Contrato de reserva de inmueble en España: Arras, contrato de opción y todo sobre el precontrato en Mallorca
Quien quiere comprar una propiedad en Mallorca conoce bien el dilema: se ha encontrado el inmueble ideal, pero hasta la firma ante notario pasan semanas, y las buenas propiedades cambian de manos rápidamente. El contrato de reserva inmueble España cubre exactamente ese hueco. Retira el inmueble del mercado de forma provisional y te da tiempo, como comprador, para realizar las comprobaciones de due diligence, aclarar la financiación y reunir toda la documentación necesaria. Esta guía te explica qué tipos de contrato existen (Contrato de Reserva, Contrato de Arras, contrato de opción de compra), cuál es el importe habitual de las señales, qué plazos y consecuencias en caso de desistimiento debes conocer, y qué errores cometen con más frecuencia los compradores alemanes. Todos los datos corresponden a la situación actual de 2026.
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Por qué necesitas un precontrato antes de la firma notarial
En Mallorca —y en toda España— un inmueble puede venderse en principio con un simple acuerdo verbal. El Código Civil español (Artículos 1445 ff. Código Civil) regula el contrato decompraventasin exigir una forma determinada. Sin embargo, la escritura notarial es imprescindible en cuanto desees inscribirte como comprador en elRegistro de la Propiedad, y dicha inscripción es la única protección fiable frente a posibles actos de disposición del antiguo propietario aún inscrito o frente a cargas desconocidas de terceros.
Entre la decisión de compra y la firma ante notario suelen transcurrir varias semanas o incluso meses. Durante ese tiempo es necesario:
- revisar toda la documentación de titularidad y las notas simples del Registro de la Propiedad,
- aclarar posibles cargas, deudas o cuestiones relacionadas con licencias de obra,
- asegurar la financiación,
- disponer del certificado de eficiencia energética y demás documentos obligatorios.
Un precontrato vinculante recoge la intención de compra de ambas partes y te protege de que el vendedor venda el inmueble a otra persona mientras tanto. Para eso existen en España tres instrumentos diferentes, y es fundamental elegir el adecuado.
Los tres tipos de contrato de un vistazo
En la práctica en Mallorca te encontrarás con tres modelos de precontrato que difieren considerablemente en cuanto a función, efecto vinculante y consecuencias económicas.
| Tipo de contrato | Término en español | Señal | Efecto vinculante | Consecuencias del desistimiento del comprador | Consecuencias del desistimiento del vendedor |
|---|---|---|---|---|---|
| Contrato de reserva | Contrato de Reserva / Acuerdo de Reserva | Reducida (habitualmente 3.000–6.000 €) | Bajo — a menudo es solo una reserva | La señal se pierde | Por lo general, devolución de la señal |
| Contrato de arras (penitenciarias) | Contrato de Arras Penitenciarias | ~10 % del precio de compra | Medio — es posible el desistimiento mediante penalización | La señal se pierde | Devolución del doble del importe |
| Contrato de opción de compra | Contrato de Opción de Compra | ~10 % (prima de opción) | Alta – el vendedor queda vinculado | La prima se pierde | El comprador puede exigir la compra |
Nota: En la práctica, los términos se utilizan a menudo de forma imprecisa en Mallorca. Lee siempre el texto exacto del contrato, no solo el encabezado.
El contrato de reserva (Contrato de Reserva) en detalle
El contrato de reserva (acuerdo de reserva o contrato de reserva) es el primer paso y, por lo general, el menos vinculante. Se formaliza cuando existe un interés concreto en la compra, pero aún no se ha tomado una decisión definitiva.
Qué regula:
- Durante cuántos días queda reservado el inmueble
- Importe de la tarifa de reserva
- Si la tarifa se descuenta del precio de compra posterior y de qué manera
Tarifas de reserva habituales:
| Tipo de inmueble | Tarifa de reserva habitual |
|---|---|
| Obra nueva llave en mano | aprox. 6.000 € |
| Proyecto en construcción (Off-Plan) | aprox. 3.000 € |
| Inmueble de segunda mano (reventa) | libremente negociable, a menudo 1–5 % |
Si el interesado finalmente decide no comprar, la tarifa de reserva se pierde por regla general. Si decides seguir adelante con la compra, la tarifa se descuenta del precio de compra. El contrato de reserva suele ser un documento privado y lo prepara con frecuencia el propio agente inmobiliario; aun así, un abogado debería revisarlo.
Atención: El contrato de reserva no es un contrato de arras. Sin una cláusula penal explícita (cláusula penal), el vendedor podría en determinadas circunstancias vender el inmueble a otro comprador; en ese caso, únicamente recuperarías la tarifa abonada.
El contrato de arras (Contrato de Arras) – el instrumento clásico en Mallorca
El Contrato de Arras es el instrumento más habitual en la compraventa de inmuebles en España y ofrece a ambas partes una protección considerablemente mayor que el simple contrato de reserva. El derecho civil español reconoce distintas modalidades de arras; en la práctica, en Mallorca predominan las denominadas Arras Penitenciarias.
Arras Penitenciarias – así funciona la penalización
Las arras penitenciarias son un contrato privado que vincula de forma firme la intención de compra de ambas partes y establece una sanción clara en caso de desistimiento:
- Si el comprador desiste: La señal entregada se pierde – no volverá a ver ese dinero.
- Si el vendedor se echa atrás: Debe devolver al comprador el doble del importe de la señal.
Lo habitual son señales de en torno a 10 % del precio de compra negociado. La cantidad entregada se descuenta posteriormente del precio de compra, siempre que la operación se lleve a cabo.
Qué debe constar en el contrato de arras
Un contrato de arras bien redactado debe incluir como mínimo:
- Identificación completa de ambas partes contratantes (incl. número de NIE)
- Descripción detallada del inmueble (referencia catastral, número de registro de la propiedad)
- Precio de compra acordado
- Importe del pago de las arras
- Modalidades de pago y número de cuenta / cuenta de depósito en garantía
- Plazo hasta la escrituración notarial
- Cláusula de penalización (cláusula penal) por desistimiento
- Condiciones bajo las cuales es posible desistir sin pérdida (p. ej., en caso de fallo en la financiación)
Aviso: En muchos casos, la señal del contrato de arras se transfiere a una cuenta de depósito en garantía de un abogado, asesor fiscal o notario, y no directamente al vendedor. Esto es algo que se recomienda encarecidamente.
El contrato de opción de compra (Contrato de Opción de Compra)
El contrato de opción de compra va un paso más allá que el contrato de arras y está especialmente extendido en el caso de inmuebles de lujo muy demandados o proyectos de obra nueva con gran demanda en Mallorca. Desde la perspectiva del comprador, es el instrumento más sólido.
En qué se diferencia del contrato de arras:
En el contrato de opción de compra, el vendedor garantiza que el inmueble presenta determinadas características y cumple los requisitos definidos —como licencia urbanística, superficie o correcto estado técnico—. El comprador obtiene el derecho unilateral de ejecutar la compra dentro del plazo de opción acordado. Durante ese tiempo, el vendedor queda vinculado y no puede vender a terceros.
| Característica | Arras Penitenciarias | Contrato de opción de compra |
|---|---|---|
| Efecto vinculante para el vendedor | Vinculado, pero puede desistir mediante penalización | Absolutamente vinculado durante el plazo de opción |
| Efecto vinculante para el comprador | Desistimiento con pérdida de la señal | Desistimiento: la prima queda perdida |
| ¿Puede forzarse la compra? | No | Sí (el comprador puede exigirla) |
| Verificación de características | Opcional | Acordada expresamente |
| Plazo habitual | Semanas hasta varios meses | Varias semanas hasta meses |
| Pago habitual | ~10 % del precio de compra | ~10 % como prima de opción |
La prima de opción se descuenta del precio de compra al ejercer el derecho de compra. Si el comprador no ejerce la opción, la prima caduca y el vendedor la retiene.
Nota: El contrato de opción es más ventajoso para el comprador, ya que en caso de litigio puede incluso exigir el cumplimiento del contrato de compraventa.
Paso a paso: de la reserva a la escritura
Así transcurre habitualmente el proceso desde la primera reserva hasta la transmisión notarial de la propiedad en Mallorca:
- Inmueble encontrado, precio negociado – acuerdo verbal con el vendedor o el agente inmobiliario
- Firmar el contrato de reserva – retirar el inmueble del mercado y abonar una pequeña tarifa
- Due Diligence – revisar el extracto del registro de la propiedad (nota simple), aclarar cargas, comprobar el registro de la propiedad, solicitar el certificado energético si procede
- Solicitar el NIE – sin número de identificación fiscal español (NIE) no es posible realizar la compra
- Firmar el contrato de arras o el contrato de opción – realizar la señal (habitualmente ~10 %), fijar los plazos
- Gestionar la financiación – Solicitar la hipoteca en Mallorca si fuera necesario
- Calcular los gastos adicionales de compra – Gastos adicionales de compra en Mallorca tenerlos en cuenta
- Preparar la cita ante notario – documentación completa, elegir notario (notario en España)
- Firmar la escritura – contrato de compraventa otorgado ante notario
- Inscripción en el registro de la propiedad – solo en este momento eres propietario inscrito con plena seguridad jurídica
Bases jurídicas: qué dice el derecho español
Las transacciones inmobiliarias en Mallorca se rigen por las disposiciones generales del Código Civil español, en particular los artículos 1445 y ss. (compraventa). Para los acuerdos de arras son además aplicables los artículos 1454–1455 del Código Civil, que regulan expresamente las arras penitenciarias.
Importante para compradores extranjeros:
- Sin obligación de forma escrita: Un contrato de compraventa puede celebrarse en España sin ningún requisito de forma, incluso verbalmente. En la práctica, no obstante, siempre es aconsejable un acuerdo por escrito.
- Inscripción en el registro solo tras escritura notarial: Sin Escritura Pública (contrato de compraventa otorgado ante notario) no es posible la inscripción en el registro de la propiedad (Registro de la Propiedad).
- Sin inscripción registral, protección incompleta: El comprador no inscrito queda totalmente expuesto al riesgo de que el vendedor que sigue figurando en el registro disponga de nuevo del inmueble.
- Aspectos de derecho público: En algunos inmuebles pueden ser aplicables además disposiciones de derecho público, por ejemplo sobre edificabilidad, cambios de uso o cargas existentes.
Aspectos fiscales en el contrato preliminar
La celebración de un contrato de reserva o de arras no genera por lo general ninguna obligación tributaria; la carga fiscal surge únicamente en el momento de la firma del contrato de compraventa definitivo. No obstante, hay que tener en cuenta algunos aspectos:
| Concepto fiscal | Momento | Observación |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | En el momento de la escrituración | Exigible sobre el precio total de compra |
| IVA | En obra nueva: en el momento de la escrituración | En lugar del ITP en la primera adquisición al promotor |
| IVA sobre las arras | Por lo general: no | El pago de las arras es parte del precio de compra |
| NIE | Antes de la firma del contrato | Sin NIE no hay compraventa con efectos jurídicos |
Nota: Para obtener una visión completa de todos los impuestos aplicables en la compra, le recomendamos nuestra guía sobre los gastos adicionales de compra en Mallorca.
Errores más frecuentes en el contrato de reserva y de arras
Los compradores alemanes en Mallorca cometen una y otra vez los mismos errores; estos son los más habituales:
1. No entender el tipo de contrato
La diferencia entre un simple contrato de reserva y un contrato de arras con cláusula penal es considerable. Quien firma un «contrato de reserva» que de hecho es un contrato de arras puede perder, en caso de desistimiento, una parte significativa del precio de compra.
2. Transferencia realizada directamente al vendedor
La señal debería ingresarse —al menos cuando se trate de importes elevados— en una cuenta de depósito en garantía de un abogado o notario independiente, no directamente al vendedor o al agente inmobiliario.
3. Sin cláusula de desistimiento por falta de financiación
Si el banco deniega la hipoteca, no recuperarás la señal, a menos que se haya pactado expresamente una cláusula de condición suspensiva (condición suspensiva).
4. No haber consultado previamente el Registro de la Propiedad
Quien firma el contrato de arras sin haber obtenido un extracto del Registro de la Propiedad corre el riesgo de reservar un inmueble gravado con hipotecas u otras cargas.
5. Plazos demasiado ajustados
Especialmente en inmuebles con documentación compleja o cuando la solicitud de financiación está en curso, unos plazos de opción demasiado cortos pueden llevarte a una situación de apuro y hacerte perder la señal.
6. No contar con un abogado independiente
El abogado de la inmobiliaria defiende los intereses del vendedor o del agente. Busca tu propio abogado independiente que revise el contrato antes de firmarlo.
7. Confiar ciegamente en la traducción al inglés o al alemán
El texto jurídicamente vinculante es la versión en español. Las discrepancias entre la traducción y el original irán en tu perjuicio.
¿Qué viene después del precontrato?
Con el contrato de arras o el contrato de opción, el camino hacia la firma ante notario está allanado, pero aún no completado. Durante el plazo restante hay que llevar a cabo las siguientes tareas:
- Due diligence completa: Extracto catastral, Registro de la Propiedad, situación urbanística, deudas pendientes (atrasos de IBI, deudas con la comunidad de propietarios)
- Certificado energético: Documento obligatorio para la venta — comprueba si está disponible (Energiezertifikat Spanien)
- Financiación: Solicitar y asegurar la oferta hipotecaria (Hypothek Mallorca)
- Obtener el NIE: Si aún no lo tienes, solicitarlo de inmediato
- Elección del notario: En principio, el comprador tiene derecho a elegir al notario
- Preparar la escritura: Enviar toda la documentación completa al notario
Tras la firma ante notario sigue la inscripción en el Registro de la Propiedad — solo entonces serás propietario pleno y protegido frente a terceros.
Lista de verificación: antes de firmar el precontrato
Imprime esta lista y marca cada punto antes de estampar tu firma:
- Extracto del Registro de la Propiedad (nota simple) está disponible y ha sido revisada por un abogado
- Extracto catastral disponible, superficie y uso coinciden
- Tipo de contrato claro: ¿contrato de reserva, arras u contrato de opción?
- Cláusula penal (cláusula penal) leída y comprendida
- ¿Existe cláusula de desistimiento por falta de financiación?
- La señal va a una cuenta de depósito en garantía, no directamente al vendedor
- Plazo hasta la firma ante notario realista (mín. 4–8 semanas para casos estándar)
- Número NIE español disponible
- Un abogado propio e independiente ha revisado el contrato
- Gastos adicionales de compra calculados y liquidez disponible
- Certificado energético disponible o su obtención acordada
- En obra nueva: solvencia del promotor y garantía bancaria para la señal verificadas
Particularidades en obra nueva y compras sobre plano
En la compra de un inmueble aún no terminado (sobre plano / Off-Plan) rigen normas especiales:
- Los promotores suelen exigir en el contrato de reserva aproximadamente 6.000 € como primera señal, en proyectos en fase de planificación a veces alrededor de 3.000 €.
- Los pagos adicionales se realizan en plazos de construcción – y estos deben estar obligatoriamente respaldados por una garantía bancaria del promotor. Sin esta garantía existe el riesgo de pérdida total en caso de que el promotor quede en situación de insolvencia.
- También en obra nueva: contactar con un abogado propio y leer detenidamente las cláusulas del contrato relativas al plazo de entrega y a los posibles retrasos.
Atención: En las compras sobre plano en Mallorca, la garantía bancaria no es una disposición facultativa, sino obligatoria. Exígela por escrito.
Conclusión: ¿Qué contrato eliges?
El contrato de reserva simple es adecuado cuando quieres asegurarte rápidamente un inmueble y ganar unos días de tiempo, sin exponerte financieramente de forma significativa. La tarifa es reducida y el compromiso, limitado.
El contrato de arras (arras penitenciarias) es el estándar para la compra seria de una vivienda en Mallorca: ambas partes quedan vinculadas de forma firme, la señal (~10 %) es una señal real de seriedad – y te otorga a cambio el derecho a que el vendedor devuelva el doble en caso de desistimiento por su parte.
El contrato de opción te ofrece como comprador la posición más sólida: puedes forzar la compra y el vendedor ya no puede echarse atrás. Es especialmente recomendable en inmuebles de lujo, proyectos de obra nueva muy demandados o cuando la due diligence es especialmente laboriosa.
Haz revisar siempre el contrato por un abogado independiente (abogado) revisar — antes de firmar. Los pocos cientos de euros que cuesta un abogado son el mejor seguro contra una pérdida de cinco o seis cifras.
→ El proceso completo de compra — desde la primera visita hasta la inscripción en el registro — lo encontrarás en nuestra guía sobre el proceso legal de compraventa inmobiliaria.
Fuentes oficiales
- Código Civil español, Art. 1445 y ss. y Art. 1454–1455 (compraventa y arras): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
- Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad de España): https://www.registradores.org
- Agencia Tributaria Baleares (ATIB) — Impuestos en la compraventa inmobiliaria: https://www.atib.es
- Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): https://www.aeat.es
- Consell de Mallorca — Urbanisme i Habitatge: https://www.conselldemallorca.net
- Portal estadístico de los notarios españoles (datos de transacciones Balearen): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias