Certificat énergétique en Espagne : le guide complet pour Majorque

Le certificat de performance énergétique en Espagne – en espagnol « certificado de eficiencia energética » – est l'un des documents les plus importants quand tu vends, achètes ou loues un bien immobilier à Majorque. Si tu ne le présentes pas à temps, tu risques de lourdes amendes et, dans le pire des cas, que l'acte notarié te soit refusé. La « Cédula de habitabilidad », le certificat d’habitabilité, y est directement lié : sans lui, pas de raccordement à l’électricité, pas de contrat d’eau, pas de rendez-vous chez le notaire. Dans ce guide, tu découvriras quelles sont les bases juridiques applicables, de quels documents tu as besoin et à quel moment, comment les demander, combien ils coûtent et quelles erreurs tu dois absolument éviter.

Tu vends ou achètes un bien à Majorque et tu as besoin d'éclaircissements sur le certificat énergétique et la « cédula » ?

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C'est quoi, le certificat énergétique ? Et qu'est-ce qu'il contient ?

Le certificatde performance énergétique (certificado de eficiencia energética, ou EPC) est un document officiel délivré par un technicien agréé – en général un architecte ou un ingénieur – après une visite du bien immobilier. Il évalue la consommation énergétique du bâtiment et lui attribue une note sur une échelle allant de A à G, A correspondant à la meilleure efficacité énergétique et G à la moins bonne.

Le certificat contient plus précisément :

• La consommation énergétique annuelle estimée du bâtiment
• Les émissions de CO₂ du bien immobilier
• Recommandations sans engagement pour améliorer l'efficacité énergétique

Lors de son inspection, le technicien vérifie notamment : l'isolation thermique, la ventilation, l'orientation et l'emplacement du bâtiment, les systèmes solaires ou de chauffage existants, la climatisation et l'éclairage. Le principe de base est le même que pour les appareils électroménagers : les acheteurs et les locataires doivent disposer de données objectivement comparables sur la consommation d'énergie avant de prendre une décision.

Remarque : ce certificat ne donne aucune indication sur l'état du bâtiment, les dégâts dus à l'humidité ou d'autres défauts ; il évalue uniquement la performance énergétique.

Bases juridiques : de la directive européenne au décret royal

L'obligation de certification énergétique découle des directives européennes et a été progressivement renforcée en Espagne.

Depuis le 1er juin 2013, cette obligation s'applique donc à tous les biens immobiliers – qu'ils soient neufs ou anciens – destinés à la vente ou à la location. La base juridique actuellement en vigueur est le décret royal n° 390/2021, qui régit de manière contraignante la procédure de certification énergétique.

Qui a besoin d'un certificat de performance énergétique, et quand ?

C'est au propriétaire qu'incombe cette obligation, pas à l'agent immobilier ni à l'acheteur. Ce qui compte, c'est le moment : le certificat doit être disponible dès que le bien est mis en vente ou en location, c'est-à-dire dès la publication de l'annonce, et pas seulement au moment de la signature du contrat.

Attention : lors du rendez-vous chez le notaire, le certificat doit être remis à l'acheteur. S'il n'est pas présenté, le notaire peut refuser d'authentifier l'acte. Dans le cadre du bail, le locataire en reçoit une copie. Prévoyez donc suffisamment de temps à l'avance – idéalement dès la signature du contrat de vente sous seing privé (contrato privado de compraventa).

Voici comment se déroule l'exposition : étape par étape

1. Faire appel à un technicien agréé – un architecte ou un ingénieur disposant de l'agrément nécessaire. Les coûts varient en fonction de la taille du bien immobilier et, d'après nos recherches, ils sont raisonnables.
2. Visite du bien immobilier – Le technicien vérifie l'isolation, le système de chauffage, la climatisation, l'orientation, la ventilation et d'autres facteurs liés à la consommation d'énergie.
3. Faire établir un certificat – Ce document indique la classe de performance énergétique (A à G), les valeurs de consommation, les émissions de CO₂ et des recommandations d'amélioration.
4. Inscription auprès du CAIB – À Majorque, l'inscription se fait exclusivement en ligne, depuis avril 2018 via le portail du gouvernement régional des Baléares : caib.es – Démarche n° 1542609. Le certificat n'est officiellement valable qu'après l'inscription.
5. Conserver le document et le remettre: à l'acheteur lors de la signature de l'acte notarié, au locataire lors de la signature du bail.

Validité, renouvellement et cas particuliers

Si le certificat arrive à échéance pendant la durée d'un bail en cours, il faut le renouveler à temps. En cas de vente, un certificat périmé n'est plus valable : tu dois en faire établir un nouveau avant de mettre le bien sur le marché.

Amendes : que se passe-t-il en cas d'infraction ?

Attention : ce sont les amendes qui sont infligées au propriétaire, pas à l'agent immobilier. Si, en tant que vendeur, tu n'as pas de certificat valide, tu peux aussi être poursuivi au civil pour obtenir des dommages-intérêts pour non-exécution.

La « Cédula de habitabilidad » : le deuxième document obligatoire

En plus du certificat énergétique, il y a un autre document indispensable à Majorque et qui n'a pas d'équivalent en Allemagne, en Autriche et en Suisse : la « Cédula de habitabilidad » (certificat d'habitabilité).

Ce que certifie la Cédula

La « Cédula » est un certificat officiel qui atteste qu'un bien immobilier répond à des exigences minimales définies en matière d'habitabilité. Ça comprend la superficie minimale, les installations sanitaires et l'équipement technique de base. Elle indique aussi le nombre officiel de chambres du bien. Lors de sa délivrance, un architecte vérifie les aspects liés à la sécurité : hauteur des garde-corps, sécurisation des terrasses sur le toit, protection des escaliers… Il ne s'intéresse pas à l'esthétique, ni aux défauts de carrelage ou autres.

Pourquoi c'est si important

Si tu n'as pas ta cédula, les fournisseurs d'énergie ne peuvent pas conclure de contrat. Dans certains cas, les raccordements existants dans des immeubles très anciens peuvent être légaux même sans cédula à jour ; mais quand tu changes de propriétaire, il faut généralement en présenter une.

Les trois types de Cédula

Pour obtenir la « Cédula de primera ocupación », il faut fournir les documents suivants : titre de propriété, plans de construction et plans d'architecte, permis de construire ainsi que le certificat d'achèvement des travaux (certificado final de obra). Ce document est délivré par le Consell Insular de Majorque (Conseil insulaire). Il faut le distinguer de la « licencia de première occupation », qui est délivrée par l'Ayuntamiento (mairie) concerné après réception des travaux.

Comment et où demander la cédula

À Majorque, la « Cédula de habitabilidad » est délivrée par le Consell Insular de Mallorca. Pour renouveler ou remplacer un certificat perdu ou périmé, tu peux t'adresser directement au Conseil insulaire ou faire appel à un architecte qui t'aidera à mener à bien cette démarche. En général, un agent immobilier local expérimenté peut t'aider à obtenir une copie des archives du Conseil insulaire ou à coordonner la réémission du certificat.

Remarque : si tu achètes un bien immobilier ancien pour lequel il n'y a pas de cédula, ce n'est souvent pas un critère d'exclusion – mais tu dois prévoir de l'obtenir avant que le notaire ne passe l'acte. Ton avocat devrait vérifier ça dès le début du processus d'achat.

Certificat énergétique et Cédula dans le processus d'achat : calendrier

Pour en savoir plus sur le déroulement de l'ensemble de la procédure, consulte le guide « Procédure juridique d'achat immobilier à Majorque ».

Et après ? Location et efficacité énergétique

Si tu veux louer ton bien après l'avoir acheté, tu auras à nouveau besoin du certificat de performance énergétique, cette fois-ci pour le bail. La classe d'efficacité énergétique joue aussi un rôle de plus en plus important sur le plan économique : les biens mal classés (E, F, G) sont plus difficiles à louer et ont tendance à rapporter des loyers moins élevés. Une rénovation énergétique avant la mise en location peut donc s’avérer rentable à long terme.

Pour les locations de longue durée à Majorque, la règle est la suivante : le propriétaire doit remettre au locataire une copie du certificat énergétique en cours de validité lors de la signature du contrat. Pour en savoir plus, consulte le guide « Location de longue durée à Majorque ».

Si tu cherches ou envisages d'acheter un bien immobilier rénové de manière durable, tu trouveras plus d'infos dans la rubrique « Habitat écologique à Majorque ».

Les erreurs les plus courantes concernant le certificat énergétique et la « Cédula »

1. Attendre le rendez-vous chez le notaire pour obtenir le certificat? C'est trop tard. Il faut qu'il soit déjà disponible et enregistré au moment de la publication de l'annonce.
2. Certificat expiré non renouvelé – Au bout de 10 ans, il n'est plus valable ; un notaire ne l'acceptera pas.
3. Absence d'enregistrement auprès du CAIB – Sans enregistrement, le document établi n'a aucune valeur. L'enregistrement en ligne est obligatoire.
4. La cédula n'a pas été vérifiée lors de l'achat – les acheteurs ne se rendent compte qu'après l'achat qu'il n'y a pas de cédula et que le contrat de fourniture ne peut pas être transféré.
5. Le nombre de pièces indiqué sur la cédula ne correspond pas à la réalité – les pièces ajoutées par la suite n'apparaissent pas ; ça peut poser un problème d'enregistrement si tu fais de la location saisonnière.
6. Faire appel à un technicien non agréé – Seuls les architectes ou ingénieurs agréés sont autorisés à délivrer des certificats de performance énergétique. Un document non agréé n'est pas valable.
7. Oubli de la « cédula de carencia » – Pour les très vieux biens immobiliers sans attestation d'origine, il existe ce type particulier de cédula – il ne suffit pas de demander simplement la cédula de rénovation.

Liste de contrôle : les deux documents bien en main

• Faire établir un certificat énergétique par un technicien agréé
• Classe d'efficacité énergétique (A–G), valeurs de consommation et émissions de CO₂ indiquées dans le document
• Certificat enregistré en ligne auprès du CAIB (caib.es)
• Durée de validité vérifiée (10 ans max.)
• Cédula de habitabilidad disponible et valide
• Type de cédula correct (première demande / renouvellement / période de carence)
• Le nombre de pièces indiqué sur la cédula correspond bien à celui du bien immobilier
• Ces deux documents ont déjà été vérifiés lors de la rédaction du contrat de vente sous seing privé
• J'ai préparé les originaux et les copies pour le rendez-vous chez le notaire
• Après l'achat : garde ta Cédula à portée de main pour les contrats avec les fournisseurs de services publics

Conclusion

Le certificat énergétique espagnol et la « Cédula de habitabilidad » ne sont pas juste des formalités administratives pénibles : ce sont les exigences légales minimales pour toute transaction immobilière à Majorque. En te procurant ces deux documents bien à l’avance, tu évites des amendes comprises entre 3 000 et 6 000 euros, des retards dans l’authentification des actes et de mauvaises surprises après ton emménagement. En tant que vendeur, tu dois disposer de ces deux documents avant que l’annonce ne soit mise en ligne. En tant qu’acheteur, tu les vérifies dans le cadre de la due diligence – de préférence avec un avocat sur place. Ces deux certificats coûtent relativement peu cher et garantissent une sécurité juridique maximale.

Pour en savoir plus sur l'ensemble des frais liés à l'achat d'un bien immobilier, consulte les rubriques « Frais annexes d'achat à Majorque » et « Construction et rénovation à Majorque ».

Sources officielles

• Décret royal 390/2021 (procédure actuellement en vigueur pour la certification énergétique) : BOE – RD 390/2021
• CAIB – Inscription en ligne pour le certificat énergétique des Baléares: caib.es – Démarche n° 1542609
• Consell Insular de Majorque (délivrance de la Cédula de habitabilidad) : conselldemallorca.net
• Décret royal 235/2013 (extension aux logements existants à partir de juin 2013) : BOE – RD 235/2013
• Agencia Tributaria (AEAT): agenciatributaria.es