Contrat de réservation immobilière en Espagne : arrhes, contrat d'option et tout ce qu'il faut savoir sur le contrat préliminaire à Majorque
Si tu veux acheter un bien immobilier à Majorque, tu connais bien ce dilemme : tu as trouvé le bien de tes rêves, mais il faut attendre des semaines avant le rendez-vous chez le notaire… et les bons biens changent vite de propriétaire. Le contrat de réservation immobilier en Espagne comble justement cette lacune. Il retire provisoirement le bien du marché et te laisse, en tant qu’acheteur, le temps de procéder aux vérifications de diligence raisonnable, de régler les questions de financement et de rassembler tous les documents nécessaires. Ce guide t'explique quels sont les différents types de contrats (Contrato de Reserva, Contrato de Arras, contrat d'option), quels sont les montants habituels des acomptes, quels délais et quelles conséquences en cas de résiliation tu dois connaître – et quelles sont les erreurs les plus courantes commises par les acheteurs allemands. Toutes les informations sont valables à la date de 2026.
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Pourquoi tu as besoin d'un avant-contrat avant le rendez-vous chez le notaire
À Majorque – et dans toute l'Espagne –, un bien immobilier peut en principe être vendu par une simple poignée de main. Le Code civil espagnol (articles 1445 et suivants du Código Civil) régit le contrat de vente (compraventa) sans imposer de formalités obligatoires. L'authentification notariale est toutefois indispensable dès que tu souhaites, en tant qu'acheteur, être inscrit auRegistro de la Propiedad – et cette inscription est la seule protection fiable contre toute disposition ultérieure de l’ancien propriétaire encore inscrit ou contre des charges inconnues provenant de tiers.
D'après l'expérience, il s'écoule souvent plusieurs semaines, voire plusieurs mois, entre la décision d'achat et le rendez-vous chez le notaire. Pendant cette période, il faut :
- que tous les titres de propriété et extraits du registre foncier soient vérifiés,
- les éventuelles charges, dettes ou questions liées au permis de construire doivent être réglées,
- que le financement soit assuré,
- Le certificat de performance énergétique et les autres documents obligatoires sont disponibles.
Un avant-contrat contraignant formalise l'intention d'achat des deux parties et t'évite que le vendeur ne vende le bien à quelqu'un d'autre entre-temps. En Espagne, il existe justement trois instruments différents à cet effet – et ton choix est déterminant.
Aperçu des trois types de contrats
Dans la pratique, à Majorque, tu trouveras trois types de contrats préliminaires qui diffèrent considérablement les uns des autres en termes de fonctionnement, d'effet contraignant et de conséquences financières.
| Type de contrat | Terme espagnol | Acompte | Effet de liaison | Conséquences de la résiliation par l'acheteur | Conséquences de la résiliation par le vendeur |
|---|---|---|---|---|---|
| Contrat de réservation | Contrat de réservation / Accord de réservation | Faible (souvent entre 3 000 et 6 000 €) | Faible – souvent sur réservation uniquement | Les frais ne s'appliquent pas | Remboursement des frais dans la plupart des cas |
| Traité d'Arras (pénitentiaires) | Contrat d'arrhes pénitentiaires | ~10 % du prix d'achat | Recours – Possibilité de se rétracter en échange d'une amende | L'acompte est perdu | Tu récupères le double du montant |
| Contrat d'option | Contrat d'option d'achat | ~10 % (prime d'option) | Élevé – Le vendeur est lié | La prime est perdue | L'acheteur peut exiger la vente |
Remarque : dans la pratique, ces termes sont souvent utilisés de manière imprécise à Majorque. Lis toujours le texte exact du contrat, pas seulement le titre.
Le contrat de réservation (Contrato de Reserva) en détail
Le contrat de réservation (acuerdo de reserva ou contrato de reserva) est la première étape, et généralement la moins contraignante. On le signe quand on est vraiment intéressé par l'achat, mais qu'on n'a pas encore pris de décision définitive.
Ce qu'il régit :
- Pour combien de jours le logement est réservé
- Montant des frais de réservation
- Si les frais sont pris en compte dans le prix d'achat final, et comment
Frais de réservation habituels :
| Type de bien immobilier | Frais de réservation habituels |
|---|---|
| Nouvelle construction clé en main | environ 6 000 € |
| Projet immobilier sur plan (Off-Plan) | environ 3 000 € |
| Bien immobilier existant (revente) | à négocier librement, souvent entre 1 et 5 % |
Si l'acheteur potentiel décide finalement de ne pas acheter, les frais de réservation sont généralement perdus. Si tu décides d'acheter, ces frais sont déduits du prix d'achat. Le contrat de réservation est souvent rédigé sous seing privé et préparé directement par l'agent immobilier – mais un avocat devrait quand même y jeter un œil.
Attention : le contrat de réservation n'est pas un contrat d'arrhes. En l'absence de clause pénale explicite (cláusula penal), le vendeur peut, dans certaines circonstances, tout de même vendre le bien à un autre acheteur – tu ne récupéreras alors que les frais versés.
Le contrat d'arrhes (Contrato de Arras) – un grand classique à Majorque
Le « Contrato de Arras » est l'instrument le plus courant pour l'achat d'un bien immobilier en Espagne et offre aux deux parties une protection bien plus solide qu'un simple contrat de réservation. Le droit civil espagnol reconnaît différentes variantes d'« Arras » ; à Majorque, c'est ce qu'on appelle les « Arras Penitenciarias » qui prédominent dans la pratique.
Arras Penitenciarias – comment ça marche, la pénitence
Les « arras penitenciarias » sont un contrat privé qui garantit de manière contraignante l'intention d'achat des deux parties et prévoit une sanction claire en cas de rétractation :
- Si l'acheteur se rétracte : l'acompte versé est perdu – il ne récupérera pas son argent.
- Si le vendeur se retire : il doit rembourser à l'acheteur le double du montant de l'acompte.
En général, on verse un acompte d'environ 10 % du prix d'achat convenu. Le montant versé sera ensuite déduit du prix d'achat, si la vente se concrétise.
Ce que doit contenir le contrat d'Arras
Un contrat d'Arras bien rédigé doit au moins contenir :
- Identité complète des deux parties au contrat (y compris le numéro NIE)
- Description détaillée du bien immobilier (référence cadastrale, numéro du registre foncier)
- Prix d'achat convenu
- Montant de l'acompte
- Modalités de paiement et numéro de compte / Compte fiduciaire
- Délai avant l'authentification notariale
- Clause pénale (cláusula penal) en cas de résiliation
- Conditions dans lesquelles il est possible de se rétracter sans pénalité (par exemple, en cas de défaut de financement)
Remarque : dans de nombreux cas, l'acompte prévu par le contrat d'arrhes est versé sur un compte séquestre ouvert au nom d'un avocat, d'un conseiller fiscal ou d'un notaire, et non pas directement au vendeur. C'est vivement recommandé.
Le contrat d'option d'achat (Contrato de Opción de Compra)
Le contrat d'option va un peu plus loin que le contrat d'arrhes et est particulièrement courant pour les biens immobiliers de luxe très convoités ou les projets de construction neuve très demandés à Majorque. Du point de vue de l'acheteur, c'est l'outil le plus efficace.
Ce qui le distingue du traité d'Arras :
Dans le contrat d'option, le vendeur garantit que le bien immobilier présente certaines caractéristiques et répond à des conditions bien précises – comme le droit de construire, la superficie ou le bon état technique. L'acheteur obtient le droit exclusif de conclure la vente pendant le délai d'option convenu. Le vendeur est lié pendant cette période et ne peut pas vendre à des tiers.
| Caractéristique | Arras Penitenciarias | Contrat d'option |
|---|---|---|
| Effet contraignant pour le vendeur | Engagé, mais possibilité de se retirer moyennant une pénalité | Totalement bloqué pendant la période d'option |
| Caractère contraignant pour l'acheteur | Annulation entraînant la perte de l'acompte | Annulation : la prime est perdue |
| Est-ce que l'achat est obligatoire ? | Non | Oui (l'acheteur peut insister) |
| Vérification des propriétés | Facultatif | Convenu explicitement |
| Durée habituelle | De quelques semaines à plusieurs mois | De plusieurs semaines à plusieurs mois |
| Mode de paiement habituel | ~10 % du prix d'achat | ~10 % à titre de prime d'option |
La prime d'option est déduite du prix d'achat quand l'acheteur exerce son droit d'achat. Si l'acheteur n'exerce pas son option, la prime est perdue – le vendeur la garde.
Remarque : le contrat d'option est plus avantageux pour l'acheteur, car en cas de litige, il peut même exiger l'exécution du contrat de vente.
Étape par étape : de la réservation à l'« Escritura »
Voici comment se déroule généralement le processus, de la première réservation jusqu'au transfert de propriété devant notaire à Majorque :
- Tu as trouvé un bien immobilier, tu as négocié le prix – accord verbal avec le vendeur ou l'agent immobilier
- Signer un contrat de réservation – Retirer le bien du marché, payer des frais minimes
- Due diligence – Vérifier l'extrait du registre foncier (nota simple), clarifier les charges, vérifier le registre foncier, demander le certificat de performance énergétique si nécessaire
- Demander un NIE – sans numéro d'identification fiscale espagnol (NIE), tu ne pourras pas acheter de bien immobilier
- Signer un contrat d'Arras ou un contrat d'option – verser un acompte (généralement environ 10 %), fixer les délais
- Régler le financement – Demander un prêt immobilier à Majorque, si besoin
- Calculer les frais annexes d'achat – Garder un œil sur les frais annexes d'achat à Majorque
- Préparer le rendez-vous chez le notaire – s'assurer que tous les documents sont complets, choisir un notaire (notaire en Espagne)
- Signer l'« Escritura » – acte de vente authentifié devant notaire
- Inscription au registre foncier: ce n'est qu'à ce moment-là que tu es officiellement propriétaire
Bases juridiques : ce que dit la loi espagnole
Les transactions immobilières à Majorque sont régies par les dispositions générales du Code civil espagnol, notamment les articles 1445 et suivants (compraventa). Pour les accords d'arras, les articles 1454 à 1455 du Código Civil s'appliquent également, car ils régissent expressément les « arras penitenciarias ».
À noter pour les acheteurs étrangers :
- Pas d'obligation de forme écrite : en Espagne, un contrat de vente peut être conclu sans formalités particulières, même oralement. Dans la pratique, il est toutefois toujours recommandé de conclure un accord par écrit.
- Inscription au registre foncier uniquement après rendez-vous chez le notaire : sans « Escritura Pública » (acte notarié de vente), pas d'inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad).
- Sans inscription au registre foncier, pas de protection totale : l'acheteur non inscrit est exposé sans aucune protection au risque que l'ancien propriétaire, toujours inscrit, dispose à nouveau du bien.
- Aspects de droit public : pour certains biens immobiliers, il peut falloir tenir compte de dispositions supplémentaires de droit public, par exemple concernant la constructibilité, les changements d'affectation ou les charges existantes.
Aspects fiscaux du compromis de vente
La signature d'un contrat de réservation ou d'arrhes n'entraîne généralement pas encore d'obligation fiscale : l'obligation fiscale ne naît qu'au moment de la signature définitive du contrat de vente. Il y a toutefois quelques points à prendre en compte :
| point de contrôle | Date | Remarque |
|---|---|---|
| Impôt sur les acquisitions immobilières (ITP) | En cas d'acte notarié | À payer sur le prix d'achat total |
| Taxe sur la valeur ajoutée (IVA) | Pour les constructions neuves : lors de la signature de l'acte notarié | Au lieu de l'ITP lors de l'achat initial auprès du promoteur immobilier |
| La TVA à Arras | En général : non | Le paiement « Arras » correspond à une partie du prix d'achat |
| Numéro NIE | Avant la signature du contrat | Sans NIE, pas d'achat valable juridiquement |
Remarque : pour avoir un aperçu complet de toutes les taxes à payer lors de l'achat, on te conseille de consulter notre guide sur les frais annexes d'achat à Majorque.
Les erreurs les plus courantes dans le contrat de réservation et le contrat d'arrhes
Les acheteurs allemands à Majorque commettent sans cesse les mêmes erreurs – en voici les plus courantes :
1. Je n'ai pas compris le type de contrat
La différence entre un simple contrat de réservation et un contrat d'arrhes assorti d'une clause pénale est considérable. Si tu signes un « contrat de réservation » qui est en réalité un contrat d'arrhes, tu risques, en cas de désistement, de perdre une partie importante du prix d'achat.
2. Versé directement au vendeur
L'acompte devrait – du moins quand il s'agit de montants importants – être versé sur un compte séquestre auprès d'un avocat ou d'un notaire indépendant, et non directement au vendeur ou à l'agent immobilier.
3. Pas de clause de résiliation en cas de défaut de financement
Si la banque refuse le prêt immobilier, tu ne récupères pas ton acompte, sauf si une clause suspensive (condición suspensiva) a été explicitement convenue.
4. Le registre foncier n'a pas été vérifié au préalable
Si tu signes le contrat d'Arras sans avoir demandé un extrait du registre foncier, tu risques de réserver un bien immobilier grevé d'hypothèques ou d'autres charges.
5. Des délais trop courts
Surtout pour les biens immobiliers dont le dossier est complexe ou pour lesquels une demande de financement est en cours, des délais d'option trop courts peuvent te mettre dans l'urgence et te faire perdre ton acompte.
6. Pas de recours à un avocat indépendant
L'avocat de l'agent immobilier défend les intérêts du vendeur ou de l'agent immobilier. Trouve-toi ton propre avocat indépendant pour qu'il vérifie le contrat avant que tu ne le signes.
7. Faire aveuglément confiance à une traduction en anglais ou en allemand
Le texte faisant foi est la version espagnole. Toute divergence entre la traduction et l'original est à ta charge.
Et après le compromis de vente ?
Avec le contrat d'Arras ou le contrat d'option, la voie vers le rendez-vous chez le notaire est ouverte – mais le chemin n'est pas encore tout à fait parcouru. D'ici là, il te reste les tâches suivantes à accomplir :
- Due diligence complète : extrait cadastral, registre foncier, statut d'urbanisme, dettes en cours (arriérés d'IBI, charges de copropriété)
- Certificat énergétique : document obligatoire pour la vente – vérifie s'il est bien disponible (certificat énergétique en Espagne)
- Financement : demander et obtenir une offre de prêt immobilier (prêt immobilier à Majorque)
- Obtenir ton NIE : si tu ne l'as pas encore, fais-en la demande tout de suite
- Choix du notaire : en principe, c'est l'acheteur qui a le droit de choisir le notaire
- Préparer l'escritura : envoyer tous les documents complets au notaire
Après le rendez-vous chez le notaire, il faut que le bien soit inscrit au registre foncier : ce n'est qu'à ce moment-là que tu deviens propriétaire à part entière et que tu es protégé vis-à-vis des tiers.
Liste de contrôle : avant de signer le compromis de vente
Imprime cette liste et coche chaque point avant de te lancer :
- On a l'extrait du registre foncier (Nota simple) et il a été vérifié par un avocat
- Extrait du cadastre disponible, la superficie et l'affectation correspondent
- Type de contrat : contrat de réservation, arrhes ou contrat d'option ?
- Clause pénale (cláusula penal) : j'ai lu et compris
- Y a-t-il une clause de résiliation en cas de défaut de financement ?
- L'acompte est versé sur un compte fiduciaire, pas directement au vendeur
- Délai réaliste jusqu'au rendez-vous chez le notaire (au moins 4 à 8 semaines pour les cas classiques)
- Tu as un numéro NIE espagnol ?
- Un avocat indépendant de notre côté a vérifié le contrat
- Les frais annexes d'achat ont été calculés et on a de l'argent disponible
- Certificat énergétique disponible ou obtention prévue
- Pour les constructions neuves : vérification de la solvabilité du promoteur immobilier et de la garantie bancaire pour l'acompte
Particularités concernant les constructions neuves et les achats sur plan
Quand tu achètes un bien immobilier qui n'est pas encore terminé (sobre plano / sur plan), il y a des règles particulières à respecter :
- Les promoteurs immobiliers demandent souvent environ 6 000 € d'acompte lors de la signature du contrat de réservation, et parfois environ 3 000 € pour les projets en cours de planification .
- D'autres versements suivront par tranches de construction – et ceux-ci doivent impérativement être garantis par une garantie bancaire du promoteur immobilier. Sans cette garantie, tu risques de tout perdre si le promoteur fait faillite.
- Même pour une construction neuve, le conseil est le même : fais appel à ton propre avocat et lis attentivement les clauses du contrat concernant le délai de livraison et les retards éventuels.
Attention : pour les achats sur plan à Majorque, la garantie bancaire n'est pas une option, mais une obligation. Insiste pour l'obtenir par écrit.
Conclusion : quel contrat vas-tu choisir ?
Le contrat de réservation simple est idéal si tu veux réserver rapidement un logement et gagner quelques jours, sans t'engager financièrement de manière trop importante. Les frais sont minimes et l'engagement reste raisonnable.
Le contrat d'arras (arras penitenciarias) est la norme pour un achat immobilier sérieux à Majorque : Les deux parties sont liées par cet engagement, l'acompte (~10 %) est un véritable gage de sérieux – et te donne en contrepartie le droit d'exiger que le vendeur te rembourse le double s'il se rétracte.
Le contrat d'option te place, en tant qu'acheteur, dans la position la plus forte : tu peux imposer l'achat, et le vendeur ne peut plus se rétracter. C'est particulièrement utile pour les biens de luxe, les projets de construction neufs très convoités ou lorsque l'audit préalable est particulièrement complexe.
Fais toujours vérifier le contrat par un avocat indépendant (abogado) avant de le signer. Les quelques centaines d'euros d'honoraires d'avocat, c'est la meilleure assurance contre une perte à cinq ou six chiffres.
→ Tu trouveras toutes les étapes de l'achat – de la première visite à l'inscription au registre foncier – dans notre guide sur les démarches juridiques liées à l'achat d'un bien immobilier.
Sources officielles
- Code civil espagnol (Código Civil), art. 1445 et suivants, et art. 1454-1455 (compraventa et arras) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
- Registro de la Propiedad (Espagne) : https://www.registradores.org
- Agencia Tributaria des Baléares (ATIB) – Impôts liés à l'achat d'un bien immobilier : https://www.atib.es
- Agence nationale de l'administration fiscale (AEAT) : https://www.aeat.es
- Conseil de Majorque – Urbanisme et Logement : https://www.conselldemallorca.net
- Portail statistique des notaires espagnols (données sur les transactions aux Baléares) : https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias