Frais annexes liés à l'achat d'un bien immobilier à Majorque : aperçu complet

Quand tu achètes un bien immobilier à Majorque, le prix d'achat ne représente qu'une partie de la facture. Les frais annexes liés à l'achat d'un bien immobilier à Majorque représentent, selon le bien et la situation, entre 10 et 13 % du prix d'achat environ — pour les biens existants, ils sont liés à l'impôt progressif sur les acquisitions immobilières des Baléares (ITP), tandis que pour les constructions neuves, ils comprennent la TVA (IVA) et le droit de timbre (AJD). À cela s’ajoutent les frais de notaire, d’enregistrement foncier, de gestoría et, la plupart du temps, d’avocat. Ce récapitulatif détaille chaque poste avec les chiffres actuels pour 2026, deux exemples chiffrés (500 000 EUR et 1,5 million d’EUR) et les frais courants qui s’ensuivent — pour que ton budget ne te réserve aucune mauvaise surprise.

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Qu'est-ce qui fait partie des frais annexes d'achat, au juste ?

Les frais annexes se divisent en deux catégories : les taxes (qui constituent de loin le poste le plus important) et les frais de services ou administratifs (notaire, registre foncier, gestoría, avocat). Le type de taxe à payer dépend uniquement du fait que tu achètes un bien existant ou une construction neuve — les deux options s'excluent mutuellement :

L'ITP et l'IVA ne s'appliquent jamais en même temps à un même achat. Les transactions entre particuliers relèvent de l'ITP ; pour un logement neuf acheté directement auprès du promoteur, c'est l'IVA et l'AJD qui s'appliquent. C'est justement là que se produisent les erreurs de calcul les plus coûteuses — on en reparlera plus bas.

Le récapitulatif complet : 10 à 13 % en détail

Le tableau suivant est l'élément central. Il indique chaque poste, le taux et ce à quoi il se rapporte. Les pourcentages s'appliquent au prix d'achat ou à la valeur de référence fiscale (on y reviendra tout à l'heure).

Une précision importante sur la base d'imposition : pour l'ITP, c'est la valeur la plus élevée entre le prix d'achat et le « valor de referencia » officiel du cadastre qui est prise en compte. Si le prix notarié est inférieur, l'ATIB impose quand même la valeur de référence. Ne te base donc pas uniquement sur le prix négocié.

Le barème ITP des Baléares (parc immobilier)

Aux Baléares, l'ITP n' est pas prélevée sous la forme d'un pourcentage unique sur le prix total, mais de manière progressive, par tranches — comme l'impôt sur le revenu. Chaque tranche ne s'applique qu'à la partie du prix qui lui correspond. Ce barème reste en vigueur conformément au décret-loi 4/2023 :

L'erreur la plus courante : appliquer le taux maximal à la totalité du prix d'achat. C'est faux et ça surestime largement le montant de l'impôt. Il faut calculer étape par étape (voir les exemples de calcul).

Nouvelle construction : IVA 10 % + AJD 1,5 % — et la majoration « luxe »

Pour les constructions neuves proposées par un promoteur immobilier, il faut payer 10 % d'IVA sur le prix d'achat (au vendeur, pas à l'ATIB), plus l'AJD sur la valeur notariée. Le taux normal de l'AJD aux Baléares est de 1,5 %. À compter du 1er janvier 2023, un taux majoré de 2 % s'appliquera toutefois dès que la valeur réelle ou déclarée du bien immobilier sera égale ou supérieure à 1 000 000 d'euros. Ce taux « de luxe » est inscrit à l’article 17 bis du décret législatif 1/2014 (introduit par la loi budgétaire des Baléares n° 11/2022, en vigueur depuis le 1er janvier 2023) — et non dans le décret-loi 4/2023, adopté plus tard, qui régit le barème de l’ITP. Dans le segment haut de gamme, le taux de 2 % est la règle, pas l’exception.

Exemple de calcul n° 1 : appartement existant à 500 000 EUR

Prenons l'exemple suivant : bien immobilier existant, achat entre particuliers, base d'imposition = prix d'achat de 500 000 EUR, pas de taux réduit.

ITP par étapes :

Ça correspond à un taux moyen effectif de 8,2 % — et non de 9 %.

Autres charges (estimation) :

Au total, environ 9,5 à 9,7 % en plus. Sans avocat, ça fait donc environ 8,5 %.

Exemple de calcul n° 2 : villa à 1 500 000 EUR

C'est là que le tarif progressif se fait vraiment sentir — et pour les constructions neuves, le supplément « luxe » de l'AJD s'applique.

Variante A — Situation actuelle (ITP) :

Taux moyen effectif : 10 %.

Variante B — Nouvelle construction (IVA + AJD) :

Autres charges (les deux options, environ) :

Du coup, la variante « existante » affiche des charges locatives totales d'environ 11,2 %, contre environ 13,2 % pour la variante « neuf » — les 2 % de majoration « luxe » de l'AJD font toute la différence.

Qui paie quoi ?

Ces postes ne s'appliquent pas tous à l'acheteur. La répartition suivante correspond à la règle de base prévue par la loi — des accords différents sont parfois possibles, mais ils ne sont pas opposables à l'administration fiscale.

Il y a deux points particulièrement importants pour les acheteurs à Majorque : ici, c'est généralement le vendeur qui paie les frais d'agence (contrairement à beaucoup d'autres pays de l'UE) — le taux standard est d'environ 5 à 6 % du prix de vente (parfois même plus, IVA compris). Et la « Plusvalía » (impôt sur la plus-value foncière) est légalement à la charge du vendeur; le fait de la répercuter contractuellement sur un acheteur particulier peut être contesté comme clause abusive.

Frais courants après l'achat

L'authentification ne suffit pas. En tant que propriétaire, tu as des frais annuels à payer — et, si tu n'es pas résident en Espagne, tu dois remplir une déclaration d'impôts.

IBI : L'impôt foncier est calculé à partir de la valeur cadastrale (et non de la valeur marchande), multipliée par le taux d'imposition communal. La valeur cadastrale est souvent bien inférieure au prix d'achat, c'est pourquoi l'IBI s'avère plus modéré que ce que la valeur marchande pourrait laisser penser. La date de référence, c'est le 1er janvier : si tu es propriétaire à cette date, tu dois payer l'IBI pour toute l'année — en cas d'achat, l'année en cours est souvent répartie au prorata entre les parties.

Déchets : à Majorque, la redevance communale sur les déchets s'ajoute au tarif d'incinération fixé par le Consell de Mallorca. Pour 2026, le Consell a baissé les tarifs des déchets de 10 % — un allègement rare dans un contexte où les redevances sur les déchets ont tendance à augmenter.

Modelo 210 — le poste le plus coûteux qu'on oublie souvent : si tu es non-résident et que tu possèdes un bien immobilier que tu occupes toi-même (et qui n'est pas loué), tu dois payer chaque année un impôt fictif sur le revenu calculé sur la base d'un loyer présumé — même si l'appartement est inoccupé :

Le taux réduit de 19 % s'applique aux résidents de l'UE et de l'EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) ; pour les pays tiers — dont le Royaume-Uni depuis le Brexit —, le taux est de 24 %, et seuls les résidents de l'UE/EEE peuvent déduire des frais en cas de location. L'imputation pour usage personnel (dans le guide de l'AEAT « renta inmobiliaria imputada », type de revenu 02) doit être déclarée une fois par an — pour l'année 2025 jusqu'à fin 2026. Si tu ne tiens pas compte de ça, tu risques des redressements fiscaux, des pénalités de retard et des sanctions.

Les erreurs les plus courantes

1. Calcule le taux maximal sur le prix total. L'ITP est progressif. Les 13 % ne s'appliquent qu'à la partie du prix supérieure à 2 millions d'euros, pas au prix d'achat total.
2. Prends en compte uniquement le prix d'achat. La base de calcul de l'ITP correspond à la valeur la plus élevée entre le prix d'achat et le Valor de referencia du cadastre. Si la valeur de référence est plus élevée, tu paieras plus.
3. Ne pas confondre ITP et IVA. Parc immobilier existant = ITP. Nouvelles constructions du promoteur immobilier = IVA + AJD. Les deux ne coexistent jamais — une erreur de classification fausse considérablement le budget.
4. On a oublié le « AJD de luxe » à 2 %. À partir d'une valeur de construction de 1 million d'euros, le droit de timbre est de 2 % au lieu de 1,5 %.
5. Ne rate pas le délai. L'ITP/AJD est auto-évaluée via le formulaire Modelo 600 auprès de l'ATIB — le délai obligatoire pour les Baléares est d'un mois à compter de l'enregistrement (ATIB). Tout retard entraîne des pénalités et des intérêts de retard.
6. N'oublie pas le Modelo 210. En tant que non-résident, tu dois remplir une déclaration annuelle — le paiement de l'IBI local ne te dispense pas de cette obligation.

Liste de contrôle avant la signature de l'acte notarié

• On a déterminé s'il s'agit d'un bien existant ou d'une nouvelle construction → on a prévu la taxe qui s'applique (ITP ou IVA+AJD)
• El valor de referencia del cadastre ha sido verificado (¿es superior al precio de compra ?)
• L'ITP est calculé de manière progressive — et non pas de manière forfaitaire au taux maximal
• Pour les nouvelles constructions ≥ 1 million d'euros : on prend en compte un AJD de 2 % au lieu de 1,5 %
• Commission pour le notaire + le registre foncier + la gestoría réservée
• Avocat / Mandat de due diligence (~1 %)
• Qui paie la commission d'agence ? — C'est fixé par contrat
• Délai « Modelo 600 » dans le calendrier (1 mois à compter de la signature chez le notaire, ATIB)
• Frais courants (IBI, ordures ménagères, charges de copropriété, Modelo 210) dans le budget

Et après ?

Une fois l'achat effectué, il faut s'occuper des aspects pratiques : la déclaration annuelle Modelo 210 obligatoire pour les non-résidents, le numéro NIE si besoin pour toutes les démarches fiscales et administratives, ainsi que — si tu n'occupes pas toi-même le logement — la mise en location. Voici par où commencer :

• Guide de l'expatriation — Administrations, impôts, déclaration de domicile
• Demander un NIE à Majorque — Une condition indispensable pour tout achat
• Location longue durée à Majorque — si tu préfères louer plutôt que d'utiliser toi-même ton logement
• Rapport actuel sur le marché — Analyser le niveau des prix et la situation

Conclusion

Pour l'achat d'un bien immobilier à Majorque, compte entre 10 et 13 % de frais annexes en plus du prix d'achat. Pour les biens existants, c'est l'ITP progressive qui s'applique (8 % jusqu'à 400 000 EUR, montant qui grimpe jusqu'à 13 % au-delà de 2 millions d'EUR), tandis que pour les constructions neuves, c’est la combinaison de 10 % d’IVA + 1,5 % d’AJD — avec la surtaxe de luxe de 2 % à partir d’un million d’euros. Les frais de notaire, de registre foncier et de gestoría sont relativement modestes, tandis qu’un avocat représente environ 1 % du prix. Si tu fais tes calculs dès le début, étape par étape, que tu vérifies la valeur de référence cadastrale et que tu prévois dès le départ les frais récurrents (IBI, ordures ménagères, frais de copropriété, Modelo 210), tu achèteras sans mauvaise surprise. Pour les taux et délais précis, le mieux est de toujours vérifier les informations officielles sur le site de l’ATIB.

Sources officielles

• ATIB — Agence fiscale des Îles Baléares — ITP/AJD, formulaire 600, délai (1 mois)
• BOE — Décret législatif n° 1/2014 (art. 17 bis : taux AJD « luxe » de 2 % à partir de 1 million d'euros)
• BOE — Décret-loi n° 4/2023 (échelonnement de l'ITP aux Baléares / réforme de l'ISD)
• AEAT — Modelo 210 IRNR, instructions
• BOE — Décret royal n° 1426/1989 (barème des frais de notaire)
• Décret royal n° 1427/1989 (barème du registre foncier)
• Consell de Mallorca — Tarifs des déchets 2026

Remarque : cet article est donné à titre indicatif et ne constitue en aucun cas un conseil fiscal ou juridique. Les taux d'imposition, les seuils, les tarifs réduits et les délais sont susceptibles de changer et dépendent de ta situation personnelle (lieu de résidence, situation familiale, résidence principale, valeur du bien). Seules les sources officielles (ATIB, AEAT) ainsi que les conseils prodigués par une « Gestoría », un conseiller fiscal (asesor fiscal) ou un avocat font autorité. Vérifie notamment la date limite exacte pour le Modelo 600 et les éventuels taux réduits avant la signature de l'acte notarié.