AJD en España en Mallorca: el impuesto de actos jurídicos documentados en obra nueva, hipoteca y escrituras

Quien compra una propiedad en Mallorca se topa casi siempre con tres siglas: ITP, IVA y AJD. Mientras que el ITP predomina en las viviendas de segunda mano y el IVA en las obras nuevas, la AJD (Actos Jurídicos Documentados) suele subestimarse, aunque puede aplicarse adicionalmente en la compra de vivienda nueva, en la constitución de hipotecas y en numerosos otros documentos notariales. En esta guía descubrirás cuándo se aplica la AJD, en qué se diferencia del ITP y del IVA, qué porcentajes rigen en las Balearen y cómo calcular de forma realista la carga fiscal al comprar una propiedad.

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¿Qué es el impuesto AJD y cuándo se aplica?

La AJD forma parte del grupo del "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados" (ITPAJD) y grava —a diferencia del ITP o el IVA— no la transmisión de la propiedad en sí, sino el otorgamiento notarial y la inscripción de determinados actos en registros públicos como el Registro de la Propiedad. En la práctica, esto significa que siempre que un acto se formalice ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad, puede aplicarse la AJD además de otro impuesto (normalmente el IVA). Esto afecta típicamente a la compra de una vivienda de obra nueva y a la constitución de una hipoteca.

Es importante diferenciar: en las viviendas de segunda mano se aplica, por lo general, el ITP, mientras que en las viviendas nuevas se aplica el IVA; ambos impuestos se excluyen mutuamente y nunca se cobran de forma paralela. La AJD es independiente de esto y se suma habitualmente al IVA en el caso de viviendas nuevas y escrituras de hipoteca.

AJD frente a ITP frente a IVA: la interacción entre los tres impuestos

Para los compradores en Mallorca es fundamental entender qué impuesto se aplica según el tipo de propiedad. La siguiente tabla muestra la lógica básica:

Nota: El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y el IVA nunca se aplican simultáneamente en la compra de una propiedad. La AJD debe considerarse por separado, ya que está vinculada a la propia escritura notarial.

AJD en la compra de vivienda de obra nueva en Mallorca

Si compras un inmueble de obra nueva de primera transmisión —por ejemplo, directamente al promotor—, el precio de compra está sujeto al IVA. En el caso de viviendas, incluyendo hasta dos plazas de garaje anejas por vivienda, se aplica un tipo del 10 % de IVA. Si se trata, en cambio, de un solar vendido por una empresa o de un inmueble comercial, el tipo de IVA es del 21 %. Además del IVA, en la compra de obra nueva se cobra el AJD sobre el valor recogido en la escritura notarial.

Aviso: Los ejemplos se calculan con el tipo general balear de AJD del 1,5 %. Para la primera vivienda habitual hasta 270.151,20 euros se aplica un tipo reducido del 1 %. Para menores de 36 años, personas con discapacidad, así como familias numerosas y monoparentales, se aplica un tipo superreducido del 0,5 % sobre los primeros 270.151,20 euros, y del 1,5 % sobre la parte que exceda de esa cantidad.

Así lo calcula la propia ATIB: Una persona menor de 30 años compra el 23 de junio de 2026 una vivienda de obra nueva en Palma por 325.000 euros. Se aplica la bonificación del 100 % introducida por la Ley 4/2026 —aunque solo sobre la cuota tributaria correspondiente a los primeros 270.151,20 euros. Los 54.848,80 euros restantes se gravan con el tipo general del 1,5 %. Hay que pagar 822,73 euros. Antes del 14 de junio de 2026 habrían sido 4.064,54 euros (1,2 % sobre los primeros 270.151,20 euros, 1,5 % sobre el excedente).

AJD en la escritura de hipoteca

Si solicitas una hipoteca para la compra del inmueble, la constitución del préstamo hipotecario también se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Este proceso también puede estar sujeto al AJD, ya que se trata de un acto jurídico documentado independiente, con independencia de si el inmueble subyacente es de obra nueva o de segunda mano. Quien planee una financiación debería contemplar el AJD como una partida de coste propia, además de los gastos de notario, registro y banco, y aclarar con el banco financiador y su propio abogado cómo se reparten los costes en cada caso concreto.

Encontrarás más detalles sobre la financiación en nuestras guías sobre la hipoteca para no residentes y sobre la comparación entre hipotecas a tipo fijo y a tipo variable.

AJD en otras escrituras notariales

Además de la compra de vivienda nueva y la constitución de hipoteca, el AJD puede resultar relevante, en principio, en otros procedimientos formalizados ante notario y sujetos a inscripción registral, como en determinadas modificaciones o acuerdos adicionales relacionados con un inmueble. Para los compradores en Mallorca, en la práctica, la compra de vivienda nueva con constitución simultánea de hipoteca es un caso frecuente en el que el AJD se devenga en dos ocasiones: una sobre la escritura de compraventa y otra sobre la escritura de hipoteca.

Resumen de tipos impositivos y ejemplos de cálculo

Dado que el AJD, el ITP y el IVA interactúan de forma diferente según el tipo de inmueble, resulta útil tener una visión general de los tipos relevantes en las Balears:

Ejemplo de cálculo para un inmueble de segunda mano por 500.000 €:Sobre los primeros 400.000 € se aplica un 8 % de ITP (32.000 €), y sobre los 100.000 € restantes (400.001–500.000 €) un 9 % de ITP (9.000 €). En total resulta una carga de ITP de 41.000 € – en este caso no se aplica AJD, ya que ITP y AJD por lo general se excluyen mutuamente en inmuebles de segunda mano.

Procedimiento: ¿cómo y cuándo se paga el AJD?

1. Formalización notarial del contrato de compraventa (escritura) o de la hipoteca ante el notario de tu elección en Mallorca.
2. Determinación de la base imponible según el valor indicado en la escritura.
3. Cálculo del AJD según el tipo vigente para las Baleares, realizado por el notario, gestor o asesor fiscal.
4. Autoliquidación y pago del impuesto ante la autoridad tributaria balear competente (ATIB).
5. Presentación del justificante de pago ante el Registro de la Propiedad para su inscripción.

Aviso:Dado que los plazos y detalles del procedimiento pueden variar según la notaría y el municipio, deberías coordinarte con tiempo con tu abogado o gestor antes de la firma del contrato, para asegurar que el pago se realice dentro del plazo establecido.

Errores más frecuentes al gestionar el AJD

• Los compradores confunden el AJD con el ITP y calculan mal los gastos adicionales, porque asumen que ambos impuestos siempre se aplican de forma paralela.
• En compras de obra nueva, se olvida el AJD adicional junto al IVA en la planificación de la financiación.
• Al solicitar una hipoteca simultáneamente, se pasa por alto que el AJD sobre la escritura de hipoteca constituye una partida separada del AJD sobre la escritura de compraventa.
• Los tipos impositivos se toman sin comprobar de fuentes desactualizadas, aunque los tipos y las bonificaciones pueden cambiar.

¿Qué viene después?

Tras pagar el AJD y la inscripción en el Registro de la Propiedad, la adquisición del inmueble aún no ha concluido a nivel fiscal: como propietario en Mallorca surgen continuamente otras obligaciones, como el IBI anual. Quien desee alquilar el inmueble debería además informarse sobre las obligaciones fiscales por los ingresos de alquiler como no residente. Y en una futura venta, entrarán en juego otros impuestos distintos.

Lista de comprobación: el AJD en la compra de una vivienda en Mallorca

• Aclarar el tipo de inmueble: ¿obra nueva (IVA + AJD) o vivienda de segunda mano (ITP)?
• Acordar la base imponible de la escritura con el notario/abogado
• Verificar el tipo actual de AJD para las Balearen ante la ATIB o un asesor fiscal
• Si se solicita una hipoteca, prever el AJD adicional sobre la escritura de hipoteca
• Aclarar con el gestor los plazos para la autoliquidación y el pago
• Tener a mano el justificante de pago antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad
• Solicitar por escrito, antes de firmar el contrato, un cálculo del total de gastos adicionales (ITP/IVA, AJD, notario, registro, abogado)

Conclusión

El AJD en Mallorca no es un asunto secundario, sino un factor de coste propio que se suma al IVA, sobre todo en la compra de obra nueva y en cada constitución de hipoteca. Quien distingue con claridad el ITP, el IVA y el AJD, y calcula a tiempo los tipos junto con el notario, el abogado y el asesor fiscal, evita sorpresas desagradables en la liquidación final. Precisamente en compras de mayor importe o en combinaciones de obra nueva con hipoteca, merece la pena realizar un cálculo individual y por escrito antes de firmar el contrato.

Fuentes oficiales

• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – organismo competente para el ITP/AJD en las Balearen: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – agencia tributaria estatal de España: https://www.agenciatributaria.es
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – órgano de publicación de las leyes fiscales españolas, entre otras la Ley del ITPAJD: https://www.boe.es

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