Déroulement de l'achat d'un bien immobilier à Majorque : étape par étape

L'achat d'un bien immobilier à Majorque suit un rythme différent de celui de l'Allemagne : ici, le notaire ne vérifie pas les documents à ta place, le contrat préliminaire (Contrato de Arras) t'engage souvent à verser un acompte de 10 %, et sans numéro NIE, tu ne signes absolument rien. Si tu connais bien le processus, tu achètes en toute sérénité ; si tu le sous-estimes, tu risques, dans le pire des cas, de perdre des sommes à cinq chiffres. Ce guide te accompagne étape par étape tout au long du processus : du NIE à l’inscription au registre foncier, en passant par la réservation, le contrat d’arras, la due diligence, le rendez-vous chez le notaire et les obligations après l’achat.

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Le calendrier : un aperçu des 60 à 90 jours

Entre la signature du compromis d'Arras et le rendez-vous chez le notaire, il s'écoule généralement entre 30 et 90 jours — c'est le délai dont tu disposes pour le financement et la due diligence. Avant ça, il y a la recherche et la réservation. Le tableau suivant présente le déroulement type d'un achat sans complications.

Important : le NIE et — en cas de financement — l'hypothèque sont souvent les principaux obstacles. Ces deux démarches demandent du temps. Commence à t'en occuper dès que l'achat devient sérieux, pas seulement après avoir signé le contrat d'arrhes.

Étape 1 : Le numéro NIE — sans lui, rien ne marche

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro d'identification espagnol pour les étrangers. Ce n'est pas un titre de séjour, mais un simple numéro administratif — pourtant, sans lui, tu ne peux pas signer d'acte de vente devant notaire, ouvrir un compte bancaire ni souscrire à des abonnements aux services publics. Ce numéro est attribué une seule fois et est valable à vie.

Pour faire ta demande, il te faut :

1. Le formulaire EX-15 rempli (en espagnol).
2. La Tasa 790, Modèle 012, a été payée — les frais administratifs s'élèvent à environ 9,84 € en 2026.
3. Un passeport ou une carte d'identité en cours de validité, ainsi que des copies.
4. Une preuve écrite justifiant ta demande (par exemple, le contrat de réservation ou le contrat d'arrhes).

Il y a trois façons de procéder : en personne à Majorque, au service des étrangers de Palma ; via le consulat espagnol dans ton pays d'origine ; ou par procuration notariée par l'intermédiaire d'un avocat sur place. D'après plusieurs cabinets d'avocats, le délai d'attente pour obtenir un rendez-vous à Palma peut actuellement aller jusqu'à trois mois — en optant pour la solution de la procuration, ça prend souvent entre deux et trois semaines. Prévoyez donc votre NIE bien à l'avance : si vous faites la demande via un consulat, commencez les démarches au moins deux mois avant la date prévue pour le rendez-vous chez le notaire.

Tu trouveras plus de détails dans notre guide sur le NIE à Majorque.

Étape 2 : Agent immobilier, recherche et préparation

Contrairement à l'Allemagne, à Majorque, c'est généralement le vendeur qui paie la commission de l'agent immobilier — elle s'élève généralement à 5 à 6 % du prix d'achat, IVA en sus. Cette commission n'est pas réglementée par la loi et varie en réalité entre 3 et 7 % environ ; pour les biens très chers, elle est souvent inférieure. En tant qu'acheteur, tu n'as donc normalement pas de commission directe à payer à l'agent immobilier, sauf accord contraire explicite.

Avant de faire une offre, ça vaut le coup de faire ce travail préparatoire :

• Fais un budget réaliste. En plus du prix d'achat, il faut compter entre 10 et 15 % de frais annexes, ainsi qu'une réserve pour les travaux de rénovation et l'ameublement.
• Régle la question du financement dès le début. Souvent, les banques ne financent que 60 à 70 % de la valeur (LTV) pour les non-résidents et exigent une vérification complète de ta solvabilité.
• Prévois de faire appel à ton propre avocat. Contrairement à un notaire allemand, le notaire espagnol ne vérifie pas les choses dans ton intérêt. Il est vivement recommandé de te faire accompagner par un conseiller juridique indépendant à Majorque.

Tu devrais te renseigner sur la situation du marché régional avant d'entamer les négociations. Notre rapport sur le marché immobilier à Majorque te donne un aperçu des prix et des emplacements.

Étape 3 : Réservation et « Contrato de Arras » — c'est là que réside le risque lié à l'acompte

Une fois que t'as choisi un bien immobilier, ça se passe généralement en deux étapes : d'abord, des frais de réservation modestes (généralement entre 3 000 et 10 000 €), qui retirent le bien du marché pendant quelques jours, puis le « Contrato de Arras » — le contrat préliminaire espagnol prévoyant un acompte qui s'élève généralement à 10 % du prix d'achat. Ces 10 %, cette structure en deux étapes et le délai de 30 à 90 jours sont des repères courants sur le marché, pas des règles fixées par la loi — le montant et les délais sont librement négociables.

Tout dépend du type de contrat d'arras que tu signes. Le droit civil espagnol en distingue trois types, avec des conséquences très différentes :

Le type de contrat de vente immobilier résidentiel de loin le plus courant à Majorque est celui des « arras penitenciales », régi par l'article 1454 du Code civil espagnol. Le principe : les deux parties peuvent se rétracter de la transaction — mais à un certain prix. Si tu te retires en tant qu’acheteur, tu perds la totalité de ton acompte. Si c’est le vendeur qui se retire, il doit te verser le double de ton acompte.

Un exemple de calcul : tu t'engages à acheter une villa à Santa Ponsa pour 1 200 000 € et tu signes un contrat d'arrhes pénitentielles avec un acompte de 120 000 € (10 %). Si tu te désistes, tu perds les 120 000 €. Si c'est le vendeur qui se désiste, tu récupères 240 000 €. Ces conséquences s'appliquent aux « arras penitenciales » purs, à moins qu'une clause contractuelle différente ne limite le montant de la pénalité.

C'est justement là que réside le risque : si tu verses 10 % sans faire vérifier le contrat, tu achètes à l'aveuglette. Deux clauses de protection sont particulièrement importantes :

• Clause suspensive de financement (condición suspensiva) : si la banque refuse ton prêt immobilier, tu récupères ton acompte. Sans cette clause de financement expresse, c'est toi qui assumes le risque lié au financement, et un refus de prêt pourrait te coûter ces 10 %.
• Des conditions claires concernant l'absence de charges et la cédula, pour qu'on puisse clairement prouver une rupture de contrat de la part du vendeur.

Le montant, les délais et les conséquences d'une résiliation sont négociables. Fais toujours vérifier le contrat par ton avocat avant d'effectuer le virement.

Étape 4 : Due diligence — Nota simple, charges et cédula

Le délai d'Arras, c'est ta période de vérification. En Espagne, c'est le principe du « caveat emptor » qui s'applique : c'est à toi, l'acheteur, qu'il incombe de vérifier les choses. Trois documents sont essentiels.

La « Nota simple » (extrait du registre foncier)

La « Nota simple » est l'extrait du registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad). Elle coûte 9,02 € plus l'IVA chez le prestataire officiel (Colegio de Registradores) et est généralement disponible en ligne en moins de deux heures. Tu peux la commander toi-même sur registradores.org — ou demander à ton avocat ou à une gestoría de s'en charger pour toi.

Tu y trouveras tout ce que tu dois savoir :

• Propriété — qui est légalement le propriétaire ?
• Charges et greves — hypothèques inscrites, saisies (embargos), servitudes, dettes fiscales.
• Description du terrain avec les superficies et la référence cadastrale.
• Des indications sur une copropriété et, le cas échéant, une mention concernant la location touristique.

Fais gaffe aux signaux d'alerte : embargos en cours, plusieurs hypothèques, mentions « fuera de ordenación », divergences dans le nom du propriétaire et superficies qui ne correspondent pas à ce que tu vois sur place. Une inscription au registre peut changer jusqu'à peu avant le rendez-vous chez le notaire — c'est pourquoi la « Nota simple » est vérifiée à nouveau juste avant la signature.

Cadastre vs. registre foncier

Le cadastre (Catastro, sedecatastro.gob.es) est un système à part, distinct du registre foncier : il recense les caractéristiques physiques à des fins fiscales (Hacienda), tandis que le registre foncier (Justice) répertorie la situation juridique en matière de propriété et de charges. Pour les biens immobiliers anciens, il arrive souvent qu’il y ait des écarts entre les deux — une maison de 200 m² dans la « Nota simple », mais qui figure au cadastre comme faisant 140 m², en est un exemple typique. Ces écarts peuvent notamment s’expliquer par des extensions non déclarées, mais aussi par des relevés topographiques anciens, obsolètes ou imprécis, par le relevé cadastral basé sur des photos aériennes ou par un manque de coordination entre les deux registres. Dans tous les cas, il faut y voir clair.

La « Cédula de habitabilidad » (certificat d'habitabilité)

La « Cédula de habitabilidad » atteste que le bien immobilier répond aux exigences minimales en matière de logement. À Majorque, elle est régie par le décret 145/1997 et délivrée par le Consell de Mallorca. C'est un élément essentiel pour l'achat :

• Depuis la Ley de Vivienda des Baléares de 2018, il faut présenter une cédula en cours de validité lors d'un achat ou d'une vente. Si tu ne l'as pas, les notaires te la demandent souvent dans la pratique — ou alors, l'acheteur doit expressément y renoncer.
• Sans ça, les fournisseurs (eau, électricité, gaz, téléphone) ne concluent pas de contrats définitifs.
• Elle est valable 10 ans et doit être renouvelée à l'issue de cette période.
• C'est aussi une condition indispensable pour obtenir une licence de location touristique (ETV).

Au Consell de Mallorca, le traitement d'une demande prend environ un mois ; la loi prévoit un délai maximal de deux mois à compter du dépôt de la demande. Si le document manque, il peut être réémis ou renouvelé par le Consell — un agent immobilier ou un avocat expérimenté pourra t'aider dans cette démarche. Prévois ce délai suffisamment tôt pendant la phase des arras et vérifie toujours la date d'émission pour ne pas te retrouver avec une cédula périmée après l'achat. Demande aussi le certificat énergétique (Certificado Energético) en cours de validité.

Étape 5 : Financement

Si tu fais appel à une banque espagnole pour ton financement, fais ta demande de prêt immobilier le plus tôt possible : l'examen du dossier prend souvent entre quatre et huit semaines et peut facilement entrer en conflit avec le délai fixé pour le versement des « arras ». Pour les non-résidents, les taux de prêt sont généralement plus prudents (généralement entre 60 et 70 % du LTV) et une vérification complète de la solvabilité est exigée, avec des justificatifs de revenus et de patrimoine.

La mesure de protection la plus importante, en lien avec l'étape 3 : assure-toi que la clause de réserve de financement figure bien dans le contrat d'arrhes. Si le prêt hypothécaire est refusé et que cette clause n'y figure pas, tu risques de perdre ton acompte de 10 %. Prévois aussi que la banque fixera la valeur du bien à partir de sa propre expertise (Tasación) : si celle-ci est inférieure au prix d'achat, la banque ne financera que la valeur la plus basse.

Étape 6 : Le rendez-vous chez le notaire et l'« Escritura »

Le grand jour : chez le notaire, on signe l'acte de vente public — l'« Escritura Pública de Compraventa ». L'acheteur et le vendeur (ou leurs mandataires) se présentent en personne. Le notaire lit le contrat à haute voix, vérifie les identités et confirme la légalité de la transaction.

En Espagne, contrairement à l'Allemagne, il n'y a pas d'obligation de passer par un notaire. Un contrat de vente privé est certes valable entre les parties (art. 1450 du Código Civil), mais il ne permet pas l'inscription au registre foncier. C'est pourquoi il faut toujours conclure chaque achat par un acte notarié.

Comment ça se passe chez le notaire :

1. Paiement du solde du prix d'achat (généralement par chèque certifié par la banque ou par virement bancaire).
2. Si le vendeur est non-résident : retenue de 3 % du prix d'achat par l'acheteur (Retención, Modelo 211) à titre d'acompte d'impôt sur l'IRNR du vendeur ; versement dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte notarié.
3. Remise des clés.
4. Le notaire rédige l'« escritura » et déclare le changement de propriétaire par voie électronique au registre foncier.

Pour ce rendez-vous, tu auras besoin des documents suivants :

Étape 7 : Registre foncier et impôts

Une fois l'acte notarié signé, l'achat est imposé et inscrit au registre foncier. L'impôt sur les transmissions patrimoniales ( ITP ) est progressif aux Baléares et s'applique par tranches (tramos) : Chaque tranche de prix est imposée à son propre taux — il ne s'agit donc pas d'un taux forfaitaire appliqué au prix total. La base d'imposition est également importante : c'est la valeur la plus élevée entre le prix d'achat et le « valor de referencia » (valeur de référence officielle du cadastre) qui est imposée.

Par exemple, pour un prix d'achat de 700 000 €, tu ne paies pas 10 % sur toute la somme, mais 8 % sur les premiers 400 000 €, 9 % sur les 200 000 € suivants et 10 % uniquement sur les 100 000 € restants.

L'ITP s'applique aux biens immobiliers existants. Pour les constructions neuves (première remise des clés), c'est plutôt 10 % d'IVA (TVA) plus l'AJD (droit de timbre) qui s'appliquent ; le taux général de l'AJD est de 1,5 %. Pour une résidence principale d'une valeur inférieure à 270 151,20 €, l'AJD est réduit à 1,2 % ; à partir de 1 million d'euros, le taux est majoré à 2,0 %. Le délai de paiement de l'ITP est généralement de 30 jours ouvrés à compter de la signature de l'acte notarié.

À ça s'ajoutent d'autres frais annexes. Les frais de notaire et d'enregistrement sont fixés selon un barème légal (décrets royaux 1426/1989 et 1427/1989) et sont dégressifs — le taux en pourcentage baisse à mesure que le prix d'achat augmente, ce qui explique pourquoi le montant réel peut dépasser les fourchettes indiquées pour les biens très bon marché :

Après le rendez-vous chez le notaire, la Gestoría s'occupe de payer les impôts et d'enregistrer le bien au registre foncier. L'inscription complète au registre foncier prend généralement entre trois et six semaines. Prévois au total entre 10 et 15 % du prix d'achat pour les frais annexes — pour les biens immobiliers d'occasion classiques, ils se situent plutôt entre 9 et 10 %, tandis que dans le segment haut de gamme et de luxe, en raison des tranches d'ITP plus élevées, ils vont de 11 à 14 %. Tu trouveras une ventilation détaillée dans notre guide sur les frais annexes d’achat — et n’oublie pas : en cas de vente, c’est le vendeur qui supporte légalement l’impôt communal sur la plus-value (Plusvalía).

Étape 8 : Après l'achat — Fournisseurs d'énergie et impôts courants

L'inscription au registre foncier marque la fin de la vente, mais en tant que propriétaire, tu as des obligations à respecter au quotidien.

Changer les abonnements aux services publics et t'inscrire auprès de la copropriété : mettre l'électricité, l'eau et, le cas échéant, le gaz à ton nom, informer la copropriété (comunidad) et prendre en charge la taxe foncière annuelle IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). L'IBI s'élève en gros à 0,4-0,8 % de la valeur cadastrale et est prélevé par la commune.

Modelo 210 — l'impôt pour les non-résidents : si tu n'es pas résident fiscal en Espagne et que tu utilises toi-même le bien immobilier ou que tu le laisses inoccupé, tu dois déclarer chaque année un revenu fictif (renta imputada). Le calcul :

• 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci a été mise à jour au cours des dix dernières années — sinon 2%.
• Taux d'imposition : 19 % pour les résidents de l'UE/EEE (y compris l'Islande, la Norvège et le Liechtenstein), 24 % pour les pays tiers (par exemple, le Royaume-Uni après le Brexit).
• Date limite : jusqu'au 31 décembre de l'année suivante (pour l'année fiscale 2025, donc jusqu'au 31/12/2026).

Exemple tiré du guide officiel de remplissage : pour un appartement à Calvià dont la valeur cadastrale actualisée est de 75 500 €, la base d'imposition est de 1,1 %, soit 830,50 € ; en appliquant 19 % à ce montant, on obtient environ 158 € d'impôt par an.

Si tu loues ton bien immobilier, d'autres délais s'appliquent et tu dois déclarer tes revenus locatifs réels — généralement tous les trimestres ou sous forme de récapitulatif annuel. Notre guide sur la location longue durée à Majorque t'explique comment ça marche et ce à quoi tu dois faire attention en cas de location longue durée.

Les erreurs les plus courantes lors de l'achat d'un bien immobilier à Majorque

• Ne fais pas appel à ton propre avocat. Le notaire espagnol ne te protège pas comme en Allemagne. Sans vérification indépendante, tu achètes à l'aveuglette.
• Ne demande pas ton NIE trop tard. Sans NIE, pas d'authentification. Dans les régions prisées, il faut compter des semaines, voire des mois, pour obtenir un rendez-vous.
• Signer le contrat d'Arras sans le vérifier. Tous les contrats ne prévoient pas un droit de rétractation, ni une clause de financement — tu risques de perdre ton acompte de 10 %.
• Ne vérifie pas la « Nota simple », ou ne la vérifie pas trop tôt. Les charges peuvent changer d'ici le rendez-vous chez le notaire. Il faut absolument la vérifier juste avant.
• Oublie la cédula et le certificat de performance énergétique. Sans cédula, pas de raccordement aux réseaux, et dans la pratique, les notaires la demandent régulièrement.
• Des divergences entre le cadastre et le registre foncier qui passent inaperçues. Elles peuvent être dues à des extensions non déclarées, mais aussi à des relevés topographiques obsolètes — et finir par te coûter cher.
• On a tendanceà sous-estimer les charges. Il faut compter 10 à 15 % en plus. Si tu calcules au plus juste, tu vas te retrouver dans le pétrin.
• N'oublie pas le Modelo 210. La déclaration annuelle pour les non-résidents est très souvent négligée — elle est pourtant obligatoire, même si tu utilises ton logement uniquement pour ton usage personnel.

Check-list : ton parcours vers l'accession à la propriété

• Demande de numéro NIE (avec pré-enregistrement)
• Budget calculé en incluant 10 à 15 % de frais annexes
• Financement déjà réglé (LTV, tasación)
• J'ai engagé mon propre avocat
• Bien sélectionné, prix négocié
• Contrat d'Arras vérifié par un avocat (type, réserve de financement)
• Vérification de la « Nota simple » (propriétaire, charges, saisies)
• Le cadastre a été mis en concordance avec le registre foncier et la situation sur le terrain
• Cédula de habitabilidad et certificat de performance énergétique disponibles
• La « Nota simple » a été vérifiée une nouvelle fois juste avant le rendez-vous chez le notaire
• Rendez-vous chez le notaire : signature de l'« Escritura », paiement du solde, remise des clés
• ITP/IVA et frais payés via la Gestoría
• Inscription au registre foncier effectuée
• Changement d'adresse pour les services publics, l'IBI et la communauté
• Le Modelo 210 est prévu pour la première année

Conclusion

L'achat d'un bien immobilier à Majorque est facile à organiser si tu connais la marche à suivre : d'abord le NIE et le financement, puis un contrat d'arras soigneusement vérifié, une due diligence approfondie sur la Nota simple et la Cédula, et enfin la signature chez le notaire et le règlement en bonne et due forme des taxes et de l'enregistrement au registre foncier. Les plus grands risques ne résident pas dans le prix d'achat, mais dans les détails : une clause de financement manquante, une charge non prise en compte ou une Cédula périmée. Avec un accompagnement juridique indépendant et une planification budgétaire réaliste (10 à 15 % de frais annexes), le rêve d’un bien immobilier à Majorque se transforme en un achat sûr.

Sources officielles

• Colegio de Registradores — Demande d'une « Nota simple » et tarifs (plateforme officielle du registre foncier, 9,02 € + IVA)
• Site web du Catastro (Catastro, valeur cadastrale, Valor de referencia)
• Consell de Mallorca — Cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilidad, décret 145/1997)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 (impôt sur le revenu des non-résidents)
• Décret royal du 24 juillet 1889 — Code civil, art. 1454 (base juridique des « arras penitenciales »)

Ce guide est fourni à titre d'information générale et ne remplace en aucun cas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les lois, les taux d'imposition et les délais peuvent changer et dépendent de chaque cas particulier — notamment en ce qui concerne l'échelonnement de l'ITP, le calcul du Modelo 210 et les exigences relatives à la cédula. Pour ta transaction concrète, demande conseil à un avocat (abogado) spécialisé en droit immobilier espagnol et à un conseiller fiscal (asesor fiscal/gestor).