Frais d’acquisition à Majorque

Quel est le montant des frais d’acquisition à Majorque ?

Les frais d’acquisition à Majorque dépendent du type de bien acheté : pour un bien ancien, vous devrez payer l’impôt progressif sur les transmissions patrimoniales (ITP), dont le taux se situe entre 8 % et 13 % de la valeur ; pour un logement neuf acheté auprès d’un promoteur, comptez 10 % de TVA (IVA), auxquels s’ajoutent 1,5 % à 2 % de droit de timbre (AJD), selon le prix d’achat. Il faut également prévoir les frais de notaire, de registre foncier, de gestoría — un bureau administratif espagnol qui effectue les démarches auprès des administrations pour vous — et, le plus souvent, les honoraires d’un avocat. Le calculateur ci-dessus vous indique le montant exact pour votre prix d’achat.

Comment sont calculés les frais d’acquisition à Majorque ?

Les frais liés à l’achat d’un bien immobilier obéissent à un système clair, qui diffère selon qu’il s’agit d’un bien ancien ou neuf : les 2 régimes fiscaux ne peuvent pas s’appliquer au même achat. Ce n’est pas l’année de construction du bien qui détermine le régime applicable, mais le vendeur : un particulier (Zweittransmission) ou un promoteur dans le cadre d’une première vente.

Pour un bien ancien (Zweittransmission, généralement entre particuliers), l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) s’applique, en espagnol Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Aux Baléares, il suit un barème progressif : la valeur est répartie par tranches et les taux augmentent, du taux initial jusqu’au taux maximal. Contrairement à l’Allemagne, le taux marginal ne s’applique pas au dernier euro : un taux moyen (tipo medio) est calculé puis appliqué à la valeur totale. Le calculateur ci-dessus indique le taux moyen applicable à votre prix d’achat ainsi que les limites de chaque tranche correspondante.

Pour un logement neuf acheté directement auprès du promoteur dans le cadre d’une première vente, l’ITP ne s’applique pas. Vous payez à la place la TVA (IVA) sur le prix d’achat, ainsi que le droit de timbre (AJD, Actos Jurídicos Documentados) sur l’acte notarié (escritura). Au-delà d’un certain seuil de valeur — que le calculateur vous indique précisément — le taux d’AJD passe du taux standard à un taux majoré.

Une erreur fréquente survient dès cette distinction : calculer l’achat d’un bien ancien comme s’il s’agissait d’un logement neuf, ou inversement, peut entraîner un écart de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Une 2e erreur, tout aussi courante, consiste à appliquer le taux maximal du barème ITP à l’ensemble du prix d’achat au lieu d’utiliser le taux moyen. Le calculateur ci-dessus évite précisément cette erreur en reproduisant correctement le barème.

Outre les impôts, le calculateur inclut les postes non fiscaux suivants, tous préremplis mais modifiables :

• Notaire (escritura) : les notaires appliquent le tarif réglementé (Arancel) de 1989, établi par le Real Decreto 1426/1989. Les émoluments de base sont faibles, mais s’y ajoutent les copies, les pages rédigées et la TVA au taux général. Le montant prérempli dans le calculateur constitue un ordre de grandeur, et non une offre de votre notaire.
• Registre foncier (Registro de la Propiedad) : le registre foncier dispose lui aussi de son propre tarif réglementé, fixé par le Real Decreto 1427/1989, auquel s’ajoute également l’IVA.
• Gestoría (bureau administratif) et avocat : la gestoría effectue pour l’acquéreur les démarches auprès des administrations : la déclaration fiscale (Modelo 600), l’inscription au registre foncier et le changement de titulaire des contrats d’électricité et d’eau. Elle est facultative si votre avocat ou l’étude notariale s’en charge. Aucun tarif réglementé ne s’applique à ces 2 prestations : leurs honoraires sont librement négociés. Pour l’accompagnement lors de l’achat par un avocat, 1 % du prix d’achat est l’usage courant ; c’est donc le taux prérempli dans le calculateur.
• Commission d’agence : À Majorque, c’est généralement le vendeur qui paie la commission d’agence, et non l’acheteur. C’est pourquoi ce poste est désactivé par défaut dans le calculateur.

Les frais de notaire et de registre foncier peuvent être calculés exactement selon l’Arancel, et pas seulement estimés : le calculateur des frais de notaire et de registre foncier reproduit le barème étape par étape et tient compte des réductions légales applicables aux biens résidentiels. Les valeurs prédéfinies ici correspondent au montant qui en résulte pour un bien résidentiel ; elles conviennent à une première estimation de votre budget, mais ne remplacent pas le décompte de votre notaire ou de votre Gestoría.

Exemples de calcul

Le calculateur ci-dessus propose 3 exemples qui vous permettent de comprendre le fonctionnement : un bien ancien à un prix d’achat moyen, le même prix d’achat pour un bien neuf — vous constatez ainsi directement l’écart entre l’ITP d’une part, et l’IVA et l’AJD d’autre part — ainsi qu’un bien ancien haut de gamme, qui montre à quel point le taux moyen augmente avec le prix d’achat. Saisissez votre propre prix d’achat pour connaître les montants exacts et le taux moyen effectif dans votre cas ; seuls le calculateur, et non ce texte, fournissent les chiffres précis.

L’exemple du bien ancien haut de gamme permet également de comprendre pourquoi le taux moyen n’atteint jamais le dernier taux marginal appliqué : les tranches inférieures restent soumises à leur taux respectif jusqu’à leur plafond, et seule la part de valeur qui le dépasse est taxée au taux supérieur. L’exemple comparatif du bien neuf indique aussi à partir de quel seuil le taux d’AJD majoré s’applique et dans quelle mesure il renchérit l’option du neuf par rapport à celle de l’ancien.

Cas particuliers

Le calcul de base proposé ci-dessus couvre le cas standard : l’achat d’un bien résidentiel entre particuliers ou l’achat d’un bien neuf auprès d’un promoteur, sans avantage fiscal. Plusieurs situations diffèrent de ce cas de figure et ne sont pas prises en compte :

• Avantages fiscaux : Des taux réduits s’appliquent à la première résidence principale, aux jeunes acheteurs, aux familles nombreuses ou monoparentales, ainsi qu’aux personnes en situation de handicap. Ils sont soumis à des plafonds de valeur et à d’autres conditions. Avant la signature de l’acte, il est préférable de vérifier auprès d’une Gestoría ou d’un conseiller fiscal si vous pouvez bénéficier de l’un de ces avantages.
• Valeur de référence cadastrale (valor de referencia) : L’impôt n’est pas nécessairement calculé sur le prix d’achat, mais sur la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et la valeur de référence officielle du cadastre. Si cette valeur de référence est supérieure au prix négocié, elle sert de base imposable — c’est la raison la plus fréquente des demandes de complément émises par l’ATIB, l’administration fiscale des Baléares, après la signature de l’acte.
• Terrains et garages : Les terrains non bâtis et les places de garage achetées séparément sont parfois soumis à des règles d’évaluation différentes de celles applicables aux biens résidentiels.
• Hypothèque : Si vous financez l’achat par une hypothèque, des frais supplémentaires liés à la constitution de l’hypothèque s’ajoutent, eux aussi non pris en compte dans le calcul de base.

Aucun de ces cas particuliers n’est automatiquement intégré au calculateur ci-dessus, car les conditions applicables sont trop individuelles. Il vous fournit un calcul de base fiable, que vous pouvez compléter si nécessaire avec votre Gestoría ou votre conseiller fiscal en fonction de votre situation particulière.

Délais et formulaires

L’impôt sur l’achat — ITP pour l’ancien, AJD pour le neuf — n’est pas établi automatiquement : vous devez l’auto-liquider et le déposer auprès de l’ATIB, l’administration fiscale des Baléares, au moyen du Modelo 600. Le délai est de 1 mois à compter du jour de la signature de l’acte (escritura) chez le notaire. En pratique, la Gestoría se charge généralement du dépôt pour vous. En cas de dépassement du délai, vous risquez une majoration de retard ainsi que des intérêts de retard sur l’impôt dû. Plus le retard est long, plus la majoration est élevée : une raison supplémentaire de noter ce délai dans votre agenda dès le départ et de déterminer avant la signature de l’acte qui en assurera le suivi.

Qui paie quoi ?

Jusqu’ici, il a été question du montant des différents postes. La 2e question est tout aussi importante : qui les prend en charge ? Car tous les frais ne reviennent pas nécessairement à l’acheteur. La répartition ci-dessous correspond à la règle légale générale ; des accords différents sont parfois possibles, mais ils ne sont pas opposables à l’administration fiscale.

2 points revêtent une importance particulière pour les acheteurs à Majorque. La commission d'agence est généralement à la charge du vendeur, contrairement à de nombreux autres pays de l'UE. Le taux habituel se situe dans une fourchette de plusieurs pour cent du prix de vente ; aucun montant n'est fixé officiellement, la commission est librement négociable et définie dans le mandat de l'agent immobilier. Pour vous, en tant qu'acheteur, cela signifie avant tout : vérifiez par écrit qui en est redevable avant de faire une offre.

Le 2e point concerne la plusvalía municipal (officiellement IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) : il s'agit de l'impôt communal sur l'augmentation de la valeur du terrain depuis le dernier changement de propriétaire. La loi prévoit qu'il est dû par le vendeur. Une clause contractuelle transférant cette charge à un acheteur consommateur peut être contestée comme abusive et, vis-à-vis de la mairie, le vendeur reste de toute façon redevable. Si une telle clause figure dans votre projet de contrat, il faut en parler à votre avocat plutôt que de l'intégrer à votre budget.

Frais récurrents après l'achat

La signature de l'acte ne suffit pas. En tant que propriétaire, vous aurez des frais annuels récurrents et, si vous ne résidez pas en Espagne, vous devrez également remplir une déclaration fiscale spécifique. En ne calculant que les frais annexes liés à l'achat, on oublie précisément ceux qui reviennent chaque année.

IBI : La taxe foncière est calculée en multipliant la valeur cadastrale (et non la valeur de marché) par le taux d’imposition communal. Pour les terrains urbains, la loi prévoit une fourchette allant de 0,4 % à 1,1 % ; dans ces limites, chaque commune fixe son propre taux. Le montant réellement dû dépend donc de la commune dans laquelle vous achetez. La valeur cadastrale est souvent nettement inférieure au prix d’achat, ce qui rend l’IBI plus modéré que ne le laisserait supposer la valeur de marché. La date de référence est le 1er janvier : la personne propriétaire à cette date doit l’IBI pour toute l’année. Lors d’un achat, l’année en cours est souvent répartie au prorata entre les parties.

Déchets : À Majorque, la redevance communale pour les déchets s’ajoute au tarif d’incinération du Consell de Mallorca, le conseil insulaire. Ces 2 composantes sont redéfinies chaque année ; ne vous fiez donc pas au montant de l’année précédente et renseignez-vous sur le tarif en vigueur auprès de votre mairie.

Modelo 210 — l’oubli le plus coûteux : Si vous êtes non-résident et possédez un bien immobilier que vous occupez vous-même (sans le louer), vous devez payer chaque année un impôt fictif sur le revenu calculé sur un loyer présumé, même si le logement est vide :

Le taux réduit de 19 % s’applique aux résidents de l’UE et de l’EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) ; pour les pays tiers — y compris le Royaume-Uni depuis le Brexit — il est de 24 %, et seuls les résidents de l’UE/EEE peuvent déduire des frais en cas de location. L’imposition forfaitaire liée à l’occupation personnelle (désignée dans les instructions de l’administration fiscale espagnole AEAT comme renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) doit être déclarée 1 fois par an, l’année suivante. L’ignorer expose à des rappels d’impôt, des majorations de retard et des sanctions.

Les erreurs les plus fréquentes

Presque toutes les erreurs de calcul coûteuses découlent d'une poignée d'idées fausses. Bonne nouvelle : chacune peut être évitée, à condition de la connaître.

1. Appliquer le taux maximal à l'ensemble du prix. L'ITP est calculé selon un barème progressif. Le taux le plus élevé ne s'applique qu'à la tranche de valeur supérieure ; pour votre calcul, c'est le taux moyen indiqué par le calculateur ci-dessus qui compte.
2. Calculer uniquement sur le prix d'achat. La base d'imposition de l'ITP correspond à la valeur la plus élevée entre le prix et la valor de referencia du cadastre. Si la valeur de référence est plus élevée, vous paierez davantage.
3. Confondre l'ITP et l'IVA. Un bien ancien est soumis à l'ITP, tandis qu'un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à l'IVA et à l'AJD. Ces taxes ne s'appliquent jamais simultanément : une mauvaise qualification fausse considérablement votre budget.
4. Ne pas voir le taux majoré de l'AJD. Au-delà d'un certain seuil de valeur, le droit de timbre applicable aux logements neufs passe du taux normal au taux majoré. Dans le segment haut de gamme, c'est davantage la règle que l'exception ; le calculateur vous indique le seuil exact.
5. Manquer le délai. L'ITP ou l'AJD doit être déclaré par vos soins auprès de l'ATIB au moyen du Modelo 600 — le délai applicable aux Baléares est de 1 mois à compter de la signature de l'acte. Tout retard entraîne des majorations et des intérêts de retard.
6. Oublier le Modelo 210. En tant que non-résident, vous êtes tenu de le déclarer chaque année ; le paiement de l'IBI locale ne vous en dispense pas.

Liste de contrôle avant la signature de l'acte

Vous devriez avoir validé les points suivants avant de vous rendre chez le notaire :

• Bien ancien ou logement neuf identifié → taxe appropriée prévue (ITP ou IVA+AJD)
• Valor de referencia du cadastre vérifiée (supérieure au prix d'achat ?)
• ITP calculé selon le taux moyen — et non de manière forfaitaire au taux maximal
• Pour un logement neuf au-delà du seuil de valeur : taux majoré de l'AJD pris en compte au lieu du taux normal
• Budget prévu pour le notaire + le registre foncier + la Gestoría
• Avocat / due diligence mandaté
• Répartition de la commission d’agence fixée dans le contrat
• Échéance du Modelo 600 notée dans le calendrier (1 mois après le rendez-vous chez le notaire, ATIB)
• Frais courants (IBI, ordures, Comunidad, Modelo 210) prévus dans le budget

Que se passe-t-il ensuite ?

Après l’achat viennent les démarches pratiques : l’obligation annuelle de Modelo-210 pour les non-résidents, le numéro NIE (Número de Identidad de Extranjero, le numéro d’identification espagnol des étrangers) nécessaire pour toutes les démarches fiscales et administratives, ainsi que la mise en location si vous n’occupez pas vous-même le bien. Si vous êtes encore en pleine recherche, vous trouverez un point de départ parmi les biens immobiliers à Majorque ; les autres sujets relatifs à la propriété et aux démarches administratives sont réunis dans le guide immobilier. Voici quelques points de départ concrets :

• Guide de l’expatriation — démarches administratives, impôts, inscription
• Demander un numéro NIE à Majorque — indispensable pour tout achat
• Location longue durée à Majorque — si vous souhaitez louer plutôt qu’occuper le bien vous-même
• Rapport de marché actuel (en allemand) — pour situer les niveaux de prix et les secteurs

Base juridique et mise à jour

L’impôt baléare sur les transmissions patrimoniales ITP est régi par le Decreto Legislativo 1/2014 des Baléares (article 10), de même que le droit de timbre AJD (article 15 et article 17 et suivants). La TVA IVA applicable aux logements neufs relève de la loi nationale Ley 37/1992. Sous le résultat du calculateur ci-dessus, vous trouverez l’état précis de la législation ainsi que les sources originales liées : une liste de sources distincte ici ne ferait que devenir obsolète, tandis que le calculateur reste à jour.

Ces règles évoluent : le barème ITP actuellement en vigueur et le taux AJD majoré découlent tous 2 de la loi budgétaire baléare Ley 11/2022 et s’appliquent depuis le 1er janvier 2023 ; le libellé du taux AJD majoré a de nouveau été reformulé par la Ley 12/2023. Ne vous fiez donc pas à des articles anciens ou à des règles empiriques, mais à la version que le calculateur actualise à chaque modification de la loi.

Questions fréquentes

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