Impuesto sobre la ganancia patrimonial al vender

¿Cuánto se paga de impuestos por la ganancia obtenida con la venta?

Si vendes un inmueble en Mallorca con ganancias, España no grava el precio de venta, sino la diferencia entre lo que pagaste en su día y lo que obtienes ahora: la ganancia patrimonial (ganancia patrimonial). Si no eres residente fiscal, pagas por ella un tipo fijo del 19 %, tanto si procedes de la UE, del EEE o de un tercer país. Si eres residente fiscal en España, en cambio, se aplica la escala de la base del ahorro para residentes, que comienza en el 19 % y llega hasta el 30 %. Esta página se centra en el impuesto sobre la ganancia; encontrarás una visión general de los tres impuestos que se pagan al vender en el artículo Impuestos al vender un inmueble en España.

Cómo se calcula

El cálculo consta de tres pasos, derivados del art. 24.4 del Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes) y del art. 35 de la Ley 35/2006 (LIRPF, Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Para los no residentes, la base imponible se determina según las mismas reglas que para los residentes.

1. Valor de transmisión (valor de transmisión). Según el art. 35.2 de la LIRPF, es el precio de venta efectivamente obtenido, menos los gastos e impuestos que asumes como vendedor, como la comisión de la agencia inmobiliaria, los honorarios del abogado, el certificado de eficiencia energética o el impuesto municipal sobre el incremento de valor que hayas pagado tú (plusvalía municipal).

2. Valor de adquisición (valor de adquisición). Según el art. 35.1 de la LIRPF, se compone del precio que pagaste en su día, los gastos e impuestos de la compra —ITP o IVA, notaría, Registro de la Propiedad, gestoría (despacho que se ocupa de trámites fiscales y administrativos)— y las inversiones y mejoras que incrementen el valor del inmueble. Los intereses de la financiación quedan expresamente excluidos.

3. Ganancia y tipo impositivo. El valor de transmisión menos el valor de adquisición da como resultado la ganancia. Si el resultado es negativo, hay una pérdida (véase el apartado de casos especiales). Si es positivo, se grava —tras aplicar, en su caso, una reducción transitoria por adquisiciones muy antiguas— al tipo correspondiente a los no residentes o según la escala aplicable a los residentes. Cuando vende un no residente, el comprador retiene además el 3 % del precio de venta (retención —un pago a cuenta del impuesto—) y lo ingresa mediante el Modelo 211 (el formulario oficial con el que el comprador declara la retención) ante la Agencia Tributaria española (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria); esta retención se descuenta del impuesto finalmente debido. La página La retención del 3 % al vender un inmueble explica en detalle cómo funciona.

Ejemplos de cálculo

Debajo de la calculadora encontrarás tres ejemplos que se calculan en tiempo real con los tipos y plazos vigentes. Introduce tus propios datos para ver cuánto te quedaría en tu caso.

Casos especiales

Adquisición anterior al 31.12.1994

Si compraste tu inmueble antes del 31.12.1994, puedes acogerte a un régimen transitorio (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, aplicable a los no residentes a través de la Disposición transitoria primera TRLIRNR). La parte de la ganancia que, según el cálculo, se generó hasta el 19.01.2006 se reduce en 11,11 % por cada año completo de tenencia que exceda de dos años hasta el 31.12.1996. La reducción tiene un límite: solo se aplica hasta un valor de transmisión acumulado de 400.000 € entre todas las ventas que se hayan acogido a este beneficio desde el 01.01.2015. Si vendes varios inmuebles, el límite se aplica al conjunto. La calculadora distribuye la ganancia por periodos y aplica ese límite según el método que utiliza la AEAT en su propio ejemplo de cálculo.

Compra entre mayo y diciembre de 2012: la mitad de la ganancia queda exenta

Si adquiriste un inmueble urbano entre el 12 de mayo de 2012 —día en que entró en vigor el Real Decreto-ley 18/2012— y el 31 de diciembre de 2012, al venderlo solo tributas por la mitad de la ganancia. La exención del 50 % se establece en la Disposición adicional cuarta TRLIRNR y se aplica a los no residentes sin establecimiento permanente. Para los residentes fiscales, la Disposición adicional trigésima séptima de la Ley 35/2006 regula el mismo beneficio, pero exige además que la adquisición haya sido a título oneroso.

Sin embargo, la exención no se aplica si adquiriste el inmueble de tu cónyuge o de familiares en línea recta o colateral hasta el segundo grado, o si se lo vendes a ellos. Lo mismo ocurre con las sociedades vinculadas contigo o con esas personas en el sentido del Art. 42 del Código de Comercio. La calculadora te pregunta por estas circunstancias cuando la fecha de compra cae dentro de ese periodo. Es una norma surgida de la crisis inmobiliaria que hoy casi nadie tiene presente, aunque puede marcar la diferencia entre dos importes de cinco cifras.

Más de diez años de tenencia antes de 1997

En el régimen transitorio hay un límite que no es cuestión de redondeo: si el periodo de tenencia a 31.12.1996 superaba los diez años, la parte de la ganancia generada hasta el 19.01.2006 no está sujeta a tributación («no sujeta») según el último párrafo de la Disposición transitoria novena. No se trata simplemente de reducirla aplicando once veces un porcentaje. La diferencia parece académica, pero no lo es: once años dan lugar, con la escala anual, a una reducción que se acerca al cien por cien sin llegar a alcanzarlo. El resto tributaría como una ganancia que la ley no somete a gravamen.

Adquisición anterior a 1995 con inversiones posteriores

Si compraste un inmueble antes de 1995 y más adelante hiciste mejoras, la ley exige dos cálculos separados: el precio de compra y cada inversión tienen su propio periodo de tenencia, y el importe de la venta debe repartirse entre esos componentes. Esta calculadora no hace ese reparto. Por eso, en este caso no aplica ninguna reducción y te lo indica: el resultado mostrado es un límite máximo y el impuesto real será inferior. En este supuesto, merece la pena acudir a una gestoría o a un asesor fiscal.

Inmuebles alquilados

Si has alquilado el inmueble durante algún tiempo, la ley reduce además el valor de adquisición en la amortización que, como mínimo, habría podido aplicarse durante el alquiler (amortización mínima, Art. 35.1 a. E. LIRPF), con independencia de que la hayas deducido efectivamente en tus impuestos. Esto reduce el valor de adquisición y, por tanto, aumenta la ganancia sujeta a tributación. Esta calculadora no incluye ese ajuste por amortización; si has alquilado el inmueble anteriormente, prevé que el resultado calculado sea mayor y pide a una gestoría o a un asesor fiscal que determine el importe exacto.

Reinversión en la vivienda habitual

Quien reinvierta el importe obtenido por la venta en una nueva vivienda habitual puede dejar exenta de tributación la ganancia. A diferencia de lo que afirman muchas guías, esto no se aplica solo a los residentes: la Disposición adicional séptima TRLIRNR extiende expresamente esta exención por reinversión a los no residentes con domicilio en la UE o el EEE. La AEAT recoge este supuesto en su relación de formularios bajo los códigos de renta 33 y 34.

Exención para residentes a partir de los 65 años

Las personas residentes fiscales en España de 65 años o más no pagan impuestos por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual, con independencia de lo que hagan con el importe de la venta. En el caso de otros inmuebles —por ejemplo, una segunda vivienda—, esta exención solo se aplica si el importe obtenido se destina a constituir una renta vitalicia.

Venta con pérdidas

Si vendes el inmueble por debajo de tu valor de adquisición, no se genera ninguna ganancia sujeta a tributación y los importes retenidos por el comprador se devuelven íntegramente previa solicitud. Además, los residentes pueden compensar esa pérdida con otras rentas del capital del mismo ejercicio fiscal o de ejercicios posteriores.

Copropiedad

Si el inmueble pertenece a varias personas, cada participación tributa por separado: la ganancia, el tipo impositivo y, en su caso, la reducción transitoria se calculan en función de la cuota de cada copropietario, no del inmueble en su conjunto. Cada copropietario no residente presenta su propio Modelo 210 (la declaración tributaria española de las ganancias obtenidas por no residentes en la venta) por su participación; los residentes, en cambio, declaran la suya en su declaración anual de la renta.

Inmueble heredado

Si has heredado el inmueble, el valor de adquisición no es el precio que pagó en su día el causante, sino el valor que se tomó entonces como base para el impuesto español sobre sucesiones (Art. 36 LIRPF). Esta calculadora parte de una compraventa; si se trata de un inmueble heredado, introduce como precio de adquisición el valor de la herencia por el que tributaste en su momento.

Plazos y formularios

Al vender, se aplican dos plazos distintos para dos formularios diferentes que a menudo se confunden:

• Modelo 211 (comprador, un mes): Si el vendedor es no residente, el comprador debe ingresar el importe retenido en el plazo de un mes desde el otorgamiento de la escritura (escritura — la escritura pública de compraventa) ingresarlo en la AEAT y entregar una copia al vendedor.
• Modelo 210 (vendedor, tres meses después de que termine ese mes): El vendedor no residente declara por sí mismo la ganancia mediante el Modelo 210, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del plazo del Modelo 211. En la práctica, a menudo se habla de «cuatro meses desde la venta»; no es un plazo legal independiente, sino la suma del mes previsto para el Modelo 211 y los tres meses posteriores.

Con independencia de la residencia fiscal, hay un tercer plazo, de ámbito municipal: La plusvalía municipal — el impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo — debe declararse ante el ayuntamiento correspondiente en un plazo de 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura; es independiente del impuesto sobre la ganancia del que tratamos aquí y se calcula por separado.

Si tienes residencia fiscal en España, no declaras la ganancia de la venta mediante el Modelo 210, sino como parte de tu declaración anual de la renta, el Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el impuesto español sobre la renta de las personas físicas), que debe presentarse entre abril y finales de junio del año siguiente.

Base legal y vigencia

El cálculo se basa en las siguientes normas:

• Art. 25.1.f).3º del Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes): tipo impositivo aplicable a las ganancias patrimoniales de los no residentes. Texto completo: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: base imponible de la ganancia patrimonial conforme a las normas del IRPF (impuesto español sobre la renta de las personas físicas). El mismo texto completo.
• Art. 35 de la Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): definición de los valores de adquisición y transmisión. Texto completo: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, en relación con la Disposición transitoria primera TRLIRNR: régimen transitorio para inmuebles adquiridos antes del 31.12.1994. Ambos textos completos figuran arriba.
• Art. 5.a) de la Orden EHA/3316/2010: plazo de presentación del Modelo 210 por parte de los vendedores no residentes. Texto completo: boe.es, BOE-A-2010-19707.

La AEAT se encarga de la gestión de los formularios y sus plazos; encontrarás los formularios y las instrucciones para cumplimentarlos en sede.agenciatributaria.gob.es.

Calculadoras relacionadas

El valor de adquisición de este cálculo incluye los gastos asociados a la compra que realizaste en su día: lo que pagaste entonces por ITP, notaría y Registro de la Propiedad reduce ahora tu ganancia. La calculadora de la página Gastos asociados a la compra en Mallorca te muestra a cuánto suelen ascender esos gastos. Si utilizas personalmente un inmueble en España sin alquilarlo y también tienes que presentar un Modelo 210 por ello, encontrarás el cálculo correspondiente en la página sobre Impuesto por uso propio Modelo 210. Encontrará una visión general de todo el proceso de venta en la guía Cómo vender una propiedad en Mallorca.

Venta de una finca rústica: ¿cómo se grava la ganancia?

La venta de una finca rústica en Mallorca también puede generar una ganancia patrimonial sujeta a impuestos. No se toma como referencia el precio total de venta, sino la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, como se ha explicado anteriormente. El importe a pagar depende, en particular, de si tienes residencia fiscal en España y de la cuantía de la ganancia.

En cambio, si el terreno está clasificado exclusivamente como rústico, no se aplica la plusvalía municipal: este impuesto municipal afecta a los terrenos urbanos. En ese caso, tampoco resulta aplicable el plazo de declaración municipal mencionado anteriormente.

Aviso: Esta información no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.