Impuesto turístico para propietarios que alquilan

¿Cuánta Ecotasa tienes que cobrar si alquilas tu vivienda?

Para un apartamento turístico o una finca con licencia ETV (Estancia Turística en Vivienda, la licencia administrativa para alquilar viviendas a turistas), el impuesto sobre estancias turísticas asciende a 2 € por huésped y día de estancia en temporada alta. En temporada baja (el periodo invernal definido por ley), esta cantidad se reduce en un 75 %; si la estancia en el mismo establecimiento supera los 8 días, se aplica a los días restantes una bonificación adicional del 50 %. Los huéspedes menores de 16 años están totalmente exentos.

El nombre oficial del impuesto es Impuesto sobre Estancias Turísticas (ITS, impuesto sobre estancias turísticas) y se conoce coloquialmente como Ecotasa. Es un impuesto propio de las Islas Baleares, no un tributo aplicable en toda España, y lo recauda la ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, la Agencia Tributaria de las Islas Baleares). Introduce tus datos en la calculadora de arriba y verás el importe correspondiente a tu estancia, con su desglose.

Así se calcula

El cálculo consiste básicamente en una multiplicación: tarifa diaria según el tipo de alojamiento × número de días de estancia × número de huéspedes sujetos al impuesto. El resto son bonificaciones aplicadas a ese importe inicial, que la ley denomina cuota íntegra (el importe del impuesto antes de aplicar bonificaciones).

La tarifa diaria depende del tipo de establecimiento

La ley establece tarifas según el tipo de establecimiento turístico. Los apartamentos y casas de vacaciones con licencia (viviendas turísticas de vacaciones) están en el mismo tramo que los hoteles de categoría más sencilla, los agroturismos (explotaciones agrícolas con habitaciones para huéspedes) y el Turismo de interior; las categorías superiores de hoteles y apartamentos están por encima, y los hostales, campings y albergues, por debajo. Si alquilas una vivienda con licencia ETV, se te aplica la tarifa de 2 € por huésped y día, tanto si la alquilas tú mismo como si una empresa de gestión se ocupa del inmueble. Para saber cómo obtener la licencia o transferir una existente, consulta la guía sobre la licencia ETV en Mallorca.

La bonificación por temporada baja

Una bonificación es una reducción porcentual de la cuota íntegra. Para las estancias entre el 1 de noviembre y el 30 de abril, la ley prevé una bonificación del 75 %. Este periodo está fijado en la propia ley, no es una mera práctica administrativa, y se aplica automáticamente según la fecha, con independencia del tiempo, la ocupación o el precio de la habitación. Del 1 de mayo al 31 de octubre se aplica la tarifa íntegra.

La bonificación adicional por estancias largas

Si un huésped permanece en el mismo establecimiento más de 8 días, a partir del noveno día y en cada uno de los siguientes se aplica una reducción adicional del 50 %. La clave está en el orden: las dos reducciones se aplican sucesivamente, no se suman. Primero, la bonificación por temporada baja reduce la tarifa diaria; después, el descuento por estancia prolongada se aplica sobre ese importe ya reducido. Quien suma los porcentajes calcula mal el impuesto.

Hay un detalle que puede pasar desapercibido: el Art. 13.2 b) no formula el descuento por estancia prolongada día a día, sino en relación con la cuota íntegra correspondiente a los días noveno y siguientes; es decir, con el importe conjunto de todos los días a los que se aplica el descuento. La ATIB, en cambio, publica las tarifas diarias. Con las tarifas vigentes, ambas interpretaciones dan el mismo resultado, porque aplicar el descuento a cada día por separado equivale a aplicarlo a la suma. La distinción solo cobra importancia práctica cuando coinciden distintas tarifas diarias en una misma estancia.

Los huéspedes más jóvenes no se incluyen en el cálculo

Los huéspedes menores de 16 años están exentos del impuesto según el Art. 5.1 a). Por tanto, no se les aplica un importe reducido: quedan completamente fuera del cálculo. En la práctica, esto significa que solo debes multiplicar por el número de huéspedes sujetos al impuesto y que conviene dejar constancia de la edad de los niños en la documentación de la reserva, por si necesitas acreditar la exención.

Casos especiales

Agroturismo, Hotel rural y Turismo de interior con estrellas

Estos establecimientos tienen una línea propia con una tarifa fija. Sin embargo, si han optado por una clasificación por estrellas, desde el 1 de enero de 2023 se aplica, según el Art. 13.5, la tarifa correspondiente a esa categoría de estrellas, y no la tarifa fija. Esto afecta sobre todo a los establecimientos de Agroturismo más grandes que han obtenido una clasificación similar a la de un hotel: según la categoría, su tarifa diaria es considerablemente superior a la de una vivienda ETV.

La regla de las doce horas

Según el Art. 12.2, un día de estancia no equivale necesariamente a una pernoctación. Las fracciones de tiempo cuentan como un día completo cuando superan las doce horas. Por eso, una entrada tardía y una salida temprana al día siguiente pueden dar lugar a un cálculo distinto del que sugiere el sistema de reservas. En caso de duda, comprueba las horas reales frente a ese límite, en lugar de contar solo las noches.

Estancias que abarcan dos temporadas

Si una estancia comienza a finales de abril y termina en mayo, no se aplica la misma tarifa a toda la estancia. Cada día se calcula según el periodo que le corresponde: los días hasta el 30 de abril, con la bonificación por temporada baja; los días a partir del 1 de mayo, con la tarifa completa. El descuento por estancia prolongada sigue aplicándose con independencia de ese cambio: depende únicamente de la duración de la estancia en el mismo establecimiento. La calculadora de arriba calcula correctamente este tipo de estancias mixtas.

Otras exenciones

• Fuerza mayor (Art. 5.1 b): estancias debidas a circunstancias ajenas al control de la persona afectada.
• Motivos de salud (Art. 5.1 c): estancias por motivos médicos, incluidas las de los acompañantes.
• Programas sociales (Art. 5.1 d): estancias en el marco de programas financiados con fondos públicos, como los de turismo social.

Estas exenciones no se aplican automáticamente: hay que acreditarlas. Pide el justificante correspondiente y guárdalo con tu documentación. Si hay una inspección, tendrás que justificar por qué no cobraste el impuesto.

Aprovechamiento por turnos

Para los inmuebles sujetos al régimen de aprovechamiento por turnos (derecho de aprovechamiento por turnos, conocido coloquialmente como timesharing), el Art. 13.4 establece una regla específica: se aplica la tarifa de la categoría a la que pertenezca el establecimiento; el impuesto se devenga por cada día de estancia de la persona usuaria, con independencia de que pague un alquiler. Ser titular de un derecho de uso, por sí solo, no exime del impuesto.

Cobrarlo no es lo mismo que ingresarlo

La frase más importante para los propietarios que alquilan está en el Art. 14: eres el sustituto del contribuyente —el obligado a ingresar el impuesto—. El huésped es quien debe el impuesto. Tú se lo cobras, lo registras y lo ingresas en la ATIB. Económicamente, no es un impuesto tuyo; pero, a efectos administrativos, la ATIB te exige a ti que lo ingreses, aunque no se lo hayas cobrado al huésped.

De ahí se desprende otra distinción que a menudo se pasa por alto: lo que cobras y lo que ingresas son dos cantidades distintas. Cuál de ellas cuenta depende del régimen de determinación del impuesto.

• Estimación directa (cálculo directo) es, según el Art. 12.3 a), el régimen general establecido por ley. Declaras lo que realmente corresponde: los huéspedes efectivos, los días de estancia reales y el importe real. En este caso, lo cobrado y lo ingresado coinciden.
• Estimación objetiva (régimen de módulos) es la alternativa que puedes solicitar. El impuesto se calcula mediante módulos —parámetros fijos como el número de plazas y el periodo de actividad—, no según la ocupación real. Por tanto, pagas lo que resulte de los módulos, independientemente de cuánto hayas cobrado a los huéspedes. Si cobras de más, la diferencia es para ti; si cobras de menos, también asumes la diferencia.

Las viviendas vacacionales y los campings pertenecen, en el régimen de módulos, al grupo octavo, el octavo grupo. Quienes aplican la estimación objetiva reciben de la ATIB una única liquidación anual, pagadera entre el 1 de mayo y el 30 de junio del año siguiente, y no realizan ningún pago anticipado en septiembre. Ese pago anticipado corresponde a otros grupos, no al octavo, aunque sigue apareciendo en guías y listas de comprobación antiguas.

Elijas el régimen que elijas, lleva un registro actualizado del número de huéspedes, la edad de los huéspedes exentos, los días de estancia y los importes cobrados. Si una empresa de gestión se ocupa de tu inmueble, a menudo también se encarga de esta liquidación; por eso conviene buscar una que tenga experiencia con inmuebles ETV. Encontrarás proveedores en Directorio de administradores de fincas, más información en la guía Administración de fincas en Mallorca.

Plazos y formularios

La ATIB utiliza impresos numerados, los modelos. El que necesitas depende del régimen aplicable.

El Modelo 017 sirve para inscribir tu actividad en el censo tributario del ITS. Sin esta alta, la ATIB no puede vincular tus declaraciones a tu actividad: es el primer paso, no el último.

No se permite aplazar ni fraccionar el pago. El art. 14.6 lo excluye expresamente para este impuesto: las solicitudes correspondientes no se admiten a trámite y su mera presentación no impide que se inicie o continúe un procedimiento de apremio. A diferencia de lo que ocurre con otros impuestos españoles, aquí no hay margen de negociación. Si la situación se complica desde el punto de vista jurídico, puede ayudarte un abogado de habla alemana del directorio de profesionales.

Si no presentas ninguna autoliquidación, la ATIB no espera: puede liquidar el impuesto de oficio conforme a los módulos de estimación objetiva. En la práctica, el importe suele ser superior al que correspondería a tu ocupación real.

Base legal y vigencia

La base legal es la Ley 2/2016, de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears, publicada en el BOIB el 2 de abril de 2016 y disponible en versión consolidada en el BOE con el identificador BOE-A-2016-4175. La tarifa del art. 13.1 se aplica según la redacción de la Ley 13/2017, en vigor desde el 1 de enero de 2018. El apartado 5, que establece la regla de las estrellas para los agroturismos y hoteles rurales, fue modificado por la Ley 11/2022 se añadió y está en vigor desde el 1 de enero de 2023. La autoridad competente para el registro, la declaración y el pago es la ATIB.

El estado del debate, literalmente: Una subida de los tipos propuesta en 2025 aún no ha entrado en vigor. Y otra cosa: Las noticias sobre una subida «a partir de junio de 2026» se refieren a Cataluña —otra comunidad autónoma con un impuesto propio— y no a Balearen. Para tus liquidaciones en Mallorca siguen aplicándose los tipos y las bonificaciones que figuran en esta guía y en la calculadora de arriba. La referencia válida es siempre el texto consolidado del BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2016-4175; encontrarás los formularios y las formas de pago en la web de la ATIB: https://www.atib.es/.

Errores frecuentes

• Sumar las reducciones en vez de aplicarlas sucesivamente. La temporada baja y la estancia de larga duración se aplican una después de otra; sumar los porcentajes da un resultado incorrecto.
• Ignorar la regla de las doce horas. Los periodos iniciados que superen las doce horas cuentan como un día completo de estancia: no basta con contar las noches.
• Aplicar el tipo reducido a los huéspedes jóvenes, en vez de excluirlos por completo del cálculo.
• Dar por hecho que se aplica otro procedimiento. Quien no haya solicitado nada está en la estimación directa y presenta la declaración trimestralmente, no una vez al año.
• Realizar el pago a cuenta de septiembre, aunque las viviendas vacacionales acogidas al régimen de módulos pertenecen al octavo grupo y solo reciben la liquidación anual.
• Confiar en un aplazamiento. La solicitud de pago a plazos no se tramita ni detiene el procedimiento de apremio.
• Confundir el importe de los módulos con lo cobrado. En la estimación objetiva debes pagar el importe de los módulos, no lo que hayas cobrado.
• Tomar las noticias sobre reformas por legislación vigente y anunciar a los huéspedes importes más altos antes de tiempo.
• Estancias que abarcan dos temporadas tratadas de forma indiscriminada, en lugar de asignar cada día al periodo que le corresponde.
• No conservar los justificantes de las exenciones. Sin justificante, tú asumes las consecuencias en caso de inspección.

Lista de comprobación para propietarios de alquileres vacacionales

¿Y después?

La ecotasa es solo una de las obligaciones periódicas del alquiler vacacional. Esta guía no aborda el registro de viajeros ni la tributación de los ingresos por alquiler: ambos tienen sus propias normas y plazos, y a menudo se confunden con el ITS.

• Licencia ETV Mallorca — requisitos, solicitud y transmisión de la licencia de alquiler turístico.
• Comunicación de huéspedes a SES.Hospedajes — qué datos debes comunicar de cada huésped y en qué plazo.
• IVA del alquiler vacacional — cuándo los servicios adicionales hacen que el alquiler esté sujeto a IVA.
• Tributación de los ingresos por alquiler como no residente — qué debes declarar en España y qué gastos puedes deducir.
• Gestión de propiedades en Mallorca — qué tareas asume una empresa de gestión y cuáles siguen siendo responsabilidad tuya.
• Impuesto turístico de Mallorca (Ecotasa) — el mismo impuesto desde la perspectiva de los viajeros.