Eigennutzung oder Vermietung

Lohnt sich die Vermietung deiner Immobilie auf Mallorca noch, wenn du selbst oft da bist?

Steuerlich ändert dein eigener Aufenthalt nichts: Für jeden Tag, an dem die Immobilie nicht vermietet ist, setzt der spanische Fiskus denselben fiktiven Ertrag an — egal, ob du selbst darin wohnst oder ob sie leer steht. Einen steuerlichen Kipppunkt gibt es also nicht. Der Kipppunkt ist wirtschaftlich: Jeder Tag, den du selbst nutzt, ist ein Tag, an dem keine Miete hereinkommt, während die Kosten weiterlaufen.

Genau das rechnet der Rechner oben aus. Er stellt zwei Fassungen desselben Jahres nebeneinander — einmal mit deiner Eigennutzung, einmal ohne — und sagt dir, ab welcher Zahl an Eigennutzungstagen die Vermietung deine eingegebenen Jahreskosten nicht mehr deckt und ab wann sie dir sogar weniger einbringt, als gar nicht zu vermieten. Und er zeigt dir, was ein einzelner Eigennutzungstag dich kostet.

So wird gerechnet

Die Rechnung ist bewusst offengelegt, damit du jede Zwischenzahl nachvollziehen kannst. Ausgangspunkt sind alle Tage des Steuerjahres, an denen dir die Immobilie gehört. Davon ziehst du deine Eigennutzungstage ab; was übrig bleibt, sind die verfügbaren Tage. Von diesen verfügbaren Tagen wird der Anteil vermietet, den du als Auslastung eingibst — angefangene Nächte zählen dabei nicht, es wird auf ganze Nächte abgerundet.

Aus den vermieteten Nächten entsteht die Bruttomiete. Davon gehen die Kosten ab, die nur wegen der Vermietung anfallen: der Aufwand je vermieteter Nacht für Reinigung, Wäsche und Übergabe, die Provision der Plattform oder der Verwaltung, und die jährlichen Fixkosten, die du auch dann trägst, wenn keine einzige Buchung kommt. Danach gehen die laufenden Kosten des Objekts ab, die du in jedem Fall zahlst: Grundsteuer, Versicherung, Gemeinschaftsumlage, Zinsen und Instandhaltung. Zuletzt ziehen wir beide Steuern ab — die auf die Mieteinnahmen und die auf die nicht vermietete Zeit.

Zwei Stellen dieser Rechnung sehen auf den ersten Blick nach einem Fehler aus und sind keiner.

Die erste betrifft die laufenden Kosten. In deinem Cashflow ziehen wir sie voll ab, weil du sie voll bezahlst. Steuerlich darfst du sie aber nur für die Zeit ansetzen, in der tatsächlich vermietet wurde — der Rest entfällt auf die nicht vermietete Zeit und ist steuerlich verloren. Dieselbe Rechnung, zwei verschiedene Zahlen für dieselbe Ausgabe.

Die zweite betrifft die Abschreibung. Auf den Gebäudeanteil deines Objekts darfst du jährlich 3 % als Werbungskosten ansetzen, anteilig für die vermietete Zeit. Das senkt deine Steuer, ist aber keine Zahlung — es fließt kein Geld ab. Deshalb steckt die Abschreibung in der Steuerzeile und taucht im Cashflow nicht noch einmal auf. Zöge man sie an beiden Stellen ab, hätte man dasselbe Geld doppelt gezählt.

Was am Ende steht, ist ein Jahresergebnis nach Kosten und nach spanischer Steuer, für deinen Eigentumsanteil. Nicht zu verwechseln mit dem rendimiento neto — so heißt in der spanischen Steuererklärung die Nettomieteinkunft, also die Bemessungsgrundlage vor Steuer. Ohne Tilgung, ohne Investitionen, ohne Wertentwicklung der Immobilie und ohne das, was dein Wohnsitzstaat mit dem Ergebnis anschließend macht.

Die beiden Kipppunkte, und was sie wirklich sagen

Der Rechner nennt zwei Zahlen, und sie beantworten verschiedene Fragen.

Erstens: Ab wann deckt die Vermietung die eingegebenen Jahreskosten nicht mehr? Hier wird geprüft, ab welchem Eigennutzungstag der Nettoertrag zum ersten Mal ins Minus rutscht. Das ist bewusst nicht die Aussage „die Immobilie trägt sich nicht mehr“. Gerechnet wird ausschließlich mit den Kosten, die du eingegeben hast — keine Tilgung, keine Rücklage für die neue Poolpumpe, keine stille Wertsteigerung. Wer eine Finanzierung bedient, hat eine höhere Schwelle als die hier angezeigte.

Zweitens: Ab wann bringt die Vermietung weniger, als gar nicht zu vermieten? Diese Zahl vergleicht dein Jahr mit einem Jahr ganz ohne Vermietung — keine Miete, aber auch keine Reinigung, keine Provision, keine Bereitschaftskosten. Ab diesem Punkt arbeitest du für die Vermietung, ohne dass unter dem Strich etwas dabei herauskommt. Die Steuer auf die nicht vermietete Zeit fällt in beiden Fällen an, sie verschiebt den Vergleich also nicht.

Ein Punkt, den viele Rechner verschweigen: Der Verlauf ist nicht immer durchgehend. Es kann vorkommen, dass eine Bedingung bei mehr Eigennutzungstagen wieder erfüllt ist, nachdem sie zwischendurch gekippt war. Ursache sind zwei Sprungstellen im Steuerrecht — der Abzug von Zinsen und Instandhaltung ist auf die Einnahmen aus dem Objekt gedeckelt, und eine negative Nettomiete führt zu einer Steuer von null statt zu einer negativen Steuer. Wo das passiert, nennt der Rechner beide Tageszahlen und sagt dir ausdrücklich, dass es dazwischen nicht durchgehend ist. Er behauptet keine saubere Grenze, wo die Rechnung keine hat.

Genauso ehrlich ist die Zahl darunter: was dich ein einzelner Eigennutzungstag kostet. Du bekommst zwei Werte, weil eine Zahl hier nicht trägt. Der Durchschnitt über deine bisherigen Eigennutzungstage ist die ruhige Größe. Die Kosten des nächsten Tages springen dagegen, weil nicht jeder zusätzliche Eigennutzungstag rechnerisch eine Buchung kostet — mal ist er gratis, mal kostet er eine ganze Nacht.

Und dazu die wichtigste Einschränkung überhaupt: Der Rechner vergleicht Geld, nicht Lebensqualität. Er sagt dir, was eine Woche im eigenen Haus kostet. Ob sie das wert ist, entscheidest du. Die Vorbelegungen in den Feldern sind frei gewählte Anschauungswerte, damit du sofort ein Ergebnis siehst — keine Marktdaten, nichts Typisches, nichts Mallorca-Spezifisches. Ersetze sie durch deine eigenen Zahlen, sonst rechnest du über ein fremdes Objekt.

Sonderfälle und Geltungsgrenzen

Der Rechner gilt für natürliche Personen ohne steuerliche Ansässigkeit in Spanien, mit vollem Eigentum an einer fertigen, nutzbaren Wohnimmobilie, die entgeltlich zu Marktkonditionen vermietet wird. Außerhalb dieses Rahmens liegen unter anderem:

• Nießbrauch. Ist das Nutzungsrecht abgespalten, trifft der fiktive Ertrag den Nutzungsberechtigten, nicht den Eigentümer. Die Rechnung des Rechners passt dann nicht.
• Objekte im Bau oder rechtlich nicht nutzbare Objekte. Für sie wird kein fiktiver Ertrag angesetzt.
• Hotelähnliche Leistungen. Wer Verpflegung, Zimmerreinigung während des Aufenthalts oder Rezeptionsdienste anbietet, bewegt sich in Richtung Gewerbebetrieb und damit in eine völlig andere Besteuerung.
• Unentgeltliche oder verbilligte Überlassung an Freunde und Familie. Der Rechner unterstellt Marktkonditionen. Gibst du keinen Mietpreis ein, behandelt er das als „gar nicht vermietet“ — er tut nicht so, als sei ein Gefälligkeitsaufenthalt eine Vermietung.
• Fehlender Katasterwert (valor catastral). Ohne mitgeteilten Katasterwert schreibt das Gesetz eine Ersatzbemessungsgrundlage vor. Der Rechner bildet sie nicht ab und lehnt den Fall sichtbar ab, statt dir eine falsche Null zu zeigen.
• Unterjähriger Kauf oder Verkauf. Hier geht es um eine Jahresbetrachtung bei ganzjährigem Eigentum. Für ein angebrochenes Jahr rechnest du besser direkt mit dem Rechner für die Besteuerung deiner Mieteinnahmen.
• Wohnsitz außerhalb der EU und des EWR. Dann gilt nicht der Satz von 19 %, sondern 24 % — und vor allem: kein Kostenabzug. Versteuert wird die Bruttomiete. Der Rechner bildet das ab, du musst nur die Ansässigkeit richtig setzen.

Eine ETV-Lizenz (estancia turística en viviendas, die balearische Genehmigung für touristische Vermietung) ändert an alldem nichts. Sie erlaubt dir die touristische Vermarktung, sie verpflichtet dich nicht dazu. Du darfst dein Haus mit Lizenz jederzeit selbst bewohnen.

Fristen und Formulare

Für die Mieteinnahmen gibst du das Modelo 210 ab — das Steuerformular der Nichtresidenten —, seit der Zusammenfassung der Einkünfte in der Regel als Jahreserklärung im Folgejahr. Für die nicht vermietete Zeit greift die imputación de rentas, der fiktive Ertrag aus der Eigennutzungs- und Leerstandszeit; auch sie läuft über das Modelo 210, mit einem eigenen, späteren Abgabefenster im Folgejahr. Hast du im selben Jahr sowohl vermietet als auch selbst genutzt, sind das zwei Erklärungen mit unterschiedlichen Terminen, nicht eine.

Die genauen Fenster hängen vom Steuerjahr ab und ändern sich; deshalb stehen sie hier nicht als Datum, sondern kommen aus den Rechnern selbst. Für die Mietseite findest du sie im Rechner zur Versteuerung von Mieteinnahmen als Nichtresident, für die nicht vermietete Zeit im Rechner zur Selbstnutzungssteuer. Dort steht auch, warum reiner Leerstand steuerlich genauso behandelt wird wie eine Woche mit der eigenen Familie im Haus.

Rechtsgrundlage

Die Bemessungsgrundlage des fiktiven Ertrags steht in Art. 85.1 des spanischen Einkommensteuergesetzes (LIRPF) — dort ist auch geregelt, welcher Satz auf den Katasterwert anzuwenden ist, der günstigere von 1,1 % bei hinreichend aktueller Katasterbewertung oder sonst 2 %. Für Nichtresidenten wird diese Vorschrift über Art. 24.5 des Gesetzes über die Einkommensteuer der Nichtresidenten (TRLIRNR) anwendbar; Art. 24.6 TRLIRNR eröffnet Ansässigen in der EU und im EWR den Kostenabzug und verweist dafür auf die Regeln des LIRPF, unter anderem auf den Kostenkatalog des Art. 23.1 LIRPF. Der Steuersatz selbst folgt aus Art. 25.1.a) TRLIRNR.

Welcher Rechtsstand konkret gerechnet wird und woher jede einzelne Zahl stammt, weist der Rechner an seinem Ergebnis aus — inklusive der Stellen, an denen wir eine Auslegung vornehmen, weil die Verwaltungspraxis der AEAT (Agencia Tributaria, die spanische Steuerverwaltung) den Fall nicht ausdrücklich regelt. Eine Steuerberatung ersetzt das nicht.

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