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Desahucio in Spanien: Ablauf, Fristen & Rechte für Vermieter auf Mallorca

Wer auf Mallorca oder anderswo in Spanien eine Immobilie vermietet, kommt irgendwann möglicherweise in die Situation, einen Mieter räumen lassen zu müssen. Der juristische Begriff dafür lautet Desahucio – und der Desahucio Spanien Ablauf ist strikt geregelt: Ohne Gerichtsbeschluss darf kein Vermieter eigenmächtig handeln. Was in Deutschland manchmal als zermürbendes Verfahren gilt, hat in Spanien mit dem sogenannten „Desahucio exprés" tatsächlich einen beschleunigten Pfad – aber auch tückische Fallstricke. Dieser Ratgeber erklärt dir als Vermieter Schritt für Schritt, welche gesetzlichen Grundlagen gelten, welche Fristen du einhalten musst, was ein Verfahren kostet, wann es zu Verzögerungen kommt und welche Fehler du unbedingt vermeiden solltest.

Desahucio in Spanien: Ablauf & Fristen für Vermieter

Du vermietest auf Mallorca und hast Probleme mit einem säumigen Mieter?

Was ist ein Desahucio – und wann ist er zulässig?

Ein Desahucio ist das spanische gerichtliche Räumungsverfahren, mit dem ein Vermieter einen Mieter zur Herausgabe einer Immobilie zwingen kann. Ohne rechtskräftigen Gerichtsbeschluss – also ohne Urteil oder richterliche Verfügung – darf der Vermieter die Wohnung unter keinen Umständen eigenmächtig räumen, das Schloss auswechseln oder die Versorgung unterbrechen. Solche Handlungen sind in Spanien strafbar.

Das Gesetz unterscheidet mehrere Gründe, aus denen ein Desahucio eingeleitet werden kann:

Grund Spanische Bezeichnung Besonderheit
Mietzahlungsrückstand Desahucio por falta de pago Häufigster Fall; bereits eine ausstehende Rate reicht
Vertragsende ohne Auszug Desahucio por expiración de plazo 4 Monate Vorankündigung durch Vermieter erforderlich
Vertragsbruch (sonstig) Desahucio por incumplimiento z. B. unerlaubte Untervermietung, Sachbeschädigung, illegale Aktivitäten
Eigenbedarf Desahucio por necesidad del propietario An enge Voraussetzungen geknüpft

Hinweis: Das spanische Mietrecht kennt keine automatische Mietminderung. Schon ein einziger nicht gezahlter Teilbetrag der Miete – unabhängig vom Grund – gibt dem Vermieter das Recht, ein Räumungsverfahren einzuleiten.

Rechtliche Grundlage: LAU und spanisches Zivilprozessrecht

Die Basis aller Wohnraummietverhältnisse in Spanien ist die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), zuletzt grundlegend reformiert 2019. Ergänzend gelten die Verfahrensvorschriften der Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Die wichtigsten Parameter der LAU auf einen Blick:

Regelung Privatvermieter (natürl. Person) Vermietende GmbH (juristische Person)
Mindestmietdauer (Kündigungsschutz) 5 Jahre 7 Jahre
Automatische Verlängerung nach Ablauf Bis zu 3 weitere Jahre Bis zu 3 weitere Jahre
Frist für Nicht-Verlängerung durch Vermieter 4 Monate vor Vertragsende 4 Monate vor Vertragsende
Mietminderungsrecht des Mieters Nicht vorgesehen Nicht vorgesehen

Ein wichtiger Unterschied zum deutschen Recht: In Spanien gibt es kein gesetzliches Mietminderungsrecht. Wer als Mieter bei Mängeln eigenmächtig die Miete kürzt, gibt dem Vermieter damit formal das Recht zur Räumungsklage. Mängelansprüche müssen gesondert – am besten per notarieller Zustellung – geltend gemacht werden.

Für Vermieter bedeutet das: Die formale Rechtslage ist in vielen Fällen auf ihrer Seite. Der entscheidende Faktor ist die korrekte Verfahrensführung.

Der Desahucio Spanien Ablauf: Schritt für Schritt

Das beschleunigte Räumungsverfahren (Desahucio exprés) bei Nichtzahlung funktioniert nach einem klar geregelten Ablauf. Hier sind die typischen Phasen:

Desahucio exprés: Die 6 Schritte des spanischen Räumungsverfahrens – von der Zahlungsaufforderung bis zur Zwangsräumung

Schritt 1 – Zahlungsaufforderung (Requerimiento de pago)

Bevor du zum Gericht gehst, ist eine formelle Zahlungsaufforderung an den Mieter zu empfehlen. Diese sollte schriftlich und nachweisbar erfolgen – idealerweise per burofax (spanisches Einschreiben mit Empfangsbestätigung und Inhaltszeugnis). Der Burofax ist zwar keine zwingende Voraussetzung für das Gerichtsverfahren, dokumentiert aber die Inkasso-Versuche und kann im Prozess wichtig sein.

Schritt 2 – Beauftragung von Anwalt und Procurador

Für jedes gerichtliche Räumungsverfahren in Spanien sind zwingend erforderlich:

  • ein Abogado (Rechtsanwalt) – er verfasst die Klageschrift
  • ein Procurador (Prozessvertreter) – er vertritt dich prozessual vor Gericht

Beide Beauftragungen sind verpflichtend und können nicht durch den Vermieter selbst ersetzt werden.

Schritt 3 – Einreichung der Demanda de desahucio

Der Abogado reicht die Räumungsklage (demanda de desahucio) beim zuständigen Amtsgericht (Juzgado de Primera Instancia) ein. Die Klage enthält gleichzeitig – und das ist der entscheidende Vorteil des Desahucio-exprés-Verfahrens – zwei kombinierte Anträge:

  1. Räumung des Mieters (desahucio)
  2. Zahlung der ausstehenden Mietrückstände

Schritt 4 – Gerichtliche Ladung und Optionen für den Mieter

Das Gericht stellt dem Mieter die Klage zu und teilt ihm gleichzeitig einen fixen Räumungstermin mit. Der Mieter hat dann grundsätzlich folgende Reaktionsmöglichkeiten:

Reaktion des Mieters Konsequenz
Keine Reaktion, kein Auszug Räumungstermin wird vollstreckt
Freiwilliger Auszug vor Räumungstermin Verfahren endet, keine Zwangsräumung
Zahlung aller Rückstände (Enervación) Verfahren wird eingestellt – aber nur einmalig möglich
Widerspruch / Verteidigung Mündliche Verhandlung wird anberaumt

Schritt 5 – Enervación: das einmalige Rücktrittsrecht des Mieters

Das spanische Recht gibt dem Mieter das sogenannte Recht der Enervación: Er kann das Verfahren stoppen, indem er alle rückständigen Beträge vollständig vor der Verhandlung bezahlt. Dieses Recht kann er jedoch nur einmal pro Mietverhältnis ausüben. Hat er es bereits einmal genutzt, kann er bei einer weiteren Nichtzahlung nicht mehr darauf zurückgreifen.

Achtung: Wenn du als Vermieter die Mietrückstände bereits vor Klageeinreichung schriftlich zurückgewiesen hast oder der Mieter sein Enervations-Recht bereits verbraucht hat, kann er das Verfahren auch durch nachträgliche Zahlung nicht mehr stoppen.

Schritt 6 – Räumungstermin und Zwangsräumung

Wenn der Mieter weder auszieht noch zahlt, wird am festgesetzten Räumungstermin die Zwangsräumung vollzogen. In der Klagezulassung wird dieser Termin in der Regel direkt mitangegeben. Ein Gerichtsbeamter und gegebenenfalls die Polizei begleiten den Vorgang.

Typische Verfahrensdauern: Was du realistisch einplanen musst

Die Verfahrensdauer ist einer der kritischsten Punkte beim Desahucio. Die Angaben variieren je nach Gericht, Gemeinde und Fallkonstellation erheblich.

Fallkonstellation Typische Gesamtdauer
Standardfall Nichtzahlung, keine Gegenwehr 6–12 Monate
Mieter legt Widerspruch ein 12–18 Monate
Mieter gilt als vulnerabel (Sozialbericht erforderlich) Deutlich länger möglich
Okupa-Situation (illegale Besetzung) Eigenes Verfahren, gesonderte Regeln

Hinweis: Fälle, in denen der Mieter als vulnerable Person eingestuft wird (z. B. Familien mit Kindern, Menschen ohne alternative Unterkunft, Bezieher staatlicher Unterstützung), unterliegen einer Pflicht zur Einschaltung der Sozialdienste. Das kann das Verfahren erheblich verlängern, da der Richter den Sozialbericht abwarten muss, bevor er die Räumung vollstreckt.

Desahucio bei illegalem Einzug (Okupa): ein eigenes Kapitel

Wer glaubt, Squatter-Fälle (okupas) liefen wie ein normales Desahucio-Verfahren, irrt. Hier gelten andere Verfahrenswege – und das spanische Strafrecht bietet je nach Situation unterschiedliche Schienen:

Tatbestand Rechtsgrundlage Strafrahmen Verfahren
Einbruch in bewohntes Haus (Erst- oder Zweitwohnsitz) Art. 202 Código Penal (Allanamiento de morada) 6 Monate – 2 Jahre (bis 4 Jahre bei Gewalt) Strafverfahren, tendenziell schneller
Besetzung leerstehender Immobilie Art. 245 Código Penal (Delito de usurpación) Geldstrafe 3–6 Monate Langsamer, komplexer

Entscheidend für die strafrechtliche Einordnung ist die tatsächliche Nutzung der Immobilie: Ein Ferienhaus mit persönlichen Gegenständen und aktiven Versorgungsanschlüssen gilt als Wohnsitz im Sinne von Art. 202 – und das ist für Mallorca-Eigentümer, die ihre Immobilie auch als Ferienwohnsitz nutzen, besonders relevant.

Achtung: Ein falscher erster Schritt bei der Anzeigenerstattung – also die falsche strafrechtliche Klassifizierung – kann monatelange Verzögerungen auslösen. Die Beratung durch einen Anwalt vor der Polizeianzeige ist hier keine Option, sondern Pflicht.

Kosten eines Desahucio-Verfahrens

Konkrete Pauschaltarife lassen sich hier nicht seriös nennen, da die Anwaltsgebühren in Spanien frei verhandelbar sind. Folgendes lässt sich aber belastbar sagen:

Kostenblock Bemerkung
Abogado (Anwalt) Pflichtbeauftragung; Honorar frei vereinbar, oft pauschal oder nach Stundenaufwand
Procurador (Prozessvertreter) Pflichtbeauftragung; Gebühren gesetzlich geregelt (aranceles)
Gerichtsgebühren Für Privatpersonen in Räumungsverfahren oft gering oder entfallend
Vollstreckungskosten Falls Zwangsräumung nötig, entstehen Kosten für Schlosser, Transport etc.
Mietrückstände Können im gleichen Verfahren geltend gemacht werden

Die gute Nachricht: Solltest du das Verfahren gewinnen, kann das Gericht dem Mieter die Verfahrenskosten auferlegen. In der Praxis ist die tatsächliche Einbringlichkeit dieser Forderung aber oft begrenzt, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist.

Vertragsende und Eigenbedarfskündigung: was vorher passieren muss

Wenn der Mietvertrag ausläuft und du nicht verlängern willst, musst du mindestens 4 Monate vor dem Vertragsende schriftlich und nachweisbar mitteilen, dass du die Verlängerung ablehnst. Tust du das nicht rechtzeitig, verlängert sich der Vertrag automatisch um ein weiteres Jahr – bis zur gesetzlichen Höchstdauer von 3 Jahren Verlängerungszeit.

Für den Eigenbedarf (z. B. Einzug des Vermieters selbst oder enger Familienangehöriger) gelten besondere Voraussetzungen, die im Mietvertrag vorab vereinbart sein sollten. Im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast.

Häufigste Fehler – und wie du sie vermeidest

Die meisten Desahucio-Verfahren scheitern nicht an der Rechtslage, sondern an Formfehlern. Das sind die typischen Stolperfallen:

  1. Kein Burofax, kein Beweis: Mündliche Mahnungen und einfache E-Mails sind im Zweifelsfall schwer beweisbar. Nutze immer den burofax – er dokumentiert Inhalt und Empfang.

  2. Zu früh die Miete "akzeptiert": Wenn du nach Beginn des Verfahrens Teilzahlungen annimmst, ohne dies klarzustellen, kann das als Anerkennung gewertet werden und das Verfahren torpedieren. Lass deinen Anwalt jeden Schritt begleiten.

  3. Eigenmächtige Handlungen: Schloss wechseln, Wasser abstellen, Hausrat herausstellen – alles illegal und strafbewehrt in Spanien.

  4. Falsche Verfahrensart bei Okupas: Wie oben beschrieben, führt die falsche strafrechtliche Einordnung zu Monaten Zeitverlust.

  5. Kein Procurador beauftragt: Das Verfahren ohne Procurador einzureichen ist ein formaler Fehler, der zur Unzulässigkeit führt.

  6. Mietvertrag enthält keinen Enervations-Ausschluss: Wenn der Mieter sein Enervations-Recht noch nicht verbraucht hat, kann er das Verfahren durch vollständige Nachzahlung stoppen. Das ist rechtmäßig – ärgerlich, aber kalkulierbar.

  7. Vulnerable-Status nicht auf dem Radar: Hast du Hinweise, dass dein Mieter als vulnerable Person eingestuft werden könnte? Dann plane extra Zeit ein und besprich das vorab mit deinem Anwalt.

Checkliste: Desahucio einleiten auf Mallorca

Bevor dein Anwalt die Demanda einreicht, solltest du folgendes beisammen haben:

  • Mietvertrag (Original oder beglaubigte Kopie)
  • Nachweise über nicht gezahlte Mieten (Kontoauszüge, Buchungsjournale)
  • Burofax-Dokumentation (Sendebeleg + Empfangsbestätigung)
  • NIE-Nummer und Ausweisdokument des Vermieters
  • Kopie des Grundbuchauszugs der Immobilie
  • Nachweis, dass das Enervations-Recht bereits verbraucht wurde (falls zutreffend)
  • Beauftragungsvertrag mit Abogado und Procurador

Was kommt nach dem Desahucio?

Sobald die Immobilie geräumt ist, beginnt für dich als Vermieter ein neues Kapitel:

Zustand der Wohnung prüfen: Erstelle gemeinsam mit einem Zeugen oder Notar ein Übergabeprotokoll und dokumentiere Schäden fotografisch. Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, kannst du aus der Kaution decken – in Spanien beträgt die gesetzliche Mindestkaution eine Monatsmiete.

Offene Forderungen vollstrecken: Die im Desahucio-Verfahren erstrittenen Mietrückstände können weiter vollstreckt werden – allerdings nur, wenn der ehemalige Mieter pfändbare Vermögenswerte hat.

Neuvermietung vorbereiten: Lies dir unseren Ratgeber zur Langzeitmiete auf Mallorca durch, bevor du einen neuen Vertrag aufsetzt – und achte auf die steuerlichen Aspekte: IRPF-Abzüge für Vermieter in den Balearen sind erheblich und oft nicht bekannt.

Immobilie verkaufen statt neu vermieten? Wenn du nach den Erfahrungen mit einem Problemmieter lieber verkaufen möchtest, findest du alles zum Immobilienverkauf auf Mallorca in unserem gesonderten Ratgeber.

Fazit: Desahucio in Spanien – kein Hexenwerk, aber kein Selbstläufer

Der Desahucio Spanien Ablauf ist formell klar geregelt und bietet Vermietern mit dem Desahucio-exprés-Verfahren eine vergleichsweise effiziente Möglichkeit, Mietrückstände und Räumungsansprüche kombiniert durchzusetzen. Die typische Verfahrensdauer von 6 bis 18 Monaten ist zwar kein Sprint, aber mit guter Vorbereitung und einem erfahrenen Anwaltsteam beherrschbar.

Entscheidend ist: Kein eigenmächtiges Handeln, konsequente Dokumentation, schnelle Beauftragung von Abogado und Procurador. Wer diese drei Grundregeln beherzigt, ist auf der sicheren Seite. Wer auf eigene Faust vorgeht oder Formalien vernachlässigt, riskiert Strafanzeigen gegen sich selbst – und jahrelange Verfahren.

Offizielle Quellen

Reicht eine nicht gezahlte Miete für einen Desahucio aus?
Ja. Das spanische Mietrecht setzt keine Mindestanzahl ausstehender Monatsraten voraus. Bereits eine einzige nicht gezahlte Rate – auch ein Teilbetrag – gibt dem Vermieter das Recht, ein Räumungsverfahren einzuleiten.
Was ist das Enervations-Recht des Mieters?
Der Mieter kann das Desahucio-Verfahren stoppen, indem er alle rückständigen Beträge vollständig vor der Gerichtsverhandlung zahlt. Dieses Recht kann er jedoch nur einmal pro Mietverhältnis ausüben.
Wie lange dauert ein Desahucio-Verfahren in Spanien?
In der Regel zwischen 6 und 18 Monaten, je nach Gericht und Komplexität des Falls. Wenn der Mieter als vulnerable Person eingestuft wird, kann sich das Verfahren erheblich verlängern, da der Sozialbericht abgewartet werden muss.
Brauche ich zwingend einen Anwalt für einen Desahucio?
Ja. Ein Abogado (Rechtsanwalt) und ein Procurador (Prozessvertreter) sind für das gerichtliche Räumungsverfahren in Spanien verpflichtend. Du kannst das Verfahren nicht selbst führen.
Darf ich als Vermieter eigenmächtig die Wohnung räumen oder das Schloss wechseln?
Nein, auf keinen Fall. Eigenmächtige Handlungen wie Schloss wechseln, Versorgung unterbrechen oder Mobiliar entfernen sind in Spanien strafbar. Jede Räumung bedarf eines Gerichtsbeschlusses.
Was passiert, wenn mein Mieter als vulnerable Person gilt?
Das Gericht muss vor der Vollstreckung der Räumung die zuständigen Sozialdienste einschalten. Diese erstellen einen Bericht, auf den der Richter warten muss. Das kann das Verfahren spürbar verlängern.
Was unterscheidet einen Okupa von einem säumigen Mieter?
Ein säumiger Mieter hat einen bestehenden Mietvertrag und zahlt nicht mehr. Ein Okupa hat die Immobilie ohne jegliche rechtliche Grundlage besetzt. Die Verfahrenswege unterscheiden sich erheblich: Je nach Art der Immobilie kommen Strafrecht (Art. 202 oder Art. 245 Código Penal) oder zivilrechtliche Verfahren zum Einsatz.
Kann ich Mietrückstände und Räumung im selben Verfahren geltend machen?
Ja. Das ist gerade der Vorteil des spanischen Desahucio-exprés-Verfahrens: Räumungsanspruch und Forderung auf Zahlung der rückständigen Mieten können in einer einzigen Klage kombiniert werden.