Sanierungsförderung Balearen

Wie viel bekommst du von einer Sanierung zurück?

Wer seine Immobilie auf Mallorca energetisch saniert, kann einen Teil der Kosten von der spanischen Einkommensteuer (IRPF, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) abziehen. Der Staat kennt dafür drei Stufen mit 20 %, 40 % und 60 % auf jeweils gedeckelte Beträge, die Balearen legen einen eigenen Abzug von 50 % daneben. Welche Stufe für deine Arbeiten in Frage kommt und was am Ende übrig bleibt, rechnet dir der Rechner oben mit deinen eigenen Zahlen aus.

So wird gerechnet

Die Rechnung läuft immer in derselben Reihenfolge: Zuerst wird ermittelt, welche deiner Ausgaben überhaupt zählen, davon wird ein etwaiger Zuschuss abgezogen, das Ergebnis wird auf die gesetzliche Höchstbasis gekürzt – und erst auf diesen gekürzten Betrag wirkt der Prozentsatz. Dieser Unterschied entscheidet über das Ergebnis: Gedeckelt wird die Basis, nicht der Abzug. Wer mehr ausgibt als die Höchstbasis zulässt, bekommt für den Mehrbetrag nichts, auch wenn der Prozentsatz hoch klingt.

Die drei staatlichen Stufen

Stufe 1 — einzelne Wohnung, geringerer Heiz- und Kühlbedarf

Abzug 20 %, Höchstbasis 5.000 € im Jahr.
Voraussetzung: Der Energieausweis (certificado de eficiencia energética) nach den Arbeiten weist die Summe aus Heiz- und Kühlbedarf um mindestens 7 % niedriger aus als der Ausweis davor.

Stufe 2 — einzelne Wohnung, weniger Primärenergie

Abzug 40 %, Höchstbasis 7.500 € im Jahr.
Voraussetzung: Der nicht erneuerbare Primärenergieverbrauch sinkt um mindestens ein Drittel — oder der Ausweis verbessert sich auf die Klasse A oder B. Eines von beiden genügt.

Stufe 3 — ganzes Wohngebäude

Abzug 60 %, Höchstbasis 5.000 € im Jahr.
Voraussetzung: Für das Gebäude sinkt der nicht erneuerbare Primärenergieverbrauch um mindestens ein Drittel — oder das Gebäude verbessert sich auf die Klasse A oder B.

Stufe 3 ist die Gebäudemaßnahme – typischerweise über die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) beschlossen und nach Beteiligungsquote auf die Eigentümer verteilt. Sie kennt zusätzlich eine kumulierte Obergrenze von 15.000 € über alle beteiligten Jahre. Was in einem Jahr die Jahresgrenze übersteigt, ist nicht verloren: Der Rest darf in die folgenden 4 Jahre vorgetragen werden, immer innerhalb derselben Grenzen.

Der balearische Abzug

Unabhängig davon gewähren die Balearen als Autonome Gemeinschaft (comunidad autónoma) einen eigenen Abzug von 50 % auf höchstens 10.000 € je Steuerperiode. Er hängt an einer Einkommensgrenze: Bei Einzelveranlagung darf die Bemessungsgrundlage 33.000 € nicht überschreiten, bei gemeinsamer Veranlagung 52.800 €. Wird die Grenze gerissen, fällt der regionale Teil komplett weg – der staatliche bleibt davon unberührt. Der Rechner prüft beides getrennt und zeigt dir die Summe.

Rechenbeispiele

Drei Beispiele sind im Rechner hinterlegt und zeigen jeweils den eingesetzten Betrag und den Abzug, der sich daraus im Abzugsjahr ergibt. Zwei stammen aus dem amtlichen Rechenbeispiel der spanischen Steuerverwaltung zu einer Gebäudesanierung: einmal für ein Ehepaar, das getrennt veranlagt wird, einmal für dieselbe Sanierung bei gemeinsamer Erklärung. Am Unterschied zwischen beiden siehst du, warum die Höchstbasis je Steuererklärung gilt. Das dritte ist ein Anschauungsfall zur ersten Stufe. Wie sich ein Rest auf die Folgejahre verteilt, rechnet dir der Rechner oben aus, sobald du deine eigenen Zahlen einträgst — die Beispielkarten selbst zeigen das nicht.

Sonderfälle und häufige Irrtümer

• Bar bezahlte Rechnungen sind nie abziehbar. Es zählt nur, was per Überweisung, Karte oder Einzahlung auf ein Konto eines Kreditinstituts geflossen ist – nachvollziehbar und dokumentiert.
• Anlagen für fossile Brennstoffe sind ausgeschlossen. Wer den alten Ölkessel durch einen neuen Gaskessel ersetzt, bekommt für diesen Teil nichts, selbst wenn der Verbrauch sinkt.
• Nebenflächen zählen bei den beiden Wohnungsstufen nicht mit. Garagen, Abstellräume, Gärten, Parks, Schwimmbäder und Sportanlagen bleiben außen vor, auch wenn sie im selben Kaufvertrag stehen.
• Wirtschaftlich genutzte Teile der Wohnung zählen nicht. Wer einen Raum als Büro oder Praxis nutzt oder vermietet, muss diesen Anteil herausrechnen.
• Dieselbe Arbeit löst nie zwei Stufen gleichzeitig aus. Die Stufen sind Alternativen, keine Bausteine zum Stapeln. Eine Maßnahme wird einer Stufe zugeordnet – nicht dreien.
• Ein Zuschuss kürzt die Basis. Öffentlich geförderte Beträge sind keine eigenen Ausgaben; sie werden abgezogen, bevor der Deckel greift.
• Nichtresidenten steht der Abzug nicht zu. Er gehört zur Einkommensteuer der in Spanien steuerlich Ansässigen. Wer über das Modelo 210 als Nichtansässiger erklärt, kann ihn nicht geltend machen.
• Der Abzug ist kein Zuschuss. Er senkt deine Steuer – und setzt damit voraus, dass genug Steuer da ist, die er senken kann. Ohne ausreichende Steuerschuld läuft er ins Leere.

Fristen und Nachweise

Der wichtigste und am häufigsten übersehene Punkt: Das Abzugsjahr ist das Jahr, in dem der Energieausweis nach den Arbeiten ausgestellt wird – nicht das Jahr, in dem du bezahlt hast. Wer im Dezember zahlt und den Ausweis im Januar erhält, erklärt den Abzug im Folgejahr.

Nachzuweisen sind zwei Energieausweise, einer vor und einer nach den Arbeiten, jeweils ausgestellt und im zuständigen Register eingetragen nach dem Real Decreto 390/2021. Der Ausweis vor Baubeginn darf zum Zeitpunkt des Beginns höchstens zwei Jahre alt sein; ein alter Ausweis aus der Kaufabwicklung reicht also selten. Was ein solcher Ausweis kostet und wer ihn ausstellen darf, steht im Ratgeber zum Energiezertifikat in Spanien.

Für die beiden Wohnungsstufen müssen die Zahlungen bis zum 31. Dezember 2026 geleistet und der Ausweis nach den Arbeiten vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt sein. Für die Gebäudestufe verschiebt sich beides um ein Jahr: Zahlungen bis zum 31. Dezember 2027, Ausweis vor dem 1. Januar 2028.

Schritt für Schritt

Braucht deine Sanierung eine Baugenehmigung, fällt darauf die kommunale Bausteuer (ICIO, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) an. Viele Gemeinden ermäßigen sie für energetische Maßnahmen — aber nur, wenn du den Nachlass zusammen mit dem Antrag stellst, nicht nachträglich. Ob deine Arbeiten überhaupt eine Baugenehmigung auf Mallorca brauchen, klärst du am besten vorab; wie hoch die Gebühr in deiner Gemeinde ausfällt, rechnet dir dieser Rechner aus:

1. Energieausweis vor den Arbeiten ausstellen und registrieren lassen. Ohne diesen Ausgangswert lässt sich später keine Senkung belegen.
2. Bei der Gemeinde nachfragen, ob sie einen Nachlass auf die Bausteuer ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) für energetische Maßnahmen gewährt. Das ist Ortsrecht und von Gemeinde zu Gemeinde verschieden.
3. Baugenehmigung (licencia de obra) beantragen und den Nachlassantrag gleich mitreichen – nachträglich wird er meist nicht mehr berücksichtigt.
4. Einen zertifizierten Betrieb beauftragen und alles unbar bezahlen, mit Rechnung auf den Namen der eigentumsberechtigten Person.
5. Nach Abschluss den zweiten Energieausweis ausstellen und registrieren lassen.
6. Den Abzug in der Steuererklärung des Jahres geltend machen, in dem dieser zweite Ausweis ausgestellt wurde.

Checkliste

• Energieausweis vorher, nicht älter als zwei Jahre bei Baubeginn
• Baugenehmigung und ICIO-Nachlassantrag gemeinsam eingereicht
• Rechnungen des zertifizierten Betriebs, Nebenflächen getrennt ausgewiesen
• Zahlungsbelege der Bank, keine Barzahlung
• Bescheide über bewilligte Zuschüsse
• Energieausweis nachher, registriert, mit Datum
• Bei Gebäudemaßnahmen: Beschluss und Quotenaufteilung der Eigentümergemeinschaft

Zuschüsse: was es daneben gibt

Direktzuschüsse sind ein eigener Weg: Antrag vor Beginn, Bescheid, gebundene Fristen, Verwendungsnachweis. Mit dem Steuerabzug haben sie nichts zu tun, außer dass sie ihn kleiner machen. Eine Voraussetzung zieht sich durch alle Programme: Das Gebäude muss legal sein. Wer noch einen nicht genehmigten Anbau zu legalisieren hat, klärt das besser vor dem Antrag als danach.

Das balearische Programm zur energetischen Gebäudesanierung aus Mitteln von NextGenerationEU hat seine Antragsfrist beendet; die Mittel sind erschöpft, neue Anträge sind nicht mehr möglich. Für bereits bewilligte Maßnahmen wurde die Frist zur Fertigstellung bis zum 30. Juni 2028 verlängert. Den Stand veröffentlicht der Govern unter caib.es/sites/ibfonseu.

Der Rechner prüft keine Förderanträge. Einen bewilligten Zuschuss gibst du ein, weil er die Abzugsbasis kürzt – nicht, weil der Rechner ihn beantragen könnte.

Rechtsgrundlage und Stand

Der Rechner nennt unter seinem Ergebnis einen Rechtsstand. Das ist nicht das Datum der letzten Textänderung dieser Seite, sondern der Tag, an dem der jüngste der verwendeten Werte in Kraft getreten ist — derzeit die balearischen Einkommensgrenzen. Ältere Werte gelten unverändert weiter; ein länger zurückliegendes Datum heißt also nicht, dass die Seite veraltet wäre.

Der staatliche Abzug steht in der Disposición adicional quincuagésima des spanischen Einkommensteuergesetzes, der Ley 35/2006. Der balearische Abzug folgt aus Artikel 3 des Decreto Legislativo 1/2014. Welchen Rechtsstand die Rechnung verwendet, zeigt dir der Rechner selbst an.

Häufige Fragen

Was nach der Sanierung kommt

Eine energetisch sanierte Immobilie kostet im Betrieb weniger und lässt sich besser vermieten oder verkaufen; ein guter Energieausweis ist inzwischen ein Argument in der Preisverhandlung. Wenn du nach den Arbeiten über eine Langzeitvermietung auf Mallorca nachdenkst, lohnt der Blick in den dortigen Ratgeber — und wer die steuerliche Gesamtwirkung im Blick behalten will, findet unter Steuern und Recht die laufenden Pflichten. Was eine sanierte Immobilie am Markt wert ist, zeigen die aktuellen Angebote auf Mallorca.

Zwei Nachbarthemen, die häufig zusammen mit einer Sanierung auftauchen: die Anmeldung einer Photovoltaikanlage und die Installation einer Klimaanlage oder Wärmepumpe. Zur Grundsteuer, die manche Gemeinden für erneuerbare Technik ermäßigen, steht alles im Ratgeber IBI-Steuer in Spanien. Alle Themen rund um Bauen und Renovieren sammelt der Bereichs-Überblick.

Verwandte Rechner

Was die Gemeinde für die Baugenehmigung verlangt und wie sich die Bausteuer ICIO zusammensetzt, rechnet dir der Rechner zur Baulizenz-Gebühr und ICIO aus. Wenn zur Sanierung eine Photovoltaikanlage gehört, lohnt sich vorher ein Blick auf die Wirtschaftlichkeit einer Solaranlage auf Mallorca. Und wer noch am Anfang steht und wissen will, was die Arbeiten überhaupt kosten, findet die Größenordnungen unter Kosten einer Komplettsanierung auf Mallorca.