Llicència de lloguer vacacional a Mallorca: sol·licitar sa llicència ETV legalment

Qui vulgui llogar sa seva propietat a Mallorca legalment a turistes, necessita una llicència ETV – sa Estancia Turística en Vivienda. Sense ella s'arrisca a multes considerables, i cap plataforma des món et protegeix d'una inspecció. Des del febrer de 2022 va estar vigent un dur moratori que va congelar completament sa concessió de noves llicències. Amb sa primavera de 2026, es govern de ses Balears ha alliberat per primera vegada un contingent oficial: 1.069 places turístiques, aquesta vegada mitjançant un sorteig transparent. En aquesta guia aprendràs quins tipus d'immoble poden sol·licitar-la, quant costa una llicència, quins requisits tècnics has de complir, com és es procediment pas a pas – i què passa si llogues sense llicència.

Ja saps si sa teva propietat és susceptible d'obtenir una llicència?

• 📩 Fes una consulta personal — Analitzam sa teva propietat de franc per veure si és apta per a ETV
• Comprar immobles de vacances amb criteri — en què s'han de fixar es inversors en sa compra

Què és sa llicència ETV – i per què no pots llogar sense ella

Sa sigla ETV correspon a Estancia Turística en Vivienda – en català: allotjament turístic en un immoble residencial. És es permís oficial balear que t'autoritza a llogar sa teva casa o finca a curta durada, és a dir, per dies o setmanes, a turistes.

Sense una llicència ETV vàlida, qualsevol lloguer turístic de curta durada a Mallorca és il·legal, independentment de quantes ressenyes positives tenguis a Airbnb. Sa llei de turisme balear preveu multes per infraccions a partir de 20.000 € – i es reincidents s'arrisquen a sancions molt més elevades.

Important d'entendre: sa llicència ETV no és idèntica a un permís comercial ordinari. Es gestiona a través des concepte de les anomenades plazas turísticas (places turístiques). Cada plaza correspon a una plaça d'allotjament per a un hoste. Es nombre total de places a Mallorca està limitat – és precisament això el que fa tan valuosa una llicència una vegada concedida.

Lloguer de curta durada vs. lloguer de llarga durada: on és sa frontera?

S'obligació de disposar de llicència ETV s'aplica exclusivament als lloguers turístics de curta durada. Qui lloga sa seva propietat per períodes de més d'un mes (lloguer clàssic de llarga durada), s'emmarca dins sa regulació des dret d'arrendament espanyol i no necessita cap llicència ETV. Per tot allò que estigui per davall d'aquest llindar i tengui un ús turístic, sa llicència ETV és obligatòria.

Nota: Sa frontera entre es lloguer de curta i de llarga durada no sempre és senzilla a sa pràctica. Si tens dubtes, fes revisar jurídicament sa classificació des teu model de lloguer concret – sobretot si planifiques models mixtos (per exemple, ús propi + lloguer de temporada).

Es moratori i s'obertura de 2026: què és vigent ara

Per entendre es desenvolupament des marc legal actual, has de fer una breu ullada a sa història recent.

A partir des 11 de febrer de 2022 va entrar en vigor un estricte moratori que a ses Balears – Mallorca, Menorca, Eivissa i Formentera – va suspendre completament sa concessió de noves llicències ETV i sa transmissió de places turístiques. Sa raó eren consideracions polítiques sobre sa saturació turística i sa pressió sobre es mercat local d'habitatge.

Com a conseqüència, sa compra d'un immoble amb una llicència ETV ja existent es va convertir en s'única via legal per entrar en es mercat des lloguer vacacional. Es immobles amb llicència vàlida van incrementar massivament es seu valor.

Què va canviar el 2025: A l'abril de 2025, es govern de Marga Prohens va aprovar un decret de mesures per contenir es turisme. Aquest decret va introduir, entre d'altres, una prohibició general de noves vivendes turístiques en edificis plurifamiliars a tot s'arxipèlag – de manera anàloga al model que fins aleshores s'aplicava a Palma i Eivissa. Al mateix temps, es permisos existents concedits abans de 2017 van quedar assentats sobre una base jurídica més sòlida.

Es sorteig de 2026: Es mes de març de 2026, es govern insular va decidir tornar a atorgar per primera vegada un nou contingent de places turístiques – en total 1.069 places. A diferència d'abans, s'adjudicació ja no es fa seguint es principi de «qui primer arriba primer moltura», sinó mitjançant un sorteig públic. Es termini de sol·licitud va estar obert fins al 8. April 2026.

Atenció: Sa finestra de temps de març/abril de 2026 ja està tancada. Qui vulgui entrar ara ha d'esperar es pròxim contingent o adquirir un immoble amb una llicència ETV ja existent. Te n'informarem tan aviat com s'anunciï un nou procediment.

Quins tipus d'immobles poden sol·licitar sa llicència

No tot immoble a Mallorca pot obtenir una llicència ETV. Sa normativa vigent (a 2026) distingeix estrictament segons es tipus d'immoble.

Sa categoria ETV60 és nova i especialment interessant per als propietaris que volen llogar parcialment es seu domicili principal durant sa temporada alta: s'admeten fins a 60 dies per any. Aquesta variant és més econòmica, però clarament limitada per sa restricció de 60 dies.

Nota: Sa classificació de sa teva propietat depèn també de sa zonificació urbanística (zonificación urbanística). Una propietat pot ser estructuralment una casa unifamiliar, però estar situada en una zona on no es permet es lloguer turístic. Es registre de la propietat per si sol no diu res en aquest cas — necessites una revisió de zonificació a sa teva institució municipal (Ajuntament).

Costos d'una llicència ETV: amb què has de comptar

Es costos de sa llicència en si mateixos són moderats en relació amb es possibles ingressos. Es calculen per plaça turística (plaza turística), no de manera global per propietat.

A més, hi ha costos addicionals puntuals que has de tenir en compte obligatòriament:

• Informes tècnics (certificat energètic, cèdula d'habitabilitat — cédula de habitabilidad)
• Costos d'advocat i gestoria per a sa tramitació de sa sol·licitud
• Possibles adaptacions estructurals, en cas que sa propietat encara no compleixi es requisits tècnics

Un càlcul seriós hauria de comptar amb una despesa total de com a mínim 25.000–30.000 € per a una casa unifamiliar de mida mitjana, si també es tenen en compte es costos de preparació.

Requisits tècnics: el que ha de complir sa propietat

Sa llicència ETV no s'atorga si sa propietat no compleix determinats estàndards estructurals i tècnics. Es requisits essencials es poden agrupar en quatre àrees:

1. Requisits urbanístics Sa propietat ha d'estar situada en una zona on es lloguer turístic estigui permès segons es pla d'ordenació municipal vigent. Les construccions no autoritzades (obres il·legals) o annexos no legalitzats poden bloquejar sa sol·licitud.

2. Certificat energètic Un certificat d'eficiència energètica vàlid (certificado de eficiencia energética) és obligatori. Sense aquest document no avança cap sol·licitud. Més informació a sa guia sobre es certificat energètic a Espanya.

3. Cèdula d'habitabilitat Sa cédula de habitabilidad confirma que s'immoble compleix es estàndards mínims legals per a ús residencial. Si no se'n disposa, s'ha de sol·licitar de nou.

4. Estàndards de seguretat i accessibilitat Es marc jurídic balear exigeix es compliment de les normatives de seguretat i accessibilitat — concretament, es tracta de vies d'evacuació, detectors de fum i serveis sanitaris accessibles.

Nota: Ses finques més antigues i ses cases rústiques sovint fracassen per sa cèdula d'habitabilitat o pes certificat energètic. Fes revisar s'estat constructiu per un arquitecte o perit independent abans de presentar sa sol·licitud.

Es sorteig de 2026: explicat pas a pas

Es nou procediment d'adjudicació és fonamentalment diferent de s'antic principi de primer arribat, primer servit. Aquí tens es procés tal com va ser per al contingent de 2026:

1. Comprovació de sa legitimació per sol·licitar — Es propietaris o es titulars d'ús de s'immoble poden presentar una sol·licitud. Només és possible una sol·licitud per immoble.
2. Preparació de sa documentació — Prova de propietat (extracte des registre de la propietat), certificat energètic, cèdula d'habitabilitat, i si escau, autorització per a un gestor o advocat.
3. Presentació de sa sol·licitud — Dins es termini de sol·licitud (en es procediment de 2026: fins al 8. April 2026) davant es Consell Insular competent (Consell de Mallorca) o a través des portal en línia de s'administració balear.
4. Sorteig — Un cop acabat es termini, es 1.069 llocs disponibles es reparteixen per sorteig entre ses sol·licituds vàlides. Es procediment és públic i transparent.
5. Resolució i pagament — Qui guanya es sorteig paga s'import corresponent per plaça i rep sa llicència ETV oficial.
6. Inscripció i inici de s'activitat — Sa llicència s'inscriu en es registre de turisme balear. Només a partir d'aquí pots llogar legalment.

Atenció: Ses llicències concedides de nou no es poden transmetre ni revendre durant es primers cinc anys. Aquesta clàusula protegeix contra sa compra merament especulativa de llicències.

Obligacions contínues com a llogater vacacional amb llicència

Una llicència ETV concedida no és un passaport sense restriccions — amb ella assumeixes obligacions permanents envers ses autoritats i es hostes:

Nota: Es tractament fiscal des teus ingressos de s'arrendament depèn de si ets resident fiscal a Espanya o no. Com a no resident, pagues IRNR sobre es ingressos de s'arrendament. Consulta un assessor fiscal autoritzat a Espanya — ses normes són complexes. Pots trobar una visió general des impostos relacionats amb sa propietat immobiliària a Impostos i Dret.

Expectatives de rendiment: què pots planificar de manera realista

Ses llicències són valuoses perquè es ingressos de s'arrendament de vacances a Mallorca poden ser considerables. Aquí teniu alguns valors de referència documentats:

Per a bones ubicacions costaneres des sud-est, es observadors de mercat esmenten rendiments bruts de 5–7 % anual. Es marge net depèn des costos de gestió, des impostos, des manteniment i de sa taxa d'ocupació.

Sa pròpia llicència ETV augmenta de manera notable es valor de s'immoble: durant sa moratoria, es objectes amb llicència existent es varen negociar com a actius especialment cobejats — i aquest increment de valor continua sent rellevant fins i tot després d'una possible reobertura, mentre es nombre total de places estigui limitat.

Es errors més freqüents en sa sol·licitud de s'ETV

Molts propietaris perden temps i doblers valuosos per errors evitables. Aquests són es més freqüents:

1. No s'ha comprovat sa zonificació S'immoble es troba en una zona on s'arrendament turístic no està permès. Això es descobreix quan sa sol·licitud ja s'ha presentat.

2. Documents que falten o caducats Falta es certificat energètic o sa cèdula d'habitabilitat, estan caducats o s'han expedit per a un altre tipus d'ús.

3. Construccions no legalitzades Una casa de piscina, una terrassa a sa coberta o una ampliació no estan inscrites al registre de la propietat o no tenen llicència urbanística. Més informació a sa Guia per legalitzar construccions il·legals.

4. Tipus de llicència incorrecte sol·licitat ETV60 per a un immoble que no és sa residència principal, o una sol·licitud per a un apartament en un edifici plurifamiliar, que des des Decret 2025 ja no és permesa.

5. Terminis perduts Sa finestra de temps per al sorteig de 2026 va ser extremadament curta (menys de 3 setmanes). Qui no va reaccionar immediatament, va quedar fora.

6. Clàusula de transmissió ignorada Ses noves llicències no es poden vendre ni transmetre durant cinc anys. Qui vulgui vendre s'immoble a curt termini, perd es valor afegit de sa llicència nova.

Lloguer il·legal: quines conseqüències hi pot haver

Qui lloga sense una llicència ETV vàlida, arrisca conseqüències considerables:

• Multes a partir de 20.000 € per lloguer turístic de curta durada il·legal
• Prohibició d'activitat per part de s'autoritat de turisme competent
• Responsabilitat per danys, causats per ets hostes — sense cobertura asseguradora
• Dany reputacional en cas d'un control públic per part de sa inspecció

S'administració balear ha augmentat considerablement sa intensitat dels controls durant ets darrers anys. Es comunicats de ses plataformes, ses denúncies de veïnats i ses inspeccions dirigides fan que es risc de ser descobert sigui real.

Què ve després de sa llicència? Es teu pròxim pas

Una llicència ETV és es tret de sortida, no sa meta. Aquestes preguntes te les has de fer com més aviat millor després de sa concessió:

• Gestionar o externalitzar? Ses societats de gestió professionals (property management companies) s'encarreguen de sa gestió de reserves, sa neteja, s'atenció als hostes i sa comunicació a la policia. Sa seva comissió sol ser d'un 15–25 % dels ingressos.
• Definir s'estratègia fiscal — IRPF o IRNR, deducció d'IVA suportat, comptabilitat correcta: això ho aclareix un assessor fiscal especialitzat en Espanya.
• Contractar una assegurança — Existeixen tarifes especials per al lloguer turístic; una assegurança normal de llar generalment no cobreix aquesta situació.
• Configurar s'Ecotasa — S'impost de turisme balear l'has de cobrar per nit i per hoste i ingressar-lo correctament.

Llista de comprovació: sol·licitar sa llicència ETV a Mallorca

Abans de presentar una sol·licitud, comprova aquests punts:

• Tipus d'immoble permès (casa unifamiliar, casa en filera/adossada o residència principal ETV60)
• Sa zonificació en es pla d'ordenació urbana permet l'ús turístic
• Registre de la propietat correcte i complet (sense construccions no inscrites)
• Certificat energètic vàlid disponible
• Cèdula d'habitabilitat (cédula de habitabilidad) actualitzat
• requisits de seguretat complerts (detectors de fum, senyalització de vies d'evacuació)
• prova de propietat completa i sense llacunes
• sol·licitud presentada dins es termini i de manera completa
• clàusula de transmissió (5 anys) considerada dins s'estratègia d'inversió
• assessorament fiscal i d'assegurances obtingut

Conclusió: val sa pena sa llicència ETV el 2026?

Sí – però amb expectatives realistes. Es procés de sorteig del 2026 ha demostrat que es mercat absorbeix immediatament es llocs disponibles. Sa demanda supera amb escreix s'oferta, cosa que manté estable a llarg termini es valor d'una llicència vàlida.

Per als propietaris que volen llogar sa seva casa o sa seva finca legalment a turistes, hi ha dos camins: esperar sa pròxima finestra d'adjudicació i preparar-se de la millor manera possible – o comprar ara un immoble amb una llicència ETV existent. Tots dos tenen avantatges i inconvenients que depenen molt dels teus objectius personals, del teu immoble i des teu horitzó temporal.

Qui lloga sense llicència juga a una ruleta cara. Qui sol·licita i gestiona sa llicència correctament té un avantatge competitiu durador en un des mercats turístics més atractius d'Europa.

Per a una valoració individual del teu immoble – des de sa comprovació de sa zonificació fins a s'acompanyament en sa sol·licitud – posa't en contacte directament amb nosaltres.

Fonts oficials

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – autoritat competent per a sa concessió de llicències ETV a Mallorca
• Govern de les Illes Balears – Turisme: www.caib.es – informació oficial sobre sa llei de turisme de les Illes Balears
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – Ecotasa (impost de turisme), obligacions fiscals
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR, obligacions de declaració de renda per als arrendadors
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – textos legals i decrets (entre d'altres, Decret llei 3/2022, Decret abril 2025)
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Tel. 656 604 852 – associació sectorial per a es lloguers turístics a les Illes Balears