Ley de Costas Mallorca: Küstenschutzzone, Servidumbre und Bauverbot am Meer

Wer auf Mallorca eine Immobilie direkt am Wasser kauft, saniert oder neu baut, stößt unweigerlich auf die Ley de Costas Mallorca – das spanische Küstengesetz. Es teilt die gesamte Küste in drei überlagernde Schutzzonen auf und legt fest, was dort gebaut, verändert oder überhaupt genutzt werden darf. Die Folgen für Käufer sind weitreichend: Ein Ferienhaus in der 100-Meter-Schutzzone kann de facto nicht mehr erweitert werden, Konzessionen laufen aus, und Grundstücke, die optisch wie Privateigentum wirken, gehören rechtlich dem Staat. Dieser Ratgeber erklärt dir, wie die drei Schutzzonen funktionieren, welche Rolle der sogenannte Informe de Costas beim Kauf spielt, was die zuständige Behörde in Palma überprüft – und welche politischen Entwicklungen 2025/26 die Rechtslage gerade in Bewegung bringen.

Du kaufst eine Immobilie in erster oder zweiter Meereslinie – und weißt nicht, ob sie in einer Costas-Zone liegt?

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Was ist die Ley de Costas – und warum gilt sie auch für Altbauten?

Die Ley de Costas ist das spanische Bundesgesetz Nr. 22/1988 vom 28. Juli 1988, das den gesamten öffentlichen Küstenbereich Spaniens definiert und schützt. Es wurde zuletzt durch das Gesetz 2/2013 vom 29. Mai 2013 (Ley de protección y uso sostenible del litoral) sowie das Reglamento General de Costas (Real Decreto 876/2014 vom 10. Oktober 2014) grundlegend reformiert. Das Gesetz gilt für alle Küstenregionen Spaniens – also auch vollumfänglich für Mallorca und die Balearischen Inseln.

Das Ziel klingt einfach: Die Küste gehört allen. Der Staat bestimmt einen Küstenstreifen als öffentliches Gut (Dominio Público Marítimo-Terrestre, kurz DPMT), innerhalb dessen Privatisierung grundsätzlich ausgeschlossen ist. Dahinter liegen weitere Schutz- und Durchgangsservituten, die private Grundstücke erheblich einschränken können – ohne dass dies zwingend im Grundbuch eingetragen sein muss.

Achtung: Die Servidumbres (Dienstbarkeiten) der Ley de Costas müssen nicht im Registro de la Propiedad eingetragen sein. Eine „saubere" Grundbuchauskunft schließt Costas-Beschränkungen also nicht aus.

Das Gesetz wirkt kraft seiner rechtlichen Natur direkt – unabhängig davon, ob ein Eintrag im Grundbuch besteht oder nicht. Wer eine Immobilie in Küstennähe kauft, ohne vorher den Costas-Status zu prüfen, kann böse überrascht werden: von Umbauverboten bis hin zu staatlichen Rückforderungsansprüchen auf Grundstücksflächen.

Die drei Schutzzonen im Überblick

Das Gesetz unterscheidet drei konzentrische Zonen, die vom Wasser landeinwärts verlaufen. Sie überlagern sich nicht, bauen aber aufeinander auf.

Die Breite des DPMT selbst ist nicht fix: Sie richtet sich nach der Lage der mittleren Hochwasserlinie, der Ausbreitung von Dünen, Klippen und anderen natürlichen Küstenelementen. Auf Mallorca mit seinen stark variierenden Küstenformen – von flachen Sandbuchten bis zu hohen Felsklippen – kann das DPMT je nach Abschnitt sehr unterschiedlich ausfallen.

Zone 1: Das DPMT – Öffentlicher Küstenbereich

Das Dominio Público Marítimo-Terrestre ist der Kern des Gesetzes. Es umfasst:

• Strand, Dünen, Klippen und natürliche Übergänge zum Land
• Meeresufer (Ribera del Mar) bis zur mittleren Hochwasserlinie
• Natürliche Lagunen, Ästuare und mit dem Meer verbundene Feuchtgebiete

Dieser Bereich ist unveräußerliches öffentliches Eigentum des Staates. Es ist rechtlich nicht möglich, hier privates Eigentum zu begründen oder zu erwerben. Wer in diesem Bereich eine Nutzung ausüben möchte – etwa ein Strandbad, eine Rampe oder eine Infrastruktur – braucht eine staatliche Konzession (concesión), die zeitlich befristet ist.

Wichtig: Alte Eigentumstitel, die noch aus der Zeit vor 1988 stammen und Küstenflächen einschließen, können unwirksam sein oder wurden durch das Deslinde-Verfahren (staatliche Vermessung und Grenzfestlegung) in Konzessionsrechte umgewandelt.

Was ist ein Deslinde?

Der Deslinde ist die offizielle Grenzziehung des DPMT durch die zuständige Behörde. Er legt fest, wo der öffentliche Küstenbereich endet und das Privatland beginnt. Dieses Verfahren läuft in Spanien seit den 1990er-Jahren – auf Mallorca sind große Teile der Küste bereits deslindado (vermessen), aber noch nicht alle Abschnitte. Ein laufendes oder noch ausstehendes Deslinde-Verfahren ist ein erhebliches Risiko beim Kauf.

Zone 2: Servidumbre de Protección – Der 100-Meter-Schutzstreifen

Die Servidumbre de Protección ist die für Immobilienkäufer auf Mallorca praktisch wichtigste Zone. Sie beginnt direkt an der Landseite des DPMT und erstreckt sich in der Regel 100 Meter landeinwärts. In bestimmten städtisch überplanten Bereichen, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes bestanden, kann dieser Streifen ausnahmsweise auf 20 Meter reduziert sein.

Was ist in der Servidumbre de Protección verboten oder eingeschränkt?

• Neue Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht ausdrücklich genehmigt sind
• Abbruch und vollständiger Neubau bestehender Gebäude
• Änderungen, die den Bestandsschutz gefährden oder das Volumen erhöhen
• Anlagen, die den Küstenzugang blockieren
• Camping und dauerhafte Stellplätze
• Ablagerung von Abfällen oder umweltgefährdenden Stoffen

Hinweis: Bestandsgebäude genießen in vielen Fällen Bestandsschutz (fuera de ordenación). Sie dürfen genutzt, aber in der Regel nicht in ihrem Volumen oder ihrer Kubatur erweitert werden. Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen sind unter Auflagen möglich – aber jeder geplante Eingriff erfordert vorher eine Klärung mit der Costas-Behörde.

Zone 3: Servidumbre de Tránsito – Das Durchgangsrecht

Direkt an der seeseitigen Grenze des DPMT liegt ein 6 Meter breiter Streifen, der als Servidumbre de Tránsito dem öffentlichen Durchgang dient. Auch wenn das Grundstück hier privat ist: Jede Bebauung oder Absperrung, die den öffentlichen Durchgang verhindert, ist unzulässig. Zäune, Mauern und Pflanzen dürfen den Zugang nicht unterbinden.

Zone 4: Zona de Influencia – Planungsrechtlicher Puffer

Die Zona de Influencia reicht bis zu 500 Meter landeinwärts ab der DPMT-Grenze. Sie ist kein eigentliches Verbotsgebiet für private Eigentümer, aber sie verpflichtet die Gemeinden, in ihrer Bauleitplanung (PGOU) auf die Küstennähe Rücksicht zu nehmen. Für Käufer bedeutet das: Auch Grundstücke, die scheinbar weit genug vom Meer entfernt sind, können durch kommunale Planungsvorschriften eingeschränkt sein, die durch die Zona de Influencia motiviert sind.

Der Informe de Costas: Pflichtprüfung vor dem Kauf

Der Informe de Costas ist eine offizielle Auskunft der Demarcación de Costas de Illes Balears darüber, ob und in welchem Maß eine Immobilie oder ein Grundstück von den Schutzzonen des Gesetzes betroffen ist. Ohne dieses Dokument solltest du keinen Kaufvertrag unterschreiben, wenn die Immobilie in Küstennähe liegt.

So läuft die Anfrage ab

1. Antrag stellen bei der Demarcación de Costas de Illes Balears (zuständige Außenstelle des MITECO für die Balearen)
2. Katasterreferenz und Lagepläne des Grundstücks einreichen
3. Bearbeitungszeit abwarten – je nach Auslastung mehrere Wochen
4. Informe erhalten: Er gibt Auskunft über DPMT-Überschneidungen, laufende Deslinde-Verfahren und geltende Servidumbres
5. Ergebnis mit Anwalt und Architekten auswerten, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird

Tipp: Beauftrage parallel dazu einen erfahrenen lokalen Architekten, der die Pläne des Grundstücks mit den Costas-Unterlagen abgleicht. Nur so bekommst du ein vollständiges Bild der tatsächlichen Bebaubarkeit.

Zuständige Behörde

Konzessionen im DPMT: Was bedeutet das für bestehende Bauten?

Einige Bestandsgebäude auf Mallorca – insbesondere ältere Fincas und Häuser, die vor 1988 direkt am Meer errichtet wurden – liegen heute innerhalb des DPMT. Sie wurden durch das Deslinde-Verfahren nicht abgerissen, sondern ihre Eigentümer erhielten staatliche Konzessionen (concesiones demaniales), die ihnen eine zeitlich befristete Nutzung erlauben.

Nach der Reform von 2013 wurden die Laufzeiten solcher Konzessionen verlängert. Laut aktuellem Reformstand ist zudem eine Verlängerung der Konzessionsdauer für Kultivierungsanlagen im Meer auf 75 Jahre geplant (bislang 50 Jahre nach der Gesetzgebung von 2014). Eine Konzession ist kein Eigentumsrecht – sie erlischt, kann nicht vererbt werden wie normales Eigentum, und verpflichtet den Inhaber zur Zahlung einer Nutzungsgebühr an den Staat.

Achtung: Wer ein Haus kauft, das auf konzessioniertem DPMT-Land steht, kauft keine klassische Immobilie, sondern übernimmt die Konzession. Das hat massive Auswirkungen auf Finanzierbarkeit, Versicherbarkeit und spätere Verkäuflichkeit. Eine Hypothek auf Konzessionsland ist in der Praxis kaum zu erhalten.

Was darf in der Schutzzone gebaut werden – und was nicht?

Die Frage „Kann ich das Haus ausbauen?" ist für viele Käufer die entscheidende. Hier eine praxisorientierte Übersicht:

Hinweis: Jede Maßnahme in der Servidumbre de Protección bedarf neben der kommunalen Baugenehmigung zusätzlich einer Genehmigung oder zumindest einer Stellungnahme der Demarcación de Costas. Ohne diese ist die kommunale Genehmigung allein nicht ausreichend.

Wenn du wissen willst, wie die reguläre Baugenehmigung auf Mallorca funktioniert, lies unseren Ratgeber zur Baugenehmigung auf Mallorca.

Aktuelle Entwicklungen 2025/26: Reform und Abrissmoratorium

Die Ley de Costas ist politisch gerade stark in Bewegung. Für Käufer auf Mallorca ist das relevant:

Reformdruck der Autonomen Gemeinschaften: Im Februar 2026 trafen sich Vertreter aller Küstenregionen Spaniens – darunter Baleares – in Madrid, um eine Reform des Reglamento de Costas zu fordern. Die Regionen verlangen eine stärkere Berücksichtigung territorialer Realitäten und fordern die Übertragung von Küstenkompetenzen an die Autonomen Gemeinschaften.

Annulliertes Reglamento 2022: Die Zentralregierung hatte das Küstenreglament bereits 2022 reformiert – das Tribunal Supremo hob diese Reform jedoch 2024 wegen eines Formfehlers (fehlende öffentliche Konsultation) auf. Das offizielle Konsultationsverfahren zur Neufassung lief vom 4. bis 19. Februar 2026; ein nachfolgender Audiencia-pública-Zeitraum lief bis zum 1. April 2026. Ein neues Reglamento soll noch 2026 verabschiedet werden. Die Regierung hat zugesagt, alle Küstenregionen vor der endgültigen Fassung zu konsultieren.

Abrissmoratorium im Senat: Im Mai 2026 forderten Baleares und andere PP-regierte Regionen im Senat eine Moratoria für alle Abrissverfahren von Gebäuden, die von der Ley de Costas betroffen sind. Die Initiative enthält zehn Maßnahmen und verlangt unter anderem die Aussetzung aller Deslinde-Verfahren sowie den Stopp von Rückforderungen und Abbruchmaßnahmen. Der Conseller del Mar i del Cicle de l'Aigua der Balearen-Regierung, Juan Manuel Lafuente, trat dabei als Wortführer für die Inseln auf.

Hinweis: Solange diese Reformen nicht rechtskräftig verabschiedet sind, gilt die Ley 22/1988 in ihrer zuletzt gültigen Form fort. Kaufentscheidungen sollten nicht auf der Annahme künftiger Lockerungen basieren.

Häufigste Fehler beim Küstenimmobilienkauf auf Mallorca

1. Grundbuch allein vertrauen: Servidumbres erscheinen oft nicht im Registro de la Propiedad. Ein sauberes Grundbuch ist kein Freifahrtschein.

   

2. Keinen Informe de Costas anfordern: Viele Käufer sparen sich diese Anfrage – und erfahren erst nach dem Kauf von massiven Einschränkungen.

3. Laufende Deslinde-Verfahren übersehen: Wenn das DPMT noch nicht endgültig vermessen ist, kann die spätere Grenzziehung das Grundstück erheblich verkleinern.

4. Konzession mit Eigentum verwechseln: Ein Haus auf konzessioniertem Staatsland ist keine normale Immobilie. Vor allem bei der Finanzierung entstehen große Probleme.

5. Ausbau- und Sanierungsannahmen treffen, ohne Costas zu fragen: Bestandsschutz bedeutet nicht, dass jede Maßnahme erlaubt ist. Ohne Genehmigung der Demarcación de Costas riskiert man Bußgelder und Rückbaupflichten.

6. Zona de Influencia unterschätzen: Auch 200 oder 400 Meter vom Meer entfernt können gemeindliche Bebauungsregeln gelten, die durch die Küstennähe motiviert sind.

7. Reform abwarten und Kauf verzögern: Wer auf politische Lockerungen hofft, baut auf unsicherer Basis – Reformen sind noch nicht in Kraft.

Mehr zu den typischen Risiken beim Hauskauf findest du in unserem Ratgeber Rechtsprozess Immobilienkauf Spanien sowie im Artikel über das Grundbuch in Spanien prüfen.

Was kommt danach? Nächste Schritte nach dem Costas-Check

Wenn der Informe de Costas positiv ausfällt – also keine oder nur geringe Einschränkungen bestehen –, kannst du den regulären Kaufprozess fortsetzen. Wenn er kritische Befunde enthält, hast du drei Möglichkeiten:

1. Nachverhandeln: Den Kaufpreis an die tatsächlich eingeschränkte Bebaubarkeit anpassen.
2. Rücktritt: Im Rahmen des Reservierungsvertrags oder des Arras-Vertrags prüfen, ob eine Rücktrittsklausel für den Fall von Costas-Beschränkungen vereinbart wurde.
3. Weiterplanen mit Einschränkungen: Mit einem Architekten und Anwalt prüfen, was im Bestand möglich ist – und ob das Objekt deinen Plänen entspricht.

Für die weiteren Schritte im Kaufprozess empfehlen sich diese Ratgeber:

• Anwalt beim Immobilienkauf in Spanien
• Kaufnebenkosten auf Mallorca
• Reservierungsvertrag Spanien

Checkliste: Ley de Costas vor dem Immobilienkauf

• Katasterparzelle und genaue Koordinaten der Immobilie herausgesucht
• Informe de Costas bei der Demarcación de Costas Illes Balears beantragt
• Grundbuchauszug (Nota Simple) bestellt – aber als alleinige Quelle nicht vertrauen
• Geprüft, ob ein laufendes oder abgeschlossenes Deslinde-Verfahren für den Küstenabschnitt existiert
• Festgestellt, ob Gebäude auf Konzessionsland steht (DPMT) oder auf privatem Grund in der Servidumbre
• Architekt hat Bestandspläne mit Costas-Zonen abgeglichen
• Rechtsstatus des Bestandsgebäudes geklärt (Bestandsschutz, fuera de ordenación etc.)
• Kaufvertrag enthält Rücktrittsklausel für den Fall unbekannter Costas-Beschränkungen
• Notar wurde über Küstennähe informiert und hat auf Costas-Relevanz hingewiesen
• Kommunaler Bebauungsplan (PGOU) für die Zona de Influencia geprüft

Fazit

Die Ley de Costas ist kein bürokratisches Detail, das man nach dem Kauf noch irgendwie regeln kann – sie ist eine fundamentale Eigenschaft der Immobilie selbst. Auf Mallorca, wo die Küstenlinie nicht nur landschaftlich, sondern auch preislich zu den attraktivsten Europas gehört, ist der Costas-Status einer der wichtigsten Due-Diligence-Punkte überhaupt. Erfreulich ist: Wer frühzeitig den Informe de Costas anfordert, einen erfahrenen Architekten einbezieht und den Kaufvertrag mit einer Rücktrittsklausel absichert, kann auch in der Schutzzone sicher kaufen – solange die Erwartungen an spätere Aus- und Umbauten realistisch bleiben.

Die politische Debatte 2025/26 zeigt, dass sich das Recht in diesem Bereich bewegen wird. Für jetzt gilt: Kaufe auf Basis des geltenden Rechts, nicht auf Basis erhoffter Reformen.

Offizielle Quellen

• Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (Grundgesetz): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1988-18762
• Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral: https://www.boe.es/boe/dias/2013/05/30/pdfs/BOE-A-2013-5670.pdf
• Real Decreto 876/2014 – Reglamento General de Costas: BOE núm. 247, de 11 de octubre de 2014
• MITECO – Preguntas frecuentes Ley de Costas: https://www.miteco.gob.es/es/costas/preguntas-frecuentes/
• Demarcación de Costas de Illes Balears (MITECO): https://www.miteco.gob.es/es/costas/participacion-publica/00_ppublica_anteriores_07_baleares.html
• Consulta pública Reforma Reglamento de Costas 2026 (MITECO): Konsultationsverfahren 4. bis 19. Februar 2026, nachfolgend Audiencia pública bis 1. April 2026