Gastos de comunidad Mallorca

¿Cuánto cuesta la Comunidad en Mallorca?

Dos cifras lo deciden todo: el presupuesto anual, que aprueba la Junta de Propietarios (Junta de Propietarios), y tu cuota de participación (cuota de participación) — tu porcentaje de copropiedad, que la escritura (escritura) indica en centésimas del edificio total. Tu contribución es lo uno multiplicado por lo otro, ni más ni menos. No existe una cuantía fijada por ley; resulta del presupuesto que la comunidad se da a sí misma.

Lo que la ley sí establece son cuatro umbrales, todos vinculados a tu propia contribución: la reserva mínima del 10 % del último presupuesto ordinario, el límite hasta el cual las medidas de accesibilidad son obligatorias incluso sin acuerdo, el límite por encima del cual una mejora acordada no te vincula si votaste en contra, y el marco en el que respondes, al comprar, por las deudas del propietario anterior. La calculadora de arriba muestra las cuatro en euros — esa es la diferencia entre "pagar los gastos de comunidad" y "saber a qué puede obligarte la comunidad".

Así se calcula

El cálculo en sí es una multiplicación, las reglas detrás no lo son. La calculadora deja ambas cosas al descubierto:

• Cuota anual = presupuesto anual de la comunidad × tu cuota. La base legal es el Art. 9.1.e) LPH: cada propietario contribuye a los gastos generales "con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido" — según la cuota fijada en el título, salvo que allí se disponga otra cosa.
• Cuota por pago = cuota anual dividida entre el número de plazos. Que el cobro sea mensual, trimestral o anual es pura práctica administrativa; la ley no contiene ninguna indicación al respecto.
• Parte de la derrama = importe total de la derrama × tu cuota. En medidas obligatorias, el acuerdo de la Junta, según el Art. 10.2.a) LPH, se limita expresamente a "la distribución de la derrama pertinente" — es decir, al reparto, no a si procede o no.
• Cuota mensual = cuota anual dividida entre doce. Esta magnitud es el criterio en el que la ley expresa sus umbrales ("mensualidades ordinarias de gastos comunes"). En caso de cobro no mensual, la doceava parte es la lectura habitual; no existe una definición legal de la mensualidad.

La cuota misma figura, según el Art. 5 LPH, en el título y se establece, conforme al Art. 3, apartado 2 LPH, "en relación con el total del valor del inmueble y referida a centésimas" — la superficie útil, la ubicación interior o exterior y el uso presunto de los elementos comunes son las bases de cálculo. No cambia porque reformes tu vivienda o la dejes deteriorarse.

Ejemplos de cálculo

Debajo de la calculadora hay tres casos calculados en detalle: una urbanización pequeña sin piscina con una cuota correspondientemente alta, una urbanización con piscina y jardinero, y ese mismo caso con una derrama para la fachada. Las cifras que ahí aparecen se generan en cada visita a la página con el mismo cálculo que tu propio resultado — no están escritas a mano y por tanto tampoco pueden quedar desactualizadas.

Casos especiales que desplazan la cuota

Garaje y trastero suelen tener una cuota propia

Si el garaje (garaje) o el trastero (trastero) están inscritos en el Registro de la Propiedad como finca independiente, tienen su propia cuota de participación — y pagas por cada uno. Solo si en la escritura figuran como anejo (anejo) de tu vivienda están incluidos en su cuota. Quien pasa esto por alto calcula sistemáticamente por debajo.

Un coeficiente de reparto distinto en el título

El art. 9.1.e) LPH admite «lo especialmente establecido»: el título o los estatutos pueden repartir determinados gastos de otra forma, por ejemplo los gastos del ascensor según la planta o los gastos de la piscina solo entre las viviendas con acceso a ella. Esto es lícito y en Mallorca no es infrecuente. La calculadora aplica el régimen legal general; si en tu título consta algo distinto, prevalece ese criterio.

La urbanización suele ser una comunidad de comunidades

Muchos complejos mallorquines son jurídicamente una agrupación de comunidades conforme al art. 24 LPH — varias comunidades individuales bajo una federación general. Para esa comunidad general, la obligación de reserva del art. 9 según el art. 24.3.c) LPH solo se aplica expresamente si su junta lo acuerda. Por lo general pagas entonces dos cuotas: una a tu comunidad individual y otra a la comunidad general.

Quién paga una derrama — vendedor o comprador

Para las derramas destinadas a financiar mejoras, el art. 17.11 LPH es claro: recaen sobre quien sea propietario en el momento del devengo. Una derrama acordada antes de la compra, pero que vence después, la paga por tanto el comprador — aunque no estuviera presente en la votación. Por eso las actas de las últimas juntas forman parte de la revisión de compra, no solo el certificado de deudas.

Cuando la propia comunidad tiene deudas

Si la comunidad no paga una factura, el acreedor puede, con carácter subsidiario, según el art. 22.1 LPH, reclamar a cada propietario individualmente — «por la cuota que le corresponda», es decir, según esa misma cuota. Quien no esté en mora puede oponer, conforme al art. 22.2 LPH, que primero deben ser requeridos los propietarios morosos. Es una segunda exposición de costes, dependiente de la cuota, que apenas se menciona en los contratos de compraventa.

El fondo de reserva: un límite mínimo del patrimonio, no un pago anual

El art. 9.1.f) LPH exige un fondo de reserva (fondo de reserva), que «en ningún caso» puede ser inferior al 10 % del últimos presupuestos ordinarios pueda situarse. Hay dos malentendidos muy extendidos y ambos salen caros:

• Es un saldo mínimo, no una aportación anual. Si el fondo está al nivel exigido, nadie debe realizar ningún ingreso adicional. Si está infradotado, la aportación de un año puede superar claramente ese nivel.
• El porcentaje rige desde 2019 y antes era la mitad. Quien lea una liquidación antigua encontrará ahí la cifra anterior. La calculadora toma, para cada fecha de referencia, la versión que estaba vigente ese día.

El fondo sirve para la conservación, reparación y rehabilitación, así como para las medidas de accesibilidad y eficiencia energética que mencionan el Art. 10.1.b) y el Art. 17.2 LPH. Con él, la comunidad también puede financiar un seguro del edificio o un contrato de mantenimiento.

Dos umbrales que determinan los acuerdos

Doce mensualidades: accesibilidad sin votación

Las medidas de accesibilidad que solicite un propietario con discapacidad o mayor de setenta años son, según el Art. 10.1.b) LPH, vinculantes sin necesidad de acuerdo de la Junta, siempre que la parte anual repercutida a cada propietario, descontadas las subvenciones públicas, no supere doce mensualidades ordinarias. Se compara la parte repercutida, no el precio total de la medida — quien contraponga la factura del instalador del ascensor a su cuota anual se equivoca en el valor inverso de su coeficiente.

Tres excepciones evitan que este límite sea un cheque en blanco. Deja de aplicarse cuando las subvenciones públicas alcanzan el 75 % del coste. Deja de aplicarse cuando los solicitantes asumen ellos mismos el importe adicional — el Art. 10.1.b) lo dice expresamente. Y un acuerdo de accesibilidad válidamente adoptado vincula a la comunidad, según el Art. 17.2 párr. 2 LPH, incluso muy por encima de ese límite.

Tres mensualidades: cuándo una mejora no te vincula

Si la Junta acuerda, con la mayoría necesaria de tres quintos, una mejora — una nueva instalación, un nuevo servicio, una mejora que no es necesaria para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad —, y tu parte en los costes de la instalación supera tres mensualidades ordinarias, el acuerdo no te vincula a ti como votante en contra, según el Art. 17.4 LPH, y tu cuota no se modifica. Si más adelante quieres beneficiarte de la mejora, deberás abonar tu parte junto con el interés legal correspondiente.

Aquí son decisivas dos distinciones: las medidas de conservación no son mejoras — para un tejado que tenga goteras no se aplica este límite. Y en el caso de las medidas de eficiencia energética conforme al Art. 17.2 LPH, el derecho del votante en contra queda expresamente excluido; en ese caso también contribuye quien haya votado en contra.

En la compra: de qué respondes con el inmueble

El adquirente responde, según el Art. 9.1.e) párr. 3 LPH, con el inmueble adquirido de las deudas de los anteriores propietarios — limitado a la parte ya vencida del año de adquisición y a los años naturales completos anteriores que la ley señala. Se trata de una responsabilidad real (afección real): No afecta al resto de tu patrimonio, pero la vivienda misma responde por ello. Se incluyen todos los gastos generales de esos años, y según el Art. 10.2.c) LPH también las derramas para actuaciones obligatorias — por eso el margen que muestra la calculadora tiende a quedarse corto más que a ser excesivo.

La contramedida está en el mismo artículo: el transmitente debe declarar en la escritura que está al corriente de pago de los gastos de la comunidad, y presentar un certificado del secretario con el visto bueno del presidente (certificado de deudas con la comunidad). Sin él no se puede otorgar la escritura, salvo que el comprador renuncie expresamente a ello. Debe expedirse en un plazo de siete días naturales desde su solicitud. Dónde se encuadra dentro del proceso de compraventa inmobiliaria y qué hace el notario con él se explica en las respectivas guías.

Plazos, formularios y el camino hacia el dinero

• Junta ordinaria: al menos una vez al año, para aprobar el presupuesto y las cuentas (Art. 16.1 LPH). La convocatoria de la junta ordinaria debe llegar con al menos seis días de antelación (Art. 16.3 LPH); para las juntas extraordinarias basta el plazo que permita avisar a todos los interesados.
• Segunda convocatoria: Si en la primera no se alcanza la mayoría de propietarios y cuotas, la junta se celebra en segunda convocatoria sin quorum — el mismo día media hora después o dentro de los ocho días naturales siguientes con un preaviso de tres días (Art. 16.2 LPH).
• Impugnación de un acuerdo: tres meses desde la adopción del acuerdo, un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos; para los propietarios ausentes el plazo corre desde la notificación del acta (Art. 18.3 LPH). Quien quiera impugnar debe estar al corriente de sus cuotas vencidas o haberlas consignado (Art. 18.2 LPH).
• En caso de impago: Las deudas con la comunidad devengan intereses desde su vencimiento; la junta puede acordar intereses superiores a los legales y la privación temporal de servicios, siempre que no sea abusivo (Art. 21.1 LPH). Quien al inicio de la junta no esté al corriente de pago y no haya impugnado ni consignado, pierde su derecho de voto — mantiene el derecho de asistencia y de voz (Art. 15.2 LPH).
• Procedimiento de reclamación: La comunidad reclama los atrasos mediante el proceso monitorio (Art. 21.2 LPH), con un certificado de liquidación expedido por el secretario y con el visto bueno del presidente. Si el deudor se opone, la comunidad puede obtener el embargo preventivo sin necesidad de prestar caución (Art. 21.4 LPH).

Quién decide qué: órganos y mayorías

El peso del voto no sigue únicamente al número de personas, sino también siempre a las cuotas. La gestión ordinaria la decide la mayoría simple de los presentes según personas y cuotas. La ley exige tres quintos de todos los propietarios y cuotas, entre otras cosas, para la implantación o supresión de servicios comunes como conserjería o vigilancia (art. 17.3 LPH), para divisiones constructivas y adiciones de plantas (art. 17.6 LPH) y para acuerdos sobre el alquiler vacacional. Las medidas de accesibilidad y la instalación de un ascensor requieren la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas (art. 17.2 LPH). Para las medidas de eficiencia energética basta la mayoría simple, siempre que el importe repercutido anualmente no supere doce mensualidades.

Alquiler vacacional: desde 2025 también el sí necesita un acuerdo

El art. 17.12 LPH ha sido redactado de nuevo con efectos desde el 3 de abril de 2025. Desde entonces se requiere todo acuerdo expreso, mediante el cual la comunidad autorice, restrinja, condicione o prohíba el alquiler turístico, tres quintos de los propietarios y tres quintos de las cuotas. La interpretación anterior —«permitido mientras nadie lo prohíba»— ya no se sostiene sin más.

Esa misma mayoría puede fijar para la vivienda alquilada cuotas de gastos especiales o una participación incrementada en los gastos comunitarios; el incremento no podrá superar el veinte por ciento. Todos estos acuerdos expresamente no tienen efecto retroactivo. Además, si obtienes o no una licencia lo decide el derecho turístico balear — consulta nuestra guía sobre la licencia ETV en Mallorca.

Qué incluye la cuota comunitaria

No incluye el seguro de tu propiedad privada; para eso necesitas tu propio seguro de hogar en España. Tampoco incluye el impuesto municipal sobre bienes inmuebles: el IBI lo pagas al ayuntamiento, el gasto de comunidad a la comunidad. Ambos coexisten, y ambos suelen confundirse a la hora de comprar.

El hecho de que no utilices la vivienda no te exime: el art. 9.2 LPH deja claro expresamente que la no utilización de un servicio no exime de la obligación de pago, quedando reservado únicamente el derecho del votante en contra según el art. 17.4 LPH.

Estatutos y normas de régimen interno

Los estatutos figuran en el Registro de la Propiedad y vinculan también a cualquier sucesor legal; regulan lo que va más allá de la ley: tenencia de animales, uso de las instalaciones comunitarias, alquiler. El reglamento de régimen interior (reglamento de régimen interior) es el nivel más sencillo: mayoría simple, sin inscripción, vincula a residentes e inquilinos. Antes de la compra hay que poner ambos sobre la mesa, junto con las actas de las últimas dos o tres juntas. Ahí consta si hay una reforma prevista, si hay litigios en curso y si el alquiler vacacional está restringido, algo que también se puede consultar en el Registro de la Propiedad.

Modificaciones estructurales en la propia unidad

La regla básica: todo lo que afecte al aspecto exterior o a elementos comunes necesita la aprobación de la junta. Una reforma interior sin efecto exterior, no. Una unidad exterior del aire acondicionado visible, un toldo, una instalación fotovoltaica en el tejado comunitario, sí necesitan aprobación, y además normalmente un permiso municipal. Quien construya sin acuerdo se arriesga a tener que desmontarlo por su cuenta.

Los errores más frecuentes de los propietarios de habla alemana

1. Ignorar las juntas. Quien ni participa ni otorga un poder se entera de la derrama extraordinaria a través de la factura.
2. Comprar sin certificado de estar al corriente de pagos. La responsabilidad recae sobre el inmueble, no sobre el vendedor.
3. Trasladar el pensamiento alemán de la WEG (propiedad horizontal alemana). El peso del voto sigue la cuota; un propietario con una unidad grande puede dominar estructuralmente.
4. Confundir la cuota comunitaria y el IBI. Una cosa es de derecho privado, la otra es un impuesto municipal.
5. Dejar pasar el plazo de impugnación. Tres meses pasan rápido, y después incluso un acuerdo desafortunado queda firme.
6. Calcular solo la cuota de la vivienda. El garaje y el trastero suelen tener cuotas propias.

Tus derechos como propietario

Las obligaciones se mencionan arriba — los derechos se citan con menos frecuencia y son igual de concretos:

• Participación y derecho de voto en cada junta, siempre que estés al corriente con tus cuotas vencidas (art. 15.2 LPH); quien no paga puede seguir participando y hablando, pero no votar.
• Consulta de las cuentas, actas y contratos de la comunidad — la base para poder siquiera valorar una derrama.
• Solicitudes para el orden del día: Cada propietario puede exigir por escrito que la junta trate un tema; el presidente debe incluirlo (art. 16.2 LPH).
• Convocatoria de una junta extraordinaria, cuando lo solicite una cuarta parte de los propietarios o propietarios que en conjunto posean el 25 % de las cuotas (art. 16.1 LPH).
• Impugnación de acuerdos ilegales ante los tribunales dentro de los plazos del art. 18.3 LPH.
• Representación: No tienes que acudir personalmente — basta un poder por escrito (art. 15.1 LPH). Para los propietarios que no viven en la isla, esta es prácticamente la frase más importante de toda la ley.

Antes de comprar: qué debes hacer que te muestren

• Extracto del Registro de la Propiedad (nota simple) comprobado en cuanto a cargas — véase Comprobar el Registro de la Propiedad en España
• Certificado de deudas de la comunidad (certificado de deudas) solicitado al administrador
• leído la liquidación anual de los últimos dos años y las actas de las últimas tres juntas — ahí figuran las derramas previstas
• comprobado los estatutos por si hay restricciones al alquiler vacacional
• conocido el importe de la cuota de la comunidad, tu porcentaje y el estado del fondo de reserva — e introducido esto arriba
• consultado el certificado energético del edificio (Certificado energético España)
• preguntado por litigios en curso de la comunidad y anotado el Administrador de Fincas

En la venta la obligación se invierte: entonces debes presentar el certificado al comprador, y las deudas pendientes reducen el precio o bloquean la firma. Una hora de lectura de documentos antes de la compra es la parte más barata de todo el proceso de compra — y la única en la que una mala sorpresa todavía no cuesta nada. Más sobre el mercado y las regiones en general en Inmuebles en Mallorca.

Base legal y estado

Es determinante la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal en su versión consolidada, publicada por el Boletín Oficial del Estado (BOE-A-1960-10906). El régimen de propiedad horizontal es derecho estatal; las Balearen no han dictado ninguna normativa divergente al respecto. Para esta página se ha consultado la versión consolidada con el estado de la última modificación mediante el Real Decreto-ley 7/2026 (en vigor desde el 22 de marzo de 2026), consultada el 6 de septiembre de 2026; las disposiciones determinantes para la calculadora — Art. 3, 5, 9, 10, 15 al 18, 21, 22 y 24 — no se ven afectadas por ello. Las cifras de la calculadora provienen del registro de datos de esta página; los estados y fuentes allí registrados los muestra la propia calculadora.

Preguntas frecuentes

Conclusión

La Comunidad no es un apéndice burocrático, sino la estructura mediante la cual tu propiedad está conectada con el resto del conjunto. Dos cifras — presupuesto y cuota — determinan lo que pagas; esas mismas dos cifras determinan a qué puede obligarte la comunidad y de qué respondes al comprar. Quien las conoce lee un acta de junta de otra manera: no como un trámite formal, sino como un anticipo de su propia factura.

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