Invertir en immobles a Mallorca: rendibilitat 2026 – lloguer de llarga durada vs. lloguer vacacional

Qui compra 2026 un immoble a Mallorca i no pensa només en s'ús propi, s'enfronta a una pregunta central: és millor rendiment es lloguer a llarg termini o es lloguer vacacional — i quin camí s'adapta al seu perfil de risc? Es mercat ha canviat estructuralment: preus de metre quadrat de mitjana de 7.370 Euro a tota s'illa (segons s'estudi de mercat CRES 2026), una aturada de fet per a noves llicències de lloguer vacacional i, alhora, un mercat de lloguer a llarg termini tens creen un panorama complex. Aquesta guia t'explica com calcular de manera realista sa rendibilitat neta de lloguer dels dos models com a inversor, quins costos, impostos i obstacles regulatoris has de tenir en compte, i quines zones ofereixen 2026 sa millor relació entre preu d'entrada i potencial de rendibilitat.

Quin model de lloguer s'adapta al teu immoble de Mallorca — i què queda de veritat després d'impostos?

• 📩 Fer una consulta personal — Estimació de rendibilitat individual per al teu immoble
• Tot sobre es lloguer a Mallorca

Es mercat immobiliari de Mallorca 2026: el que has de saber com a inversor

Sa situació de partida per als inversors immobiliaris a Mallorca és 2026 tan ambivalent com mai: es preus no paren de pujar, s'oferta segueix escassa — i alhora s'estreny es cargol regulatori. Qui inverteix aquí necessita una estratègia clara.

S'estudi de mercat independent CRES (Steinbeis-Transfer-Institut, dotzena edició, en cooperació amb Porta Mallorquina) recull per a 2026 un preu mitjà de metre quadrat a tota s'illa de 7.370 Euro — un augment de 9,8 Prozent respecte a l'any anterior. Des de 2015, es preus s'han gairebé duplicat en termes de càlcul (+97 %). Es immobles de segona mà s'han encarit amb al voltant d'un 12 Prozent de manera molt més acusada que s'obra nova (+4 %), tot i que s'obra nova segueix sent un 24 Prozent més cara per metre quadrat que es parc existent.

Al mateix temps, ses dades des portal notarial espanyol mostren que es nombre de transaccions d'immobles residencials a ses Balearen el novembre de 2025 va baixar en comparació anual un 13,9 Prozent ha davallat – una de ses davallades més fortes de tota Espanya. S'alt nivell de preus i sa pressió regulatòria frenen es nombre de transaccions, sense reduir es preus de manera significativa.

Avís: Sa diferència de preu entre objectes d'estoc senzills i productes de primera categoria amb vistes a la mar és extremadament gran. Els objectes amb vistes excepcionals a la mar o amb piscina privada de luxe representen, segons s'estudi, només al voltant d'un 2 % de s'oferta cadascun – sa raresa impulsa es preus premium molt per damunt de sa mitjana.

Trobaràs una visió detallada de s'evolució de preus per zones al nostre Guia de preus immobiliaris.

Costos addicionals de compra: Què has de tenir en compte abans de calcular sa rendibilitat

Abans de comparar es ingressos per lloguer amb es preu de compra, has d'incloure es costos addicionals de compra en es càlcul de rendibilitat. A Mallorca (Balearen) es produeixen normalment ses següents partides en comprar un immoble d'estoc:

Això significa: qui compra un immoble per 500.000 Euro, té realisticament 50.000–70.000 Euro en despeses addicionals – capital que no es fa rendible i que redueix considerablement sa rendibilitat des capital propi durant es primers anys. Més informació a sa guia sobre ses despeses de compra a Mallorca.

Model 1: Lloguer de llarga durada – rendiment estable, risc calculable

Es lloguer de llarga durada (en espanyol: arrendamiento de vivienda) s'emmarca dins sa llei nacional d'arrendaments (LAU). Es llogaters gaudeixen de protecció; sa durada mínima des lloguer és, en general, de cinc anys per a persones físiques (i en general set anys quan es propietari és una persona jurídica). Per a tu com a inversor això significa: ingressos previsibles, gairebé cap fluctuació estacional, però flexibilitat limitada.

Quins lloguers de llarga durada s'aconsegueixen a Mallorca?

Sa demanda de pisos de lloguer de llarga durada és considerable a Mallorca: es mercat immobiliari tens –provocat per sa pressió turística, es creixement de sa població i sa lentitud en sa construcció de nous habitatges– empeny es preus des lloguers. A Palma, per a pisos ben equipats (80–100 m²), un lloguer mensual d'entre 1.200 i 2.000 Euro és habitual al mercat, i en ubicacions molt demandades fins i tot per damunt.

Despeses corrents típiques (a càrrec des propietari):

• IBI (impost sobre béns immobles): varia segons es municipi i es valor cadastral → Guia de s'IBI
• Comunidad de Propietarios (quota de sa comunitat): entre 50–300 €/mes segons sa finca → Comunitat de propietaris a Espanya
• Assegurança de s'edifici: recomanada → Assegurança de la llar a Espanya
• Gestió/Property Management: aprox. 5–10 % des lloguer

Tractament fiscal: Es ingressos per lloguer estan subjectes a s'impost sobre sa renda espanyol (IRPF). Es propietaris no residents a Espanya (no residents) paguen un tipus fix del 19 % (nacionals de la UE/EEE) sobre es rendiment net. Es despeses deduïbles com a interessos, amortització, gestió i reparacions es poden descomptar.

Nota: A Espanya, sota determinades condicions, existeixen incentius fiscals per als propietaris que llogen a llarga durada – depenent de sa situació del lloguer, són possibles deduccions sobre es rendiments nets del lloguer. Les condicions exactes canvien regularment; fes-ho revisar en cada cas per un assessor fiscal (Asesor Fiscal).

Més detalls sobre es lloguer de llarga durada: Lloguer de llarga durada a Mallorca

Model 2: Lloguer vacacional – ingressos més alts, condicions més complexes

Es lloguer vacacional (arrendamiento de viviendas vacacionales, ETV = Estancia Turística Vacacional) va ser durant molt de temps es somni de molts d'inversors a Mallorca: en temporada alta es poden aconseguir setmanades atractives, i comptades al llarg de moltes setmanes, ses xifres sonen temptadores. Però el 2026 sa realitat ha canviat de manera fonamental.

Llicència ETV: Aturada de facto en sa concessió des de sa Decreto 4/2025

S'esdeveniment regulatori probablement més important per als inversors a Mallorca el 2026 és sa Decreto 4/2025 des Govern de ses Baleares: amb aquesta disposició, sa concessió de noves llicències ETV per a apartaments en edificis plurifamiliars (els anomenats pisos) ha quedat congelada de facto. Les noves llicències de lloguer vacacional per a aquesta categoria d'immobles ja no estan disponibles a ses Baleares.

Què vol dir això concretament?

Atenció: Qui lloga un pis sense una llicència ETV vàlida com a habitatge vacacional s'arrisca a multes considerables. Ses inspeccions a ses Baleares s'han intensificat notablement aquests darrers anys. Tots es detalls sobre s'obligació de llicència: ETV-Lizenz Mallorca

Què aporta realment es lloguer vacacional?

Qui compra un immoble amb una llicència ETV existent o adquireix una vil·la o finca que compleix es requisits, pot continuar acollint turistes. Ets ingressos són –amb una gestió professional– més alts que en es lloguer a llarg termini, però ses despeses també són considerables.

Exemple de càlcul realista (vil·la, 4 habitacions, sud-oest de Mallorca):

Per un preu de compra de 900.000 euros (més ca. un 12 % de despeses addicionals = ca. 1.008.000 € d'inversió total) s'obté una rendibilitat neta de lloguer de ca. un 3,1 %. Sa rendibilitat bruta abans de costos i impostos és d'aproximadament un 7,8 % — és sa xifra que es agents immobiliaris comuniquen amb gust, però que poques vegades és assolible sense més.

Nota: Sa rendibilitat real depèn molt de s'ocupació. 20 setmanes són realistes per a ubicacions premium; en zones menys bones o amb una gestió menys professional poden ser significativament menys — la qual cosa empitjora considerablement es càlcul.

Comparativa de rendibilitat: lloguer de llarga durada vs. lloguer vacacional d'un cop d'ull

Conclusió de sa comparació: Es números bruts més alts de sa lloguer vacacional es fonen, després de costos, impostos i ocupació realista, a un nivell que sovint no queda molt per damunt de sa lloguer a llarg termini – però amb molt més esforç i risc regulatori associats.

Quines ubicacions ofereixen sa millor relació rendiment-preu?

No a tot arreu de Mallorca es preu de compra i es rendiment de lloguer assolible estan igual de ben equilibrats. Mentre que es sud-oest presenta es preus més alts i alhora es lloguers vacionals més alts, ubicacions en creixement estructural al nord-est i al sud-est poden oferir oportunitats d'entrada més atractives.

Consell: Es nord-est i es sud-est ofereixen es 2026, segons s'estudi de mercat, es creixement d'oferta més fort — cosa que per als compradors significa més selecció i crea potencialment millors posicions de negociació, sense haver de renunciar a sa dinàmica de preus.

Impostos en es lloguer: què queda realment?

Es tractament fiscal de ses rendes de lloguer depèn de si ets classificat com a resident o no resident a Espanya.

No residents (es cas més freqüent entre es inversors alemanys):

Es residents declaren es ingressos de lloguer a través de s'IRPF (impost sobre sa renda progressiu). Aquí s'apliquen unes altres normes – en part més favorables. És molt recomanable una assessoria individualitzada per part d'un Asesor Fiscal.

Atenció: Sa normativa fiscal canvia. Sa taxa turística balear (Ecotasa) s'aplica als lloguers de vacances i es cobra per hoste i nit – sa quantitat exacta varia segons sa temporada i sa categoria de s'allotjament. Fes confirmar es tipus actuals per un Asesor Fiscal. Més informació sobre ses implicacions fiscals: Impostos i Dret Mallorca

Rendibilitat total: sa revalorització com a tercer pilar

Sa rendibilitat pura de lloguer només explica una part de sa història. En es cas dels immobles de Mallorca, sa revalorització ha estat històricament una component important de sa rendibilitat: des de 2015, es preus han pujat a tota s'illa entorn d'un 97 per cent.

Per al futur, però, cal tenir en compte que: ses revaloritzacions passades no són cap garantia. Es CRES preveu un creixement addicional per a 2026, però més moderat que durant es anys de boom. Qui especuli exclusivament amb guanys de capital assumeix un risc de mercat.

Exemple de rendibilitat total (simplificat, 5 anys, lloguer de llarga durada):

Això és un càlcul de model – pressuposa un lloguer constant, cap buit i una continuació des desenvolupament de preus actual. Com a orientació, però, il·lustra per què ses propietats de Mallorca continuen sent atractives per a molts inversors malgrat es rendiments de lloguer corrents moderats.

Finançament i rendiment des capital propi

Amb capital aliè es pot apalancar es rendiment des capital propi – sempre que s'interès sigui inferior al rendiment de s'immoble. A Mallorca, es no residents poden finançar en general fins a un 60–70 % des preu de compra mitjançant una hipoteca espanyola; es residents, en general fins a un 80 %.

Important: Es costos de finançament s'han d'incloure en es càlcul des rendiment. Amb un tipus d'interès des crèdit del 3,5 % i un rendiment brut de lloguer del 4–5 %, s'efecte d'apalancament és limitat i es risc no s'ha de subestimar.

Més informació sobre ses possibilitats de finançament: Hipoteca Mallorca

Es errors més freqüents en sa inversió per rendiment a Mallorca

Molts inversors cometen es mateixos errors evitables. Aquí els més importants – i com evitar-los:

1. Confondre brut amb net: Es agents immobiliaris comuniquen rendiments bruts. Descomptant gestió, manteniment, buits, IBI, Comunidad i impostos, sa xifra disminueix considerablement.
2. No comprovar s'estat de sa llicència ETV abans de sa compra: Qui creu que pot llogar qualsevol pis com a apartament de vacances, té un problema des del Decreto 4/2025. Sempre comprovar-ho abans de firmar davant es notari.
3. Subestimar es costos addicionals de compra: Un 10–14 % en costos addicionals és capital que falta en es càlcul des rendiment.
4. Calcular malament sa estacionalitat: 20 setmanes de temporada alta són realistes en ubicacions premium – en ubicacions de categoria B o sense una gestió professional, sovint no.
5. Ignorar es costos de renovació: Ses propietats de segona mà necessiten sovint inversions. Es costos de renovació a Mallorca són considerables el 2026; és aconsellable tenir una reserva d'almenys un 10–15 % des preu de compra. Més: Construir i renovar a Mallorca
6. No comprovar ses inscripcions en es Registre de la Propietat: Ses càrregues, deutes o situacions de propietat poc clares en es Registre de la Propietat poden sortir cars. → Comprovar es Registre de la Propietat a Espanya
7. Descuidar s'optimització fiscal: Tant si és compra directa, estructura SL o holding – s'elecció de s'estructura de compra influeix considerablement en sa càrrega fiscal. → Comprar un immoble mitjançant SL
8. Ignorar es risc des Okupas: Durant els períodes de buit entre reserves o en les pauses des lloguer a llarg termini, és convenient tenir un concepte de seguretat ben pensat. → Okupas Mallorca Protecció

Què ve després? Decisions després de sa compra

Sa compra és es principi, no es final. Després vénen decisions operatives:

• Triar es Property Management: Sa gestió professional costa normalment entre es 15–25 % des ingressos de lloguer, però estalvia moltíssim de temps i redueix es buit.
• Obtenir es certificat energètic: Obligatori en cas de lloguer. → Certificat Energètic Espanya
• Planificar es manteniment: Aire condicionat, piscina, jardí – costos corrents que sovint se subestimen. → Aire Condicionat Mallorca
• Tenir present s'estratègia de sortida: Quan i com funciona sa revenda, quins impostos s'apliquen: → Impostos en sa Venda d'Immobles Espanya
• Planificació hereditària: Ses propietats de Mallorca s'han d'incloure en sa planificació successòria. → Herència & Donació Baleares

Llista de verificació: Immoble d'inversió Mallorca 2026

Abans de prendre sa decisió de compra hauries de marcar es punts següents:

• Sol·licitat es Nota Simple i verificat càrregues, deutes i servituds
• Aclarit s'estat de sa llicència ETV de sa propietat (existent / transferible / no possible)
• Calculat concretament es tipus d'ITP i ses despeses annexes de sa compra per a sa teva propietat
• Elaborat es càlcul de rendibilitat com a càlcul net (incl. impostos, gestió, manteniment, buit)
• Definida s'estructura de finançament i sa necessitat de capital propi
• Comentada s'estructura de compra (Privat vs. SL) amb s'assessor fiscal
• Consultat es certificat energètic de sa propietat
• Estimats i incorporats els possibles costos de renovació
• Consultat s'import de sa Comunidad de Propietarios
• Revisat s'IBI dels darrers anys
• Sol·licitats pressupostos de Property Management
• Abogado (advocat independent) contractat

Conclusió: Val sa inversió en una propietat a Mallorca es 2026?

Sí – però no a cegues i no per a tothom. Mallorca es 2026 no és un mercat de rendibilitat senzill en es sentit clàssic: amb rendiments nets de lloguer en curs de realistes 2–4,5 % (segons es model i sa ubicació), s'illa se situa al nivell d'altres emplaçaments premium europeus. Sa revaloració històrica d'aproximadament un 97 % des de 2015 va ser impressionant – si es continua així, és incert.

Es que diferencia Mallorca d'altres mercats: sa combinació d'ús propi, estil de vida, sentiment d'inversors internacionals i oferta estructuralment limitada. Qui compra una propietat amb una llicència ETV existent o com a objectiu de lloguer a llarg termini en una ubicació demandada, finança amb cura i gestiona professionalment, pot aconseguir una rendibilitat sostenible malgrat es preus d'entrada elevats.

Qui, en canvi, especula a llogar ràpidament un apartament de Palma sense llicència com a habitatge vacacional, des del Decreto 4/2025 toparà aviat amb límits regulatoris.

Sa millor decisió de rendibilitat comença amb un càlcul sobri i complet – i una resposta clara a sa pregunta: Compraré aquesta propietat igualment amb gust si es lloguer de vegades no funciona?

Fonts oficials

• CRES – Center for Real Estate Studies (Steinbeis-Transfer-Institut): Estudi de mercat Mallorca 2026, en cooperació amb Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de/blog/marktstudie-immobilien-mallorca-2026
• Consell de Mallorca – Turisme i llicències ETV (lloguer vacacional): conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears – Decreto 4/2025 (regulació ETV): caib.es / BOIB
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, impostos): atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF): agenciatributaria.es
• Consejo General del Notariado – Portal d'estadístiques de dades de transaccions de Balearen: notariado.org
• BOE – Boletín Oficial del Estado (LAU, dret d'arrendament espanyol): boe.es