Impuesto sobre la ganancia en la venta

¿Cuánto impuesto se aplica sobre la ganancia de la venta?

Si vendes un inmueble en Mallorca con beneficio, España no grava el precio de venta, sino la diferencia entre lo que pagaste en su día y lo que recibes ahora — la ganancia patrimonial (ganancia patrimonial). Como no residente pagas sobre ella un tipo fijo del 19 %, independientemente de si vienes de la UE, del EEE o de un tercer país. Si eres residente fiscal en España, se aplica en cambio la escala del ahorro de los residentes, que comienza en 19 % y llega hasta 30 %. Esta página se centra en el impuesto sobre la ganancia en sí; encontrarás un resumen de los tres impuestos que surgen al vender en el artículo Impuestos al vender una propiedad en España.

Así se calcula

El cálculo sigue tres pasos que se derivan del art. 24.4 del Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, ley española del impuesto sobre la renta de no residentes) y del art. 35 de la Ley 35/2006 (LIRPF, ley española del impuesto sobre la renta de las personas físicas) — para los no residentes, la base imponible se determina según las mismas reglas que rigen para los residentes.

1. Valor de transmisión (valor de transmisión). Según el art. 35.2 LIRPF, es el precio de venta realmente obtenido, reducido por los costes e impuestos que asume el vendedor — como la comisión de la inmobiliaria, los honorarios del abogado, el certificado energético o la plusvalía municipal pagada por ti mismo (plusvalía municipal).

2. Valor de adquisición (valor de adquisición). Según el art. 35.1 LIRPF, se compone del precio de compra en su momento, los costes e impuestos de la adquisición — ITP o IVA, notario, registro de la propiedad, gestoría (oficina española de gestión administrativa para asuntos fiscales y trámites) — así como las inversiones y mejoras que aumentaron el valor. Los intereses de una financiación quedan expresamente excluidos.

3. Ganancia y tipo impositivo. Valor de transmisión menos valor de adquisición da la ganancia. Si es negativa, se trata de una pérdida (ver casos especiales). Si es positiva, se grava — tras aplicar, en su caso, un coeficiente de abatimiento transitorio para adquisiciones muy antiguas — con el tipo para no residentes o la escala para residentes. En el caso de una venta por parte de un no residente, el comprador retiene además el 3 % del precio de compra (retención — el pago a cuenta del impuesto que se retiene) y lo ingresa mediante el Modelo 211 (el formulario oficial con el que el comprador declara la retención) a la agencia tributaria española (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria); esta retención se descuenta de la deuda tributaria efectiva. Cómo funciona esta retención en detalle lo explica la página La retención del 3 % al vender un inmueble.

Ejemplos de cálculo

Debajo de la calculadora encontrarás tres ejemplos de cálculo, calculados en vivo con los tipos y plazos actuales — introduce tus propias cifras para ver qué te queda en tu caso.

Casos especiales

Adquisición antes del 31.12.1994

Quien haya comprado su inmueble antes del 31.12.1994 se beneficia de un régimen transitorio (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, aplicable a no residentes a través de la Disposición transitoria primera TRLIRNR). La parte de la ganancia que, calculada proporcionalmente, se haya generado hasta el 19.01.2006 se reduce en un 11,11 % por cada año completo de tenencia que exceda de dos años hasta el 31.12.1996. La reducción tiene un límite: solo se aplica hasta un valor de transmisión acumulado de 400.000 € a lo largo de todas las ventas beneficiadas de este modo desde el 01.01.2015 — si vendes varios inmuebles, el límite cuenta para todos en conjunto. La calculadora reproduce este cálculo de prorrateo temporal y de límite siguiendo el método que la propia AEAT utiliza en su ejemplo de cálculo.

Compra entre mayo y diciembre de 2012: la mitad queda exenta

Quien haya adquirido un terreno urbano entre el 12 de mayo de 2012 —día en que entró en vigor el Real Decreto-ley 18/2012— y el 31 de diciembre de 2012, al vender solo tributa por la mitad de la ganancia. La exención de 50 % figura en la Disposición adicional cuarta TRLIRNR y se aplica a no residentes sin establecimiento permanente; para los residentes fiscales, la Disposición adicional trigésima séptima de la Ley 35/2006 regula lo mismo, añadiendo además el requisito de una adquisición onerosa.

Sin embargo, no se aplica si el inmueble fue adquirido del cónyuge o de parientes en línea recta o colateral hasta el segundo grado, o si se vende a estas personas —lo mismo rige para sociedades vinculadas contigo o con estas personas en el sentido del art. 42 del Código de Comercio. La calculadora lo pregunta en cuanto la fecha de compra cae dentro de esta ventana. Es una norma procedente de la crisis inmobiliaria que hoy apenas nadie tiene presente, aunque puede suponer la diferencia entre dos importes de cinco cifras.

Más de diez años de posesión antes de 1997

En el régimen transitorio existe un límite que no es un simple redondeo: si la duración de la tenencia a 31.12.1996 superaba los diez años, la parte de la ganancia generada hasta el 19.01.2006 no está sujeta en absoluto («no sujeta»), conforme al último párrafo de la Disposición transitoria novena — y no simplemente reducida once veces por un porcentaje. La diferencia suena académica, pero no lo es: once años dan, a través de la escala anual, casi —pero no del todo— el cien por cien completo, y el resto sería un impuesto sobre una ganancia que la ley ni siquiera contempla.

Adquisición antes de 1995 junto con inversiones

Si mejoraste posteriormente, mediante obras, un inmueble comprado antes de 1995, la ley exige dos cálculos separados: el precio de compra y cada inversión tienen su propia duración de tenencia, y el importe de la venta debe repartirse entre ambos componentes. Esta calculadora no realiza ese reparto. Por ello, en este caso no concede deliberadamente ninguna reducción y lo indica así — el resultado mostrado es entonces el límite superior, la cuota tributaria real será inferior. Para este caso conviene recurrir a una gestoría o asesoría fiscal.

Inmuebles alquilados

Si has alquilado el inmueble de forma temporal, la ley reduce adicionalmente el valor de adquisición por la amortización que como mínimo se habría podido aplicar durante el alquiler (amortización mínima, art. 35.1 a. E. LIRPF) — independientemente de si la dedujiste efectivamente a nivel fiscal. Esto reduce el valor de adquisición y, por tanto, aumenta la ganancia patrimonial sujeta a tributación. Esta calculadora no refleja la corrección por amortización; si ha habido un alquiler previo, prevé un incremento sobre el resultado calculado y solicita el importe exacto a una gestoría o asesoría fiscal.

Reinversión en la vivienda habitual propia

Quien reinvierta el importe de la venta en una nueva vivienda habitual puede dejar la ganancia exenta de tributación. A diferencia de lo que afirman muchas guías, esto no se aplica solo a residentes: la Disposición adicional séptima TRLIRNR abre expresamente esta exención por reinversión también a no residentes con domicilio en la UE o en el EEE. La AEAT recoge este caso en su listado de formularios bajo los códigos de renta 33 y 34.

Exención a partir de los 65 años para residentes

Las personas con residencia fiscal en España a partir de los 65 años no pagan ningún impuesto sobre la ganancia al vender su vivienda habitual, independientemente de lo que hagan con el importe obtenido. En el caso de otros inmuebles —por ejemplo, una segunda vivienda— esta exención solo se aplica si el importe se destina a constituir una renta vitalicia.

Venta con pérdidas

Si vendes por debajo de tu propio valor de adquisición, no se genera ninguna ganancia patrimonial sujeta a tributación, y los importes retenidos por el comprador se devuelven íntegramente previa solicitud. Además, los residentes pueden compensar dicha pérdida con otras rentas del capital del mismo ejercicio fiscal o de los siguientes.

Copropiedad

Si el inmueble pertenece a varias personas, cada participación tributa por separado: la ganancia, el tipo impositivo y, en su caso, el descuento transitorio se calculan en relación con la cuota de copropiedad, no sobre el inmueble en su conjunto. Cada copropietario no residente presenta su propio Modelo 210 (la declaración fiscal española para las ganancias patrimoniales de no residentes) por su parte correspondiente; los residentes, en cambio, declaran su parte en su propia declaración anual del IRPF.

Inmueble heredado

Si has heredado el inmueble, el valor de adquisición no es el precio de compra original del causante, sino el valor que en su momento sirvió de base al impuesto de sucesiones español (art. 36 LIRPF). Esta calculadora parte del supuesto de una compraventa; si se trata de un inmueble heredado, introduce como precio de adquisición el valor de la herencia que se tributó en su momento.

Plazos y formularios

En la venta corren dos plazos separados para dos formularios distintos, que a menudo se confunden:

• Modelo 211 (comprador, un mes): si el vendedor es no residente, el comprador debe ingresar el importe retenido dentro del plazo de un mes desde el otorgamiento de la escritura (escritura — la escritura notarial de compraventa) a la AEAT y entregar una copia al vendedor.
• Modelo 210 (vendedor, tres meses después de que finalice ese mes): el vendedor no residente declara la ganancia por su cuenta mediante el Modelo 210 — dentro de los tres meses siguientes a que venza el plazo del Modelo 211. En la práctica se suele leer «cuatro meses desde la venta»; no se trata de un plazo legal propio, sino simplemente de la suma del mes del Modelo 211 y los tres meses posteriores.

Independientemente de la residencia, se añade un tercer plazo, de carácter municipal: la plusvalía municipal — el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos — debe declararse ante el ayuntamiento competente dentro de los 30 días siguientes a la firma de la escritura; es independiente del impuesto sobre la ganancia aquí tratado y se calcula por separado.

Si eres residente fiscal en España, no declaras la ganancia de la venta mediante un Modelo 210, sino como parte de tu declaración anual ordinaria, el Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), que debe presentarse al año siguiente entre abril y finales de junio.

Base legal y fecha de actualización

El cálculo se basa en las siguientes normas:

• Art. 25.1.f).3º del Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes): tipo impositivo para no residentes sobre las ganancias patrimoniales. Texto completo: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: base imponible de la ganancia patrimonial conforme a las reglas del IRPF. Mismo texto completo.
• Art. 35 de la Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): definición del valor de adquisición y de transmisión. Texto completo: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, en relación con la Disposición transitoria primera TRLIRNR: régimen transitorio para inmuebles adquiridos antes del 31.12.1994. Ambos textos completos como se indica arriba.
• Art. 5.a) de la Orden EHA/3316/2010: plazo para la presentación del Modelo 210 por parte de los vendedores no residentes. Texto completo: boe.es, BOE-A-2010-19707.

La gestión ordinaria de los formularios y sus plazos corresponde a la AEAT; encontrarás sus formularios e instrucciones de cumplimentación en sede.agenciatributaria.gob.es.

Calculadoras relacionadas

El valor de adquisición en este cálculo incluye los gastos de tu compra en su momento — lo que pagaste entonces en ITP, notario y registro de la propiedad reduce hoy tu ganancia. Cuánto suelen ascender estos gastos te lo muestra la calculadora de la página Gastos de compra en Mallorca. Si utilizas una vivienda en España para uso propio, sin alquilarla, y también debes presentar un Modelo 210 por ello, encontrarás el cálculo correspondiente en la página sobre Impuesto de autoconsumo Modelo 210. Una visión general del proceso completo de venta la ofrece la guía Vender una propiedad en Mallorca.