Gastos de venta Mallorca

¿Cuánto cuesta vender una propiedad en Mallorca?

Entre el precio acordado y lo que llega a tu cuenta hay varios conceptos: la comisión del agente inmobiliario, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, el abogado o la gestoría, una parte de los gastos de notaría, en su caso la cancelación de tu hipoteca y la plusvalía municipal. Solo dos de ellos están tarificados oficialmente — todo lo demás lo negocias tú mismo.

La calculadora de arriba desglosa cada concepto por separado, suma el IVA solo sobre los servicios y resta la suma del precio de venta — eso da el importe antes del impuesto sobre la ganancia. De ahí, en el acto notarial se descuentan dos cantidades que no son gastos: la cancelación de una hipoteca vigente y, en el caso de no residentes, la retención fiscal. Lo que queda es lo que la calculadora muestra como pago en el momento de la escritura.

Así se calcula

Comisión del agente inmobiliario — el concepto más grande, y el más libre

La comisión es el concepto individual más caro para el vendedor — y de libre pacto. Esto no es una observación de mercado, sino la situación legal: el art. 3 del Real Decreto-ley 4/2000 liberalizó la intermediación inmobiliaria, que puede ejercerse sin título determinado ni colegiación. Sin obligación de colegiarse no hay arancel — lo que alguien te presente como «habitual» es una propuesta de negociación, no una norma.

A esto se suma el IVA español (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido) con el tipo general del 21 %. La calculadora lo muestra por separado, porque grava conjuntamente todos los conceptos de servicios, no los impuestos.

Parte notarial — la frase que lo decide todo

Quién paga la escritura figura en el art. 1455 del Código Civil, el Código Civil español: «Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.» Así pues, la escritura corre a cargo del vendedor, la primera copia y todo lo posterior a cargo del comprador — salvo que se acuerde otra cosa.

Esta cláusula es en Mallorca el caso habitual: en la mayoría de los contratos de compraventa el comprador asume todos los gastos, y el pacto prevalece sobre la ley. Por eso la calculadora ofrece ambos casos; en el caso del pacto tu parte notarial figura en cero, pero la línea permanece visible. Los importes proceden del arancel oficial (arancel — el baremo de honorarios fijado por el Estado para notarios y registros de la propiedad), de la misma escala que en la calculadora de gastos de notaría y registro. Lo que se negocia no es el importe, sino solo quién lo paga.

En la factura del notario (minuta) figuran, además de los honorarios, los suplidos — desembolsos que el notario adelanta por ti y te repercute, por ejemplo consultas al registro. No forman parte de los honorarios y por eso no están incluidos en la escala de la calculadora; quien compara ambos toma la diferencia por un error.

Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética (certificado de eficiencia energética) es obligatorio en la venta: el Art. 3.1.b) del Real Decreto 390/2021 recoge expresamente los edificios que se venden, y el Art. 17.2 exige que se adjunte al contrato de compraventa una copia del certificado registrado junto con la etiqueta energética. Según el Art. 6.1, quien debe encargarlo y pagarlo es el propietario — en el caso de una venta, tú.

La norma no fija un precio oficial; los honorarios del técnico son libres, por eso el certificado energético aparece en la calculadora como un campo de entrada. Lo que sí está regulado es la vigencia: un certificado tiene una validez máxima de diez años, y de solo cinco en la clase energética G (Art. 13.1). Si ya tienes uno vigente, este gasto desaparece. Para la inscripción en el registro balear se añade una tasa, insignificante frente al resto de los conceptos.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad (cédula de habitabilidad) certifica que una vivienda es habitable. El Art. 16.4 de la Ley 5/2018, la ley balear de vivienda, exige en toda transmisión una copia de la cédula vigente; si falta, debe hacerse constar expresamente en la escritura. Por tanto, la venta sin ella no es imposible — pero, según el Art. 16.3, el comprador no obtiene contratos de suministro definitivos, y por eso casi todo el mundo insiste en tenerla.

La expide el Consell Insular de Mallorca, el consejo insular competente. Según el Art. 13 del Decret 145/1997, pierde su validez diez años después de su expedición, con independencia de un cambio de propietarios, residentes o usuarios. Si la tuya está vigente, no genera ningún gasto; si ha caducado, necesitarás un técnico, cuyos honorarios son igualmente libres.

Llama la atención lo que la norma no dice: no atribuye los costes a nadie. Que los asuma el vendedor se deriva únicamente de que a él le corresponde la obligación de presentarla; cabe pactar lo contrario.

Abogado y gestoría

Que recurras a un abogado o a una gestoría — una oficina de gestión española que se encarga de trámites fiscales y administrativos — es decisión tuya, y los honorarios son libres. El Art. 14 de la Ley 2/1974 sobre colegios profesionales, en la redacción dada por la Ley 25/2009, prohíbe a estos cualquier tabla de honorarios y cualquier recomendación; quien te muestre un «arancel» de honorarios de abogado te enseña un documento que legalmente ya no puede existir.

Cancelación de hipoteca

Una hipoteca inscrita debe cancelarse mediante escritura (escritura — el documento notarial) aunque hace tiempo que hayas devuelto el préstamo: la amortización extingue la deuda, pero no la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Aquí se cuela un error caro: la creencia de que la escritura de cancelación tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD — Actos Jurídicos Documentados, el impuesto español de timbre sobre documentos notariales). No tributa; el Art. 45.I.B).18 del Real Decreto Legislativo 1/1993 exime expresamente la primera copia. Quedan los honorarios notariales y los del Registro de la Propiedad, ambos fijados oficialmente: el notario liquida la cancelación como documento sin cuantía, con un importe fijo independiente de la deuda pendiente; el Registro aplica su propia escala, pero no sobre la deuda pendiente, sino sobre una parte muy reducida de ella, con un límite mínimo y otro máximo.

Por eso la cancelación resulta casi siempre bastante más barata de lo que esperan los vendedores, y tanto para deudas pendientes altas como bajas los importes están muy cerca entre sí. La calculadora pregunta por la deuda pendiente y calcula ambas tasas a partir de ella.

Plusvalía municipal

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía municipal) grava el aumento de valor calculado del terreno durante tu periodo de propiedad. Según el art. 106.1.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, el sujeto obligado al pago en la venta es el transmitente, es decir, tú.

Su importe no figura en la normativa estatal, sino en la ordenanza fiscal (ordenanza fiscal) de cada ayuntamiento — Palma calcula de forma distinta a Andratx. Por eso en la calculadora es un dato de entrada: trasladas el importe de la liquidación de tu ayuntamiento (Ayuntamiento — la administración municipal española). No se aplica IVA sobre este importe porque se trata de un impuesto; la calculadora lo muestra por separado.

Ejemplos de cálculo

Debajo de la calculadora encontrarás tres ejemplos calculados en detalle, con los tipos y tarifas vigentes en tiempo real. Muestran hasta qué punto las partidas de libre pacto desplazan el resultado, mientras que las partidas de tarifa oficial apenas influyen.

Casos especiales

Venta por parte de un no residente

Si no resides fiscalmente en España, los gastos no cambian, pero sí lo que se percibe el día de la firma ante notario. Entran en juego dos mecanismos que se entrelazan. El primero es la retención fiscal: el comprador retiene 3 % del precio de compra (retención — el pago a cuenta del impuesto retenido) y lo ingresa en la Agencia Tributaria. No es una partida de gasto, sino un pago a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia; si al final resulta ser menor, recuperas la diferencia. Aun así, cuenta para la liquidez en la cita notarial.

El segundo afecta a la plusvalía municipal. Si el vendedor es una persona física sin residencia en España, según el art. 106.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004 el comprador se convierte en sujeto pasivo sustituto, es decir, en obligado tributario sustituto: el ayuntamiento puede reclamarle directamente a él, aunque el impuesto recaiga económicamente sobre ti, y él debe comunicarle la transmisión conforme al art. 110.6.b). Ningún comprador asume este riesgo; en la práctica, el importe se retiene en la cita notarial y se ingresa él mismo en el ayuntamiento.

Inmueble con hipoteca en vigor

Si aún queda un préstamo pendiente, se cancela con el precio de venta en la cita notarial, y el banco declara en ese mismo acto la cancelación registral. Así, el mismo día se producen dos cosas muy distintas, que suelen confundirse. Las tasas de cancelación de notaría y registro de la propiedad son gastos de venta; los asume el vendedor, porque debe entregar un inmueble libre de cargas, y son de dos cifras. La amortización de la deuda pendiente no es una partida de gasto, sino la devolución de tu propio préstamo: no reduce el importe antes del impuesto sobre la ganancia, sino solo lo que se cobra en la cita. La calculadora muestra ambos conceptos por separado.

Falta de cédula

Si el certificado caduca o nunca lo ha habido, tienes dos caminos. O bien la solicitas antes de la venta —lo que conlleva honorarios de técnico y tasa administrativa, y en inmuebles más antiguos la inspección a veces revela la necesidad de adaptaciones—. O bien dejáis constancia de la falta en la escritura, tal como exige el Art. 16.4 de la Ley 5/2018; es admisible, pero traslada el problema al comprador — y quien lo detecte lo descontará del precio.

Inmueble heredado

Los gastos de venta son los mismos; la diferencia está en el aspecto fiscal, porque el valor de adquisición se rige por el valor que en su momento se tomó como base para el impuesto de sucesiones. Este aspecto sigue siendo aplicable, el impuesto sobre la plusvalía va en la calculadora de plusvalía. La condición es que la herencia esté inscrita en el Registro de la Propiedad.

Falta de informe de evaluación del edificio en la venta

Un informe de evaluación del edificio (informe de evaluación del edificio) a veces se menciona como requisito para la venta — erróneamente: la obligación de entregarlo al comprador ha sido declarada nula. Que un ayuntamiento exija una inspección propia para edificios más antiguos es una cuestión municipal.

Lo que no incluye la calculadora

• La comisión por cancelación anticipada de tu banco. Si amortizas tu préstamo antes de tiempo, el banco puede reclamar una compensación; su importe figura en el contrato de préstamo, no en la ley. No confundir con las gestiones de cancelación.
• El impuesto sobre la plusvalía (IRPF). Este pertenece a la calculadora vecina; los gastos de esta página reducen allí tu valor de transmisión y, por tanto, el impuesto.
• El IBI del año en curso. El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el impuesto español sobre bienes inmuebles) no es una partida de gastos de venta, sino una compensación entre vosotros: el sujeto pasivo es quien era propietario del inmueble a 1 de enero. El reparto debe figurar en el contrato de compraventa.
• NIE, poderes notariales y traducciones juradas. No constituyen una partida propia — están incluidos en el apartado de honorarios de abogado y gestoría, donde los anotas junto con los demás.

Plazos y formularios

Tras el otorgamiento de la escritura corren tres plazos en paralelo, y ninguno se te notifica.

• Plusvalía municipal, 30 días hábiles. El Art. 110.2.a) del Real Decreto Legislativo 2/2004 te da, en transmisiones entre vivos, 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura para declarar en el ayuntamiento. Que tu municipio acepte una declaración o exija una autoliquidación depende de su ordenanza fiscal — el plazo es el mismo.
• Modelo 211, un mes. Con él el comprador declara la retención fiscal. Debe ingresarla en la AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, la agencia tributaria española) en el plazo de un mes desde el otorgamiento de la escritura y entregarte una copia — tu justificante, sin el cual no podrás acreditar la retención.
• Modelo 210, subapartado H. Con el Modelo 210, la declaración española para no residentes, declaras tú mismo la ganancia de la venta y solicitas la devolución del importe retenido en exceso — a través del subapartado H, donde indicas tu número de cuenta bancaria.

Fundamento jurídico y estado

La relación se basa en las siguientes normas en su versión vigente:

• Art. 1455 Código Civil: Distribución de los gastos de escrituración, de carácter dispositivo. BOE-A-1889-4763.
• Art. 106.1.b), 106.2, 110.2.a) y 110.6.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL): Sujeto pasivo del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal), sustitución de la deuda tributaria por parte del comprador, plazo y obligación de comunicación. BOE-A-2004-4214.
• Art. 45.I.B).18 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD — la misma ley regula el ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que corre a cargo del comprador): Exención de la cancelación de la hipoteca. BOE-A-1993-25359.
• Real Decreto 1426/1989 (notarios) y Real Decreto 1427/1989 (registradores de la propiedad) en la redacción dada por el Real Decreto 1612/2011: Aranceles de la cancelación de la hipoteca. BOE-A-1989-28111, BOE-A-1989-28112.
• Art. 3.1.b), 6.1, 13.1 y 17.2 del Real Decreto 390/2021: Certificado de eficiencia energética — obligatoriedad, responsable, validez, incorporación. BOE-A-2021-9176.
• Art. 16 de la Ley 5/2018 (ley balear de vivienda) y Art. 13 del Decret 145/1997: Obligación de presentación y mención de la cédula de habitabilidad, su validez. BOE-A-2018-9774.
• Art. 3 del Real Decreto-ley 4/2000 y Art. 14 de la Ley 2/1974 en su redacción dada por la Ley 25/2009: libre negociación de la intermediación inmobiliaria, prohibición de tarifas oficiales — el motivo por el que los honorarios de agentes, abogados y administradores no son importes oficiales. Así como Art. 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015 junto con STC 143/2017: desaparición de la obligación del informe de inspección técnica del edificio.

Qué porcentajes e importes son aplicables en cada fecha de referencia lo muestra la propia calculadora; también calcula fechas de referencia pasadas.

Preguntas frecuentes

Calculadoras relacionadas

La suma de esta página es la cifra que introduces en el cálculo del impuesto sobre la plusvalía como gastos de venta deducibles. Cuánto asciende el impuesto y qué normas transitorias se aplican a adquisiciones antiguas lo puedes hacer calcular para saber qué se lleva el fisco de la ganancia de tu venta.

Lo que cuestan en total la escritura y la inscripción en el Registro de la Propiedad —y, por tanto, lo que se negocia en la cláusula de gastos— lo puedes determinar a partir del arancel oficial de notario y registro; ambas calculadoras utilizan la misma tarifa.