Touristensteuer für Vermieter

Wie viel Ecotasa musst du als Vermieter einziehen?

Für eine Ferienwohnung oder Finca mit ETV-Lizenz (Estancia Turística en Vivienda, die behördliche Vermietungslizenz für Wohnraum) beträgt die Aufenthaltssteuer 2 € pro Gast und Aufenthaltstag in der Hauptsaison. In der Nebensaison (temporada baja, der gesetzlich definierte Winterzeitraum) sinkt dieser Betrag um 75 %; überschreitet der Aufenthalt im selben Betrieb 8 Tage, kommt auf die weiteren Tage noch einmal ein Abschlag von 50 % obendrauf. Gäste, die das Alter von 16 Jahren noch nicht erreicht haben, sind vollständig befreit.

Die Steuer heißt amtlich Impuesto sobre Estancias Turísticas (ITS, Steuer auf touristische Aufenthalte) und wird umgangssprachlich Ecotasa genannt. Sie ist eine eigene Steuer der Balearen, keine spanienweite Abgabe, und wird von der ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, die balearische Steuerverwaltung) erhoben. Trag deine Daten oben in den Rechner ein, dann siehst du den Betrag für deinen konkreten Aufenthalt samt Aufschlüsselung.

So wird gerechnet

Die Rechnung ist im Kern eine Multiplikation: Tagessatz deiner Betriebsklasse × Anzahl der Aufenthaltstage × Anzahl der steuerpflichtigen Gäste. Alles Weitere sind Abschläge auf diesen Grundbetrag, im Gesetz cuota íntegra genannt (der Steuerbetrag vor Abzug von Vergünstigungen).

Der Tagessatz hängt an der Betriebsklasse

Das Gesetz staffelt die Sätze nach Art des touristischen Betriebs. Ferienwohnungen und Ferienhäuser mit Lizenz (viviendas turísticas de vacaciones) liegen in derselben Stufe wie einfachere Hotels, Agroturismos (landwirtschaftliche Betriebe mit Gästezimmern) und Turismo de interior; gehobene Hotel- und Apartmentkategorien liegen darüber, Hostales, Campingplätze und Herbergen darunter. Für dich als ETV-Vermieter gilt der Satz 2 € je Gast und Tag, und zwar unabhängig davon, ob du selbst vermietest oder eine Hausverwaltung das Objekt betreut. Wie du an die Lizenz kommst oder eine bestehende überträgst, steht im Ratgeber zur ETV-Lizenz Mallorca.

Die Nebensaison-Bonifikation

Eine bonificación ist ein prozentualer Abschlag auf die cuota íntegra. Für Aufenthalte zwischen dem 1. November und dem 30. April sieht das Gesetz eine solche Bonifikation von 75 % vor. Dieser Zeitraum ist im Gesetz selbst festgeschrieben, nicht bloß Verwaltungspraxis, und er greift automatisch nach Kalenderdatum — unabhängig von Wetter, Auslastung oder Zimmerpreis. Vom 1. Mai bis zum 31. Oktober gilt der volle Satz.

Der zusätzliche Abschlag für lange Aufenthalte

Bleibt ein Gast im selben Betrieb länger als 8 Tage, wird auf den neunten und jeden weiteren Tag noch einmal um 50 % gekürzt. Entscheidend ist die Reihenfolge: Die beiden Abschläge werden nacheinander angewendet, nicht addiert. Erst reduziert die Nebensaison-Bonifikation den Tagessatz, und erst auf diesen bereits geminderten Betrag wirkt der Langzeit-Abschlag. Wer die Prozentsätze zusammenzählt, rechnet falsch ab.

Ein Detail, über das man leicht stolpert: Art. 13.2 b) formuliert den Langzeit-Abschlag nicht tageweise, sondern bezogen auf die cuota íntegra correspondiente a los días noveno y siguientes — also auf den zusammengefassten Betrag aller begünstigten Tage. Die ATIB veröffentlicht die Sätze dagegen tageweise. Bei den geltenden Tarifen führen beide Lesarten zum selben Ergebnis, weil der Abschlag auf jeden einzelnen Tag denselben Wert liefert wie auf die Summe. Praktisch relevant wird die Unterscheidung erst, wenn innerhalb eines Aufenthalts unterschiedliche Tagessätze zusammentreffen.

Junge Gäste zählen nicht mit

Gäste unter 16 Jahren sind nach Art. 5.1 a) von der Steuer befreit. Sie fallen also nicht mit einem reduzierten Betrag an, sondern ganz aus der Rechnung heraus. Für die Praxis heißt das: Du multiplizierst nur mit der Zahl der steuerpflichtigen Gäste, und du solltest das Alter der Kinder in deinen Buchungsunterlagen festhalten, damit die Befreiung im Zweifel belegbar ist.

Sonderfälle

Agroturismo, Hotel rural, Turismo de interior mit Sternen

Diese Betriebe stehen im Tarif mit einer eigenen, pauschalen Zeile. Haben sie jedoch eine Sterne-Klassifizierung gewählt, gilt seit dem 1. Januar 2023 nach Art. 13.5 der Satz dieser Sterne-Kategorie und nicht mehr die pauschale Zeile. Das betrifft vor allem größere Agroturismo-Betriebe, die sich hotelähnlich haben einstufen lassen — dort liegt der Tagessatz je nach Kategorie deutlich über dem einer ETV-Wohnung.

Die Zwölf-Stunden-Regel

Ein Aufenthaltstag ist nach Art. 12.2 nicht identisch mit einer Übernachtung. Angefangene Zeiträume zählen als voller Tag, sobald sie zwölf Stunden überschreiten. Ein später Check-in mit frühem Check-out am Folgetag kann damit anders zu Buche schlagen, als das Buchungssystem vermuten lässt. Prüfe im Zweifel die tatsächlichen Zeitpunkte gegen diese Grenze, statt nur Nächte zu zählen.

Aufenthalte über die Saisongrenze hinweg

Beginnt ein Aufenthalt Ende April und endet im Mai, wird nicht der ganze Aufenthalt einheitlich behandelt. Jeder Aufenthaltstag wird nach dem für ihn geltenden Zeitraum bewertet: Tage bis zum 30. April mit der Nebensaison-Bonifikation, Tage ab dem 1. Mai zum vollen Satz. Der Langzeit-Abschlag läuft davon unabhängig weiter, er hängt allein an der Aufenthaltsdauer im selben Betrieb. Genau solche gemischten Aufenthalte rechnet der Rechner oben korrekt durch.

Weitere Befreiungen

• Höhere Gewalt (Art. 5.1 b): Aufenthalte, die durch Umstände außerhalb des Einflussbereichs der betroffenen Person verursacht werden.
• Gesundheitsgründe (Art. 5.1 c): Aufenthalte aus medizinischer Veranlassung, einschließlich Begleitpersonen.
• Soziale Programme (Art. 5.1 d): Aufenthalte im Rahmen öffentlich geförderter Programme, etwa des Sozialtourismus.

Diese Befreiungen wirken nicht automatisch, sondern nur gegen Nachweis. Lass dir die entsprechende Bescheinigung geben und lege sie zu deinen Aufzeichnungen — im Prüfungsfall bist du es, der die Nichterhebung begründen muss.

Teilzeitnutzung

Für Objekte im aprovechamiento por turnos (Teilzeitnutzungsrecht, umgangssprachlich Timesharing) enthält Art. 13.4 eine eigene Regel: Maßgeblich ist der Tarif der Betriebsklasse, in die das Objekt fällt; die Steuer entsteht für jeden Aufenthaltstag der nutzenden Person, unabhängig davon, ob dafür ein Mietzins gezahlt wird. Die bloße Inhaberschaft eines Nutzungsrechts befreit also nicht.

Einziehen ist nicht abführen

Der wichtigste Satz für Vermieter steht in Art. 14: Du bist sustituto del contribuyente — Steuerentrichtungspflichtiger. Schuldner der Steuer ist der Gast. Du ziehst den Betrag bei ihm ein, hältst ihn fest und führst ihn an die ATIB ab. Wirtschaftlich ist es nicht deine Steuer; verwaltungsrechtlich hält die ATIB aber dich in der Pflicht, und zwar auch dann, wenn du beim Gast nicht kassiert hast.

Daraus folgt die zweite, oft übersehene Unterscheidung: Was du einziehst und was du abführst, sind zwei verschiedene Größen. Welche davon zählt, hängt vom Besteuerungsverfahren ab.

• Estimación directa (direkte Ermittlung) ist nach Art. 12.3 a) der gesetzliche Regelfall. Du meldest, was tatsächlich angefallen ist: reale Gäste, reale Aufenthaltstage, realer Betrag. Eingezogen und abgeführt decken sich hier.
• Estimación objetiva (Modulverfahren) ist die Alternative auf Antrag. Die Steuer wird nach Modulen berechnet — pauschalen Kennzahlen wie Plätzen und Betriebszeitraum —, nicht nach der tatsächlichen Belegung. Du zahlst also, was die Module ergeben, unabhängig davon, wie viel du bei den Gästen kassiert hast. Ein Überschuss bleibt bei dir, ein Fehlbetrag ebenfalls.

Ferienwohnungen und Campingplätze bilden im Modulverfahren den grupo octavo, die achte Gruppe. Wer die estimación objetiva anwendet, bekommt von der ATIB einen einzigen Jahresbescheid, zahlbar zwischen dem 1. Mai und dem 30. Juni des Folgejahres, und leistet keine Vorauszahlung im September. Diese Vorauszahlung gilt für andere Gruppen, nicht für die achte — sie taucht in älteren Darstellungen und Checklisten aber hartnäckig auf.

Ganz gleich, welches Verfahren du wählst: Führe laufend Aufzeichnungen über Gästezahl, Alter der befreiten Gäste, Aufenthaltstage und eingezogene Beträge. Wenn eine Hausverwaltung dein Objekt betreut, übernimmt sie diese Abrechnung oft mit — ein Grund, bei der Auswahl auf Erfahrung mit ETV-Objekten zu achten. Anbieter findest du im Branchenverzeichnis Hausverwaltungen, Hintergründe im Ratgeber Hausverwaltung Mallorca.

Fristen und Formulare

Die ATIB arbeitet mit nummerierten Vordrucken, den modelos. Welche du brauchst, entscheidet sich am Verfahren.

Das Modelo 017 ist die Eintragung deines Betriebs in das Steuerregister der ITS. Ohne diese Anmeldung fehlt der ATIB die Grundlage, deine Erklärungen zuzuordnen — sie ist der erste Schritt, nicht der letzte.

Stundung und Ratenzahlung sind ausgeschlossen. Art. 14.6 schließt sie bei dieser Steuer ausdrücklich aus: Entsprechende Anträge werden nicht zur Bearbeitung zugelassen, und ihre bloße Einreichung hindert weder den Beginn noch die Fortsetzung einer Vollstreckung. Anders als bei manchen anderen spanischen Steuern gibt es hier keinen Verhandlungsspielraum. Wird die Lage rechtlich unübersichtlich, hilft ein deutschsprachiger Rechtsanwalt aus dem Branchenverzeichnis weiter.

Gibst du gar keine Selbstveranlagung ab, wartet die ATIB nicht: Sie kann die Steuer von Amts wegen nach den Modulen des Schätzverfahrens festsetzen. Das Ergebnis fällt erfahrungsgemäß eher höher aus als deine tatsächliche Belegung.

Rechtsgrundlage und Stand

Grundlage ist die Ley 2/2016, de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears, veröffentlicht im BOIB am 2. April 2016 und im BOE unter der Kennung BOE-A-2016-4175 konsolidiert abrufbar. Der Tarif in Art. 13.1 gilt in der Fassung der Ley 13/2017, in Kraft seit dem 1. Januar 2018. Absatz 5 mit der Sterne-Regel für Agroturismos und Hoteles rurales wurde durch die Ley 11/2022 angefügt und gilt seit dem 1. Januar 2023. Zuständige Behörde für Anmeldung, Erklärung und Zahlung ist die ATIB.

Zum Stand der Diskussion, wortwörtlich: Eine 2025 vorgeschlagene Erhöhung der Sätze ist bis heute nicht in Kraft. Und: Meldungen über eine Erhöhung „ab Juni 2026" betreffen Katalonien — ein anderes Bundesland mit einer eigenen Steuer — und nicht die Balearen. Für deine Abrechnung auf Mallorca gelten unverändert die Sätze und Bonifikationen, die dieser Ratgeber und der Rechner oben ausweisen. Maßgeblich ist immer die konsolidierte Fassung im BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2016-4175; Formulare und Zahlwege findest du bei der ATIB unter https://www.atib.es/.

Häufige Fehler

• Abschläge addiert statt nacheinander angewendet. Nebensaison und Langzeitaufenthalt wirken hintereinander; wer die Prozentsätze zusammenzählt, rechnet falsch ab.
• Zwölf-Stunden-Regel ignoriert. Angefangene Zeiträume über zwölf Stunden zählen als voller Aufenthaltstag — Nächte zu zählen reicht nicht.
• Junge Gäste mit reduziertem Satz berechnet, statt sie ganz aus der Rechnung zu nehmen.
• Falsches Verfahren angenommen. Wer nichts beantragt hat, ist in der estimación directa und meldet quartalsweise, nicht einmal im Jahr.
• September-Vorauszahlung geleistet, obwohl Ferienwohnungen im Modulverfahren zur achten Gruppe gehören und nur den Jahresbescheid bekommen.
• Auf Stundung gehofft. Ein Ratenantrag wird nicht bearbeitet und stoppt keine Vollstreckung.
• Modulbetrag mit Kasseneinnahme verwechselt. In der estimación objetiva schuldest du die Module, nicht das Eingezogene.
• Reformmeldungen für geltendes Recht genommen und Gästen bereits erhöhte Beträge angekündigt.
• Aufenthalte über die Saisongrenze pauschal behandelt, statt jeden Tag seinem Zeitraum zuzuordnen.
• Nachweise für Befreiungen nicht aufbewahrt. Ohne Beleg trägst du im Prüfungsfall die Folgen.

Checkliste für Ferienvermieter

Was kommt danach?

Die Ecotasa ist nur eine von mehreren laufenden Pflichten der Ferienvermietung. Bewusst nicht Teil dieses Ratgebers sind die Gästemeldung und die Versteuerung der Mieteinnahmen — beide folgen eigenen Regeln und eigenen Fristen und werden mit der ITS gerne vermischt.

• ETV-Lizenz Mallorca — Voraussetzungen, Antrag und Übertragung der Vermietungslizenz.
• Gästemeldung SES.Hospedajes — welche Daten du je Gast meldest und in welcher Frist.
• Umsatzsteuer bei der Ferienvermietung — wann Zusatzleistungen die Vermietung steuerpflichtig machen.
• Mieteinnahmen als Nichtresident versteuern — was du in Spanien erklärst und was absetzbar ist.
• Hausverwaltung Mallorca — was eine Verwaltung übernimmt und was bei dir bleibt.
• Tourismussteuer Mallorca (Ecotasa) — dieselbe Abgabe aus Sicht der Reisenden.