense fer baixar es preus.

Per a es teu càlcul de rendibilitat, d'això se'n desprèn sobretot una cosa: es denominador és alt i segueix pujant, mentre que es benefici de lloguer que es pot obtenir no creix a sa mateixa velocitat. Un pis que fa deu anys donava una rendibilitat corrent decent, no ho fa automàticament altra vegada amb es preu d'entrada d'avui. Com han evolucionat es preus segons ses zones ho pots consultar en s'article sobre es preus dels immobles a Mallorca.

Costos d'adquisició: es capital que no guanya lloguer

A més d'es preu de compra, en s'adquisició hi ha un bloc considerable de costos addicionals: s'ITP en cas d'immoble usat, o bé s'IVA i s'AJD en cas d'obra nova, a més de notari, registre de sa propietat, gestoría i advocat. Aquest capital no genera lloguer — queda dins es denominador de sa teva rendibilitat neta i la fa baixar cada any, i en sa revenda no es pot recuperar.

Sa calculadora de dalt determina aquest bloc ella mateixa i l'indica com una línia pròpia. Per a es teu immoble concret, es calculador dels costos d'adquisició a Mallorca el desglossa posició per posició; com s'escalona s'impost de transmissions patrimonials balear segons es preu de compra, ho trobaràs en sa guia sobre com es calcula s'impost de transmissions patrimonials a ses Balears.

S'alternativa: es lloguer de llarga durada

Es lloguer de llarga durada (arrendamiento de vivienda) funciona baix sa llei nacional de lloguers LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Es llogaters gaudeixen d'una protecció legal de diversos anys — amb propietaris particulars normalment cinc anys, amb persones jurídiques més temps. Per a tu això vol dir: ingressos previsibles, sense estacionalitat, poca feina operativa, però quasi cap flexibilitat ni ús propi. Sa demanda és alta perquè sa pressió turística, es creixement demogràfic i sa construcció nova alentida han tensat es mercat de s'habitatge, especialment a Palma i es seu entorn.

Fiscalment s'apliquen ses mateixes regles bàsiques que amb es lloguer vacacional: deducció de costos si es resideix a sa UE o a s'EEE, cap deducció des d'un tercer país, amortització sobre sa part de s'edifici. Sa diferència està en es tipus de costos — cap neteja per reserva, cap comissió de plataforma, quasi cap buit, però un risc de dret de lloguer en lloc d'un risc estacional. Ses detalls estan a sa guia sobre això, com surt a compte un lloguer de llarga durada a Mallorca.

Lloguer vacacional o lloguer de llarga durada: sa comparació

Es dos models es diferencien en gairebé cada característica. Sa comparació no dona a posta cap marge de rendibilitat — aquest el calcules tu més amunt per sa teva propietat.

Es resum: Es rendiments bruts més alts des lloguer turístic es redueixen, després de ses despeses, ets imposts i s'ocupació realista, a un nivell que sovint està més a prop des lloguer de llarga durada que no fan pensar ses xifres brutes — amb molt més feina i risc. Qui de totes maneres vol utilitzar s'immoble ell mateix, sovint es decideix igualment pes lloguer turístic, perquè és s'única forma que permet ses dues coses.

Ús propi: cada setmana que hi vius tu mateix costa rendiment

Sa calculadora d'aquí dalt parteix de sa base que tu no utilitzes s'immoble tu mateix — sa base neta per fer una afirmació sobre sa rendibilitat, però poques vegades sa realitat. Cada setmana que hi passes tu mateix és una setmana sense rendiment de lloguer, i quasi sempre coincideix amb s'època en què es pis rendiria més. Es seu preu, per tant, no és es preu mitjà, sinó es preu de temporada alta manco ses despeses estalviades de neteja i consums.

Sa calculadora següent te mostra quantes setmanes d'ús propi aguanta es teu càlcul abans de tornar-se negatiu.

A nivell fiscal hi ha un segon efecte: es dies d'ús propi no només redueixen es rendiment, sinó que també desplacen sa deducció de despeses. Espanya només permet deduir ses despeses proporcionalment als dies llogats — qui utilitza s'immoble ell mateix durant sa meitat de s'any, només pot deduir sa meitat de ses despeses anuals.

Quines zones ofereixen sa millor relació entre preu i rendiment

Es preu de compra i es rendiment de lloguer que se pot aconseguir no estan igual d'equilibrats a tot arreu. Es sud-oest aconsegueix ses rendes turístiques més altes de s'illa — però també ets preus d'entrada més alts, i s'oferta amb llicència hi és escassa. Palma té sa demanda de lloguer de llarga durada més forta; per an es lloguer turístic, sa ciutat està en gran part tancada a causa de s'aturada en sa concessió de llicències.

Segons s'estudi de mercat, s'oferta creix més fort en es nord-est i en es sud-est — per es compradors, això vol dir més varietat i una millor posició per negociar. Per es lloguer vacacional, aquí també compta un factor que cap taula de preus reflecteix: sa llargària de sa temporada. Una ubicació que encara funciona en maig i octubre aporta més en es càlcul anual que una que només funciona en agost — prova-ho aquí damunt canviant s'ocupació de sa temporada mitjana en lloc des preu de temporada alta.

Revalorització: bonus, no suposició de base

Sa rendibilitat de lloguer actual és només una part de sa història; històricament, sa revalorització des immobles a Mallorca ha estat es component més gran. Per an es futur, però, val això: sa revalorització passada no és cap garantia. Es CRES espera per 2026 més creixement, però més moderat. Qui basa sa decisió de compra sobretot en guanys de capital esperats, assumeix un risc de mercat que no té res a veure amb es lloguer — en un mercat amb costos de transacció alts, on sortir-ne pot durar mesos.

Per això, sa calculadora no inclou cap suposició de revalorització. Respon a sa pregunta «Què produeix aquest immoble de manera continuada?», no a sa pregunta «Quant valdrà d'aquí a deu anys?». Una inversió que només surt a compte amb guany de capital, no surt a compte sense ell.

Finançament i rendibilitat des capital propi

Amb capital aliè es pot apalancar sa rendibilitat des capital propi — però només mentre s'interès estigui per davall de sa rendibilitat de s'immoble. Precisament per això val la pena conèixer sa rendibilitat de s'immoble de manera neta i sense finançament abans de pensar en es finançament: és es llindar que decideix si s'apalancament actua en sa direcció correcta.

Es compradors no residents a Espanya solen rebre des bancs espanyols un percentatge de finançament més baix que es residents, i ses despeses de compra pràcticament mai es financen. Sa necessitat de capital propi és, per tant, més alta des que sa proporció de finançament tota sola faria pensar. Què demanen es bancs espanyols as compradors estrangers ho trobaràs en sa guia sobre com finançar una propietat a Mallorca.

Ets errors més freqüents en es càlcul de rendibilitat

Sa majoria des càlculs errats no vénen d'errors matemàtics, sinó de partides oblidades:

1. Confondre brut amb net. Ets anuncis parlen de rendibilitats brutes. Després de gestió, neteja, comissió, manteniment, buit, IBI, quotes de comunitat i impostos, queda una part notablement més petita.
2. Aclarir s'estat de sa llicència només després de sa compra.Des des Decret 4/2025, es pitjor error possible: un pis sense llicència ETV no es pot convertir a posteriori en allotjament turístic.
3. Deixar ses despeses de compra fora des denominador.Són capital invertit igual que es preu de compra, però sense rendiment.
4. Extrapolar s'ocupació de sa temporada alta.Ses setmanes d'estiu són sa part fàcil; sa rendibilitat anual es decideix a abril, maig, octubre i novembre.
5. Només pensar en s'impost sobre es rendiment. A més de s'impost sobre es lloguers i sa desocupació, es no residents per damunt des mínims exempts estan subjectes a s'anual Impost sobre es Patrimoni sobre es patrimoni espanyol. Depèn des valor de s'immoble, no des rendiment — i per això també s'aplica en un any fluix.
6. Ignorar es risc des mesos buits. Un immoble turístic està fora de temporada setmanes senceres sense vigilància. Com te protegeixes contra s'ocupació il·legal forma part des càlcul igual que s'assegurança.
7. Passar per alt sa tributació per desocupació. Qui només preveu s'impost sobre es lloguers, calcula massa optimista — més com més fluixa sigui s'ocupació.
8. Ignorar es costos de reforma. Es lloguer turístic desgasta un pis més ràpid que un ús permanent. Un resum des tràmits i permisos el trobes a s'apartat Construir i reformar a Mallorca.
9. No comprovar es Registre de sa Propietat. Càrregues, deutes o situacions de propietat poc clares es convertiran en es teu problema després de sa compra — com llegir s'extracte, ho trobes a sa guia sobre com comprovar es Registre de sa Propietat espanyol.
10. Pensar massa tard en s'estructura de compra. Si es compra a títol privat o mitjançant una societat, després només es pot canviar amb molt d'esforç; ses consideracions les trobes a sa guia sobre quan val la pena comprar mitjançant una SL espanyola.

Què toca després de sa compra

• Triar gestió. Una gestió professional de casa de vacances costa una part considerable des lloguers, però redueix sa desocupació i sa feina. Fes es dos càlculs de dalt.
• Aconseguir es certificat energètic. Obligatori en cas de lloguer — com aconseguir-lo, ho trobes a sa guia sobre es certificat energètic a Espanya.
• Planificar es manteniment. S'aire condicionat, sa piscina i es jardí no són opcionals a s'arrendament turístic, sinó part de s'oferta.
• Pensar també en sa sortida. Quins imposts s'apliquen a sa revenda, ho trobaràs en es guia sobre es Imposts en sa venda d'immobles a Espanya.
• Regular s'herència. Ses normes en aquest sentit estan en es guia sobre s'Herència i donació en ses Balears.

Llista de comprovació abans de sa decisió de compra

• S'ha sol·licitat s'extracte des registre de sa propietat (nota simple) i s'ha comprovat si hi ha càrregues, deutes i servituds
• S'ha aclarit s'estat de sa llicència ETV: existent, transferible o no possible — per escrit, no de paraula
• S'han calculat ses despeses de compra addicionals per es teu immoble concret, no estimades
• S'ha fet es càlcul de rendibilitat com a càlcul net, incloent imposts, gestió, manteniment i buit d'ocupació
• S'ha establert s'ocupació per ses tres temporades per separat, no derivada de s'estiu alt
• S'ha comprovat sa residència fiscal i ses seves conseqüències per sa deducció de despeses
• En cas de copropietat: s'han aclarit ses quotes i s'obligació de declaració separada
• S'ha establert s'estructura de finançament i sa necessitat real de capital propi, incloent-hi ses despeses addicionals
• S'ha parlat de s'estructura de compra — particular o societat — amb un asesor fiscal, és a dir, un assessor fiscal espanyol
• S'ha revisat es certificat energètic
• S'ha estimat sa necessitat de reforma i s'ha tengut en compte en es preu de compra o en es marge
• S'ha demanat sa quota comunitària de sa comunidad de propietarios i s'IBI des darrers anys
• S'han demanat ofertes per sa gestió de sa casa de vacances i s'ha comprovat sa seva base de comissió
• Advocat independent (advocat) contractat — no es des venedor

Terminis i formularis

Qui lloga a turistes té dues obligacions de declaració contínues que s'han de gestionar per separat.

S'impost turístic ho declares tu mateix — com a sustituto de s'hoste, en una autoliquidació pròpia davant s'administració tributària balear ATIB. No segueix es ritme de sa tributació de sa renda, sinó que té terminis propis; per ses estades turístiques sa declaració està lligada an es final de sa temporada. Duu es registre de hostes, nits i edat de manera contínua — són sa base de sa declaració i després difícilment es poden reconstruir.

Sa tributació des ingressos de lloguer per as no residents es fa mitjançant es Modelo 210, es formulari de declaració de s'administració tributària espanyola AEAT per a s'impost de no residents IRNR. No hi ha una sola declaració a s'any, sinó diverses: una per als ingressos de lloguer i una altra per a sa tributació a tant alçat des dies en què s'immoble va estar a sa teva disposició. Quins terminis s'apliquen i com es reparteix en cas de copropietat, ho trobaràs en es Calculadora de s'impost sobre es lloguer turístic.

Si no vols fer tu mateix ses dues coses, normalment a Espanya se n'encarrega una gestoría. Es seu honorari s'inclou llavors dins ses despeses de lloguer de s'any, no dins sa línia de s'impost.

Base legal i estat actual

S'impost turístic es basa en sa Ley 2/2016 de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears. Són rellevants s'art. 13.1 per a sa tarifa de ses estades turístiques, s'art. 13.2.a) per a sa reducció en temporada baixa, s'art. 13.2.b) per a sa reducció d'estades llargues i s'art. 13.3 per a sa definició de temporada baixa; s'exempció per a hostes més joves es troba en s'art. 5.1.a), i sa distribució de rols entre hoste i arrendador en s'art. 6 i s'art. 10. Sa versió vigent de ses normes de tarifes prové de sa Ley 13/2017 i és aplicable des de s'1 de gener de 2018.

Sa tributació des ingressos de lloguer segueix sa llei de s'IRNR per als no residents o bé s'IRPF per als residents a Espanya; s'obligació de llicència i s'aturada d'atorgament de noves llicències segueixen es dret turístic balear en sa versió des Decreto 4/2025.

Sa calculadora indica davall es resultat s'estat de cada valor emprat juntament amb sa font. Es mencionen dos límits de manera explícita: pots triar un any fiscal anterior, mentre que sa línia de s'estat legal indica s'estat actual — i una llei balear apareix primer en es butlletí oficial de ses Illes Balears abans de passar a ses versions consolidades. En una decisió sobre un import de sis xifres val la pena consultar un assessor fiscal sobre s'estat actual des dia.

Fonts oficials

• Ley 2/2016 (impost turístic Balears), versió consolidada: boe.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears (impost turístic, ITP): atib.es
• AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF, Modelo 210): agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca — turisme i llicències ETV: conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears — Decreto 4/2025 i butlletí oficial BOIB: caib.es
• CRES — Center for Real Estate Studies, Steinbeis-Transfer-Institut: Estudi de mercat Mallorca 2026 en col·laboració amb Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de
• Consejo General del Notariado — Estadística de transaccions de ses Balears: notariado.org

Conclusió

Un lloguer vacacional a Mallorca no és una inversió passiva, sinó un petit negoci amb un immoble com a actiu. Es rendiment brut és més alt que en qualsevol altra forma d'ús, però ve carregat de costos que es repeteixen amb cada reserva, i d'una llicència que ja no s'emet de nou per a pisos.

Allò que distingeix s'illa, tot i així, des mercats purament de rendibilitat, és sa combinació d'ús propi, qualitat de vida, demanda internacional i una oferta estructuralment limitada. Qui un immoble amb llicència assegurada compra en una zona amb temporada llarga, finança amb seny i s'organitza de manera professional, pot arribar a una rendibilitat viable fins i tot amb un preu d'entrada alt. Sa millor decisió comença amb un càlcul complet — i amb una resposta honesta a sa pregunta que cap calculadora respon: compraries aquest immoble de bon grat encara que es lloguer no funcionàs durant un any? Una visió més àmplia la dona es nostre resum sobre què s'ha de tenir en compte a s'hora de llogar un immoble a Mallorca.

Preguntes freqüents sobre sa rendibilitat d'un lloguer vacacional

Calculadores relacionades

• Calcular s'impost sobre es lloguer vacacional — es mateix càlcul fiscal que entra dins sa rendibilitat de dalt, però en detall: deducció de costos, amortització, tributació per desocupació, obligacions de declaració.
• Comparar ús propi o lloguer — què costa en rendiment cada setmana d'ús propi i a partir de quan es capgira es càlcul.
• Determinar es costos corrents d'un immoble vacacional — ses partides que introdueixes a dalt com a costos corrents de s'immoble, desglossades una a una.
• Calcular ses despeses de compra a Mallorca — es bloc que se troba dins es denominador de sa teva rendibilitat neta, per s'immoble concret teu.