ETV-Lizenz Wirtschaftlichkeit

Lohnt sich die ETV-Lizenz auf Mallorca?

Gekauft wird nicht „eine Lizenz", sondern eine Anzahl touristischer Plätze — auf Spanisch plazas turísticas, auf Katalanisch places turístiques. Jeder Platz ist ein Gästebett, das du legal vermieten darfst, und jeder Platz kostet für ein Einfamilienhaus 3.500 €. Ob sich das rechnet, entscheidet nicht der Preis der Plätze, sondern der Abstand zwischen Ferien- und Langzeitvermietung nach Steuern — und genau diesen Abstand rechnet dir der Rechner oben für deine eigenen Zahlen aus.

Der teuerste Irrtum in Verkaufsgesprächen

„Die Lizenz kostet 3.500 €" — dieser Satz fällt ständig, und er ist falsch. Der Betrag ist der Preis für einen Platz. Ein Haus, das nach seiner cédula de habitabilidad — der amtlichen Wohntauglichkeitsbescheinigung, die für jede Wohnung die zulässige Belegung festlegt — sechs Personen aufnehmen darf, braucht sechs Plätze. Der Kaufpreis ist also Zahl der Betten mal Preis je Platz, und aus einer vermeintlich überschaubaren Position wird schnell eine ganz andere Größenordnung.

Die Genehmigung selbst kostet dagegen nichts. Sie entsteht durch die DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística), eine Eigenerklärung, mit der du der Verwaltung anzeigst, dass du die touristische Vermietung aufnimmst und alle Voraussetzungen erfüllst. Die Erklärung ist gebührenfrei — teuer sind die Plätze, die du vorher besitzen musst, um sie überhaupt abgeben zu dürfen.

Deshalb heißt die entsprechende Zeile im Rechner „Kauf der touristischen Plätze" und nie „Lizenzinvestition". Wer die Begriffe sauber trennt, versteht auch den Rest des Systems: Plätze sind ein streng kontingentiertes Gut, die Genehmigung ist der Verwaltungsakt darüber.

Die Kürzel, die dir in Anzeigen und Notarverträgen begegnen, stehen für die Vermietungsmodalitäten: ETV (estancias turísticas en viviendas) ist die touristische Vermietung eines Einfamilienhauses, ETVPL dieselbe Tätigkeit in einer Immobilie im Regime der propiedad horizontal — also dort, wo mehrere Eigentümer sich ein Gebäude oder eine Anlage mit gemeinschaftlichen Teilen teilen —, und ETV60 die stark begrenzte Vermietung der eigenen Hauptwohnung. Jede Modalität hat ihren eigenen Preis je Platz und ihre eigenen Voraussetzungen.

So wird gerechnet

Der Rechner vergleicht zwei Welten für dieselbe Immobilie und dasselbe Jahr: einmal mit Ferienvermietung, einmal mit der Alternative, die du ohne Lizenz hättest — Langzeitvermietung oder gar keine Vermietung. Für jede Welt entsteht ein Netto-Cashflow, und zwar so:

Bruttomiete minus tatsächliche Ausgaben minus Steuer. Zu den tatsächlichen Ausgaben zählen die laufenden Kosten der Immobilie (Grundsteuer IBI, Versicherung, Gemeinschaftskosten), Zinsen, Reparaturen und die Kosten, die nur das jeweilige Szenario verursacht: Reinigung, Wäsche und Plattformprovision bei der Ferienvermietung, Vermittlung und Verwaltung bei der Langzeitmiete. Beide Szenarien bekommen ein solches Kostenfeld — ein Kostenblock nur auf der Ferienseite wäre ein Daumen auf der Waage.

Die Differenz der beiden Netto-Cashflows ist dein Mehrertrag je Jahr. Teilst du den Kauf der Plätze samt einmaliger Nebenkosten durch diesen Mehrertrag, kommt die Amortisationsdauer heraus: die Zeit, nach der die Ferienvermietung die Plätze wieder eingespielt hat.

Ein Punkt daran ist wichtiger, als er klingt, und er ist die Stelle, an der die meisten Renditerechnungen kippen: Die Abschreibung mindert die Steuer, ist aber keine Ausgabe. Sie senkt die Bemessungsgrundlage — aber es verlässt kein Geld dein Konto. Im Cashflow wird sie deshalb nicht abgezogen. Wer sie trotzdem abzieht, rechnet sich die Vermietung systematisch arm und die Amortisation zu lang. Der Rechner behandelt sie in beiden Szenarien gleich, sonst wäre der Vergleich schief.

Die Steuer selbst rechnet dieses Werkzeug nicht neu, sondern überlässt sie unserem Rechner zur Besteuerung der Ferienvermietung, der wiederum die Selbstnutzungssteuer nutzt. Beides zusammen bildet die IRNR ab, die spanische Einkommensteuer der Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Zu ihr gehört auch die imputación de rentas: Für jeden Tag, an dem die Immobilie leer steht und dir zur Verfügung steht, setzt der Fiskus einen fiktiven Nutzungswert auf Basis des Katasterwerts an. Auch ein leeres Haus kostet also Steuer — deshalb schneidet die Alternative „gar keine Vermietung" im Vergleich selten so harmlos ab, wie sie sich anfühlt.

Der Rechner rechnet für Nichtresidenten, für natürliche Personen, für ein volles Kalenderjahr und für die ganze Immobilie. Er bildet allein die spanische Steuer ab; was dein Wohnsitzstaat aus den Einkünften macht, steht auf einem anderen Blatt und gehört in die Hände deiner Steuerberatung. Wie sich die Zahlen zusammensetzen, siehst du an den durchgerechneten Beispielen direkt im Rechner — sie ziehen mit dem Rechtsstand mit, weshalb hier im Text bewusst keine nachgetippten Beträge stehen.

Zwei Wege zu den Plätzen: Losverfahren oder Marktkauf

Der amtliche Preis je Platz ist kein Ladenpreis. Er gilt nur, wenn du die Plätze beim CBAT erwirbst, dem Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics — der Stelle, die auf den Balearen die Börse der touristischen Plätze verwaltet. Diese Börse speist sich ausschließlich aus Abmeldungen: Plätze, die jemand zurückgibt, gehen wieder in den Topf. Neue Plätze entstehen nicht.

Vergeben werden sie in ausgeschriebenen Runden, nach dem aktuellen Verfahren per öffentlichem Losverfahren vor Notar — auf Spanisch sorteo. Es gibt also keine Warteliste, auf der du nach oben rückst, und keinen Anspruch, den Geduld erzeugt. Es gibt eine Konvokation, eine Bewerbung und eine Ziehung. Wer nicht gezogen wird, wartet auf die nächste Runde.

Der zweite Weg ist der Markt: Du kaufst eine Immobilie, die ihre Plätze bereits hat, und zahlst dafür einen Aufpreis, der im Kaufpreis steckt. Was dieser Aufpreis wert ist, sagt keine Norm — er ist Verhandlungssache und schwankt mit dem Ort, der Bettenzahl und der Ungeduld der Beteiligten. Deshalb gibt es im Rechner den zweiten Erwerbsweg: Dort trägst du den Betrag ein, den du tatsächlich zahlst, statt mit einem amtlichen Preis zu rechnen, den du auf diesem Weg gerade nicht bekommst.

Für die Wirtschaftlichkeit ist die Unterscheidung entscheidend. Dieselbe Immobilie amortisiert Plätze aus dem Losverfahren oft in wenigen Jahren und einen hohen Marktaufpreis unter Umständen nie — bei identischen Mieteinnahmen. Wenn dir jemand eine Finca „mit Lizenz" anbietet, ist die Frage nach dem Aufpreis für die Plätze die erste, die du stellen solltest.

Welche Immobilien überhaupt noch anmelden dürfen

Hier hat sich die Rechtslage grundlegend verschoben, und das ist der Grund, aus dem viele ältere Ratgeber in die Irre führen. Für Wohnungen im Regime der propiedad horizontal ist die Abgabe neuer Erklärungen auf den gesamten Balearen untersagt. Eine gewöhnliche Etagenwohnung in einem Mehrfamilienhaus kann sich also nicht mehr neu für die touristische Vermietung anmelden — für sie gibt es schlicht nichts zu rechnen.

Vom Verbot ausgenommen sind drei Typologien: Reihenhäuser (viviendas adosadas), Doppelhäuser (viviendas emparejadas) und freistehende Einfamilienhäuser, die sich eine Parzelle mit anderen Gebäuden teilen. Für sie bleibt die Modalität ETVPL offen. Ebenfalls ausgenommen ist die Vermietung der eigenen Hauptwohnung, zu der weiter unten mehr steht.

Ein Einfamilienhaus ohne propiedad horizontal — das klassische freistehende Haus, die Finca auf eigener Parzelle — ist vom Verbot nicht betroffen. Es fällt unter die Modalität ETV, und der Kauf der Plätze ist dort endgültig: eine compra definitiva, ohne Ablaufdatum.

Anders bei Reihen- und Doppelhäusern im Regime der propiedad horizontal. Dort ist die Genehmigung befristet. Sie berechtigt für 5 Jahre ab Abgabe der Erklärung zur Tätigkeit und muss danach verlängert werden — mit einem neuen Zertifikat der Platz-Verwaltungsstelle, das bescheinigt, dass dir die Plätze für eine weitere Periode zur Verfügung stehen. Der Preis je Platz ist in dieser Modalität deutlich niedriger, nämlich 875 €, aber du kaufst eben auch keine dauerhafte Position, sondern eine befristete.

Der Rechner zieht daraus eine Konsequenz, die dir auffallen wird: Bei der befristeten Modalität gibt er keine Amortisationsdauer aus, die über die Geltungsdauer der Genehmigung hinausreicht. Er sagt dir stattdessen, wie viel am Ende der Frist noch fehlt. Eine Zahl jenseits der Frist wäre keine schlechte Zahl, sondern gar keine — das Modell, das sie erzeugt, gilt dort nicht mehr, weil die Plätze dann neu zu beschaffen sind und die Konditionen der Verlängerung nicht feststehen.

Was der Rechner bewusst nicht abbildet

Es gibt eine dritte Modalität, ETV60: die Vermietung der eigenen Hauptwohnung an höchstens 60 Tagen im Jahr, zum niedrigsten Preis je Platz von 291,67 €. Das sieht auf den ersten Blick nach dem günstigen Einstieg aus, den alle suchen. Er ist es nicht — jedenfalls nicht für dich, wenn du nicht auf Mallorca lebst. Voraussetzung ist, dass die Immobilie die Hauptwohnung des Eigentümers ist, und ein Nichtresident hat auf der Insel definitionsgemäß keine. Der Rechner bietet die Modalität deshalb nicht an. Das gehört ehrlich gesagt, statt eine Rechnung zu zeigen, die auf einer Voraussetzung steht, die in dieser Zielgruppe niemand erfüllt.

Ebenfalls nicht abgebildet: Miteigentum unterhalb der vollen Beteiligung. Wem die Immobilie nur zum Teil gehört, muss auch die Ausgaben anteilig ansetzen — ein halb anteiliger Cashflow ist die häufigste Fehlerquelle in solchen Rechnungen, und ein Rechner, der sie stillschweigend produziert, wäre gefährlicher als gar keiner.

Und schließlich rechnet der Rechner ohne einen späteren Wiederverkauf der Plätze und ohne die Kosten einer Verlängerung. Beides ist eine bewusste Entscheidung zugunsten der belegbaren Größen. Für dich heißt das: Die ausgewiesene Amortisationsdauer ist eher eine Obergrenze als eine Prognose.

Was die Plätze binden: keine Rückerstattung, keine schnelle Weitergabe

Zwei Regeln machen aus dem Kauf der Plätze eine Bindung, die über die Zahlung hinausgeht.

Erstens: Meldest du die touristische Tätigkeit wieder ab, bekommst du für die Plätze kein Geld zurück. Das steht ausdrücklich im balearischen Tourismusgesetz (Art. 91.6 Ley 8/2012). Wer die Plätze kauft und die Vermietung nach einer Saison aufgibt, verliert den vollen Einsatz. Es gibt eine schmale Ausnahme, wenn die Verwaltung die Genehmigung von Amts wegen löscht und dich daran keine Schuld trifft; dann wird anteilig erstattet, gemindert um einen festen Prozentsatz für jeden Monat seit der Erklärung.

Zweitens: Plätze aus der derzeitigen temporären Börse dürfen 5 Jahre lang nicht an Dritte übertragen werden, gerechnet ab Ausstellung des Erwerbszertifikats. Der schnelle Weiterverkauf an den nächsten Interessenten ist also versperrt. Für deine Rechnung bedeutet das: In diesem Zeitraum ist das eingesetzte Kapital gebunden, und der Ausstieg führt nicht über den Verkauf der Plätze, sondern nur über den Verkauf der Immobilie samt Plätzen.

Fristen, Formulare und Pflichten nach dem Erwerb

Mit dem Zuschlag ist es nicht getan. Nach dem Erwerb der Plätze läuft eine kurze Frist, innerhalb derer du die DRIAT einreichen musst; sie steht in der Konvokation und im Erwerbszertifikat. Lässt du sie verstreichen, fallen die Plätze an die Börse zurück, und dein Geld steckt dann nicht in einer Genehmigung, sondern ist verloren. Das ist der häufigste vermeidbare Fehler in diesem Verfahren, und er passiert regelmäßig, weil zwischen Ziehung und Erklärung noch die Beschaffung von Unterlagen liegt.

Wer eine befristete Genehmigung hat, verlängert sie im Monat vor Fristablauf. Dazu braucht es ein neues Zertifikat der Platz-Verwaltungsstelle. Diese Verlängerung ist kein Automatismus, den man verschlafen und nachholen kann — der Termin gehört in den Kalender, sobald die Erklärung eingereicht ist.

Dauerhaft gilt außerdem eine Versicherungspflicht: Wer touristisch vermietet, muss eine Haftpflichtdeckung für Schäden an Gästen unterhalten (Art. 50.16 Ley 8/2012). Die Pflicht steht im Gesetz, die Höhe der Prämie regelt der Markt — im Rechner gehört sie zu den laufenden Kosten der Immobilie, nicht zu den Kosten der einzelnen Vermietung.

Für den Papierweg beauftragen die meisten Eigentümer eine Gestoría — ein spanisches Verwaltungsbüro, das Anträge, Erklärungen und Behördengänge übernimmt. Ihr Honorar ist frei vereinbart und deshalb im Rechner ein Eingabefeld bei den einmaligen Nebenkosten, kein vorbelegter Wert, der wie ein amtlicher Betrag aussähe. Dasselbe gilt für Zertifikate, Gutachten und Beratung: Was du dafür zahlst, weißt nur du, und es gehört in die Investition, weil es ohne den Erwerb der Plätze nicht anfiele.

Rechtsgrundlage und Stand

Die Preise je Platz setzt die Junta Rectora des CBAT fest und veröffentlicht sie im BOIB, dem Butlletí Oficial de les Illes Balears — dem Amtsblatt der Balearen, in dem regionale Beschlüsse rechtsverbindlich bekannt gemacht werden. Grundlage ist Art. 91.4 Ley 8/2012, das balearische Tourismusgesetz: Es weist die Preisfestsetzung ausdrücklich der verwaltenden Stelle zu und verlangt, zwischen dauerhafter und befristeter Übertragung sowie der Hauptwohnsitz-Modalität zu unterscheiden. Die Beträge im Rechner stammen aus dem geltenden Acord der Junta Rectora und werden über das zentrale Faktenregister gepflegt — nicht aus diesem Text, der sonst mit der nächsten Preisrunde falsch würde.

Die Befristung der Genehmigung und ihre Verlängerung stehen in Art. 50.3 Ley 8/2012, die Hauptwohnsitz-Modalität in Art. 50.20, die Versicherungspflicht in Art. 50.16, der ausgeschlossene Erstattungsanspruch in Art. 91.6. Das Verbot neuer Erklärungen für Wohnungen im Regime der propiedad horizontal samt der Ausnahmen für Reihen- und Doppelhäuser steht in der Disposición adicional segunda des Decreto ley 4/2025 in der Fassung der Ley 4/2026, veröffentlicht im BOE. Die temporären Platz-Börsen und das Losverfahren regeln die Disposición transitoria segunda desselben Decreto ley und der aktuelle Acord des CBAT.

Den Rechtsstand, auf den sich Beträge und Fristen beziehen, weist der Rechner selbst aus. Wenn du die Originale nachlesen willst: Die konsolidierte Fassung der Ley 8/2012 findest du im BOE, die Beschlüsse des CBAT im BOIB-Archiv unter caib.es.

Häufige Fragen

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Und wenn du noch weiter vorn stehst: Wie sich der Wert bestehender Plätze beim Immobilienkauf verhält, steht in unserem Ratgeber zur Übertragung der ETV-Lizenz; den größeren Renditerahmen spannt Investieren in Mallorca-Immobilien auf.