Llicència ETV per al lloguer vacacional a Mallorca: com sol·licitar-la

Si vols llogar legalment es teu immoble a turistes a Mallorca, necessites una llicència ETV: sa Estancia Turística en Vivienda. Sense sa llicència, t'exposes a multes elevades, i cap plataforma et protegeix d'una inspecció. Des de febrer de 2022 hi havia una moratòria estricta que havia congelat completament sa concessió de noves llicències. Amb sa primavera de 2026, es Govern de Balearen ha tornat a obrir per primera vegada un contingent oficial: 1.069 places turístiques, aquesta vegada mitjançant un sorteig transparent. En aquesta guia sabràs quins tipus d'immobles poden sol·licitar sa llicència, quant costa, quins requisits tècnics has de complir, com funciona es tràmit pas a pas i què passa si llogues sense llicència.

• Comprar immobles vacacionals amb criteri — en què es fixen es inversors a s'hora de comprar

Què és sa llicència ETV i per què no pots llogar sense tenir-ne una

Sa sigla ETV correspon a Estancia Turística en Vivienda — és a dir, estada turística en un habitatge. És s'autorització oficial de Balearen que et permet llogar sa teva casa o finca a turistes per períodes curts, de dies o setmanes.

Sense una llicència ETV vigent, qualsevol lloguer turístic de curta durada a Mallorca és il·legal, per moltes ressenyes positives que tenguis a Airbnb. Es Decreto-ley 4/2025 gradua ses multes segons sa gravetat: infraccions lleus fins a 5.000 €, greus de 5.001 a 50.000 € i molt greus de 50.001 a 500.000 €. Es lloguer turístic sense autorització se sanciona, per regla general, com a infracció greu; si reincideixes, t'exposes a multes de sa part alta d'aquesta forquilla.

És important entendre que sa llicència ETV no és es mateix que una llicència d'activitat ordinària. Se regula mitjançant es concepte de ses anomenades places turístiques (places per a turistes). Cada plaça correspon a un lloc per dormir per a un hoste. Es nombre total de places a Mallorca està limitat; per això una llicència ja concedida té tant de valor.

Lloguer de curta durada o de llarga durada: on és es límit?

S'obligació de tenir una llicència ETV només afecta es lloguers turístics de curta durada. Si llogues es teu immoble per períodes de més d'un mes (es lloguer de llarga durada convencional), quedes dins es marc de sa legislació espanyola d'arrendaments i no necessites una llicència ETV. Per a qualsevol lloguer per davall d'aquest llindar que tengui un ús turístic, s'ETV és obligatòria.

Avís: A sa pràctica, sa distinció entre es lloguer de curta durada i es de llarga durada no sempre és senzilla. Si tens dubtes, fes revisar jurídicament com se classifica es teu model de lloguer, sobretot si preveus combinar usos (p. ex., ús propi + lloguer de temporada).

Sa moratòria i sa reobertura de 2026: què hi ha vigent ara

Per entendre com ha evolucionat es marc legal actual, has de fer una ullada a sa història recent.

A partir des 11 de febrer de 2022 va entrar en vigor una moratòria estricta que va suspendre completament, a ses Balearen —Mallorca, Menorca, Ibiza i Formentera—, s'atorgament de noves llicències ETV i sa transmissió de places turístiques. Es motius eren sa preocupació política per sa saturació turística i sa pressió damunt es mercat local de s'habitatge.

Com a conseqüència, sa compra d'un immoble amb una llicència ETV ja existent va passar a ser s'única via legal per entrar en es mercat des lloguer vacacional. Es immobles amb una llicència vigent varen augmentar molt de valor.

Què ha canviat es 2025: S'abril de 2025, es govern de Marga Prohens va aprovar un decret amb mesures per contenir es turisme. Entre altres coses, es decret va establir una prohibició general de nous habitatges de lloguer vacacional en edificis plurifamiliars a tot s'arxipèlag, seguint es model que ja s'aplicava a Palma i Ibiza. Alhora, ses autoritzacions existents concedides abans de 2017 varen quedar emparades per una base jurídica més sòlida.

Es sorteig de 2026: Es març de 2026, es govern insular va decidir tornar a adjudicar, per primera vegada, un nou contingent de places turístiques: en total, 1.069 places. A diferència d'abans, s'adjudicació ja no es fa per ordre d'arribada, sinó mitjançant un sorteig públic. Es termini per presentar sol·licituds va acabar es 8 d'abril de 2026.

Atenció: Es termini de març/abril de 2026 ja s'ha tancat. Qui vulgui entrar en es mercat ara haurà d'esperar es pròxim contingent o comprar un immoble amb una llicència ETV existent. T'avisarem tan bon punt s'anunciï un nou procediment.

Quins tipus d'immobles poden sol·licitar una llicència

No qualsevol immoble de Mallorca pot obtenir una llicència ETV. Sa normativa actual (vigent el 2026) distingeix estrictament segons es tipus d'immoble.

Sa categoria ETV60 és nova i especialment interessant per a propietaris que volen llogar parcialment sa seva residència habitual durant sa temporada alta: es permeten fins a 60 dies per any. Aquesta modalitat és més econòmica, però està clarament limitada per sa restricció de 60 dies.

Avís: Sa classificació de sa teva propietat també depèn de sa zonificació urbanística (zonificació urbanística). Un immoble pot ser una casa unifamiliar des punt de vista constructiu, però estar situat en una zona on no es permet es lloguer turístic. Es Registre de sa Propietat, tot sol, no basta per saber-ho: necessites una comprovació de sa zonificació a s'Ajuntament des teu municipi (Ajuntament).

Cost d'una llicència ETV: què has de preveure

Es costs de sa llicència són moderats en relació amb es possibles ingressos. Es calculen per plaça turística (plaça turística), no amb una tarifa fixa per immoble.

A més, hi ha despeses addicionals que es paguen una sola vegada i que has de tenir ben en compte:

• Informes tècnics (certificat energètic, certificat d'habitabilitat – cèdula d'habitabilitat)
• Despeses d'advocat i de gestió per presentar sa sol·licitud
• Possibles adaptacions de s'immoble, si s'immoble encara no compleix es requisits tècnics

Un càlcul realista hauria de preveure una despesa total d'almenys 25.000–30.000 € per a una casa unifamiliar de mida mitjana, si també es tenen en compte ses despeses de preparació.

Requisits tècnics: què ha de complir s'immoble

Sa llicència ETV no es concedeix si s'immoble no compleix determinades normes constructives i tècniques. Es requisits principals es poden dividir en quatre àmbits:

1. Requisits urbanístics S'immoble ha d'estar situat en una zona on es lloguer turístic estigui permès segons es pla urbanístic municipal vigent. Ses construccions no autoritzades (obres il·legals) o ses ampliacions no legalitzades poden bloquejar sa sol·licitud.

2. Certificat energètic És obligatori tenir un certificat d'eficiència energètica vigent (certificat d'eficiència energètica). Sense aquest document, no es pot tramitar sa sol·licitud. En trobareu més informació a sa guia des certificat energètic a Espanya.

3. Cèdula d'habitabilitat Sa cèdula d'habitabilitat acredita que s'immoble compleix es requisits mínims legals per a ús residencial. Si no se'n disposa, s'ha de tornar a sol·licitar.

4. Normes de seguretat i accessibilitat Sa normativa balear exigeix complir ses normes de seguretat i accessibilitat, concretament pel que fa a ses vies d'evacuació, es detectors de fum i ses instal·lacions sanitàries accessibles.

Nota: Ses finques antigues i ses cases rústiques sovint no compleixen es requisits de sa cèdula d'habitabilitat o des certificat energètic. Fes que un arquitecte o pèrit independent revisi s'estat de sa construcció abans de presentar sa sol·licitud.

Es sorteig de 2026: explicat pas a pas

Es nou procediment d'adjudicació és molt diferent des principi anterior de «primer d'arribar, primer de ser atès». Així va funcionar per a sa quota de 2026:

1. Comprovació des dret a presentar sa sol·licitud – Es propietaris o ses persones amb dret d'ús de s'immoble poden presentar una sol·licitud. Només se'n pot presentar una per immoble.
2. Preparació de sa documentació – Justificant de propietat (extracte des registre de sa propietat), certificat energètic, cèdula d'habitabilitat i, si escau, poder de representació per a un gestor o advocat.
3. Presentació de sa sol·licitud – Dins es termini de presentació de sol·licituds (en es procediment de 2026: fins dia 8 d'abril de 2026) davant es consell insular competent (Consell de Mallorca) o a través des portal en línia de s'administració balear.
4. Sorteig – Un cop acabat es termini, ses 1.069 places disponibles se sortejaran entre ses sol·licituds vàlides. Es procediment és públic i transparent.
5. Resolució i pagament – Qui guanyi es sorteig pagarà s'import corresponent per plaça i rebrà sa llicència ETV oficial.
6. Inscripció i inici de s'activitat – Sa llicència s'inscriurà en es registre de turisme balear. Només després podràs llogar legalment.

Atenció: Ses llicències acabades d'atorgar, durant es primers cinc anys, no es poden transmetre ni revendre. Aquesta clàusula protegeix contra sa compra de llicències amb finalitats purament especulatives.

Obligacions permanents com a arrendador turístic amb llicència

Una llicència ETV concedida no és una carta blanca: comporta obligacions permanents envers ses autoritats i es hostes:

Nota: Es tractament fiscal des teus ingressos per lloguer depèn de si ets resident fiscal a Espanya o no. Si no ets resident, pagues IRNR pes ingressos per lloguer. Consulta-ho amb un assessor fiscal habilitat a Espanya: ses normes són complexes. Trobaràs una visió general des impostos relacionats amb immobles a Impostos i dret.

Expectatives de rendibilitat: què pots preveure de manera realista

Ses llicències són valuoses perquè es ingressos des lloguer vacacional a Mallorca poden ser considerables. Aquí tens algunes xifres orientatives documentades:

Per a zones costaneres ben situades des sud-est, es experts des mercat indiquen rendibilitats brutes des 5–7 % anual. Es marge net depèn des costs de gestió, es impostos, es manteniment i sa taxa d'ocupació.

Sa llicència ETV mateixa augmenta de manera notable es valor de s'immoble: durant sa moratòria, es immobles amb una llicència vigent es consideraven actius especialment cobejats. Aquesta plusvàlua continuarà essent rellevant fins i tot si hi ha una nova obertura, mentre es nombre total de places continuï limitat.

Es errors més freqüents en sa sol·licitud de sa llicència ETV

Molts de propietaris perden temps i doblers valuosos per errors evitables. Aquests són es més freqüents:

1. No haver comprovat sa zonificació S'immoble es troba en una zona on es lloguer turístic no està permès. Això no es descobreix fins que sa sol·licitud ja s'ha presentat.

2. Documents que falten o han caducat Falten es certificat energètic o sa cèdula d'habitabilitat, han caducat o es varen expedir per a un altre ús.

3. Construccions no legalitzades Una caseta de piscina, una terrassa a sa teulada o una ampliació no consten inscrites en es Registre de la Propietat o no tenen autorització urbanística. Més informació a sa Guia per legalitzar una obra il·legal.

4. Tipus de llicència incorrecte sol·licitat Una ETV60 per a un immoble que no és sa residència habitual, o una sol·licitud per a un pis d'un edifici plurifamiliar, que ja no s'admet d'ençà des decret de 2025.

5. Terminis vençuts Es termini per participar en es sorteig de 2026 va ser extremadament curt (menys de 3 setmanes). Qui no va reaccionar tot d'una en va quedar fora.

6. Clàusula de transmissió ignorada Ses noves llicències no es poden vendre ni transferir durant cinc anys. Qui vulgui vendre s'immoble a curt termini perd així es valor afegit de sa llicència acabada d'obtenir.

Lloguer il·legal: quines conseqüències hi pot haver

Qui lloga sense una llicència ETV vàlida s'exposa a conseqüències importants:

• Multes de 5.001 a 50.000 € per lloguer turístic il·legal de curta durada (infracció greu segons es Decreto-ley 4/2025); en cas d'infraccions molt greus, de 50.001 a 500.000 €
• Prohibició de s'activitat per part de s'autoritat turística competent
• Responsabilitat pes danys que causin es hostes, sense cobertura d'assegurança
• Dany a sa reputació en cas d'un control públic per part de s'Inspecció

S'Administració balear ha augmentat notablement es controls durant es darrers anys. Ses notificacions de ses plataformes, es avisos des veïnats i ses inspeccions específiques fan que es risc de ser descobert sigui real.

Què ve després de sa llicència? Sa teva passa següent

Una llicència ETV és es tret de sortida, no sa meta. Aquestes són ses preguntes que convé que te facis tot d'una després que te l'hagin concedida:

• Gestionar-ho o externalitzar-ho? Ses empreses de gestió professional (empreses de gestió de propietats) s'encarreguen de sa gestió de reserves, sa neteja, s'atenció als hostes i sa comunicació a sa policia. Sa seva comissió sol ser des 15–25 % des ingressos.
• Definir s'estratègia fiscal – IRPF o IRNR, deducció de s'IVA suportat, comptabilitat correcta: tot això t'ho pot aclarir un assessor fiscal especialitzat en Espanya.
• Contractar una assegurança – Hi ha pòlisses específiques per a lloguers turístics; una assegurança de sa llar normal no sol oferir cobertura.
• Tramitar s'ecotaxa – Has de cobrar sa taxa turística balear per pernoctació i hoste i liquidar-la correctament.

Llista de comprovació: sol·licitar sa llicència ETV a Mallorca

Abans de presentar sa sol·licitud, comprova aquests punts:

• Tipus d'immoble permès (casa unifamiliar, casa adossada o aparellada, o habitatge habitual ETV60)
• Sa zonificació des pla urbanístic permet s'ús turístic
• Sa inscripció al Registre de sa Propietat és correcta i completa (sense construccions no inscrites)
• Hi ha un certificat energètic vigent
• Es certificat d'habitabilitat (cèdula d'habitabilitat) és vigent
• Es compleixen es requisits de seguretat (detectors de fum, senyalització de ses vies d'evacuació)
• Sa documentació acreditativa de sa propietat és completa
• Sa sol·licitud s'ha presentat completa i dins es termini
• Sa clàusula de transmissió (5 anys) s'ha tingut en compte a s'estratègia d'inversió
• S'ha rebut assessorament fiscal i d'assegurances

Conclusió: encara surt a compte sa llicència ETV s'any 2026?

Sí, però amb expectatives realistes. Es sorteig de 2026 ha demostrat que es mercat absorbeix immediatament ses places disponibles. Sa demanda supera de molt s'oferta, fet que manté estable a llarg termini es valor d'una llicència vigent.

Per a qui vulgui llogar legalment sa seva casa o sa seva finca a turistes, hi ha dues opcions: esperar sa pròxima convocatòria i preparar-se tan bé com sigui possible, o bé comprar ara un immoble amb una llicència ETV existent. Totes dues opcions tenen avantatges i inconvenients que depenen molt des teus objectius personals, de s'immoble i des temps de què disposes.

Qui lloga sense llicència juga a una ruleta ben cara. Qui sol·licita sa llicència com toca i compleix ses condicions té un avantatge competitiu durador en un des mercats turístics més atractius d'Europa.

Fonts oficials

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – organisme competent per atorgar llicències ETV a Mallorca
• Govern de les Illes Balears – Turisme: www.caib.es – informació oficial sobre sa legislació turística balear
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – Ecotaxa (impost turístic), obligacions fiscals
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR, obligacions relatives a s'impost sobre sa renda per a arrendadors
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – textos legals i decrets (entre d'altres, Decret llei 3/2022 i decret d'abril de 2025)
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Tel. 656 604 852 – associació sectorial des lloguers turístics a ses Balears

Quant de temps és vàlida una llicència ETV existent?

Ses llicències ETV no tenen una durada uniforme. Depèn, entre altres factors, des tipus de llicència i des moment en què es va concedir. Per a ses llicències ETVPL en edificis plurifamiliars i ses llicències ETV/60, es preveu una renovació cada cinc anys. Per a ses llicències més antigues d'habitatges unifamiliars, ses obligacions de renovació varien segons sa data de concessió; no totes aquestes llicències s'han de renovar.

Comprova, per tant, sa resolució concreta i s'estat des registre, en lloc de deduir una validesa il·limitada només de sa denominació «ETV». Es Consell de Mallorca és s'organisme competent per aclarir-ho. No és assessorament jurídic.