Lloguer a llarg termini a Mallorca: Sa guia completa des llogater 2026
Qui vol viure de manera permanent a Mallorca, difícilment pot evitar es lloguer a llarg termini (en espanyol alquiler de larga duración o vivienda habitual). És es teu estatus residencial jurídicament més sòlid a s'illa — i alhora es mercat més disputat. Aquesta guia et mostra des de sa perspectiva des llogater quins drets et garanteix es dret d'arrendament espanyol, què diferencia un lloguer a llarg termini del lloguer de temporada o turístic, amb quins costos has de comptar i com evites ses trampes típiques de Mallorca.
A Mallorca, es lloguer a llarg termini és sa clau per a sa vivienda habitual — sa teva primera residència. Normalment, només amb un contracte de lloguer a llarg termini pots obtenir s'empadronamiento (s'alta censal al padrón), que necessites per als processos posteriors al NIE, sa targeta sanitària, sa plaça escolar i molt més. A diferència des lloguer turístic, està subjecta a sa protecció plena des dret d'arrendament espanyol: durada mínima garantida, pujada de lloguer limitada i, des de 2023, sa comissió de s'agència a càrrec des propietari.
Estàs planificant sa mudança a Mallorca i cerques s'estratègia correcta entre llogar i comprar?
- 📩 Fer una consulta personal — et posam en contacte amb interlocutors locals verificats per a sa teva zona.
- Guia per emigrar a Mallorca — des del NIE fins al padrón i sa residència fiscal.
Lloguer a llarg termini vs. lloguer de temporada i turístic — de què parlam?
Es dret espanyol reconeix tres formes de lloguer molt diferents, que a la pràctica es confonen constantment. Sa diferència no és acadèmica: determina si tens cinc anys de seguretat residencial o si t'has d'anar a l'octubre.
| Modalitat de lloguer | Terme en espanyol | Base legal | Protecció des llogater | Cas típic a Mallorca |
|---|---|---|---|---|
| Lloguer a llarg termini (residència principal) | arrendamiento de vivienda habitual | LAU Art. 9–10 (protecció plena) | molt alta: durada mínima de 5/7 anys | Vius de manera permanent a s'illa |
| Lloguer de temporada | arrendamiento de temporada (LAU Art. 3) | LAU per a «uso distinto», lliurement negociable | escassa: només regeix es contracte | Hivernar, projecte de 6–11 mesos |
| Lloguer turístic | alquiler turístico / vacacional | Llei de Turisme Balearen + llicència ETV | pràcticament cap (similar a un hotel) | Vacances, per dies |
Sa trampa més important: Una lloguer de temporada no és un habitatge en es sentit jurídic. Cau dins es "ús distint d'habitatge" (uso distinto de vivienda) i no et dona ni sa durada mínima ni s'increment de lloguer limitat. Alguns propietaris a Mallorca ofereixen conscientment contractes de "temporada" per esquivar sa protecció des llogatari — tot i que en realitat hi vius de manera permanent. Això és arriscat per a les dues parts i des de 2026 està cada vegada més en es punt de mira des legislador, que vol frenar es mal ús des contractes de temporada (un Real Decreto-Ley corresponent estava anunciat a mitjan 2026, però encara no confirmat en es BOE — vegeu es avís més avall).
Recorda sa regla general: Si vols fer de Mallorca es teu centre de vida, necessites un contrato de vivienda habitual — no temporada, no vacacional.
Es marc jurídic: LAU + Ley de Vivienda 2023
Dues lleis regulen es teu lloguer de llarga durada. Sa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) és sa llei fonamental del dret d'arrendament. Sa Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda la va reformar de manera fonamental el 2023 — a favor des llogataris.
Durada mínima: 5 anys (particular) o 7 anys (empresa)
Aquest és es teu dret més fort. Independentment del que digui es contracte quant a durada: Si es propietari és una persona física, pots quedar-te fins a cinc anys. Si es propietari és una persona jurídica (una SL, un fons, un gran tenedor), són set anys (LAU Art. 9). Si en es contracte hi figura una durada més curta, es prorroga automàticament any rere any fins a aquest mínim — sempre que tu ho vulguis. Es propietari no se'n pot desfer anticipadament.
Pròrroga tàcita (prórroga tácita): fins a 3 anys extra
Quan s'arriba als 5 o 7 anys i cap de les parts no denuncia es contracte dins es termini, es contracte es prorroga automàticament un any cada vegada, fins a tres anys més (LAU Art. 10). Són importants es terminis de preavís per aturar exactament aquest mecanisme automàtic un cop esgotada sa durada mínima: Es propietari ha de notificar amb un mínim de quatre mesos abans rescindir, es llogater com a mínim dos mesos abans (LAU Art. 10.1).
No confondre: Aquests terminis de 4/2 mesos afecten només es llindar a sa pròrroga tàcita després de es 5 o 7 anys. Si en canvi vols sortir durant sa vigència de manera anticipada, s'aplica una altra norma més curta: es desistimiento amb 30 dies de preavís (LAU Art. 11, vegeu més avall). No facis servir per error es termini de 2 mesos per a una rescissió anticipada — per a això basten 30 dies.
Sa comissió de s'agència: des del 2023 la paga es propietari
Es canvi pràctic potser més important per a tu: Des de sa Ley 12/2023, es LAU Art. 20.1 estableix que «ses despeses de gestió immobiliària i de formalització des contracte aniran a càrrec des propietari» (serán a cargo del arrendador). Aquesta obligació ja existia des des RDL 7/2019, però només quan es propietari era una persona jurídica — sa Ley 12/2023 l'ha estesa a tots es propietaris, també a ses persones privades.
S'anomenat «mes de agencia» — típicament aproximadament una mensualitat més un 21 % IVA de comissió d'agència, que abans pagava es llogater — és, en es lloguer residencial de llarga durada, il·legal. Es ministeri espanyol de Consum (Consumo) ha advertit expressament en una comunicació oficial (febrer 2024) que és contrari a la llei facturar aquesta provisió an es llogater. Sa xifra concreta «una mensualitat + IVA» és sa pràctica documentada en es sector, no es text oficial. Si te la reclamen igualment, pots rebutjar-la o reclamar-la de tornada més endavant.
Compte amb es buit legal: En es contractes de temporada, de luxe i comercials, sa comissió pot seguir pactant-se lliurement. Aquesta és una altra raó per la qual alguns propietaris prefereixen es contractes de temporada.
Fre als preus des lloguer i zonas tensionadas — a Mallorca no estan actives
Sa Ley 12/2023 permet declarar «zonas de mercado residencial tensionado» (mercats residencials tensionats) i limitar-hi es preus des lloguer. Sa clau per a tu: Aquesta declaració és competència de sa Comunitat Autònoma. A data de 2026, Catalunya concentra amb diferència ses més zones de tensió (al voltant de 271 municipis, aproximadament un 89 % de totes ses zones declarades). A més, també es País Basc (entre d'altres, Bilbao), Navarra (Pamplona) i Galícia (A Coruña) declarades zones tensionades; en total més de 300 municipis. Madrid i sa Comunitat Valenciana no han fet cap declaració.
Es que és decisiu per a tu: ses Balears no han declarat cap zona tensionada fins ara — es Govern de Marga Prohens aposta en canvi per incentius fiscals planificats per a arrendadors moderats (un descompte autonòmic d'IRPF anunciat que a finals de 2025 encara no estava en vigor com a norma vigent) en lloc de topalls de preus. Per a tu això vol dir: a Mallorca el 2026 no hi ha cap fre legal al preu del lloguer en nous contractes. Es preu inicial es negocia lliurement. Només s'ajustament anual passa pel topall legal de s'IRAV.
Quina documentació necessites com a llogater?
En un mercat tan tens com es de Mallorca, sovint decideix qui té sa documentació a punt més ràpid i de forma més completa. Prepara sa carpeta de forma digital abans fins i tot d'anar a veure es pis.
| Justificant | Terme en espanyol | Per a què | Obligatori / habitual |
|---|---|---|---|
| Passaport / DNI | pasaporte / DNI | Identitat | Obligatori |
| Número d'identificació fiscal per a estrangers | NIE | qualsevol contracte, proveïdor, banc | pràcticament obligatori |
| Contracte de feina o justificant d'autònom | contrato laboral / alta de autónomo | Solvència | habitual |
| Darrers 3 rebuts de salari | últimas 3 nóminas | Ingressos | habitual |
| Extracte bancari espanyol | extracto bancario | Capacitat de pagament | habitual |
| Darrera declaració de sa renda | declaración de la renta | per a autònoms | segons s'arrendador |
| Fiança / Garant | aval / garante | Seguretat amb poca solvència | opcional |
Sa regla d'or habitual de solvència des agents de Mallorca: es lloguer hauria de representar com a màxim un terç des teu ingrés net mensual . Si guanyau com a parella 3.600 € nets, un lloguer d'uns 1.200 € es considera «segur» per llogar. Si estau per davall, una fiança bancària (aval bancario) o un garant solvent ajuda considerablement.
Consell pràctic: Sense NIE és complicat. Tot i que sa llei no exigeix es NIE de manera obligatòria per an es contracte de lloguer en si, sense ell no podreu obrir ni un compte espanyol ni posar es contractes de subministraments an es vostre nom — i és exactament això que volen veure es propietaris. Demanau es NIE d'hora.
Costos i dipòsit: el que realment pagues en entrar
En entrar, no compteu només amb sa primera mensualitat. Aquí teniu s'esquema realista per a un lloguer de llarga durada vivienda habitual:
| Concepte | Import | Base legal / Nota |
|---|---|---|
| Primera mensualitat (per avançat) | 1 × lloguer | Estàndard |
| Fiança legal (fianza) | exactament 1 mensualitat | LAU Art. 36 — ni més ni manco |
| Garantia addicional (garantía adicional) | màx. 2 mensualitats més | RDL 7/2019, opcional |
| Màxim en entrar (garanties) | màx. 3 mensualitats en total | tot el que superi això és nul |
| Comissió d'agència | 0 € per an es llogatari | LAU Art. 20.1 — la paga es propietari |
| Canvi de titularitat de subministraments (llum/aigua) | aprox. 50–150 € | Llum Endesa, aigua municipal |
Sa fianza és legalment, en es lloguer d'habitatge, exactament una mensualitat (LAU Art. 36). Si qualcú demana "dos mesos de fiança" per a un habitatge de llarga durada, estrictament parlant ja no és una fianza, sinó una garantia addicional — i sa suma de sa fianza més ses garanties addicionals no pot superar tres mensualitats (aquest límit global prové del RDL 7/2019). Tot allò que vagi per damunt és nulo de pleno derecho (nul), encara que ho hagis signat.
Important sobre sa devolució: Es propietari t'ha de tornar sa fiança dins un mes des de sa devolució de ses claus (LAU Art. 36.4). Si paga més tard sense motiu justificat, et deu interessos legals. I: sa fiança no pot "consumir-se" com a darrera mensualitat — és un punt de conflicte freqüent.
Nivells de lloguer realistes a Mallorca (finals de 2025 / 2026)
Ses Balearen figuren entre ses regions de lloguer més cares d'Espanya. Segons idealista, es lloguer mitjà a ses Balearen a finals de 2025 era d'uns 19,1 €/m² al mes — es segon més alt de totes ses regions espanyoles, només per darrere de Madrid (20,8 €/m²). Altres portals (p. ex. fotocasa) indiquen mitjanes lleugerament diferents; ses xifres esmentades aquí fan referència a s'índex d'idealista. A Palma eren uns 18,3 €/m², cosa que fa que sa capital de s'illa sigui sa tercera capital de província més cara d'Espanya (després de Barcelona i Madrid).
| Ubicació | Valor de referència €/m²/mes | Exemple pis de 70 m² |
|---|---|---|
| Palma (ciutat, mitjana) | aprox. 18,3 €/m² | aprox. 1.280 €/mes |
| Sud-oest premium (Andratx, Portals) | en part > 22 €/m² | des d'aprox. 1.540 €/mes |
| Pobles de sa Tramuntana (Sóller, Valldemossa) | alt, oferta escassa | molt variable |
| Est de s'illa / Manacor | més econòmic, però amb fort creixement (+13 % 2025) | segons es tipus d'immoble |
Ses xifres són mitjanes de mercat extretes d'informes d'idealista i varien molt segons s'estat, es mobiliari i sa ubicació. No substitueixen una valoració concreta de cap immoble. Es darrers tendències de mercat les trobaràs en es nostre Informe de mercat Mallorca.
Es contracte de lloguer: durada, rescissió, IPC vs. IRAV
Què ha de constar en es contracte (contrato de arrendamiento) ha d'estar
- Identitat de ses dues parts incl. NIE/DNI
- Descripció exacta de s'habitatge (adreça, referència cadastral)
- Preu del lloguer i forma de pagament
- Durada i classificació expressa com a vivienda habitual
- Import de sa fianza i de ses garanties addicionals eventuals
- Índex per a s'adaptació anual del lloguer
Adaptació del lloguer: s'IRAV substitueix s'IPC
Aquí sa Ley 12/2023 ha fet una reforma fonamental. Abans, es lloguer anual estava vinculat a s'IPC (índex de preus al consum). Des del gener de 2025, per a tots es contractes d'habitatge signats a partir del 26 de maig de 2023 s'aplica un nou índex més baix: s'IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), que s'Institut d'Estadística INE publica cada mes.
| Contracte signat… | Índex d'adaptació 2026 | Valor d'exemple |
|---|---|---|
| abans del 25 de maig de 2023 | IPC (o fórmula acordada) | IPC aprox. 3,2 % (abril de 2026) |
| a partir del 26 de maig de 2023 | IRAV (topall) | aprox. 2,47 % (dades de març de 2026) |
S'IRAV se situa deliberadament per davall de s'IPC: es defineix com es mínim entre s'IPC, s'inflació subjacent i una mitjana suavitzada, i té com a objectiu amortir es salts en es lloguer. En concret: amb un lloguer de 1.200 € i un IRAV del 2,4 %, es propietari pot augmentar com a màxim 28,80 € fins a 1.228,80 € — una vegada l'any en s'aniversari del contracte. Un augment a mitjan any o sense notificació escrita no és admissible.
Important — comprova s'índex actual: S'IRAV canvia cada mes. Es valor esmentat aquí d'aproximadament 2,47 % correspon a ses dades de març de 2026 (publicades per s'INE a l'abril de 2026); a l'abril de 2026 ja era del 2,40 %. Per a sa teva pujada concreta, sempre s'aplica es valor vigent en es moment de s'adaptació, extret des conjunt de dades mensuals de s'INE. Nota sobre sa situació legal: Per a l'any 2026 va estar en vigor temporalment un topall extraordinari del 2 % (RDL 8/2026), que però no va ser confirmat pes Congrés i va quedar derogat a finals d'abril de 2026. Des de llavors, torna a ser d'aplicació s'IRAV regular.
Rescissió anticipada per part teva (desistimiento)
No estàs «atrapat» durant cinc anys. Segons LAU Art. 11, pots, després de com a mínim sis mesos Sa durada es pot rescindir en qualsevol moment, amb 30 dies de preavís — aquest és es termini clau per a sa sortida anticipada des llogater durant sa durada (no es termini de 2 mesos de l'Art. 10, que només afecta sa pròrroga després des venciment). Sols deus una indemnització si es contracte ho preveu expressament — i llavors com a màxim una mensualitat per cada any de contracte que resti obert (proporcional per fraccions d'any). Si no hi consta res, ets lliure passats es 6 mesos. Rescindeix sempre per escrit i de manera demostrable — sa manera més segura és per burofax.
Què és diferent a Mallorca?
Sa llei és igual a tot s'estat, però es mercat mallorquí té ses seves pròpies trampes.
1. Escassetat extrema d'habitatge. Es Baleares és una illa amb espai residencial limitat i una demanda elevada. Es 2026 vencen sols a ses Baleares uns 24.000 contractes de lloguer (exactament 24.456 segons ses dades des Ministerio de Consumo, recollit entre d'altres per EL PAÍS es desembre de 2025) — sa competència per cada anunci és, per tant, molt dura. Ses bones vivendes de llarga durada sovint desapareixen en qüestió d'hores.
2. Col·lisió amb sa temporada d'estiu. Molts propietaris prefereixen es lloguer turístic, més lucratiu, durant s'estiu. Per això trobaràs de tant en tant ofertes de "llarga durada" que en realitat "sols duren fins al maig" — és a dir, contractes de temporada encoberta. Llegeix bé sa modalitat des contracte.
3. Estafes amb pagament per avançat. A Idealista, Fotocasa i en grups de Facebook circulen anuncis falsos. Es patró: fotos impecables, preu sospitosament baix, es "propietari" és pretesament a l'estranger ("som metge/arquitecte i viatge molt"), i sa visita sols seria possible després d'un "pagament de reserva". Mai no facis cap transferència abans d'haver vist sa vivenda i haver verificat es propietari. Sa policia espanyola (Policía Nacional) i s'Institut Nacional de Ciberseguretat INCIBE adverteixen expressament sobre propietaris que no poden mostrar s'immoble i sobre qualsevol pagament abans de sa verificació.
4. temporada vs. habitual. Com s'ha descrit abans — és s'escull jurídic més freqüent. Qui hi viu de manera permanent pertany a un contracte habitual.
On cercar?
Aquestes fonts cobreixen es mercat de llarga durada mallorquí de manera més àmplia — neutral, sense afiliats:
| Font | Punt fort | Advertència |
|---|---|---|
| idealista.com | es portal més gran, ses millors dades de mercat | molts anuncis, però també de falsos — revisar de manera crítica |
| fotocasa.es | es segon portal més gran | bons filtres, abast similar |
| Agències locals (inmobiliarias) | accés a immobles fora de mercat | Sa comissió la paga es propietari (Art. 20.1) |
| Grups de Facebook (p. ex. "Palma de Mallorca pisos en alquiler") | contacte directe, ràpid | risc de frau més alt, anar amb molt de compte |
| anuncis penjats i boca a boca in situ | es millors preus a s'interior de s'illa | només realista amb coneixements d'espanyol |
Es qui s'orienta cap al segment premium o de compra, en lloc de només llogar, troba a sa Guia Immobiliària ses bases sobre es costos addicionals de compra, es impostos i es procediment.
Es errors més freqüents
- Signar un contracte de temporada quan vius de manera permanent — perds sa protecció de 5 anys i es topall IRAV.
- Pagar sa comissió de s'agent immobiliari — per a vivienda habitual la paga es propietari des de 2023. No et deixis imposar.
- Acceptar més de 3 mensualitats de garantia — tot allò per damunt de fianza (1) + garantia addicional (2) és nul.
- Transferir doblers abans de visitar sa propietat — s'estafa clàssica de Mallorca.
- Promeses verbals — sense contracte escrit no hi ha prova. Revisar es contingut paraula per paraula abans de signar, idealment amb gestoría/advocat.
- Demanar es NIE massa tard — sense ell cap banc, cap subministrador, i menys opcions amb es propietari.
- «Amortitzar» sa fiança com a darrera mensualitat — prohibit; duu a disputes i a reclamació de deutes.
- Aplicar es termini de preavís equivocat — si vols sortir després de sa durada mínima, avisa com a mínim 2 mesos abans; si vols sortir durant sa durada de manera anticipada, s'aplica es termini de 30 dies (després de 6 mesos).
Llista de control: 30 – 7 – 1 dies abans d'entrar a viure
30 dies abans
- NIE sol·licitat / disponible
- Compte bancari espanyol obert
- Carpeta de documents completa en digital (passaport, NIE, nóminas, extractes bancaris)
- Pressupost calculat: primera mensualitat + màx. 3 mesos de garantia + subministraments
- Tipus de contracte aclarit: vivienda habitual, no temporada
7 dies abans
- Es propietari / es agent immobiliari verificat (prova de propietat, sense prepagament)
- Contracte llegit completament, índex IRAV i durada comprovats
- Import de sa fianza = exactament 1 mes de lloguer confirmat
- Protocol d'estat (inventario / acta de estado) preparat amb fotos
- Canvi de titular de subministraments (llum, aigua, internet) iniciat
1 dia / es dia d'entrada
- Lectures de comptadors (llum, aigua) fotografiades
- Lliurament de claus documentada
- Contracte i justificants de pagament guardats
- empadronamiento (padrón) amb cita a s'Ajuntament
Conclusió
Tres coses que t'has d'endur:
- Es tipus de contracte ho decideix tot. Només un contrato de vivienda habitual te dóna 5 (privat) o 7 anys (empresa) de seguretat de residència, sa limitació IRAV i sa protecció completa de sa LAU. No acceptis contractes de temporada si t'hi quedes de manera permanent.
- Pagues manco del que molts pensen. Sa comissió de s'agent immobiliari la paga es propietari des de sa Ley 12/2023, sa fiança està limitada a un mes de lloguer i ses garanties en total a tres (RDL 7/2019). No et deixis exigir res d'il·legal.
- Mallorca és un mercat de venedors amb risc de frau. Sa documentació completa, es NIE anticipat i zero prepagament són ses teves millors eines — cap zona tensionada frena aquí es lloguer inicial.
Fonts oficials
- BOE — Ley 29/1994 (LAU), versió consolidada — Durada mínima (Art. 9–10), desistimiento (Art. 11), fianza (Art. 36).
- BOE — Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda — Comissió de s'agent immobiliari (Art. 20.1), zonas tensionadas, IRAV.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Novetats des mercat de lloguer — Es propietari assumeix ses despeses administratives.
- Ministerio de Vivienda — Consulta zonas tensionadas — llista oficial de ses zones de tensió declarades.
- Ministerio de Consumo — Nota de prensa sobre sa comissió de s'agent immobiliari (feb. 2024) — Sa comissió a s'arrendatari és il·legal.
- INCIBE — Estafas en alquileres — Advertència sobre prepagaments i propietaris a s'estranger.
- idealista — Índex de referència d'actualització de lloguer (IRAV) — Valors mensuals de s'IRAV.
Data: juny 2026. Aquesta guia és una orientació general i no constitueix assessorament jurídic ni fiscal. Es dret d'arrendament i es valors de s'índex canvien contínuament — s'IRAV es publica de nou cada mes, i sa situació en matèria d'arrendaments estava en moviment es 2026 (així, es límit extraordinari del 2 % des RDL 8/2026 va ser derogat a finals d'abril de 2026; un Real Decreto-Ley previst contra s'abús des contractes de temporada encara no estava confirmat en el BOE a mitjan 2026). Es contractes individuals poden contenir clàusules especials, i sa declaració d'una zona tensionada a ses Balearen pot canviar en qualsevol moment. En cas de dubte, consulta es teu cas amb una gestoría o un advocat especialitzat en arrendaments.