Notar beim Immobilienkauf Spanien: Rolle, Escritura & Kosten

Wer eine Immobilie auf Mallorca oder anderswo in Spanien kauft, kommt am Notar nicht vorbei – und ist gleichzeitig oft überrascht, wie anders seine Rolle im Vergleich zu Deutschland ist. Beim Notar Immobilienkauf Spanien beurkundet der Notario die Eigentumsübertragung und stellt die sogenannte Escritura Pública aus. Ohne dieses öffentliche Dokument lässt sich kein Eigentümerwechsel ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen. Was der Notar dabei konkret prüft, was er nicht prüft, welche Gebühren anfallen und warum du auf Mallorca dennoch einen Anwalt brauchst – das erfährst du in diesem Ratgeber Schritt für Schritt.

Du kaufst eine Immobilie auf Mallorca und willst den Notartermin rechtssicher vorbereiten?

• 📩 Persönliche Anfrage stellen — wir vermitteln erfahrene deutsch-spanische Anwälte und begleiten dich durch den gesamten Kaufprozess
• Vollständiger Kaufablauf auf Mallorca

Was macht ein spanischer Notar – und was nicht?

Der spanische Notar (Notario) ist ein staatlich bestellter Jurist, der Rechtsgeschäfte öffentlich beurkundet und damit Rechtssicherheit im formellen Sinne schafft. Er prüft die Identität beider Vertragsparteien, liest die Escritura vor, erklärt die wesentlichen Klauseln und bestätigt, dass das Dokument dem Willen der Parteien entspricht. Damit unterscheidet er sich vom deutschen Notar allerdings erheblich – und das ist für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum der wichtigste Punkt.

Was der spanische Notar tut:

• Beurkundung der Escritura Pública (notarielle Kaufurkunde)
• Identitätsprüfung von Käufer und Verkäufer
• Vorlesen und Erläutern des Kaufvertrags
• Einholung einer aktuellen Grundbuchauskunft kurz vor dem Beurkundungstermin
• Berechnung und Einbehalt der Quellensteuer bei nicht-residenten Verkäufern (retención)

Was der spanische Notar ausdrücklich nicht tut:

• Umfassende rechtliche und baurechtliche Prüfung der Immobilie
• Überprüfung auf illegale Anbauten, ungeklärte Lasten oder Bebauungsverstöße
• Vertretung der Interessen einer der Parteien

Hinweis: Anders als in Deutschland erledigt der spanische Notar nicht „alles". Er ist obligatorisch für die Grundbucheintragung, aber er ist kein Ersatz für einen unabhängigen Anwalt, der die Immobilie vorab rechtlich durchleuchtet.

Die Escritura Pública: Das zentrale Dokument

Die Escritura Pública de Compraventa ist die notariell beglaubigte Kaufurkunde, die den Eigentumsübergang einer Immobilie in Spanien amtlich festhält. Rechtsgrundlagen sind das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil) sowie das Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria).

Ohne Escritura kein Grundbucheintrag – ohne Grundbucheintrag bist du formal nicht Eigentümer. Das Dokument enthält üblicherweise:

• Vollständige Beschreibung der Immobilie (Lage, Fläche, Katasterdaten)
• Identifikation von Käufer und Verkäufer inklusive NIE-Nummern
• Vereinbarter Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Erklärung zur Lastenfreiheit bzw. bestehenden Belastungen
• Angabe der anfallenden Steuern und wer sie trägt
• Energieausweis-Referenz (Certificado de Eficiencia Energética)

Nach der Unterzeichnung beim Notar erhältst du zunächst eine einfache Kopie (copia simple). Das Original verbleibt beim Notar. Für die Grundbucheintragung wird eine beglaubigte Ausfertigung (copia autorizada) beim Registro de la Propiedad eingereicht.

Der Ablauf beim Notartermin Schritt für Schritt

Der Notartermin (firma) ist der Höhepunkt des Kaufprozesses – aber kein Startpunkt. Alle wesentlichen rechtlichen Prüfungen sollten davor abgeschlossen sein.

1. NIE besorgen – Ohne die spanische Steueridentifikationsnummer (Número de Identificación de Extranjero) kann kein Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet werden. Beantrage sie frühzeitig.
2. Spanisches Bankkonto eröffnen – Der Kaufpreis wird am Notartermin in der Regel per cheque bancario (beglaubigter Bankscheck einer spanischen Bank) übergeben.
3. Rechtliche Vorprüfung durch Anwalt – Grundbuchauszug (nota simple), Katasterauszug, Bebauungsstatus, offene Lasten, Gemeinschaftsschulden prüfen lassen. Empfehlung: Grundbuch Spanien prüfen.
4. Vorvertrag / Optionsvertrag – Üblicherweise wird zunächst ein Optionsvertrag (contrato de arras oder opción de compra) abgeschlossen. Die übliche Optionsfrist beträgt rund drei Monate, der Optionspreis in der Regel 10 % des Kaufpreises.
5. Notar wählen – In Spanien wählt grundsätzlich der Käufer den Notar, da er die Kosten trägt.
6. Termin beim Notar – Beide Parteien oder deren bevollmächtigte Vertreter erscheinen. Der Notar liest die Escritura vor, klärt offene Fragen, beide Parteien unterzeichnen.
7. Zahlung und Schlüsselübergabe – Mit der Unterzeichnung wird der Scheck übergeben, der Besitz geht über.
8. Steuern zahlen und Grundbucheintrag veranlassen – Innerhalb der gesetzlichen Fristen müssen ITP oder IVA/AJD abgeführt und die Escritura beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Achtung: Den Optionspreis nicht direkt an Verkäufer oder Makler zahlen, bevor die rechtliche Situation der Immobilie geklärt ist. Einige Anwaltskanzleien empfehlen ausdrücklich die Einzahlung auf ein Notaranderkonto zum Schutz des Käufers.

Notar und Anwalt: Warum du beides brauchst

Das ist der wichtigste Unterschied zum deutschen Kaufprozess: Der spanische Notar schützt dich nicht umfassend. Er prüft keine illegalen Anbauten, keine ausstehenden Gemeindeabgaben, keine baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung – all das fällt in den Aufgabenbereich deines Anwalts (Abogado).

Anwaltskosten für die anwaltliche Begleitung eines Immobilienkaufs liegen in der Regel bei etwa 1 % des Kaufpreises.

Was kostet der Notar beim Immobilienkauf in Spanien?

Die Notargebühren in Spanien sind staatlich reguliert und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Als Faustregel gilt: Sie bewegen sich in einer Bandbreite von etwa 0,1 bis 0,5 % des Kaufpreises – bei höheren Kaufpreisen sinkt der prozentuale Anteil.

Hinweis: Die Notargebühren sind der kleinste Einzelposten unter den Kaufnebenkosten. Deutlich stärker ins Gewicht fallen Grunderwerbsteuer (ITP) und Grundbuchgebühren.

Die Notarkosten trägt in Spanien der Käufer.

Überblick: Kaufnebenkosten auf Mallorca 2026

Auf den Balearen – und damit auf Mallorca – gelten für Wiederverkaufsimmobilien die folgenden progressiven ITP-Sätze:

Wichtig: Die Sätze gelten jeweils nur für den Teil des Kaufpreises, der in die jeweilige Stufe fällt – die Steuer ist also progressiv gestaffelt, nicht als Pauschalsatz auf den Gesamtpreis zu rechnen.

Bei Neubauten gilt statt ITP die Mehrwertsteuer (IVA) plus Stempelsteuer (AJD). Die Gesamtnebenkosten – bestehend aus Steuern, Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten – liegen bei Wiederverkaufsimmobilien auf Mallorca erfahrungsgemäß bei 12 bis 14 % des Kaufpreises, bei Neubauten bei rund 12 bis 13 %.

Mehr Details und Rechenbeispiele findest du im separaten Ratgeber zu den Kaufnebenkosten auf Mallorca.

Grundbucheintrag nach der Escritura: Was jetzt passiert

Die Unterzeichnung der Escritura beim Notar ist der Eigentumsübergang im zivilrechtlichen Sinne – aber noch nicht der formelle Abschluss. Damit du im Registro de la Propiedad als Eigentümer eingetragen bist, sind nach dem Notartermin noch folgende Schritte notwendig:

1. Steuern abführen – ITP oder IVA/AJD müssen bei der zuständigen Steuerbehörde (ATIB auf den Balearen) innerhalb der gesetzlichen Frist nach der Beurkundung bezahlt werden.
2. Grundbucheintrag beantragen – Die copia autorizada der Escritura wird zusammen mit dem Steuerzahlungsnachweis beim Registro de la Propiedad eingereicht.
3. Bestätigung abwarten – Nach der Eintragung erhältst du den Grundbuchauszug mit deinem Namen als Eigentümer.

In der Praxis übernehmen Anwalt oder Gestoría (Verwaltungsbüro) diese Schritte für den Käufer. Die damit verbundenen Grundbuchgebühren sind ebenfalls Teil der Kaufnebenkosten.

Kann ich beim deutschen Notar kaufen?

Ja – unter bestimmten Voraussetzungen ist das möglich. Der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat mit dem Urteil STS 998/2011 vom 19. Juni 2012 höchstrichterlich bestätigt, dass eine deutsche notarielle Urkunde in Spanien anerkannt werden kann, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Das Dokument wurde ordnungsgemäß beurkundet
• Es entspricht dem deutschen Recht
• Es trägt eine Apostille
• Es wird in spanischer Sprache (als beglaubigte Übersetzung) vorgelegt

Rechtsgrundlagen sind Art. 3 und 4 der Ley Hipotecaria (spanisches Grundbuchgesetz) sowie Art. 1216 des Código Civil.

In der Praxis ist dieser Weg deutlich aufwendiger und unüblicher. Die meisten Käufer auf Mallorca bevorzugen den spanischen Notar vor Ort – nicht zuletzt, weil Verkäufer und spanische Banken damit vertraut sind und der Prozess reibungsloser verläuft.

Vollmacht (Poder Notarial): Kaufen ohne persönliche Anwesenheit

Falls du nicht persönlich beim Notartermin erscheinen kannst, besteht die Möglichkeit, eine notarielle Vollmacht (poder notarial) auszustellen. Damit kann dein Anwalt oder eine Vertrauensperson die Escritura in deinem Namen unterzeichnen.

Die Vollmacht kann sowohl bei einem spanischen als auch bei einem deutschen Notar ausgestellt werden. Im letzteren Fall ist wiederum eine Apostille sowie eine beglaubigte spanische Übersetzung erforderlich.

Hinweis: Eine Generalvollmacht (poder general) gibt weit reichende Befugnisse. Lass dir genau erklären, was die Vollmacht umfasst – und erteile sie nur an Personen, denen du vollständig vertraust.

Häufigste Fehler beim Notartermin auf Mallorca

Auch erfahrene Immobilienkäufer aus Deutschland machen beim spanischen Notartermin typische Fehler – oft, weil sie das System mit dem deutschen gleichsetzen.

Was kommt nach dem Notartermin?

Der Notartermin ist nicht das Ende – er ist der Beginn deiner Eigentümerpflichten in Spanien. Unmittelbar danach solltest du:

• Steuern fristgerecht abführen (ATIB auf den Balearen)
• Grundbucheintragung veranlassen
• Versorgungsverträge ummelden (Strom, Wasser, Telefon)
• Hausgeldverpflichtungen in der Gemeinschaft übernehmen
• Vermögensteuer und Einkommensteuer prüfen – als Nicht-Residenter mit Immobilieneigentum in Spanien gelten besondere Pflichten, mehr dazu im Ratgeber Vermögensteuer Spanien
• Nutzungsplanung festlegen – Langzeitvermietung, Ferienvermietung oder Eigennutz haben unterschiedliche steuerliche und rechtliche Konsequenzen; mehr dazu unter Vermieten auf Mallorca

Checkliste: Notartermin Immobilienkauf Spanien

Damit nichts vergessen geht, hier die wichtigsten Punkte auf einen Blick:

• NIE-Nummer beantragt und erhalten
• Spanisches Bankkonto eröffnet
• Anwalt für rechtliche Vorprüfung beauftragt
• Grundbuchauszug (nota simple) geprüft
• Katasterauszug und Bebauungsstatus geprüft
• Offene Gemeinschaftsschulden geprüft
• Energieausweis liegt vor
• Optionsvertrag mit korrekter Frist und Zahlungsmodalitäten abgeschlossen
• Notar ausgewählt (Recht des Käufers)
• Bankscheck einer spanischen Bank vorbereitet
• Vollmacht ausgestellt, falls keine persönliche Anwesenheit möglich
• Nach Termin: Steuern fristgerecht abführen
• Nach Termin: Grundbucheintragung veranlassen

Fazit

Der Notar ist beim Immobilienkauf in Spanien unverzichtbar – aber er ist nur ein Teil des Puzzles. Er beurkundet die Escritura Pública und ermöglicht damit die Grundbucheintragung. Er prüft jedoch weder die baurechtliche Situation der Immobilie noch schützt er einseitig die Interessen des Käufers. Deshalb gilt auf Mallorca: Notar und Anwalt – und zwar in dieser Reihenfolge: erst der Anwalt, dann der Notar. Wer diese Reihenfolge einhält, den Kaufprozess strukturiert angeht und die Nebenkosten von realistisch 12 bis 14 % einplant, legt den Grundstein für einen rechtssicheren Immobilienkauf auf Mallorca.

Offizielle Quellen

• Consejo General del Notariado (Notarstatistiken): www.notariado.org
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP-Verwaltung Balearen): www.atib.es
• Registro de la Propiedad (Grundbuchamt Spanien): www.registradores.org
• Ley Hipotecaria (Grundbuchgesetz), insb. Art. 3 und 4: www.boe.es
• Código Civil España, Art. 1216 (Escritura pública) und Art. 1445 ff. (Kaufvertrag): www.boe.es
• Tribunal Supremo, Urteil STS 998/2011 vom 19. Juni 2012 (Anerkennung ausländischer Notarurkunden): www.poderjudicial.es