Mallorca.com
inmobiliaria

Llogar una habitació a Mallorca: Drets, contracte i impostos

Qui lloga una habitació a Mallorca – ja sigui a sa pròpia casa o a un pis on viu – es mou en una zona grisa legal que molts subestimen. Es lloguer d'habitació a Mallorca no és es mateix que llogar un pis complet: es dret d'arrendament espanyol distingeix clarament entre es contractes de lloguer d'habitatge i es lloguer d'habitacions, que està subjecte a altres normes. Aquesta guia t'explica quin tipus de contracte s'adequa a sa teva situació, quins drets tenen es llogater i es llogatador, què significa es Registro Único des de juliol de 2025, i com declarar correctament es ingressos de lloguer – tant si ets resident com si no. Al final sabràs en què has de fixar-te en es contracte, quins errors surten cars i què comproven concretament ses autoritats.

Llogar una habitació a Mallorca: dret, contracte i fiscalitat

Vols llogar una habitació o llogar-ne una i no tens clar sa situació legal?

Què és s'alquiler de habitación – i què no ho és?

Sa lloga d'habitació (alquiler de habitación) descriu es lloguer d'una habitació individual dins una unitat d'habitatge, mentre que es propietari normalment viu al mateix pis o casa, o almenys és propietari de sa totalitat de s'immoble. Aquesta és una diferència fonamental respecte al lloguer d'un pis complet i independent.

Sa llei d'arrendaments espanyola, sa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 – reformada en profunditat per darrera vegada el 2019 –, regula expressament en es seu article 2 es lloguer d'habitatge: només s'aplica quan s'entrega un edifici complet com a residència habitual des llogater. Es lloguer d'habitació, en canvi, cau sota Título III LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) o sovint se formalitza simplement com a contracte segons es Codi Civil (Código Civil), ja que ses disposicions protectores de sa LAU no s'apliquen automàticament.

Característica Lloguer d'habitatge complet (LAU Art. 2) Lloguer d'habitació (alquiler de habitación)
Base legal LAU Título II LAU Título III / Código Civil
Durada mínima legal 5 anys (propietari privat) Lliurement negociable
Terminis de preavís Regulats per llei A acordar contractualment
Ús compartit d'espais comuns No previst Cuina, bany, zones comunes
Dipòsit legal 1 mensualitat 1 mensualitat (recomanat, no obligatori)
Regulació des preu des lloguer a ses Baleares Cap (a 2025) Cap

Avís: Si tu mateix no vius a s'immoble i llogue habitacions individuals a diverses persones, s'Agència Tributària o s'administració municipal pot classificar-ho com a activitat comercial o com a lloguer turístic – amb obligacions molt diferents.

Quins tipus de contracte existeixen – i quin és es més adequat per a tu?

Abans de redactar un contracte, has de saber amb quina finalitat es lloga s'habitació. Sa pràctica distingeix tres situacions rellevants:

1. Lloguer d'habitació a llarg termini (residencial)

Es llogater habita s'habitació com a residència permanent, compartint cuina o bany amb es propietari o amb altres coinquilins. Aquí es recomana un contracte de lloguer segons es Código Civil amb regulacions clares sobre:

  • Durada des contracte i terminis de preavís
  • Drets d'ús de ses zones comunes
  • Reglament intern (hores de descans, visites, neteja)
  • Despeses de subministraments (llum, aigua, WLAN – normalment a parts proporcionals)

2. Lloguer de temporada (alquiler de temporada)

S'habitació es lloga per un període determinat i fixat prèviament – per exemple, a un estudiant o a un treballador de temporada. Aquest contracte no té motivació turística, s'acull a LAU Títol III i no requereix cap acreditació turística, però des del juliol de 2025 pot necessitar un número de registre (vegeu sa secció Registro Único).

3. Lloguer turístic de curta durada d'una habitació

Si llogue una habitació per dies o setmanes a turistes a través de plataformes com Airbnb, s'apliquen ses normes de sa llei de turisme balear. Aquesta és una categoria legal completament diferent – en parlam més a sa secció ETV-Lizenz.

Es contracte de lloguer: Què hi ha d'haver obligatòriament?

Encara que un contracte d'habitació es pot formalitzar de manera informal, un contracte escrit és imprescindible – en cas de disputa és sa teva única protecció. Aquests punts hauria de contenir tot contracte de lloguer d'habitació a Mallorca:

  1. Dades personals completes de ses dues parts (nom, NIE/DNI, adreça)
  2. Descripció exacta de s'habitació (mida, ubicació dins es pis, equipament)
  3. Durada des lloguer amb data d'inici i de fi concreta, així com sa regulació de pròrroga
  4. Lloguer mensual en euros, venciment i forma de pagament
  5. Fiança (depósito): import, moment de pagament, modalitats de devolució
  6. Drets d'ús de sa banya, sa cuina, sa terrassa, etc. – tan precisos com sigui possible
  7. Reglament intern: convidats, animals de companyia, fumar, hores de silenci
  8. Despeses de comunitat: Qui paga s'electricitat, s'aigua, es WLAN – de manera proporcional o a tant alçat?
  9. Terminis de preavís per a ses dues parts
  10. Inventari (com a annex, amb fotos)

Atenció: Si es contracte no conté cap regulació sobre sa rescissió, s'apliquen ses disposicions generals des Código Civil – això pot dur a terminis llargs o a conflictes.

Fiança i despeses: què és habitual?

Concepte Pràctica habitual a Mallorca
Fiança (depósito) 1 mensualitat, de vegades 2 mesos en cas de mobiliari
Garantia addicional Fins a 2 mensualitats addicionals possibles per contracte
Electricitat i aigua Sovint inclòs de manera global en es lloguer o de manera proporcional
WLAN En regla general inclòs
Taxes de ses escombraries 50–150 € / any, segons es municipi
Comissió de s'agent immobiliari En es lloguer de llarga durada, la paga es propietari

Quant a sa fiança: en un lloguer privat, en regla general s'ha de tornar dins un termini raonable després de sa fi des contracte, sempre que no s'hagin demostrat desperfectes. Deixa constància escrita i fotogràfica de qualsevol dany – abans i després de sa relació de lloguer.

Registro Único: sa nova obligació de registre a partir del juliol de 2025

Des del 2. Januar 2025 és vigent a tot Espanya un registre nacional unificat per a ses lloguers de curta durada (Registro Único). Es termini decisiu: A partir del 1. Juli 2025 tots es propietaris que ofereixin allotjaments de manera puntual a canvi d'una compensació econòmica a través de plataformes en línia hauran de disposar d'un Número de Registro Único vàlid i indicar-lo de manera visible en cada anunci en línia.

Això s'aplica expressament no només a apartaments de vacances sencers, sinó també a:

  • Lloguers de temporada
  • Lloguer d'habitacions a hostes que van canviant
  • Lloguers en vaixells i embarcacions

Què significa això per a tu: Si llogues una habitació de manera permanent a una persona (p. ex. un treballador, un estudiant) sense plataforma en línia, en regla general no t'afecta. Però en el moment que facis servir Airbnb, Booking.com o portals similars – fins i tot per a lloguer de temporada –, necessites aquest número.

Nota: Es Registro Único és una obligació addicional vàlida a tot Espanya. A ses Balears no substitueix sa llicència ETV per a lloguer turístic de vacances – tots dos requisits s'apliquen en paral·lel.

Llicència ETV i lloguer vacacional: alerta amb sa zona grisa

Si vols llogar una habitació per dies a turistes, necessites a ses Balears una Llicència ETV (Estancia Turística en Viviendas). Aquí sa notícia més important d'avançada: Actualment no s'expedeixen noves llicències ETV. Es govern de ses Balears ha decretat sa paralització de noves llicències.

Qui lloga habitacions de manera turística sense una llicència ETV vàlida s'arrisca a multes d'almenys 20.001 euros – sa llei preveu explícitament sancions d'aquesta quantia. Es inspectors fan controls actius, i fins i tot es turistes poden comprovar sa legalitat d'un allotjament mitjançant una aplicació oficial en línia.

Es límit entre es lloguer de temporada permès i es lloguer turístic no autoritzat és sovint molt estret:

Característica Lloguer de temporada (legal sense ETV) Lloguer turístic (subjecte a ETV)
Motiu de s'estada Professional, formatiu, personal Viatge de lleure, turisme
Comercialització Privada, anunci Plataformes de reserves turístiques
Durada Període determinat Per dies o per setmanes
Serveis addicionals Cap servei d'estil hoteler Sovint servei de bugaderia, neteja, etc.

→ Més sobre es tema: Llicència ETV Mallorca

Drets des llogater

Com a propietari d'una habitació de lloguer tens – independentment de si tu mateix vius a s'immoble – uns drets clars:

  • Dret d'accés a sa teva propietat, sempre que estigui regulat contractualment i amb un avís previ adequat
  • Dret a es cobrament puntual des lloguer
  • Dret a sa rescissió per mora en es pagament o incompliment contractual (establir es terminis per contracte)
  • Dret a sa devolució de s'habitació en s'estat original (descomptant es desgast normal)
  • Dret a supervisar s'ús de ses zones comunes (fer complir es reglament de sa casa)

Nota: Com que tu mateix vius a sa propietat, com a arrendador d'una habitació tens en general més control de fet que en un lloguer d'un pis complet — però legalment es contracte segueix sent es document decisiu.

Drets des llogater

Es llogater d'una habitació té — malgrat sa protecció legal més feble en comparació amb es lloguer d'un pis complet — també els seus drets:

  • Dret a s'ús de s'habitació i de ses zones comunes acordat per contracte
  • Dret a sa intimitat dins s'habitació (sense accés sense avisar)
  • Dret a sa devolució de sa fiança al final des contracte sense deduccions injustificades
  • Dret a unes condicions d'habitabilitat adequades (bany, llum i aigua en funcionament)
  • Protecció enfront de ses rescissions d'acord amb es terminis pactats per contracte

Important: Es termini mínim de 5 anys de la LAU no s'aplica aquí automàticament. Es llogaters d'una habitació no poden invocar aquesta norma de protecció, tret que existeixi un contracte de lloguer d'habitatge per a un pis complet.

Impostos: com declares es ingressos del lloguer d'habitacions?

Aquesta és sa àrea on es cometen més errors. S'obligació tributària depèn de si ets resident o no resident.

Comparació de ses obligacions fiscals en es lloguer d'habitacions a Mallorca: resident vs. no resident amb formularis i terminis

Residents (IRPF)

Si tens sa residència fiscal a Espanya, declares es ingressos des lloguer d'habitacions a sa teva declaració de sa renda (IRPF). Es ingressos s'han de declarar com a rendiments de capital immobiliari.

Despeses deduïbles (gastos deducibles) que pots deduir de manera proporcional:

  • Interessos hipotecaris proporcionals
  • Amortització proporcional (amortización)
  • Reparacions i manteniment (proporcional per s'habitació llogada)
  • IBI, Comunidad, assegurança proporcionals
  • Despeses de subministraments proporcionals (llum, aigua)

Sa deduïbilitat s'ha de calcular de manera proporcional: Si llogues una habitació de 20 m² en un pis de 100 m², pots reclamar es 20 % des costos totals — però només pels dies efectivament llogats.

Atenció: Sa reducció fiscal des 60 % sobre es rendiments nets de s'arrendament (per a lloguer d'habitatge segons LAU Título II) generalment no s'aplica automàticament en es lloguer d'habitacions, ja que no hi ha un contracte clàssic de lloguer d'habitatge. Consulta-ho amb un assessor fiscal.

→ Més informació: Deducció d'IRPF per a propietaris a ses Baleares

No residents (Modelo 210)

Si no ets resident fiscal a Espanya, has de declarar es ingressos de lloguer amb es Modelo 210. Fins es 20 de gener de s'any següent s'ha de presentar una declaració amb es ingressos de lloguer descomptant ses despeses proporcionals deduïbles.

Pels dies en què s'habitació està buida i no es lloga, s'ha de pagar sa imputació de rendes fictícia (basada en es valor cadastral) — es termini per a això és es 31 de desembre de s'any següent.

→ Detalls: Tributar per ingressos de lloguer com a no resident a Espanya

Resum d'obligacions fiscals

Situació Declaració fiscal Termini
Resident, habitació llogada IRPF (anual) Majoritàriament es juny de s'any següent
No resident, habitació llogada Modelo 210 20 de gener de s'any següent
No resident, habitació buida Modelo 210 (valor d'ús fictici) 31 de desembre de s'any següent
Lloguer de curta durada/vacacional Taxa turística (Ecotasa) addicional Trimestral

IVA en es lloguer d'habitació?

Es simple lloguer d'una habitació per a ús residencial és, en principi, exempt d'IVA. Es cas és diferent si ofereixes serveis addicionals d'estil hoteler (esmorzar, neteja diària de s'habitació, servei de bugaderia): llavors pot sorgir s'obligació de repercutir IVA. Es mateix s'aplica si factures a través d'agències que, al seu torn, emeten factures.

En cas de dubte: consulta un assessor fiscal amb experiència a Mallorca abans de definir es model de negoci.

Es errors més freqüents en es lloguer d'habitació a Mallorca

Aquests errors els veuen advocats i assessors fiscals a Mallorca una i altra vegada:

Es 6 errors més freqüents en es lloguer d'habitacions a Mallorca amb sa normativa de sancions
  1. Cap contracte per escrit – en cas de disputa sobre sa fiança o sa rescissió, estàs desprotegit.
  2. Tipus de contracte equivocat – un contracte LAU-Títol-II per a un lloguer d'habitació és problemàtic jurídicament.
  3. Cap inventari – sense documentació, gairebé no és possible reclamar danys i perjudicis.
  4. Lloguer turístic sense llicència ETV – multa a partir de 20.001 €.
  5. Registro Único oblidat – Obligatori a partir de l'1 de juliol de 2025 per a s'arrendament a plataformes en línia.
  6. Impost no declarat – Ets ingressos de lloguer sempre estan subjectes a impostos, per petits que siguin.
  7. Reducció del 60 % de s'IRPF aplicada indegudament – no s'aplica automàticament als contractes d'habitació.
  8. Fiança no tornada a temps – pot donar lloc a obligacions d'indemnització.
  9. Despeses de comunitat i subministraments no regulats clarament – gairebé sempre provoca conflictes.
  10. Reglament intern inexistent – imprescindible sobretot quan es comparteix sa cuina i es bany.

Llista de comprovació: llogar una habitació a Mallorca

  • Tipus de contracte aclarit (residència permanent, temporada, turístic)?
  • Contracte escrit amb totes ses mencions obligatòries redactat?
  • Fiança fixada i justificant de pagament documentat?
  • Inventari amb fotos elaborat i signat per ambdues parts?
  • Número NIE de s'arrendatari inclòs en es contracte?
  • Assessor fiscal informat dels ingressos de lloguer (IRPF o Modelo 210)?
  • En cas de lloguer en línia: sol·licitat es Registro Único (obligatori a partir del juliol de 2025)?
  • En cas d'ús turístic: llicència ETV en vigor?
  • Reglament intern adjuntat com a annex al contracte?
  • Regulació de despeses fixada per escrit?

Què ve després? Temes complementaris importants

Qui lloga una habitació hauria de tenir en compte també ses dimensions fiscals i legals addicionals:

  • IBI: En general, s'impost sobre béns immobles el paga es propietari – convé que coneguis una possible bonificació de s'IBI. → Bonificació de s'IBI a Mallorca
  • Comunitat de propietaris: Es lloguer d'habitacions en una instal·lació comunitària pot plantejar qüestions de dret de comunitat. → Comunitat de propietaris a Espanya
  • Cédula de Habitabilidad: S'habitació ha d'estar en un habitatge amb cédula de habitabilidad. → Cédula de Habitabilidad Mallorca
  • Bono Alquiler Joven: Es llogatersj joves que compleixen certes condicions poden sol·licitar una ajuda al lloguer a les Balears. → Bono Alquiler Joven Balearen
  • Ley Vivienda a les Balears: Sa llei d'habitatge de 2023 ha introduït algunes normatives també per als propietaris arrendadors de les Balears. → Ley Vivienda Balearen

Conclusió

Llogar una habitació a Mallorca és legalment possible i pot ser una font d'ingressos útil — si coneixes ses regles. Es pas més important: triar correctament es tipus de contracte. Es lloguer d'habitacions no està subjecte a ses fortes disposicions de protecció de la LAU per al lloguer d'habitatge, la qual cosa et dona més flexibilitat com a propietari, però també significa que has de regular-ho tot tu mateix contractualment. A partir del juliol de 2025 s'aplica a més s'obligació del Registro Único per a tot lloguer en plataformes en línia. Llogar turísticament sense llicència ETV continua sent un risc car. Fes revisar es contracte i ses obligacions fiscals per qualcú que conegui es mercat de les Balears — en cas de problema, t'estalviarà molt més del que costa.

Fonts oficials

Quina és sa diferència entre s'alquiler de habitación i un contracte d'arrendament normal?
En s'alquiler de habitación només es lloga una habitació dins una unitat d'habitatge, no un pis complet i independent. Ses disposicions de protecció de sa LAU (p. ex. 5 anys de durada mínima) no s'apliquen aquí automàticament – es contracte se basa generalment en es Código Civil o en es LAU Títol III.
Necessit una llicència com a arrendador d'habitacions a Mallorca?
Per a s'arrendament permanent o estacional d'habitacions (no turístic) normalment no necessites cap llicència. Per a s'arrendament turístic de curta durada necessites una llicència ETV – actualment no s'estan expedint noves llicències a ses Balearen.
Què significa es Registro Único per als arrendadors d'habitacions?
A partir de l'1 de juliol de 2025, tots es propietaris que ofereixin habitacions a curt termini a través de plataformes en línia hauran de disposar d'un número de registre vàlid a tot Espanya (Número de Registro Único) i indicar-lo en es anuncis. Sense aquest número, s'allotjament no es podrà oferir en es portals de reserves.
Quina és sa fiança en s'arrendament d'habitacions?
Sa llei estableix 1 mensualitat de renda neta per als contractes d'arrendament d'habitatge. En es contractes d'habitació segons es Código Civil, sa quantia és lliurement negociable – és habitual també 1 mensualitat, de vegades 2 mesos en cas d'arrendament moblat.
Com tribut es ingressos per lloguer d'una habitació arrendada?
Es residents declaren es ingressos en sa declaració anual de s'IRPF com a rendiments de capital immobiliari. Es no residents empren es Modelo 210, amb venciment es 20 de gener de l'any següent. Per es dies en què s'habitació està buida, es no resident ha de declarar una imputació de renda fins es 31 de desembre de l'any següent.
Puc aprofitar-me com a arrendador d'habitacions de sa reducció del 60 % de s'IRPF?
Aquesta reducció s'aplica clàssicament als contractes d'arrendament d'habitatge segons es LAU Títol II. En es contractes d'arrendament d'habitacions, sa seva aplicabilitat no és automàtica – un assessor fiscal ho hauria de comprovar cas per cas.
Què passa si llog una habitació de manera il·legal amb finalitat turística?
Sa llei balear de turisme preveu multes d'almenys 20.001 Euro per s'arrendament sense una llicència ETV vàlida. Es inspectors controlen activament, i fins i tot es hostes poden verificar sa legalitat d'un allotjament a través d'una aplicació en línia oficial.
Quines despeses de comunitat i subministraments paga es llogater d'una habitació?
És una qüestió de negociació i s'ha de regular en es contracte. És habitual que s'electricitat i s'aigua estiguin incloses a tant alçat o es reparteixin proporcionalment. Ses taxes de residus oscil·len, segons es municipi, entre 50–150 € per any i sovint es repercuteixen en es llogater.