Contrat de réservation en Espagne

Combien coûte un désistement lors d’un achat à Majorque ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier à Majorque, vous connaissez ce dilemme : vous avez trouvé le bien, mais plusieurs semaines peuvent s’écouler avant le rendez-vous chez le notaire, tandis que les bonnes affaires trouvent rapidement preneur. L’avant-contrat comble ce vide. Le type de contrat que vous signez détermine le coût d’un désistement : seul 1 des 3 types de contrats vous permet réellement de renoncer à l’achat. Ce calculateur vous indique les conséquences dans votre cas, pour vous comme pour le vendeur.

Tout dépend du type d’acompte prévu dans votre contrat. Avec les arras penitenciales – les arrhes de dédit prévues par l’art. 1454 Código Civil –, le désistement est expressément autorisé et son coût est fixé à l’avance : l’acheteur perd son acompte, tandis que le vendeur le restitue à hauteur de 200 %. Avec les arras confirmatorias (arrhes confirmatoires imputées sur le prix d’achat) et les arras penales (clause pénale), ce droit de désistement n’existe pas : l’acompte n’est alors pas le prix à payer pour renoncer à l’achat, mais une avance versée au titre d’un contrat qui continue de lier les 2 parties.

C’est précisément là que réside l’erreur la plus coûteuse des acheteurs allemands à Majorque : ils considèrent l’acompte comme le plafond de leur risque. Ce n’est le cas que dans la première situation.

Les 3 types de contrats, et pourquoi 1 seul permet de renoncer à l’achat

À Majorque, vous rencontrerez en pratique 3 modèles d’avant-contrat. Ils se distinguent moins par le montant que par les conséquences lorsque l’une des parties ne souhaite plus poursuivre la vente.

Le tableau ne mentionne volontairement aucun montant : le montant de l'acompte est librement négociable (Art. 1255 Código Civil), et le calculateur ci-dessus vous indique ce qu'il implique concrètement pour votre contrat.

Le contrat de réservation (contrato de reserva)

Le contrat de réservation constitue la première étape et, en règle générale, celle qui engage le moins : moyennant des frais relativement modestes, il retire le bien du marché pendant quelques jours ou quelques semaines. Il précise la durée de la réservation, le montant des frais et s'ils sont déduits du prix d'achat. Dans les programmes neufs, les frais se situent généralement dans une fourchette basse de 4 chiffres ; aucun montant n'est obligatoire, seul votre contrat fait foi. Ce contrat est souvent conclu sous seing privé et fréquemment préparé par l'agent immobilier, mais il est tout de même conseillé de le faire vérifier par votre propre avocat.

Attention : un contrat de réservation n'est pas un contrat d'arras. Sans clause pénale expresse (cláusula penal), le vendeur peut, dans certaines circonstances, vendre malgré tout le bien à une autre personne — vous ne récupérerez alors que les frais versés.

Arras penitenciales – les arrhes de dédit

Les arras penitenciales (arrhes de dédit) sont l'instrument le plus couramment utilisé lors d'un achat immobilier en Espagne. L'Art. 1454 Código Civil dispose littéralement : „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.“ – Lorsque des arras ont été versées, le contrat peut être résilié si l'acheteur les perd ou si le vendeur les restitue au double.

2 éléments essentiels de cette phrase passent régulièrement inaperçus en pratique. Premièrement : le « double » désigne le montant total, et non une majoration. Le vendeur verse 2 fois le montant des arrhes, mais la moitié correspond à votre propre argent, qui vous revient de toute façon. Votre indemnisation équivaut à 1 montant d'arrhes, et non à 2. Réciproquement, le désistement coûte au vendeur 1 montant d'arrhes, et non 2 : il conserve déjà le premier. Le calculateur ci-dessus indique donc, pour chaque partie, les sommes versées, la part qui correspond à votre propre argent et le solde net.

Deuxièmement, la règle suppose que les arras aient effectivement été versées (si hubiesen mediado). Une personne qui a signé sans encore effectuer le virement se trouve dans une situation juridique différente : c'est pourquoi le calculateur vous pose cette question.

Arras confirmatorias – les arrhes confirmatoires

Dans ce cas, les arrhes constituent simplement un premier versement sur le prix d'achat et confirment le contrat déjà conclu. Il n'existe pas de droit de rétractation. Si l'une des parties n'exécute pas ses obligations, l'autre peut, conformément à l'art. 1124 Código Civil, choisir entre exiger l'exécution ou résoudre le contrat, avec dans les 2 cas des dommages-intérêts en supplément. Ces dommages correspondent au préjudice réellement subi ; ils peuvent être inférieurs au montant de vos arrhes, mais aussi supérieurs. En cas de résolution, les prestations sont restituées et le préjudice est imputé en conséquence. Le tribunal peut également accorder un délai supplémentaire au lieu de prononcer la résolution.

Arras penales – la clause pénale

Les arras penales ont valeur de clause pénale (cláusula penal). Selon l'art. 1152 Código Civil, la pénalité se substitue aux dommages-intérêts et aux intérêts, sauf convention contraire. L'art. 1153 est toutefois déterminant : le débiteur ne peut pas se libérer du contrat en payant la pénalité, à moins que ce droit ne lui ait été expressément accordé ; inversement, le créancier ne peut pas demander les 2 à la fois, l'exécution et la pénalité, sauf si ce droit lui a été clairement reconnu. L'autre partie doit donc choisir. L'art. 1154 ne prévoit une réduction de la pénalité par le tribunal que lorsque l'obligation principale a été exécutée partiellement ou de manière défectueuse ; en cas de désistement pur et simple avant toute exécution, son libellé ne s'applique pas.

Le contrat d'option (contrato de opción de compra)

Le contrat d'option est l'instrument le plus protecteur pour l'acheteur : celui-ci obtient le droit unilatéral de réaliser l'achat pendant la durée de l'option ; le vendeur est lié durant cette période et ne peut pas vendre à un tiers. La prime d'option est imputée sur le prix d'achat si l'option est exercée ; si elle ne l'est pas, cette prime est perdue. Comme l'acheteur peut ici exiger l'exécution du contrat, le contrat d'option est particulièrement répandu pour les biens très recherchés.

Remarque : à Majorque, ces termes sont souvent employés de manière imprécise dans la vie courante. Ce n'est pas le titre du document qui compte, mais son contenu. S'il ne mentionne que « arras » sans autre précision, sa qualification dépend de l'interprétation ; c'est précisément dans ce cas qu'il est le plus utile d'avoir son propre avocat.

Comment le calcul est effectué

Le calcul est simple, et le calculateur le présente de manière transparente :

1. Arrhes = prix d'achat × pourcentage convenu. Aucun montant n'est fixé par la loi ; l'art. 1255 Código Civil laisse cette décision aux parties. La valeur préremplie dans le calculateur correspond à l'usage du marché, non à une règle de droit.
2. Solde à verser chez le notaire = prix d'achat − arrhes. Le calculateur le calcule comme une différence, et non comme un 2e pourcentage : sinon, pour les montants impairs, les 2 parties totaliseraient 1 centime de plus que le prix d'achat.
3. Versement du vendeur en cas d'arras penitenciales = arrhes × 200 %. Ce sont les arrhes effectivement versées qui sont doublées, et non le prix d'achat.

Pour les 2 autres types de contrat, le calculateur n'indique volontairement aucun montant. Ce n'est pas une fonctionnalité manquante : les dommages-intérêts prévus par l'art. 1124 dépendent du préjudice réellement subi, et tout chiffre à cet endroit serait inventé. Afficher 0 reviendrait à dire le contraire de la vérité.

Cas particuliers qui font basculer le montant

Clause de financement (condición suspensiva)

Si l’achat est soumis à la condition suspensive d’un accord de financement et que la banque refuse le prêt, l’obligation d’achat ne naît pas ; les sommes versées sont restituées (art. 1114 Código Civil). Sans cette clause, vous perdez l’acompte même si le financement échoue. Elle doit figurer dans le contrat avant la signature, et non après.

Compte séquestre plutôt que virement direct

L’acompte devrait être versé sur le compte séquestre d’un avocat, d’un conseiller fiscal ou d’un notaire indépendant, et non directement au vendeur ou à l’agent immobilier.

Construction neuve et achat sur plan

Lors d’un achat auprès d’un promoteur (sobre plano), d’autres paiements suivent, échelonnés au fil des travaux. Ces échéances ne constituent pas des arras : la règle du doublement prévue à l’art. 1454 ne s’applique qu’au paiement convenu comme arras. Les échéances de construction doivent être garanties par une garantie bancaire du promoteur ; sans elle, vous risquez de tout perdre en cas d’insolvabilité. Exigez-le par écrit.

Si le délai est déjà expiré

Le calculateur suppose que le contrat n’a pas encore été exécuté : aucune remise des clés ni aucun paiement au-delà des arras. Si la date de signature chez le notaire prévue au contrat est passée ou si le contrat a déjà été exécuté, la situation doit être appréciée différemment ; il faut alors faire appel à un avocat.

Délais, formulaires et chemin vers l’Escritura

Contrairement aux impôts liés à l’achat, il n’existe ici ni formulaire ni délai légal. Le délai jusqu’à la signature de l’acte est indiqué dans votre contrat : il est négociable, et le fixer trop court est l’une des erreurs les plus fréquentes. Voici comment se déroule généralement la procédure :

1. Bien trouvé, prix négocié : accord oral avec le vendeur ou l’agent immobilier.
2. Contrat de réservation : retrait du bien du marché et versement de frais modestes.
3. Due diligence : vérification de l’extrait du registre foncier (nota simple), clarification des charges (Vérifier le registre foncier) et demande du certificat énergétique.
4. Demander le NIE : aucun achat n’est possible sans numéro d’identification fiscale espagnol (NIE).
5. Contrat d'arrhes ou d'option – versez un acompte et fixez les délais et les conditions.
6. Obtenir votre financement – demandez un prêt hypothécaire à Majorque, si nécessaire.
7. Calculer les frais annexes d'achat – voir les frais annexes d'achat à Majorque.
8. Préparer le rendez-vous chez le notaire – rassemblez tous les documents et choisissez un notaire (notaire en Espagne).
9. Signer l'escritura – le contrat de vente authentifié par acte notarié.
10. Inscription au registre foncier – ce n'est qu'à ce stade que vous êtes inscrit comme propriétaire avec une sécurité juridique complète.

En Espagne, un avant-contrat est valable sans formalisme : un acte sous seing privé suffit. En revanche, l'inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad) n'est possible que par acte notarié. Sans cette inscription, vous n'êtes pas protégé contre de nouvelles dispositions prises par l'ancien propriétaire encore inscrit.

Ce que doit contenir le contrat d'arrhes

1. Identification complète des 2 parties, y compris le numéro NIE
2. Description précise du bien immobilier (référence cadastrale, numéro au registre foncier)
3. Prix de vente convenu
4. Montant de l'acompte, en précisant expressément quel type d'arrhes est convenu
5. Mode de paiement et numéro de compte, de préférence un compte séquestre
6. Délai fixé pour la signature de l'acte notarié
7. Clause pénale (cláusula penal) et son montant
8. Conditions permettant de se désister sans perdre d’argent, par exemple en cas de refus de financement

Les erreurs les plus fréquentes

1. Ne pas avoir compris le type de contrat

La différence entre un contrat de réservation, des arras penitenciales et des arras penales détermine si votre désistement vous coûtera de l’argent ou si vous pouvez être tenu d’acheter. Si vous signez un document intitulé « Réservation » qui prévoit en réalité une pénalité contractuelle, vous vous engagez autrement que vous ne le pensez.

2. Avoir viré l’argent directement au vendeur

Pour les montants importants, l’acompte doit être versé sur un compte séquestre.

3. Absence de clause de désistement en cas de refus de financement

Sans condición suspensiva, le refus de votre prêt hypothécaire est votre problème, pas celui du vendeur.

4. Ne pas avoir vérifié le registre foncier au préalable

En signant sans avoir consulté l’extrait du registre foncier, vous risquez de réserver un bien grevé de charges.

5. Avoir fixé des délais trop courts

Si les documents sont complexes ou si votre demande de financement est en cours, vous risquez de manquer de temps et de perdre l’acompte en raison d’un délai que vous avez vous-même signé.

6. Ne pas avoir d’avocat indépendant

L’avocat de l’agent immobilier ne défend pas vos intérêts. Votre propre abogado vérifie le contrat avant la signature – voir Avocat lors d’un achat immobilier.

7. Avoir fait aveuglément confiance à la traduction

La version espagnole fait foi. Toute divergence entre la traduction et l’original est à votre charge.

Liste de contrôle avant la signature

• L’extrait du registre foncier (nota simple) est disponible et a été vérifié par un avocat
• L’extrait cadastral est disponible ; la superficie et l’usage correspondent
• Le type de contrat est expressément indiqué : réservation, penitenciales, confirmatorias ou penales ?
• La clause pénale (cláusula penal) a été lue et son montant est compris
• Une clause de résiliation en cas de refus de financement a été convenue
• L’acompte est versé sur un compte séquestre
• Le délai jusqu’au rendez-vous chez le notaire est fixé de manière réaliste
• Le numéro NIE est disponible
• Votre propre avocat indépendant a vérifié le contrat
• Les frais annexes d’achat ont été calculés et les liquidités sont disponibles
• Pour un logement neuf : la solvabilité du promoteur et la garantie bancaire de l’acompte ont été vérifiées

Fiscalité liée à l’avant-contrat

La conclusion d’un contrat de réservation ou d’Arras n’entraîne pas, à elle seule, d’obligation fiscale ; l’impôt est dû lors de l’achat. L’impôt applicable dépend du fait que vous achetiez auprès d’un promoteur ou dans l’ancien : calculez les montants à l’aide des calculateurs relatifs à l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) ou à la IVA et à l’AJD pour les logements neufs, et le coût total à l’aide des frais annexes d’achat.

Base juridique et état du droit

Le texte de référence est le Código Civil espagnol :

• Art. 1454 – arras et leur restitution au double
• Art. 1124 – choix entre l’exécution et la résolution, avec dommages-intérêts dans les 2 cas
• Art. 1152 à 1154 – clause pénale, son articulation avec l’exécution et sa réduction par le juge
• Art. 1114 – conditions suspensives
• Art. 1255 et 1258 – liberté contractuelle et force obligatoire du contrat

L’état du droit indiqué par le calculateur correspond à l’entrée en vigueur du Código Civil en 1889. Il ne s’agit pas d’une erreur d’affichage : l’Art. 1454 est resté inchangé depuis 1889. En revanche, les données de marché figurant sur cette page – montants d’acompte et frais de réservation habituellement pratiqués – reposent sur les observations du marché actuel et ne constituent pas des règles de droit.

À Majorque, le droit applicable est-il le droit national ou baléare ?

La question est légitime, car les Baléares disposent de leur propre droit civil (Compilación del Derecho Civil de las Illes Balears), qui prime notamment sur le droit national en matière de successions et de droit de la famille. Selon l’Art. 13.2 Código Civil, le Código Civil s’applique dans ces territoires comme derecho supletorio – à titre supplétif lorsque le droit foral ne prévoit aucune disposition. La Compilación ne contient aucune règle particulière concernant les arras et les avant-contrats. Votre contrat d’arras à Majorque est donc régi par le Código Civil, comme sur le continent.

Conclusion : quel contrat choisir ?

Le contrat de réservation convient si vous souhaitez réserver rapidement un bien et gagner quelques jours, sans vous engager financièrement de manière importante.

Les arras penitenciales constituent la formule habituelle pour un achat sérieux : les 2 parties sont engagées, mais chacune peut se désengager à un coût connu à l’avance. C’est la seule des 3 options pour laquelle le calculateur ci-dessus peut vous indiquer un montant fiable en cas de désistement.

Le contrat d’option vous donne, en tant qu’acheteur, la position la plus forte, car vous pouvez exiger l’exécution du contrat.

Et dans les 3 cas, faites vérifier le contrat par un abogado indépendant avant de le signer. Vous trouverez le déroulement complet dans le guide consacré au processus juridique d’achat immobilier.

Sources officielles

• Code civil espagnol (Código Civil) – art. 1445 et suivants (compraventa), art. 1454 (arras), art. 1124 et art. 1152–1154 : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (registre foncier espagnol) : https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – impôts liés à l'achat d'un bien immobilier : https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) : sede.agenciatributaria.gob.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme i Habitatge : https://www.conselldemallorca.net
• Portail statistique des notaires espagnols (données sur les transactions aux Baléares) : https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias

Questions fréquentes

Calculateurs associés

• Frais annexes lors d'un achat immobilier à Majorque – l'ensemble des frais qui s'ajoutent au prix d'achat
• Droit de mutation (ITP) à Majorque – l'impôt applicable lors de l'achat d'un bien ancien