Llogar habitacions a Mallorca: drets, contracte i impostos

Qui lloga una habitació a Mallorca —sigui a ca seva o a una casa on també viu— es mou en una zona grisa legal que molts infravaloren. Llogar una habitació a Mallorca no és es mateix que llogar un habitatge sencer: sa legislació espanyola d’arrendaments distingeix entre es contractes de lloguer d’habitatge i es de lloguer d’habitacions, que se regeixen per normes diferents. Aquesta guia t’explica quin tipus de contracte et convé, quins drets tenen es propietaris i es llogaters, què implica es Registro Único des de juliol de 2025 i com has de declarar correctament es ingressos des lloguer, tant si ets resident com si no ho ets. En acabar, sabràs en què t’has de fixar a s’hora de fer es contracte, quins errors et poden sortir cars i què comproven exactament ses autoritats.

• Tot sobre es lloguer de llarga durada a Mallorca

Què és es lloguer d’habitacions —alquiler de habitación— i què no ho és?

Es lloguer d’habitacions (alquiler de habitación) consisteix a llogar una habitació dins un habitatge, mentre que es propietari normalment també viu dins es pis o sa casa o, com a mínim, és es propietari de tot s’immoble. Això és una diferència decisiva respecte des lloguer d’un habitatge sencer i independent.

Sa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 —reformada substancialment per darrera vegada es 2019— regula expressament a s’article 2 es lloguer d’habitatge: només s’aplica quan se cedeix un immoble complet perquè sigui sa residència habitual des llogater. En canvi, es lloguer d’habitacions se regeix pes Títol III LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) o, sovint, se formalitza senzillament com a contracte segons es Código Civil (Código Civil), perquè ses disposicions de protecció de sa LAU no s’apliquen automàticament.

Avís: Si no vius a s'immoble i llogues habitacions a diverses persones, s'Agència Tributària o s'ajuntament ho poden considerar una activitat econòmica o un lloguer turístic, amb obligacions ben diferents.

Quins tipus de contracte hi ha i quin te convé?

Abans de redactar un contracte, has de saber amb quina finalitat se lloga s'habitació. A sa pràctica, se distingeixen tres situacions rellevants:

1. Lloguer d'habitació de llarga durada (habitatge)

Es llogater viu a s'habitació com a residència habitual i comparteix sa cuina o es bany amb es llogador o altres llogaters. En aquest cas, se recomana un contracte de lloguer d'acord amb es Código Civil que reguli clarament:

• Sa durada des lloguer i es terminis de preavís per rescindir es contracte
• Es drets d'ús de ses zones comunes
• Ses normes de convivència (horaris de descans, convidats, neteja)
• Ses despeses de subministraments (electricitat, aigua, WLAN; normalment, repartides proporcionalment)

2. Lloguer de temporada (alquiler de temporada)

S'habitació se lloga per un període concret, fixat per endavant, per exemple a un estudiant o a un treballador de temporada. Aquest contracte no té una finalitat turística, se regeix pes títol III de sa LAU i no requereix cap acreditació turística, però des de juliol de 2025, en determinats casos, requereix un número de registre (vegeu s'apartat Registro Único).

3. Lloguer turístic de curta durada d'una habitació

Si llogues una habitació a turistes per dies o setmanes a través de plataformes com Airbnb, s'apliquen ses normes de sa llei balear de turisme. És una categoria jurídica completament diferent; trobaràs més informació a s'apartat sobre sa llicència ETV.

Es contracte de lloguer: què hi ha de constar obligatòriament?

Encara que un contracte de lloguer d'habitació se pot formalitzar sense cap forma concreta, és imprescindible fer-lo per escrit: si hi ha un conflicte, és sa teva única protecció. Tot contracte de lloguer d'habitació a Mallorca hauria d'incloure aquests punts:

1. Dades personals completes de totes dues parts (nom, NIE/DNI, adreça)
2. Descripció detallada de s’habitació (mida, ubicació dins es pis, equipament)
3. Durada des lloguer amb dates concretes d’inici i de finalització, i condicions de pròrroga
4. Lloguer mensual en euros, data de venciment i forma de pagament
5. Fiança (dipòsit): import, moment des pagament i condicions de devolució
6. Drets d’ús des bany, sa cuina, sa terrassa, etc. – tan detallats com sigui possible
7. Normes de sa casa: convidats, animals de companyia, fumar i horaris de descans
8. Despeses de subministraments: qui paga s’electricitat, s’aigua i es WLAN – proporcionalment o amb una quota fixa?
9. Terminis de preavís per a totes dues parts
10. Inventari (com a annex, amb fotos)

Atenció: Si es contracte no estableix res sobre sa resolució, s’apliquen ses disposicions generals des Código Civil – això pot comportar terminis llargs o conflictes.

Fiança i despeses de subministraments: què és habitual?

Pel que fa a sa fiança, en un lloguer entre particulars, per regla general s'ha de retornar dins un termini raonable després que acabi es contracte, sempre que no s'hagin acreditat desperfectes. Deixa constància des desperfectes per escrit i amb fotografies, abans i després des lloguer.

Registro Único: sa nova obligació de registre a partir de juliol de 2025

Des de 2 de gener de 2025 hi ha a tot Espanya un registre nacional únic per a es lloguers de curta durada (Registro Único). Sa data límit clau: a partir de s'1 de juliol de 2025 tots es propietaris que ofereixin allotjaments de curta durada a canvi d'una remuneració econòmica a través de plataformes en línia han de disposar d'un Número de Registro Único vàlid i indicar-lo de manera visible a cada anunci en línia.

Això s'aplica expressament no només a es pisos vacacionals sencers, sinó també a:

• Lloguers de temporada
• Lloguer d'habitacions a hostes que van canviant
• Lloguers a vaixells i barques

Què significa això per a tu: Si llogues una habitació de manera permanent a una persona (p. ex., un treballador o un estudiant) sense fer servir cap plataforma en línia, per regla general no t'afecta. Però, tan aviat com facis servir Airbnb, Booking.com o portals semblants —també per a lloguers de temporada—, necessites aquest número.

Avís: Es Registro Único és una obligació addicional vigent a tot Espanya. A ses Balearen no substitueix sa llicència ETV per a es lloguer turístic vacacional: tots dos requisits s'apliquen alhora.

Llicència ETV i lloguer vacacional: no t'arrisquis en zones grises

Si vols llogar una habitació a turistes per dies, a ses Balearen necessites una llicència ETV (Estancia Turística en Viviendas). Aquí tens sa informació més important d'entrada: Una inscripció ETV sempre afecta s'habitatge sencer, no habitacions individuals (Art. 50.13 Ley 8/2012). Amb es Decreto-ley 4/2025, ja no es poden inscriure habitatges nous en edificis plurifamiliars. Una excepció és es lloguer de s'habitatge habitual propi durant un màxim de 60 dies a l'any (ETV60).

Qui lloga a turistes sense una inscripció ETV vàlida s'arrisca a multes segons sa llei de turisme balear: segons sa gravetat de sa infracció, fins a 5.000 €, de 5.001 a 50.000 € o de 50.001 a 500.000 €. Es inspectors fan controls activament, i es turistes també poden comprovar sa legalitat d'un allotjament mitjançant una aplicació oficial en línia.

Sa frontera entre es lloguer de temporada permès i es lloguer vacacional no autoritzat sovint és molt fina:

→ Més informació sobre: Llicència ETV Mallorca

Drets de s'arrendador

Com a arrendador d'una habitació, tens —tant si vius a s'immoble com si no— uns drets clars:

• Dret d'accés a sa teva propietat, sempre que estigui previst en es contracte i amb un preavís raonable
• Dret a cobrar es lloguer puntualment
• Dret a rescindir es contracte per impagament o incompliment contractual (fixar es terminis en es contracte)
• Dret que et tornin s'habitació en s'estat original (descomptant-ne es desgast normal)
• Dret a supervisar s'ús de ses zones comunes (fer complir ses normes de convivència)

Nota: Com que tu mateix vius a s'immoble, com a arrendador d'una habitació, per regla general tens més control de fet que si llogassis un habitatge sencer; jurídicament, però, es contracte continua essent es document decisiu.

Drets de s'inquilí

S'inquilí d'una habitació, malgrat tenir menys protecció legal que qui lloga un habitatge sencer, també té drets:

• Dret a fer ús de s'habitació i de ses zones comunes segons lo pactat en es contracte
• Dret a sa privacitat dins s'habitació (sense entrades sense avís previ)
• Dret a sa devolució de sa fiança en acabar es contracte, sense deduccions injustificades
• Dret a unes condicions d'habitabilitat adequades (bany, electricitat i aigua en funcionament)
• Protecció davant sa resolució des contracte d'acord amb es terminis pactats

Important: Sa durada mínima de 5 anys de sa LAU aquí no s'aplica automàticament. Per tant, es llogaters d'una habitació no es poden acollir a aquesta disposició protectora, llevat que hi hagi un contracte de lloguer d'un habitatge sencer.

Imposts: Com has de declarar es ingressos des lloguer d'habitacions?

Aquest és s'àmbit en què es cometen més errors. S'obligació tributària depèn de si ets resident o no resident.

Residents (IRPF)

Si tens sa residència fiscal a Espanya, has d'incloure es ingressos des lloguer d'habitacions a sa teva declaració de sa renda (IRPF). Es ingressos s'han de declarar com a rendiments des capital immobiliari derivats des lloguer.

Despeses deduïbles que pots deduir proporcionalment:

• Part proporcional des interessos hipotecaris
• Part proporcional de s'amortització
• Reparacions i manteniment (proporcionalment a s'habitació llogada)
• IBI, Comunidad i assegurança proporcionals
• Despeses de subministraments proporcionals (electricitat, aigua)

Sa deduïbilitat s'ha de calcular proporcionalment: Si llogues una habitació de 20 m² en un pis de 100 m², pots deduir es 20 % de ses despeses totals, però només pes dies que hagi estat efectivament llogada.

Atenció: Sa reducció fiscal des 60 % sobre es ingressos nets des lloguer (pes lloguers d'habitatge segons LAU Título II) generalment no s'aplica automàticament al lloguer d'habitacions, ja que no hi ha un contracte de lloguer d'habitatge convencional. Fes que ho revisi un assessor fiscal.

→ Més: Deducció de l'IRPF per a arrendadors a ses Balearen

No residents (Modelo 210)

Si no ets resident fiscal a Espanya, has de declarar es ingressos des lloguer amb es Modelo 210. Per als ingressos des lloguer a partir de 2026, has de presentar sa declaració —amb es ingressos menys ses despeses deduïbles proporcionals— de l'1 al 20 d'abril de l'any següent (Orden HAC/623/2026); per als ingressos de 2025, encara s'aplicava es termini de l'1 al 20 de gener de 2026.

Es dies en què s'habitació està buida i no es lloga, s'ha de pagar sa part proporcional de s'impost sobre sa renda immobiliària imputada (basat en es valor cadastral); es termini de presentació és es 31 de desembre de l'any següent.

→ Detalls: Tributació des ingressos des lloguer com a no resident a Espanya

Resum de ses obligacions fiscals

Cal pagar IVA per llogar habitacions?

Es simple lloguer d'una habitació per a ús residencial està, en principi, exempt d'IVA. En canvi, si ofereixes serveis addicionals de tipus hoteler (berenar, neteja diària de s'habitació, servei de bugaderia), pot ser que hagis de pagar IVA. Passa igual si factures a través d'agències que emeten ses seves pròpies factures.

En cas de dubte: consulta un assessor fiscal amb experiència a Mallorca abans de decidir es model de negoci.

Errors més habituals quan llogues habitacions a Mallorca

Advocats i assessors fiscals veuen aquests errors una vegada i una altra a Mallorca:

1. Sense contracte per escrit – si hi ha una disputa per sa fiança o sa rescissió, no tens cap protecció.
2. Tipus de contracte equivocat – un contracte de sa LAU, títol II, per llogar una habitació és jurídicament problemàtic.
3. Sense inventari – sense documentació, és gairebé impossible reclamar danys i perjudicis.
4. Lloguer turístic sense llicència ETV – multa de fins a 500.000 € segons sa gravetat.
5. Oblidar es Registro Único – obligatori a partir de dia 1 de juliol de 2025 si llogues a través de plataformes en línia.
6. Impost no declarat – Es ingressos per lloguer sempre tributen, per petits que siguin.
7. Reducció de s'IRPF des 60 % aplicada indegudament – no s'aplica automàticament an es contractes de lloguer d'habitacions.
8. Fiança no retornada dins es termini – pot donar lloc a una obligació d'indemnitzar.
9. Despeses de subministraments no regulades clarament – gairebé sempre provoca conflictes.
10. Falta es reglament de convivència – és imprescindible, sobretot quan es comparteixen sa cuina i es bany.

Llista de comprovació: llogar una habitació a Mallorca

• S'ha aclarit es tipus de contracte (residència permanent, temporada, ús turístic)?
• S'ha redactat un contracte per escrit amb totes ses dades obligatòries?
• S'ha fixat sa fiança i se n'ha documentat es pagament?
• S'ha fet un inventari amb fotos i l'han signat totes dues parts?
• S'ha inclòs es número de NIE des llogater en es contracte?
• S'ha informat s'assessor fiscal des ingressos per lloguer (IRPF o Modelo 210)?
• En cas de lloguer en línia: s'ha sol·licitat es Registro Único (obligatori a partir de juliol de 2025)?
• En cas d'ús turístic: es disposa de llicència ETV?
• S'ha adjuntat es reglament de convivència com a annex des contracte?
• S'ha establert per escrit com es reparteixen ses despeses de subministraments?

Què ve després? Altres qüestions importants

Qui lloga una habitació també ha de tenir presents altres aspectes fiscals i legals:

• IBI: Per regla general, s'IBI va a càrrec des propietari; convé que coneguis ses possibles bonificacions de s'IBI. → Bonificació de s'IBI a Mallorca
• Comunitat de propietaris: Llogar una habitació en un immoble amb comunitat de propietaris pot plantejar qüestions relatives a sa comunitat. → Comunitat de propietaris a Espanya
• Cédula de Habitabilidad: S'habitació ha d'estar situada en un habitatge amb autorització d'habitabilitat. → Cédula de Habitabilidad Mallorca
• Bono Alquiler Joven: Es llogaters joves que compleixin determinats requisits poden sol·licitar una ajuda per pagar es lloguer a ses Balearen. → Bono Alquiler Joven Balearen
• Ley Vivienda a ses Balearen: Sa llei d'habitatge de 2023 també ha introduït algunes normes per an es propietaris que lloguen immobles a ses Balearen. → Ley Vivienda Balearen

Conclusió

Llogar habitacions a Mallorca és legal i pot ser una bona font d'ingressos, sempre que coneguis ses normes. Es pas més important: Triar correctament es tipus de contracte. Es lloguer d'habitacions no està sotmès a ses fortes normes de protecció de sa LAU per an es lloguers d'habitatge. Això te dona més flexibilitat com a arrendador, però també vol dir que ho has de deixar tot regulat per contracte. A partir de juliol de 2025, també és obligatori es Registro Único per a qualsevol lloguer a través de plataformes en línia. En canvi, llogar a turistes sense llicència ETV continua sent un risc que pot sortir car. Fes revisar es contracte i sa fiscalitat per qualcú que conegui es mercat de ses Balearen: si hi ha problemes, t'estalviarà molt més del que costa.

Fonts oficials

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (Real Decreto 1312/2024): https://www.boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme: https://www.caib.es/cathosfront/cens
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net

Documentar es pagaments des lloguer amb rebuts

Si paguen per transferència, pots comprovar es pagament amb s’extracte bancari. Un concepte clar —per exemple, «Lloguer de s’habitació setembre 2026»— ajuda a identificar a quin mes correspon es pagament. Guarda s’extracte bancari juntament amb es contracte de lloguer.

Si paguen en efectiu, dona a s’inquilí un rebut firmat i guarda’n una còpia. Hi han de constar es nom de qui paga, s’import rebut, sa data des pagament, es període de lloguer i es concepte pes qual s’han pagat es doblers. Indica per separat es lloguer, ses despeses addicionals i sa fiança si cobres diversos imports alhora. Així, en acabar es contracte, quedarà clar a què corresponia cada pagament.

Això no és assessorament jurídic ni fiscal.