Succession et donation immobilière aux Baléares : quels impôts ?

Si vous léguez une finca à Mallorca, un appartement à Palma ou une villa à Son Vida, ou si vous en faites don de votre vivant, vous devez tenir compte d’un impôt très différent de celui qui existe en Allemagne : l’Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), l’impôt espagnol sur les successions et les donations. Son montant n’est pas fixé par l’État central espagnol, mais par chaque région autonome. Or, de 2023 à 2025, les Balearen ont mené une réforme qui exonère, dans les faits, les héritages et les donations de biens immobiliers au sein de la famille proche. Ce guide vous explique qui paie combien en 2026, pourquoi le pacto sucesorio est sans doute le dispositif le plus important pour les propriétaires et quels délais vous ne devez surtout pas dépasser.

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Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) : un impôt fixé à l’échelle régionale

Contrairement à l’Allemagne, l’Espagne n’applique pas un barème unique pour les droits de succession. L’ISD relève bien d’une loi nationale (Ley 29/1987), mais la compétence fiscale a été transférée aux Comunidades Autónomas. Chaque région peut fixer ses propres abattements (reducciones), ses taux d’imposition et, surtout, ses réductions sur le montant de l’impôt (bonificaciones). Les écarts sont considérables : pour un même bien immobilier reçu en héritage, l’impôt peut atteindre 5 chiffres en Asturien et être de 0 euro aux Balearen.

La charge fiscale dépend de 4 facteurs :

En Espagne, les droits de succession distinguent 4 groupes de parenté. C’est d’eux que dépend le montant à payer :

Attention : un couple non marié ne relève du groupe II que s’il est inscrit comme pareja estable au registre des Baléares. Sans cette inscription, le partenaire relève du groupe IV et paie donc le plein tarif. Pour les couples allemands à Majorque, c’est l’un des pièges les plus coûteux.

La réforme aux Baléares : réduction de 100 % pour les groupes I et II

Depuis le 18 juillet 2023, les Baléares accordent une réduction de 100 % de l’impôt dû après correction (cuota íntegra corregida) sur les transmissions par décès et les pactos sucesorios qui leur sont assimilés, à condition que l’héritier relève du groupe I ou II. Concrètement, un enfant qui hérite de la villa de ses parents paie 0 euro d’ISD, quelle que soit sa valeur. Il n’y a plus de plafond.

En 2025, la loi de finances (Ley 6/2025, entrée en vigueur le 25 juillet 2025) a étendu la réforme aux donations entre vifs et relevé la réduction pour le groupe III. En 2026, les transmissions familiales aux Baléares bénéficient toujours du régime fiscal le plus favorable jamais appliqué.

Le point le plus souvent mal compris dans ce tableau : la condition en l’absence de descendants venant en concours s’applique uniquement aux successions (art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014). Pour les donations, la loi ne prévoit pas cette condition : l’art. 54.2 accorde les 60 % à tous les parents collatéraux par le sang au 2e et au 3e degré. Un frère qui reçoit une donation alors que le donateur a des enfants bénéficie donc de la totalité des 60 % ; s’il héritait aux côtés de ces mêmes enfants, il n’aurait droit qu’à 35 %. Pour les parents par alliance, le taux reste de 35 % dans les 2 cas. La déduction applicable aux donations pour le groupe III n’existe que depuis le 25 juillet 2025 : auparavant, seule la formule des 7 % s’appliquait aux donations destinées aux groupes I et II.

Une différence technique a rarement des conséquences pratiques, mais elle détermine l’ordre des calculs : dans une succession, l’avantage est une bonificación appliquée à l’impôt corrigé (art. 36, 36 bis) ; pour une donation, il s’agit d’une déduction (deducción) de la cuota líquida (art. 54). Dans les 2 cas, pour un bien immobilier, la valeur déclarée dans l’acte ne doit pas dépasser le valor de referencia de plus de 20 %.

Outre cet avantage fiscal, des abattements préalables pour lien de parenté (reducciones por parentesco) sont déduits de la base imposable :

Pour le logement occupé par le défunt, les groupes I et II bénéficient en outre d’une réduction pouvant atteindre 100 % de la valeur de la vivienda habitual (dans la limite du plafond légal). Cette disposition compte surtout lorsque l’autre avantage fiscal ne peut pas s’appliquer.

La condition essentielle pour les biens immobiliers : pour bénéficier de l’avantage fiscal de 100 %, la valeur du bien acquis doit figurer dans l’acte notarié (escritura pública) et ne pas dépasser de plus de 20 % le valor de referencia du cadastre. Si aucun valor de referencia n’existe ou si la Dirección General del Catastro ne peut pas le certifier, la valeur de marché sert de limite. Déclarer une valeur trop basse expose à un contrôle et à la perte de cet avantage fiscal.

Donation de son vivant ou succession après un décès

Jusqu’à la mi-2025, une différence majeure subsistait : les successions bénéficiaient d’un avantage fiscal de 100 %, mais pas les donations ordinaires (donaciones) faites du vivant du donateur. Celles-ci étaient soumises à un barème progressif (de 7,65 % à 34 %), avec une déduction régionale qui plafonnait l’imposition effective à environ 7 %. Depuis le 25 juillet 2025, cette différence a disparu : les donations ordinaires aux groupes I et II bénéficient elles aussi d’une déduction de 100 % de l’impôt dû (cuota líquida). Donner un appartement à son enfant par acte notarié entraîne ainsi un ISD de 0 euro. Comme pour les successions portant sur un bien immobilier, la valeur déclarée ne doit pas dépasser le valor de referencia de plus de 20 %.

Mais attention : l’ISD n’est pas le seul impôt à prendre en compte. Lors d’une donation classique d’un bien immobilier, le donateur est imposé sur la plus-value réalisée au titre de son impôt sur le revenu (IRPF) : c’est la ganancia patrimonial. Si le bien a pris de la valeur au fil des années, comme c’est généralement le cas à Majorque, cette plus-value latente est imposée chez le donateur à un taux de 19 % à 30 %. L’abattement sur l’ISD ne supprime pas cet impôt sur le revenu.

En règle générale, une donation classique est simple à mettre en place pour des espèces, des avoirs sur des comptes ou des biens acquis récemment dont la valeur a peu augmenté. Pour un bien immobilier présentant une importante plus-value latente, le pacto sucesorio est plus avantageux : il permet d’éviter l’imposition de cette plus-value au titre de l’IRPF.

Le pacto sucesorio : une particularité des Balearen

Le pacto sucesorio est une particularité du droit civil des Balearen. Il n’est possible que dans quelques régions espagnoles dotées de leur propre droit civil (Balearen, Katalonien, Aragonien, Galicien, Navarra, Baskenland). Cet accord successoral conclu par contrat vous permet de transmettre irrévocablement des biens à la génération suivante de votre vivant. Sur le plan fiscal, cette transmission est toutefois considérée comme une succession, et non comme une donation.

À Majorque, la forme la plus connue est la definición : les parents transmettent un bien à leur enfant, qui renonce en contrepartie à sa future part réservataire (legítima). La Ley 8/2022 encadre ce dispositif et a supprimé l’ancienne obligation de posséder la vecindad civil des Balearen. Les étrangers résidant dans les Balearen peuvent donc eux aussi conclure un pacto sucesorio selon le droit des Balearen.

Les avantages fiscaux sont considérables :

1. Pas d’IRPF pour la personne qui transmet le bien. Le pacto sucesorio étant considéré comme une succession (Art. 33.3.b Ley 35/2006, confirmé par la juridiction suprême dans la STS núm. 407/2016 du 9 février 2016 concernant l’apartación gallega), la personne qui transmet le bien ne réalise aucune ganancia patrimonial imposable. La plus-value latente, qui serait imposée dans le cadre d’une donation classique, n’est pas taxée.
2. Le barème successoral, plus favorable que celui des donations. Au lieu du taux effectif applicable aux donations, c’est le barème successoral de 1 % jusqu’à 700.000 € qui s’applique aux groupes I+II (si le patrimonio preexistente est inférieur à 400.000 €), suivi d’une réduction de 100 %. En pratique, l’ISD reste à 0 €.
3. Réévaluation du prix d’acquisition. Si l’enfant vend ensuite le bien immobilier, la valeur actuelle déclarée dans le pacto sucesorio est retenue comme prix d’acquisition. La plus-value accumulée par les parents pendant des décennies échappe ainsi à l’impôt.

La règle des 5 ans (loi antifraude 11/2021) : si l’enfant vend le bien immobilier reçu par pacto sucesorio avant le décès de la personne qui le lui a transmis et avant l’expiration d’un délai de 5 ans à compter de l’accord, il doit retenir, pour l’IRPF, le prix et la date d’acquisition initiaux de cette personne. Il perd alors le bénéfice de la réévaluation. Le pacto sucesorio ne permet donc pas de réaliser cet avantage fiscal en cas de revente à court terme.

Attention au délai : contrairement à une succession, pour laquelle vous disposez de 6 mois, vous n’avez que 1 mois à compter de la signature devant notaire pour déposer la déclaration d’ISD relative à un pacto sucesorio. Le devengo, c’est-à-dire la date à laquelle l’impôt devient exigible, correspond à la date de l’acte notarié, et non à la date ultérieure du décès. Oublier ce délai réduit expose à des majorations pour dépôt tardif : c’est un piège fréquent et coûteux dans le cadre de ce dispositif.

En contrepartie, le pacto sucesorio est irrévocable. Il ne peut pas être modifié ultérieurement par testament et, dans le cas de la definición, l’enfant renonce définitivement à sa part réservataire. Il faut donc organiser soigneusement la transmission familiale avec l’aide d’un avocat.

Non-résidents et droit de choisir le régime régional dans l’UE

Les non-résidents ont longtemps subi une discrimination : ils devaient payer l’ISD à l’administration fiscale centrale espagnole (AEAT) selon le barème national, plus élevé, sans pouvoir bénéficier des réductions régionales. La Cour de justice de l’Union européenne a mis fin à cette situation dans son arrêt du 3 septembre 2014 (affaire C-127/12), jugeant qu’elle portait atteinte à la libre circulation des capitaux. L’Espagne a réagi avec la Ley 26/2014 : depuis le 1er janvier 2015, les héritiers et les bénéficiaires de donations résidant dans l’UE ou l’EEE peuvent appliquer les règles de la région avec laquelle la transmission présente un lien.

Les tribunaux espagnols (notamment dans des arrêts du STS de 2018) et l’administration fiscale (réponse de la DGT V0282-20) ont depuis étendu cette possibilité aux pays tiers situés hors de l’UE et de l’EEE. Attention : le texte de la Disposición adicional 2ª de la Ley 29/1987 n’a pas été modifié sur ce point. En pratique, les résidents de pays tiers doivent donc parfois exercer un recours pour faire valoir leur droit. Avec la Ley 11/2023, puis de façon définitive avec la Ley 6/2025, les îles Baléares ont précisé que les abattements s’appliquent également aux non-résidents.

Pour les propriétaires allemands, cela signifie concrètement que vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux des Baléares pour un bien immobilier situé à Mallorca, même si vous vivez en Allemagne. Le Modelo 650 doit toutefois être déposé auprès de l’AEAT, et non de l’ATIB. Des droits de succession allemands peuvent également être dus : en cas de résidence en Allemagne, les revenus et le patrimoine mondiaux sont pris en compte. Il n’existe pas de convention fiscale particulière entre l’Allemagne et l’Espagne pour éviter la double imposition des successions. Il faut donc examiner la possibilité d’imputer l’impôt payé en Espagne conformément au § 21 ErbStG. C’est une question distincte, qui nécessite des conseils spécialisés.

Le droit applicable et l’administration compétente sont 2 questions différentes — et c’est la 2e qui détermine le délai. Pouvoir bénéficier du droit des Baléares ne signifie pas nécessairement devoir déposer sa déclaration auprès de l’ATIB. Si le produit de l’impôt n’a pas été cédé à la Comunidad, l’autoliquidation doit être déposée auprès de l’administration de l’État, conformément à la Disposición adicional 2ª Dos de la Ley 29/1987. Ce sont alors ses délais qui s’appliquent. Pour une succession, le délai est également de 6 mois à compter du décès (Art. 67.1.a Real Decreto 1629/1991). Dans tous les autres cas — qu’il s’agisse d’une donation classique ou d’un pacto sucesorio conclu du vivant des parties, pour lequel le délai de 6 mois ne peut pas commencer à courir puisqu’il n’y a pas de décès — vous disposez de 30 jours ouvrables à compter du lendemain de l’acte (Art. 67.1.b Real Decreto 1629/1991), et non du délai de 1 mois prévu aux Baléares par l’Art. 90.2 du Decreto Legislativo 1/2014. Les samedis, dimanches et jours fériés ne sont pas comptés parmi les jours ouvrables (Art. 30.2 Ley 39/2015). Si le donataire ou le bénéficiaire ne vit pas en Espagne, l’AEAT est généralement compétente : vérifiez alors la date limite selon le calendrier de l’AEAT. Le délai de 1 mois concerne l’ATIB.

Testament établi en Espagne et Plusvalía

Il est vivement recommandé à tout propriétaire d’un bien à Mallorca de faire établir un testament en Espagne. Cela accélère considérablement les démarches successorales, évite les frais de traduction et d’apostille d’un testament allemand et permet de choisir la loi de sa nationalité en vertu du règlement européen sur les successions (n° 650/2012). Nous abordons ce sujet en détail dans l’article indiqué en lien. Ici, retenez surtout ceci : prévoyez ce testament en même temps que votre stratégie fiscale, et non après.

Lorsqu’un bien immobilier est transmis par succession, une 2e taxe s’ajoute à l’ISD : la Plusvalía municipal (IIVTNU). Cet impôt sur la hausse de la valeur du terrain est prélevé par la commune concernée. Il ne s’applique qu’aux terrains urbains (terrenos urbanos) et est dû par l’acquéreur.

À Palma, la réglementation fiscale municipale (Ordenanza fiscal) prévoit une réduction pouvant atteindre 95 % de la Plusvalía lorsque le bien hérité était la résidence principale (vivienda habitual) du défunt et que les héritiers sont son conjoint, ses descendants ou ses ascendants. Voici les principales conditions applicables à Palma :

• Pour bénéficier de la réduction maximale de 95 %, le valor catastral du logement doit être inférieur à 100.000 €. Au-delà, la réduction est moindre, voire inexistante. La valeur cadastrale des biens haut de gamme dépasse souvent ce seuil.
• Vous devez demander la réduction dans les délais : elle n’est pas accordée automatiquement.
• Le bien acquis doit être conservé pendant 5 ans, sauf si l’acquéreur décède durant cette période.
• Les réductions s’appliquent aussi aux transmissions par pacto sucesorio / definición.
• Si le terrain n’a enregistré aucune hausse réelle de valeur, aucune Plusvalía n’est due, à condition de pouvoir le prouver.

Chaque commune possède sa propre Ordenanza : les seuils et les pourcentages applicables à Andratx, Calvià ou Pollença sont différents. Avant toute transmission, consultez la réglementation de la commune où se trouve le bien.

Délais : 6 mois pour une succession, seulement 1 mois pour un pacto sucesorio

En cas de succession, le délai commence à courir le jour du décès. Pour un pacto sucesorio, il commence à la signature de l’acte devant notaire — et il est nettement plus court. Voici les principales échéances :

Le point essentiel à retenir : la réduction de 100 % ne vous dispense pas de déposer le Modelo 650. Même si l’impôt dû est de 0 €, vous devez déposer la déclaration dans les délais : un oubli peut entraîner des sanctions. Sans Modelo 650 déposé et liquidé, il est en outre impossible d’inscrire le changement de propriétaire au registre foncier, donc de vendre le bien ou de l’utiliser comme garantie d’un emprunt. Enfin, si vous optez pour le pacto sucesorio, ne confondez pas le délai de 1 mois avec le délai de 6 mois applicable aux successions : vous risquez sinon des majorations pour dépôt tardif, même si l’impôt dû est nul.

Les erreurs les plus fréquentes

• Ne pas déposer le Modelo 650 sous prétexte que l’impôt est « de toute façon de 0 € ». Pour bénéficier de la réduction, vous devez déposer la déclaration dans les délais. Un oubli peut entraîner une sanction et empêcher l’inscription au registre foncier.
• Confondre le délai du pacto sucesorio avec celui d’une succession. Pour un pacto sucesorio, vous n’avez que 1 mois à compter de la signature de l’acte notarié, et non 6 mois : une erreur fréquente qui peut coûter cher.
• Déclarer une valeur immobilière trop faible. Si la valeur déclarée est inférieure au valor de referencia, vous risquez un contrôle ; si elle le dépasse de plus de 20 %, vous risquez de perdre le bénéfice de la réduction.
• Faire une donation classique plutôt qu’un pacto sucesorio pour un bien immobilier ayant pris de la valeur. L’ISD est certes de 0 €, mais on oublie l’imposition de la plus-value du donateur au titre de l’IRPF — une mauvaise surprise qui atteint souvent un montant à 5 chiffres.
• Ne pas inscrire son partenaire non marié au registre. Sans inscription comme pareja estable, votre partenaire relève du groupe IV : il paie l’impôt au taux plein au lieu de bénéficier d’un impôt de 0 €.
• Ignorer la période de 5 ans pendant laquelle la vente est exclue dans le cadre d’un pacto sucesorio. Une vente anticipée fait perdre l’avantage lié à la revalorisation de la valeur d’acquisition.
• Ne pas demander la réduction de la Plusvalía ou négliger le plafond de valeur. À Palma, elle peut atteindre 95 %, mais uniquement si la valeur cadastrale est inférieure à 100.000 € et si vous en faites expressément la demande dans les délais.
• Oublier les droits de succession allemands. Si vous résidez en Allemagne, vous pouvez également y être redevable de droits de succession. En l’absence de convention visant à éviter la double imposition des successions, il faut vérifier soigneusement les possibilités d’imputation.
• Demander la prolongation trop tard. Vous ne pouvez demander la prórroga que pendant les 5 premiers mois. Passé ce délai, il est trop tard.

Liste de vérification avant la transmission

• Groupe de parenté et droit à la réduction d’impôt vérifiés (groupes I/II = 100 % ?)
• Partenaire non marié inscrit comme pareja estable ?
• Plus-value latente du bien immobilier examinée : donation ou pacto sucesorio ?
• Valor de referencia consulté auprès du cadastre et valeur à déclarer fixée
• Testament espagnol établi / choix de la loi applicable effectué conformément au règlement européen sur les successions ?
• Administration compétente identifiée (ATIB ou AEAT pour les non-résidents) ?
• Conséquences en matière de droits de succession allemands examinées avec un conseiller en Allemagne
• Réduction de la plusvalía applicable dans la commune où se trouve le bien vérifiée (attention au plafond de valeur cadastrale !) et demande prévue
• Délais notés dans le calendrier : 6 mois (succession), 1 mois (pacto sucesorio & donation), 5 mois (demande de prolongation)

Et après ?

Une fois la succession organisée, d’autres questions se posent. Si vous n’occupez pas vous-même le bien immobilier hérité, vous pouvez envisager de le vendre ou de le louer. Chaque option a ses propres conséquences fiscales (IRPF, IBI et, le cas échéant, Modelo 210 pour les non-résidents). Si vous vous installez sur l’île, renseignez-vous suffisamment tôt sur les démarches d’enregistrement auprès des autorités et sur le numéro NIE, dont vous aurez de toute façon besoin pour toute transmission devant notaire. Si vous envisagez d’acheter un autre bien immobilier, consultez les frais liés à l’achat d’un bien immobilier à Majorque ainsi que notre dernier rapport sur le marché (en allemand).

En résumé

En 2026, les Baléares sont la région d’Espagne où la transmission du patrimoine familial est la moins imposée. Les enfants, les conjoints et les parents (groupes I et II) peuvent hériter ou recevoir une donation pratiquement sans payer d’impôt : une réduction de 100 % de l’impôt dû s’applique aux successions depuis 2023 et aux donations depuis juillet 2025, sans plafond de valeur. Pour les propriétaires dont le bien immobilier a pris beaucoup de valeur sans avoir été vendu, le pacto sucesorio est un dispositif déterminant : il permet de transmettre le bien de son vivant, d’éviter l’imposition du donateur au titre de l’IRPF et de réévaluer son prix d’acquisition à des fins fiscales. En contrepartie, son caractère irrévocable, la restriction de 5 ans et le bref délai de 1 mois imposent une préparation rigoureuse. En respectant les délais, en déclarant correctement la valeur du bien, en demandant la réduction de Plusvalía et en tenant compte des conséquences fiscales en Allemagne, vous pouvez transmettre votre patrimoine à Majorque à la génération suivante en limitant au maximum l’impôt à payer.

Sources officielles

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) — Impuesto sobre Sucesiones, réductions et abattements
• ATIB — Modelo 650 (Adquisiciones Mortis Causa), instructions et délais
• Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 650 pour les non-résidents, délais et prolongation
• Govern de les Illes Balears — Fiscalidad de las herencias en vida y pactos sucesorios (PDF)
• Ajuntament de Palma — Plusvalía (IIVTNU) : informations, calcul et réductions

Attention : ce guide fournit des informations générales et ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique adapté à votre situation. Les questions fiscales relèvent des contenus YMYL et exigent une vigilance particulière : les montants, les délais, les réductions et les autorités compétentes peuvent changer et dépendent de votre situation (résidence, degré de parenté, valeur du patrimoine, conséquences fiscales en Allemagne). Informations à jour en 2026. Avant toute démarche, faites examiner votre projet de succession ou de donation par un Abogado spécialisé en droit successoral des Baléares et par un conseiller fiscal (asesor fiscal).