Succession et donation de biens immobiliers aux Baléares : fiscalité 2026

Si tu lègues ou cèdes de ton vivant une finca à Majorque, un appartement à Palma ou une villa à Son Vida, tu vas devoir payer un impôt qui est très différent de celui qu’on a en Allemagne : l’Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), l’impôt espagnol sur les successions et les donations. Ce qu’il faut retenir, c’est que ce n’est pas l’État central espagnol qui en fixe le montant, mais la région autonome concernée. Et les Baléares ont mis en place, pour les années 2023 à 2025, une réforme qui exonère de fait les successions et les donations immobilières au sein de la famille proche. Ce guide t'explique qui paiera combien en 2026, pourquoi le « pacto sucesorio » est sans doute la mesure la plus importante pour les propriétaires immobiliers et quels sont les délais à ne manquer sous aucun prétexte.

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Impôt sur les successions et les donations (ISD) : régional, pas national

Contrairement à l'Allemagne, il n'y a pas en Espagne de barème national unique pour les droits de succession. L'ISD est certes une loi nationale (loi 29/1987), mais la compétence fiscale a été transférée aux communautés autonomes. Chaque région peut fixer ses propres abattements (reducciones), taux d’imposition et surtout des réductions sur la dette fiscale (bonificaciones). Ça entraîne des différences énormes : le même bien immobilier hérité peut coûter des montants à cinq chiffres dans les Asturies et 0 euro aux Baléares.

Quatre facteurs déterminent la charge fiscale :

L'impôt sur les successions espagnol distingue quatre degrés de parenté. C'est ce qui détermine le montant total de l'impôt :

Important : un couple non marié n'est classé dans le groupe II que s'il est inscrit en tant que « pareja estable » au registre des Baléares. Sans cette inscription, le partenaire se retrouve dans le groupe IV — et donc soumis au tarif plein. Pour les couples allemands à Majorque, c'est l'un des pièges les plus coûteux.

La réforme des Baléares : une majoration de 100 % pour les groupes I et II

Depuis le 18 juillet 2023, les Baléares accordent un abattement de 100 % sur la dette fiscale corrigée (cuota íntegra corregida) pour les successions et les pactes successoraux assimilés, à condition que l'héritier appartienne au groupe I ou II. En clair : un enfant qui hérite de la villa de ses parents paie 0 euro d'ISD, quelle que soit la valeur du bien. Il n'y a plus de plafond.

En 2025, la réforme a été encore élargie par la loi de finances (loi n° 6/2025, en vigueur à partir du 25 juillet 2025) : elle a été étendue aux donations entre vifs et l'abattement pour le groupe III a été augmenté. En 2026, c'est toujours la situation la plus avantageuse de l'histoire qui s'applique aux transmissions familiales aux Baléares.

En plus de la prime, il y a des abattements pour lien de parenté (reducciones por parentesco) qui sont déduits de la base d'imposition :

Pour les biens immobiliers occupés par le défunt, les groupes I et II bénéficient en plus d'une réduction pouvant aller jusqu'à 100 % de la valeur de la « vivienda habitual » (dans la limite d'un plafond légal) — ce qui est surtout important si jamais l'abattement ne s'applique pas.

La condition essentielle pour les biens immobiliers : pour que la prime de 100 % soit accordée, l'acte notarié (escritura pública) doit indiquer la valeur du bien acheté, et celle-ci ne doit pas dépasser de plus de 20 % le « valor de referencia » du cadastre. S'il n'y a pas de « Valor de referencia » ou si la Dirección General del Catastro ne peut pas le certifier, c'est la valeur marchande qui sert de référence. Si tu sous-estimes cette valeur, tu risques un contrôle et de perdre le bonus.

Donation de son vivant ou héritage après le décès

Jusqu'à mi-2025, il y avait une asymétrie majeure : les héritages étaient exonérés à 100 %, contrairement aux donations classiques (donaciones) entre vifs. Elles étaient soumises à un barème progressif (de 7,65 % à 34 %), plafonné à une charge effective d'environ 7 % grâce à une déduction forfaitaire. Depuis le 25 juillet 2025, cette disparité a été comblée : les donations ordinaires aux groupes I et II bénéficient désormais elles aussi d’une déduction de 100 % sur la dette fiscale (cuota líquida) — donner un appartement à son enfant par acte notarié ne coûte donc 0 euro d’ISD. Comme pour les successions immobilières, la condition est ici aussi que la valeur déclarée ne dépasse pas de plus de 20 % le Valor de referencia.

Mais attention : l'ISD n'est qu'un impôt parmi d'autres. Lors d'une donation classique d'un bien immobilier, le donateur est soumis à une imposition sur la plus-value dans le cadre de son impôt sur le revenu (IRPF) — la « ganancia patrimonial ». Si le bien immobilier a pris de la valeur au fil des ans (ce qui est généralement le cas à Majorque), cette plus-value latente est imposée chez le donateur à un taux compris entre 19 % et 28 %. Cette charge d’IRPF ne disparaît pas grâce à l’abattement de l’ISD.

Règle générale : pour l'argent liquide, les comptes bancaires ou les actifs récents sans plus-value notable, la donation classique est simple. Pour les biens immobiliers présentant une plus-value latente importante, le « pacto sucesorio » est la meilleure solution — car il permet d'éviter le piège de l'IRPF.

Pacte successoral : la particularité des Baléares

Le « pacto sucesorio » est une particularité du droit civil des Baléares et n'est possible que dans quelques régions espagnoles dotées de leur propre droit civil (Baléares, Catalogne, Aragon, Galice, Navarre, Pays basque). Il s'agit d'un contrat successoral qui te permet de transférer de manière irrévocable une partie de ton patrimoine à la génération suivante de ton vivant — mais d'un point de vue fiscal, cette transmission est considérée comme une succession et non comme une donation.

La variante majorquine la plus connue, c'est la « definición »: un transfert des parents aux enfants, où l'enfant renonce en échange à sa future part légitime (legítima). Tout ça est réglementé depuis la loi 8/2022, qui a supprimé la « vecindad civil » des Baléares, autrefois obligatoire — du coup, même les étrangers résidant aux Baléares peuvent conclure un « pacto sucesorio » selon le droit des Baléares.

Les avantages fiscaux sont considérables :

1. Pas d'IRPF pour le donateur. Comme le « pacto sucesorio » est considéré comme une acquisition à cause de mort (art. 33.3.b de la loi 35/2006, confirmé par la Cour suprême dans l'arrêt STS n° 407/2016 du 9 février 2016 concernant l’« apartación gallega »), le donateur ne réalise aucun gain patrimonial imposable. La plus-value latente, tant redoutée dans le cadre d’une donation classique, n’ est pas imposée.
2. Le barème ISD, plus avantageux que le barème des donations. Au lieu du taux de donation effectif, c'est le barème des droits de succession de 1 % qui s'applique jusqu'à 700 000 € pour les groupes I+II (avec un patrimoine préexistant inférieur à 400 000 €) — et là-dessus, tu profites d'un abattement de 100 %. Concrètement, ça revient à 0 € d'ISD.
3. Augmentation du coût d'acquisition. Si l'enfant revend le bien immobilier plus tard, c'est la valeur (actuelle) déclarée dans le « pacto sucesorio » qui sert de base d'acquisition. Le bénéfice accumulé par les parents au fil des décennies s'évapore d'un point de vue fiscal.

Le délai de blocage de 5 ans (loi anti-fraude n° 11/2021) : Si l'enfant vend le bien immobilier reçu dans le cadre d 'un « pacto sucesorio » avant le décès du donateur et avant que 5 ans se soient écoulés depuis la signature du contrat, il doit reprendre, pour l'IRPF, la valeur d'acquisition initiale et la date d'acquisition du donateur. L'avantage du « step-up » est alors supprimé. Ceux qui abusent du pacte successoral pour en faire un moyen de vente à court terme repartent les mains vides.

Le piège du délai : contrairement à l'héritage (6 mois), le délai pour l'autodéclaration de l'ISD dans le cadre d'un « pacto sucesorio » n'est que d'un mois à compter de la date de la signature chez le notaire. La date de référence, c'est celle de l'acte notarié, pas une date de décès ultérieure. Si tu oublies ce délai raccourci, tu risques des pénalités de retard — un piège courant et coûteux, surtout avec ce type d'accord.

Le prix à payer : le « pacto sucesorio » est irrévocable. Il est impossible de le modifier par la suite par testament, et lors de la « definición », l'enfant renonce définitivement à sa part réservataire. Ça demande une bonne organisation familiale et l'accompagnement d'un avocat.

Les non-résidents et le droit de vote aux élections européennes

Pendant longtemps, les non-résidents ont été victimes de discrimination : ils devaient payer l'ISD à l'administration fiscale centrale espagnole (AEAT) selon le barème national (plus cher), sans pouvoir bénéficier des abattements régionaux plus avantageux. La Cour de justice de l'Union européenne a invalidé cette mesure dans son arrêt du 3 septembre 2014 (affaire C-127/12), la jugeant contraire à la libre circulation des capitaux. L'Espagne a réagi en adoptant la loi 26/2014 : depuis le 1er janvier 2015, les héritiers et les donataires résidant dans l'UE ou dans l'EEE peuvent appliquer la réglementation de la région avec laquelle il existe un lien de rattachement.

Les tribunaux espagnols (notamment les arrêts de la Cour suprême de 2018) et l'administration fiscale (réponse V0282-20 de la DGT) ont depuis étendu cette disposition aux pays tiers hors UE/EEE. Remarque : le texte de loi de la « Disposición adicional 2ª » de la Ley 29/1987 n’a pas été modifié sur ce point, ce qui fait que, dans la pratique, les résidents de pays tiers doivent parfois faire valoir leur droit en passant par des recours juridiques. Les Baléares ont précisé, avec la loi 11/2023 puis définitivement avec la loi 6/2025, que ces avantages s’appliquent aussi aux non-résidents.

Concrètement, pour les propriétaires allemands, ça veut dire que même si tu vis en Allemagne, tu peux profiter des avantages fiscaux des Baléares pour un bien immobilier à Majorque — mais dans ce cas, le « Modelo 650 » passe par l'AEAT plutôt que par l'ATIB. En parallèle, tu peux être soumis à l'impôt allemand sur les successions (principe du revenu mondial et de la propriété mondiale en cas de résidence en Allemagne) ; les relations germano-espagnoles ne font pas l'objet d'une convention fiscale spécifique en matière d'impôt sur les successions, c'est pourquoi il faut vérifier ici s'il y a lieu d'appliquer l'imputation prévue à l'article 21 de la loi allemande sur l'impôt sur les successions (ErbStG). C’est un domaine à part entière qui nécessite un accompagnement approfondi.

Testament espagnol et « Plusvalía »

Un testament espagnol est vivement recommandé à tous les propriétaires à Majorque : ça accélère considérablement les démarches, ça évite les traductions et les apostilles coûteuses d'un testament allemand, et ça permet, grâce au règlement de l'UE sur les successions (n° 650/2012), de choisir la loi de ton pays d'origine. On aborde ce sujet en détail dans l'article lié — voici juste un petit conseil : pense à rédiger ton testament espagnol en même temps que tu t'occupes de ta planification fiscale, pas après.

Pour un bien immobilier hérité, il y a une deuxième taxe en plus de l'ISD : la « Plusvalía municipal » (IIVTNU), c'est-à-dire la taxe sur la plusvalía foncière, prélevée par la commune concernée. Elle ne s'applique qu'aux terrains urbains (terrenos urbanos) et c'est l'acquéreur qui doit la payer.

À Palma, l'arrêté municipal (Ordenanza fiscal) prévoit une réduction pouvant aller jusqu'à 95 % de la « Plusvalía » si le bien immobilier hérité était la résidence principale (vivienda habitual) du défunt et si les héritiers sont le conjoint, les descendants ou les ascendants. Conditions importantes à Palma :

• La bonification totale de 95 % est subordonnée à une valeur cadastrale de l'appartement inférieure à 100 000 €. Si la valeur cadastrale est supérieure à ce montant, l'avantage n'est accordé que de manière réduite, voire pas du tout — pour les biens immobiliers haut de gamme, la valeur cadastrale dépasse souvent ce seuil.
• Il faut demander cette réduction de manière active et dans les délais — elle n'est pas accordée automatiquement.
• Le bien acquis doit rester dans le patrimoine pendant 5 ans (exception : décès de l'acquéreur pendant cette période).
• Les bonus s'appliquent aussi aux transmissions par « pacto sucesorio » / « definición ».
• S'il n'y a pas eu de plus-value réelle sur le terrain, il n'y a pas de Plusvalía à payer (à justifier).

Chaque commune a son propre règlement — à Andratx, Calvià ou Pollença, les seuils et les pourcentages sont différents. Avant chaque cession, ça vaut le coup de jeter un œil au règlement municipal de la commune où se trouve le bien.

Délais : 6 mois pour la succession, seulement 1 mois pour le pacte successoral

En cas de succession, le délai commence à courir à compter du jour du décès. En revanche, dans le cas d'un pacte successoral, il commence à courir à compter de l'authentification notariale — et le délai est nettement plus court. Les dates clés :

Le conseil pratique le plus important : le bonus de 100 % ne te dispense pas de l'obligation de déposer le Modelo 650. Même si tu n'as rien à payer, tu dois quand même le déclarer dans les délais — si tu ne respectes pas les formalités, tu risques des sanctions. Sans Modelo 650 déposé et réglé, le bien immobilier ne peut pas non plus être transféré au registre foncier et ne peut donc être ni vendu ni mis en gage. Et puis : si tu optes pour le « pacto sucesorio » comme dispositif principal, ne confonds pas le délai d’un mois avec le délai de six mois pour la succession — sinon, tu risques des pénalités de retard même si tu n’as pas d’impôt à payer.

Les erreurs les plus courantes

• Le formulaire 650 n'a pas été remis, car « c'est de toute façon 0 euro ». Pour bénéficier de la prime, il faut remplir la déclaration dans les délais. Si tu ne le fais pas, tu risques une sanction administrative et le blocage du registre foncier.
• On confond souvent le délai du « pacto sucesorio » avec le délai de succession. Dans le cas du « pacto sucesorio », le délai n'est que d'un mois à compter de la signature de l'acte notarié, et non de six mois — c'est un piège courant et coûteux.
• Valeur immobilière déclarée trop basse. Si la valeur déclarée est inférieure au Valor de referencia, tu risques un contrôle ; si elle le dépasse de plus de 20 %, tu risques de perdre ton bonus.
• Une donation classique plutôt qu'un pacte successoral pour les biens immobiliers ayant pris de la valeur. L'ISD est certes de 0 €, mais on oublie souvent l'IRPF, l'impôt sur la plus-value du donateur — ce qui peut souvent représenter une surprise à cinq chiffres.
• Partenaire non marié sans inscription au registre. Sans inscription en tant que « pareja estable », le partenaire est classé dans la catégorie IV — tarif plein au lieu de 0 €.
• Le délai d'attente de 5 ans prévu par le pacte successoral n'a pas été respecté. Une vente anticipée annule l'avantage lié à la réévaluation fiscale.
• Tu n'as pas demandé l'abattement sur la plusvalía ou tu as oublié la limite de valeur. À Palma, ça peut aller jusqu'à 95 % — mais seulement si la valeur cadastrale est inférieure à 100 000 € et à condition d'en faire la demande dans les délais et de manière active.
• N'oublie pas l'impôt allemand sur les successions. Si tu résides en Allemagne, tu peux être soumis en parallèle à l'impôt allemand sur les successions ; en l'absence de convention de double imposition en la matière, il faut bien vérifier les possibilités d'imputation.
• Demande de prolongation déposée trop tard. La prolongation n'est possible que pendant les 5 premiers mois — après ça, le délai expire sans appel.

Liste de contrôle avant le transfert

• Clarification concernant le groupe de parenté et le droit au bonus (groupe I/II = 100 % ?)
• Ton partenaire non marié est-il enregistré en tant que « pareja estable » ?
• Plus-value latente du bien immobilier vérifiée → Donation ou pacte successoral?
• On a consulté le valor de referencia du cadastre, puis on a fixé la valeur déclarée
• Y a-t-il un testament espagnol ? / Le choix de la loi applicable a-t-il été fait conformément au règlement européen sur les successions ?
• La question de la compétence a-t-elle été clarifiée (ATIB ou AEAT pour les non-résidents) ?
• Conséquences fiscales allemandes en matière de succession, en accord avec un conseiller allemand
• Recherche effectuée sur la bonification « Plusvalía » au lieu de situation (seuil de la valeur cadastrale !) et dépôt de la demande prévu
• Délais indiqués dans le calendrier : 6 mois (succession), 1 mois (pacte successoral et donation), 5 mois (demande de prolongation)

Et après ?

Une fois la succession réglée, d'autres questions se posent. Si tu n'utilises pas toi-même un bien immobilier dont tu as hérité, tu peux envisager de le vendre ou de le louer — ces deux options ont chacune leurs propres implications fiscales (IRPF, IBI, éventuellement le Modelo 210 pour les non-résidents). Si tu t'installes sur l'île, pense à t'occuper dès que possible de ton inscription auprès des autorités et de ton numéro NIE, dont tu auras de toute façon besoin pour tout acte notarié. Si tu envisages d'acheter un autre bien immobilier, ça vaut le coup de jeter un œil aux frais annexes d'achat à Majorque et à notre dernier rapport sur le marché.

Conclusion

En 2026, les Baléares seront la région d'Espagne la plus avantageuse fiscalement pour la transmission du patrimoine familial. Les enfants, conjoints et parents (groupes I et II) héritent et reçoivent des donations pratiquement sans payer d’impôts: l’abattement de 100 % sur la dette fiscale s’applique depuis 2023 aux successions et, depuis juillet 2025, aussi aux donations, sans limite de valeur. Le « pacto sucesorio » est l’outil incontournable pour les propriétaires immobiliers dont les biens ont une forte plus-value latente : il permet de transférer les biens de son vivant, d’éviter le piège de l’IRPF pour le donateur et d’obtenir une réévaluation à la hausse du coût d’acquisition. Le revers de la médaille — le caractère irrévocable, le blocage de 5 ans et le délai court d’un mois — exige une planification minutieuse. Si tu respectes les délais, que tu déclares correctement la valeur de ton bien, que tu demandes la réduction sur la « Plusvalía » et que tu prends en compte la situation en Allemagne, tu pourras transmettre ton patrimoine à Majorque à la génération suivante avec une charge fiscale minimale.

Sources officielles

• Agence fiscale des Îles Baléares (ATIB) — Impôt sur les successions, abattements et réductions
• ATIB — Modèle 650 (Acquisitions à titre posthume), instructions et délais
• Agencia Tributaria (AEAT) — Formulaire 650 pour les non-résidents, délais et report
• Gouvernement des Îles Baléares — Fiscalité des donations entre vifs et pactes successoraux (PDF)
• Mairie de Palma — Plusvalía (IIVTNU) : infos, calcul et abattements

Remarque : ce guide est fourni à titre d'information générale et ne remplace en aucun cas un conseil fiscal ou juridique adapté à ta situation particulière. Le droit fiscal relève du domaine YMYL — les montants, les délais, les avantages et les responsabilités peuvent changer et dépendent de ta situation personnelle (lieu de résidence, degré de parenté, valeur du patrimoine, conséquences fiscales en Allemagne). Données à jour en 2026. Avant toute démarche, fais examiner ton cas concret de succession ou de donation par un avocat (abogado) et un conseiller fiscal (asesor fiscal) spécialisés en droit successoral des Baléares — une demande personnalisée est le moyen le plus rapide de trouver le professionnel qu’il te faut.