IVA y AJD en la vivienda nueva

En la obra nueva de promotor no pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sino el IVA (impuesto sobre el valor añadido español) — y encima el AJD, el impuesto sobre el documento notarial.

¿Cuánto IVA y AJD pagas en la obra nueva en Mallorca?

A diferencia de la compra de una vivienda de segunda mano, en la obra nueva no se aplica el ITP, el impuesto de transmisiones patrimoniales, sino el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — y como la compra está sujeta a IVA, se añade además el AJD (Actos Jurídicos Documentados, el impuesto sobre el documento notarial). Ambos se suman, no se sustituyen entre sí.

Sobre el precio de compra neto, en la obra nueva se aplica el IVA con un tipo del 10 % para viviendas — los locales comerciales y los terrenos adquiridos por separado tributan al tipo general del 21 %. Además, sobre la escritura (documento notarial de compraventa) se aplica el AJD, calculado sobre el valor del inmueble sin IVA: al tipo general del 1,5 %, y por encima de un determinado umbral de valor, al tipo incrementado del 2 %. Para la vivienda habitual, compradores jóvenes o familias numerosas, el tipo de AJD se reduce bajo ciertas condiciones; el importe exacto para tu caso lo proporciona la calculadora de arriba.

Así se calcula

A diferencia de una vivienda de segunda mano, para la que se aplica el ITP con su escala progresiva (más información en la guía ITP en las Balears), la obra nueva se calcula en dos pasos separados. Primero el IVA: se aplica sobre el precio de compra neto acordado, en el caso de viviendas incluyendo las plazas de garaje vinculadas al tipo reducido de vivienda, y en el caso de locales comerciales, terrenos adquiridos por separado y plazas de garaje adicionales, al tipo general. Después el AJD: su base imponible no es el importe de la factura con IVA incluido, sino el valor del propio inmueble — el IVA no forma parte de la base del AJD. Este es uno de los puntos en los que los compradores suelen equivocarse en los cálculos, porque intuitivamente parten del importe total de la factura.

Sobre esta base, el notario aplica el tipo general del AJD, salvo que el valor alcance el umbral para el tipo incrementado — en ese caso se aplica el tipo más alto a la base completa, no solo a la parte que supera el umbral. Esto diferencia el umbral del AJD en la obra nueva de la escala del ITP en las viviendas de segunda mano, donde solo la parte del valor que supera cada tramo tributa al tipo superior: el AJD funciona como un umbral real, no como un tipo medio.

Se complica con las bonificaciones, porque ahí entran en juego dos cifras distintas que se confunden fácilmente. La primera es el umbral de acceso — en Mallorca 331.859,70 €, en Menorca 331.859,70 €, en Ibiza 378.211,68 € y en Formentera 378.211,68 € —, por debajo del cual una bonificación es siquiera aplicable. La segunda es el límite de 270.151,20 €: la parte del valor hasta la cual realmente se aplica el tipo reducido. Ambas cifras proceden de normas distintas y no coinciden. Si el valor del inmueble supera el umbral de acceso, la bonificación desaparece por completo; si está por debajo pero por encima del límite, el tipo reducido solo se aplica hasta ese límite, y el resto tributa al tipo general. Este es el punto que más se malinterpreta sobre el AJD en las Balears — y precisamente por eso la calculadora de arriba comprueba ambos límites por separado.

Ejemplos de cálculo

Debajo de la calculadora de arriba encontrarás tres casos calculados: dos veces la misma vivienda de obra nueva —una vez con la bonificación para menores de 30 años, otra sin ninguna bonificación— y un solar edificable, al que se aplica el tipo general de IVA. Introduce tu propio precio de compra, tu isla y tu perfil de comprador para ver el desglose exacto de IVA, AJD y el posible ahorro en tu caso; las cifras concretas las proporciona exclusivamente la calculadora, no este texto.

Casos especiales

El cálculo base de la calculadora de arriba cubre el caso estándar: vivienda de obra nueva en primera venta por parte del promotor, sin bonificación. Varias situaciones se apartan de esto y merecen una mirada aparte.

• Tipo incrementado a partir del umbral de valor: Si la base del AJD alcanza el umbral de valor de 1.000.000 € —no hace falta superarlo—, el tipo para toda la base sube del tipo general 1,5 % al tipo incrementado 2 %. En el segmento premium de Mallorca, esto es más la norma que la excepción.
• Tipos reducidos para la vivienda habitual: Si la vivienda de obra nueva se convierte en vivienda habitual de uso propio, el tipo baja a 1 %. Para compradores menores de 36 años, personas con discapacidad, así como familias numerosas y familias monoparentales, baja aún más al tipo superreducido de 0,5 %. Ambos tipos presuponen que la base no supere el umbral de acceso de la isla correspondiente, y actúan únicamente hasta el tope — la parte que lo supere se grava al tipo general.
• Bonificación para menores de 30 años y personas con discapacidad: Bajo requisitos adicionales, la deuda tributaria se anula por completo hasta el tope — una bonificación del 100 %. Esta bonificación está sujeta a siete requisitos simultáneos, que confirmas mediante la selección de perfil en la calculadora:
  1. al menos tres años de residencia habitual en las Balearen antes de la compra,
  2. se trata de tu primera vivienda con al menos la mitad en pleno dominio,
  3. no participas ya en al menos la mitad de otra vivienda,
  4. la vivienda pasará a ser tu vivienda habitual (vivienda principal de uso propio permanente),
  5. el valor del inmueble no supera ni el tope ni el umbral de acceso,
  6. tu base imponible en el IRPF (impuesto sobre la renta español) se mantiene por debajo de 52.800 € en tributación individual, o de 84.480 € en tributación conjunta,
  7. y — el punto en el que muchos compradores fallan — financias al menos 60 % del valor de tasación mediante un préstamo hipotecario. Quien paga al contado no cumple este requisito y, por tanto, no recibe la bonificación, aunque se cumplan los otros seis puntos.
• Bonificación para viviendas de precio protegido: La ley contempla dos categorías para ello — la vivienda de precio tasado y la vivienda de precio limitado (VPL). Para esta categoría, la deuda tributaria se reduce en 50 % — a diferencia de las bonificaciones anteriores, sin tope, es decir, aplicado sobre la base imponible total.
• Límite de valor diferenciado para familias numerosas y monoparentales: Para este grupo, el umbral de acceso no coincide con el límite normal de la isla, sino que se eleva en 15 % por encima de este. Existe una excepción inversa para las familias monoparentales de la categoría general (la clasificación general, no la especial): para ellas no se aplica el incremento. Se mantiene el límite de valor habitual de su isla — el mismo que rige también para las demás bonificaciones.
• Terreno y unidad comercial: Un solar adquirido por separado y las unidades comerciales están sujetos al tipo general del IVA del 21 % en lugar del tipo reducido de vivienda — independientemente de si se adquieren en la misma operación que una vivienda.
• Comprar el terreno y encargar la construcción por tu cuenta — no todo al tipo general: Quien adquiere el terreno y encarga después la construcción por su cuenta paga, en efecto, el tipo general sobre el terreno, pero sobre el contrato de obra se aplica el tipo reducido del 10 %. La condición es que exista un contrato firmado directamente entre el promotor-propietario y la empresa constructora sobre un edificio destinado predominantemente a fines de vivienda — predominantemente significa aquí: al menos la mitad de la superficie construida (art. 91.Uno.3.1º LIVA). Quien calcula ambas partidas de forma global al tipo general acaba pagando bastante más de lo debido en la parte de construcción.
• La tercera plaza de garaje y el trastero: El tipo reducido de la IVA para vivienda solo cubre dos plazas de garaje por vivienda; para cada plaza adicional se aplica el tipo general sobre esa parte del precio de compra. Un trastero en cambio cuenta como anejo de la vivienda, siempre que esté en el mismo edificio y se transmita junto con ella — si está fuera o se compra por separado, tributa al tipo general. Los locales comerciales nunca se consideran anejo, ni siquiera si se transmiten conjuntamente.
• Declaración de obra nueva y división como escrituras propias: La declaración de obra nueva y la división horizontal (división en propiedad horizontal) son escrituras notariales independientes y sujetas a inscripción, cada una con su propia AJD. Al comprar una vivienda terminada a un promotor, este ya las ha soportado; quien construye por su cuenta las asume además de la AJD sobre el contrato de compraventa. La calculadora de arriba solo refleja la escritura de compraventa, no estas dos.
• Pago a plazos en la compra sobre plano: Si compras sobre plano y pagas a plazos, la IVA se devenga ya con cada entrega a cuenta, mientras que la AJD solo surge con el otorgamiento de la escritura notarial — dos momentos distintos dentro de una misma compra. La calculadora trabaja deliberadamente con una única fecha de referencia; si tus plazos y la escritura caen en años con normativa distinta, el resultado es una aproximación y tu asesor fiscal es la persona indicada.
• Varios compradores, de los que solo uno tiene derecho a la bonificación: Las bonificaciones son personales y se aplican sobre la respectiva cuota de adquisición. Si una pareja compra conjuntamente y solo una persona cumple los requisitos, la bonificación se aplica únicamente a su parte. La calculadora de arriba representa a un único comprador.
• El límite de 5.000 metros cuadrados: En relación con las obras nuevas se menciona a veces un límite de superficie para el terreno urbanizado anejo (art. 20.Uno.22º LIVA). Sin embargo, este límite no afecta a la obra nueva, sino a la segunda transmisión — la reventa de un chalet unifamiliar ya existente: limita cuánto terreno urbanizado anejo sigue amparando la exención de IVA en la reventa. Para tu compra de obra nueva carece de relevancia.
• AJD sobre la escritura de hipoteca: Si financias la obra nueva mediante una hipoteca, su constitución notarial e inscripción en el Registro también se trata como un acto jurídico documentado propio y puede estar sujeto adicionalmente al AJD — independientemente del AJD sobre la escritura de compraventa en sí. Quien planee una financiación debería presupuestar esta partida por separado; más información en nuestras guías sobre la hipoteca para no residentes y la comparativa de hipotecas a tipo fijo frente a variable.
• AJD en otras escrituras: También otros actos notariales sujetos a inscripción relacionados con el inmueble —por ejemplo, modificaciones posteriores o acuerdos adicionales— pueden estar sujetos de forma independiente al AJD, al margen de la compraventa en sí.
• El valor de referencia (valor catastral de referencia) como límite mínimo: La base imponible es, en principio, el valor declarado en la escritura. Pero no puede ser inferior al valor de referencia. Si este valor de referencia oficial es superior al precio pactado, prevalece él — para las reclamaciones de la ATIB (agencia tributaria balear) este es el motivo más frecuente.

Ninguno de estos casos especiales se comprueba automáticamente en la calculadora, salvo que selecciones el perfil correspondiente — en caso de duda, aclara tu caso concreto con tu gestoría (oficina de gestión administrativa que se encarga de los trámites) o con un asesor fiscal antes de la firma de la escritura.

Plazos y formularios

El AJD no se liquida automáticamente, sino que se calcula y se presenta mediante autoliquidación con el Modelo 600 (formulario tributario de autoliquidación) ante la ATIB. El plazo para ello es de un mes desde la fecha del acto gravado — en una compraventa simple, desde la escritura; en el caso de una hipoteca adicional, desde su propia formalización notarial.

1. Formalización notarial de la escritura de compraventa (escritura), o de la hipoteca, ante el notario que elijas en Mallorca.
2. Determinación de la base imponible: el valor recogido en la escritura, pero como mínimo el valor de referencia del catastro.
3. Cálculo del IVA y del AJD conforme a la normativa vigente en las Baleares, realizado por el notario, la gestoría o el asesor fiscal.
4. Autoliquidación y pago mediante el Modelo 600 ante la ATIB.
5. Presentación del justificante de pago en el Registro de la Propiedad para su inscripción.

Sobre la propia escritura recae además una segunda cuota, bastante más pequeña: la cuota fija — un importe fijo por cada pliego utilizado del papel timbrado oficial, actualmente de 0,30 € por pliego. Es independiente del valor del inmueble y se aplica a toda escritura notarial, incluso cuando no se debe ningún AJD proporcional al valor. El propio AJD proporcional al valor —lo que calcula la calculadora anterior— se denomina, en cambio, cuota gradual. Ambas partidas son jurídicamente independientes y se exigen conjuntamente en la misma escritura.

Como los plazos y los detalles del procedimiento pueden variar según la notaría y el municipio, merece la pena coordinarse con antelación con tu gestoría o tu Abogado para la compra de vivienda en España, para que el pago se realice dentro de plazo.

Errores frecuentes

1. Confundir el AJD con el ITP. Vivienda de segunda mano implica ITP, obra nueva del promotor implica IVA más AJD. Ambos nunca coinciden a la vez — una clasificación errónea distorsiona el presupuesto de forma considerable.
2. Olvidar el AJD junto al IVA. Quien solo incluye el IVA en la planificación financiera pasa por alto regularmente que el AJD se suma como una partida independiente.
3. Confundir el AJD de la escritura de compraventa con el de la escritura de hipoteca. Si se financia a la vez, el AJD se aplica dos veces — una sobre la escritura de compraventa y otra sobre la escritura de hipoteca. Ambas partidas deben figurar por separado en el presupuesto.
4. Igualar el umbral de acceso con el tope. El valor límite a partir del cual una bonificación desaparece por completo y la parte del valor hasta la que se aplica el tipo reducido son dos cifras distintas procedentes de normas diferentes — no son lo mismo.
5. Esperar la bonificación para menores de 30 años sin hipoteca. Quien paga al contado no cumple uno de los siete requisitos y no recibe la bonificación — con independencia de la edad o de los demás criterios.
6. Tratar el tipo incrementado del AJD como una escala progresiva. A diferencia del ITP sobre inmuebles de segunda mano, al superar el valor límite no se grava con un tipo más alto solo la parte que lo excede, sino toda la base.
7. Aplicar el límite de 5.000 metros cuadrados a la obra nueva. Este límite de superficie, procedente de la ley del IVA, afecta a la reventa de una vivienda unifamiliar, no a la primera venta por parte del promotor.
8. Tratar el contrato de construcción igual que el terreno. El terreno y el contrato de construcción tributan con tipos distintos — quien calcula ambos aplicando el tipo general sobreestima considerablemente el impuesto sobre la parte de construcción.
9. Comprobar el valor de referencia catastral solo después de la compra. Si es superior al precio de compra, se convierte en la base imponible — y además determina si una bonificación sigue siendo aplicable. Ambas cosas se pueden consultar de antemano, no negociar a posteriori.
10. Utilizar tipos desactualizados de fuentes antiguas. Los tipos, topes y valores límite cambian por ley y reglamento; confía en el estado normativo que el calculador actualiza con cada modificación legal, no en artículos antiguos o reglas generales.

Base legal y estado normativo

El IVA sobre obra nueva se basa en la Ley estatal 37/1992 (LIVA) — el art. 90 para el tipo general, el art. 91 para el tipo reducido de vivienda, así como el art. 20.Uno.22º para la delimitación frente a la segunda transmisión. El AJD está regulado en el Decreto Legislativo balear 1/2014: art. 15 (tipo general), art. 17 (tipos reducido y superreducido), art. 17 bis (tipo incrementado), art. 19 quater (bonificación para menores de 30 años y personas con discapacidad), art. 19 quinquies (bonificación precio tasado), así como la Disposición adicional quinta, que reúne topes y valores límite. La base imponible y la cuota fija se derivan del Real Decreto Legislativo estatal 1/1993 (art. 30 y art. 31). Debajo del resultado en el calculador de arriba encontrarás el estado normativo exacto junto con las fuentes originales enlazadas — una lista de fuentes propia en este punto solo quedaría desactualizada, mientras que el calculador se mantiene al día con cada modificación legal.

Preguntas frecuentes

¿Qué viene después?

Tras el pago del IVA y el AJD y la inscripción en el Registro de la Propiedad, la compra de la vivienda todavía no ha concluido a nivel fiscal: como propietario en Mallorca deberás afrontar de forma recurrente otros gastos, empezando por el IBI anual. Quien quiera alquilar la vivienda debería además informarse sobre las obligaciones fiscales relativas a los ingresos por alquiler como no residente, y en una futura venta entrarán en juego otros impuestos distintos. Una visión general de todas las partidas relacionadas con la compra la ofrece la guía Comprar una vivienda en Mallorca; todos los temas fiscales y legales relacionados con tu propiedad se recogen en la sección Impuestos y Derecho. Puntos de partida concretos:

• El impuesto IBI en España — el impuesto sobre bienes inmuebles anual tras la compra
• Compradores extranjeros en Mallorca — particularidades para compradores sin residencia en España
• Gastos de compra en Mallorca — el resumen completo de todas las partidas además del IVA y el AJD

Lista de comprobación antes de la firma ante notario

Estos puntos deberías tenerlos resueltos antes de sentarte con el notario:

• Aclarado si es obra nueva o segunda mano → previsto el impuesto correcto (IVA + AJD frente a ITP)
• Comprobado el tipo de inmueble: vivienda, local comercial, solar o plaza de aparcamiento adicional
• Comprobado el valor de referencia del Catastro (¿es superior al precio de compra?)
• Tenido en cuenta el límite de valor para el tipo incrementado del AJD
• Comprobado el derecho a alguna bonificación — analizados por separado el umbral de acceso Y el límite máximo
• En el caso de la bonificación para menores de 30 años: repasados uno a uno los siete requisitos, en especial el del préstamo hipotecario
• En caso de financiación: previsto por separado el AJD sobre la escritura de hipoteca
• Plazo del Modelo 600 anotado en el calendario (un mes desde la firma de la escritura, ATIB)
• Contratado a un abogado o gestoría para la presentación