Repérer les constructions illégales lors de l'achat d'une maison à Majorque et se protéger

Quand tu achètes une finca à Majorque, tu tombes vite sous le charme de cette vieille maison en pierre avec sa véranda attenante, sa piscine à flanc de colline et sa dépendance rustique derrière l'amandier. Mais il y a un détail qu'on oublie facilement : d’après une étude du Col·legi Oficial d'Enginyers Tècnics en Topografia (CQNE), environ un tiers des constructions rurales à Majorque sont illégales ou seulement partiellement régularisées – et l’autorité compétente, l’Agència de Defensa del Territori (ADT), envoie aujourd’hui de véritables ordonnances de démolition au lieu d’avertissements. Dans ce guide, tu apprendras comment repérer systématiquement les constructions illégales lors de l’achat d’une maison à Majorque, quels risques juridiques tu cours en tant qu’acheteur, comment fonctionne la procédure de régularisation selon la législation en vigueur et quelle liste de contrôle te permettra de te protéger avant de signer le contrat de réservation.

Tu as déjà repéré un bien immobilier et tu ne sais pas si le registre foncier et le permis de construire correspondent vraiment ?

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• Étape par étape : les démarches juridiques pour l'achat d'un bien immobilier à Majorque

Pourquoi ce problème est-il si répandu à Majorque ?

Les constructions illégales à Majorque, c'est pas un phénomène marginal. Surtout entre les années 1990 et le début des années 2010, les contrôles étaient pas très stricts et on construisait souvent « en cachette » – souvent sans mauvaise intention, mais avec des conséquences juridiques à long terme.

Les causes les plus fréquentes selon l'étude CQNE et les experts du secteur :

La législation espagnole en matière de construction, qui est complexe et peut en plus varier d'une commune à l'autre, a induit en erreur de nombreux acheteurs étrangers, et même des maîtres d'ouvrage locaux. Résultat : des maisons qui semblent en parfait état cachent des charges liées au droit de la construction que le nouveau propriétaire hérite sans le savoir.

Attention : l'ADT ne contrôle pas que les nouvelles constructions. Même des extensions datant de plusieurs décennies peuvent faire l'objet d'une procédure en cours si l'administration intervient ou si un voisin porte plainte.

L'autorité qui montre les dents : l'ADT et le Conseil de l'île

L'Agència de Defensa del Territori de Mallorca (ADT) dépend du Consell de Mallorca et a pour mission de vérifier la conformité des constructions sur l'île et de sanctionner les infractions. Elle dispose de plusieurs moyens d'action, allant des amendes aux pénalités financières, en passant par les ordonnances de démolition.

Rien qu'en 2019, l'ADT a prononcé des dizaines d'ordonnances de démolition ; en plus, plusieurs centaines de procédures étaient en cours. Depuis, la rigueur dans l'application de la loi n'a cessé de s'accentuer. Aujourd'hui, les agents immobiliers professionnels n'intègrent généralement plus du tout les biens immobiliers illégaux dans leur portefeuille avant qu'une clarification juridique approfondie n'ait eu lieu.

Si tu achètes un bien immobilier pour lequel une procédure ADT est en cours, tu deviens le successeur légal dans cette procédure : la décision reste attachée au bien immobilier, et non au vendeur.

Registre foncier, cadastre et licence : trois réalités différentes

Une idée fausse très répandue chez de nombreux acheteurs : ce qui figure au registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad) ne correspond pas forcément au cadastre (Catastro) ni au permis de construire effectivement délivré (Licencia de Obras).

C'est typique à Majorque : une maison est enregistrée au cadastre avec une superficie de 120 m², mais elle dispose en réalité d'une surface habitable de 180 m² grâce à des pièces rajoutées, une véranda vitrée et une dépendance réaménagée – le tout sans permis de construire, et rien n'a été mis à jour au cadastre.

Remarque : le registre foncier te protège, en tant qu'acheteur, contre les dettes et les hypothèques cachées, mais pas contre les vices de construction. Pour cette dernière protection, tu as besoin d'un architecte indépendant et d'un avocat qui consultera les dossiers de la commune.

À ce sujet, consulte aussi notre guide « Vérifier le registre foncier en Espagne ».

Les constructions illégales les plus courantes lors de l'achat d'une maison à Majorque

Toutes les extensions ne posent pas le même problème, mais elles sont toutes importantes. Dans la pratique, ces éléments reviennent particulièrement souvent :

Vérandas et terrasses couvertes

C'est super populaire, mais souvent illégal. Si tu veux faire vitrer ou couvrir une terrasse existante, il te faut un permis de construire. Beaucoup d'anciennes extensions n'ont tout simplement jamais fait l'objet d'une demande de permis.

Maisons d'hôtes et dépendances réaménagées

Dans les zones rurales (suelo rústico), la construction de logements est soumise à des règles strictes. Une ancienne étable transformée en gîte n'est souvent ni autorisée, ni susceptible de l'être.

Piscines et bassins

Les piscines doivent elles aussi faire l'objet d'un permis. Dans les zones protégées, elles sont souvent interdites. Beaucoup ont été construites dans les années 1990 sans aucune intervention des autorités.

Sous-sols et caves aménagées

Dans de nombreuses communes, l'aménagement des caves en espace habitable est soumis à autorisation et, dans certaines zones, c'est tout simplement interdit.

Garages, abris de voiture et entrepôts

Même les dépendances situées en plein air nécessitent un permis spécifique sur un « Suelo Rústico ».

Suelo Rústico : les risques spécifiques aux zones rurales

Si tu veux acheter une finca à Majorque, tu dois bien comprendre ce qu'est un « suelo rústico ». Les règles d'urbanisme sur les terres agricoles ou les zones protégées sont bien plus strictes que sur les terrains constructibles («suelo urbano » ou « urbanizable »).

Sur un « suelo rústico protegido », beaucoup de constructions ne peuvent pas être régularisées a posteriori, même si le délai de prescription est déjà écoulé. C'est une différence cruciale.

Attention : les fincas situées dans des endroits particulièrement attractifs – Tramuntana, vue sur la mer, proximité de la côte – se trouvent souvent dans des zones protégées. Un emplacement magnifique et la possibilité de construire s’excluent souvent mutuellement.

Pour en savoir plus sur les règles d'urbanisme spécifiques à la Tramuntana, consulte la rubrique « Droit de l'urbanisme dans la Tramuntana à Majorque » ; pour la finca sur Landland, consulte la rubrique « Finca Suelo Rústico ».

Droits acquis : ce qu'ils permettent… et ce qu'ils ne permettent pas

Le terme « protection des droits acquis » revient souvent dans le secteur immobilier de Majorque, mais il est souvent mal compris. Pour être précis : les constructions illégales pour lesquelles le délai de prescription des mesures administratives est dépassé ne peuvent généralement plus faire l'objet d'un arrêté de démolition.

En règle générale, ce délai est de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux pour les infractions commises sur un « Suelo Rústico ». Passé ce délai, l'ADT ne peut plus ordonner de remise en état : la construction bénéficie alors d'une sorte de protection de fait.

Ce que la protection des droits acquis ne signifie pas, par contre :

• La construction est donc légale. Elle n'est tout simplement plus contestable.
• Un permis de construire n'a pas d'effet rétroactif.
• La transformation, la rénovation ou l'agrandissement de cette annexe classée peuvent entraîner de nouvelles obligations en matière d'autorisation – et donc faire intervenir à nouveau les autorités.

Remarque : c'est justement ça le risque dans le cas de Llucmajor : les personnes concernées ont demandé un permis de construire pour réparer le toit de leur véranda, ce qui a déclenché un contrôle administratif qui a abouti à une décision de démolition. Les travaux de rénovation sur des annexes illégales peuvent attirer à nouveau l'attention des autorités.

Procédure de légalisation : ce que permet la législation actuelle

Le gouvernement des Baléares a adopté une loi qui permet, sous certaines conditions, la régularisation a posteriori des constructions illégales. Cette mesure offre une opportunité importante, mais limitée.

Conditions pour une légalisation :

1. Le bâtiment doit avoir au moins 8 ans
2. L'infraction au droit de l'urbanisme doit être prescrite
3. Le bâtiment ne doit pas se trouver dans une zone protégée
4. Il ne doit pas y avoir d'utilisation qui nécessiterait une licence touristique

Frais applicables (en pourcentage de la valeur de la construction) :

Les personnes à faibles revenus peuvent bénéficier de réductions allant jusqu'à 50 % sur ces frais. De plus, les propriétaires doivent respecter certaines exigences environnementales.

Impossible à légaliser :

• Constructions dans les zones protégées (suelo rústico protegido)
• Bâtiments destinés à un usage touristique (licence ETV)
• Les constructions pour lesquelles le délai de prescription n'est pas encore écoulé

Pour les procédures de régularisation déjà en cours ou prévues, on te conseille de lire l'article « Régulariser une construction non conforme à Majorque ».

Protection juridique de l'acheteur : responsabilité pour vices cachés et délais

La loi espagnole protège les acheteurs en cas de vices cachés (vicios ocultos), mais seulement sous certaines conditions et dans des délais très courts.

Attention : le délai de 6 mois pour les vices cachés n'est pas un délai de prescription classique, mais un délai de forclusion (caducidad). Il ne peut pas être prolongé – il faut donc agir vite.

Que faire si tu constates un défaut après l'achat :

1. Fais une liste des défauts et prends des photos de tout
2. Demander une expertise pour déterminer la cause du sinistre
3. Consulte tout de suite un avocat et envoie une lettre de mise en demeure (ça suspend le délai)
4. Préparer la requête

Le droit à des dommages-intérêts peut inclure les frais de réparation jusqu'à la suppression totale du défaut, ainsi qu'une indemnité pour perte de jouissance.

Remarque : si tu fais appel à un avocat plusieurs mois après l'achat, tu risques que le délai de 6 mois soit déjà écoulé. En cas de doute, agis tout de suite.

Due diligence avant l'achat : étape par étape

Une vérification préalable structurée est la seule protection efficace contre les mauvaises surprises en matière de droit de la construction. Idéalement, elle commence avant le contrat de réservation, mais au plus tard pendant la phase de due diligence, entre la réservation et le rendez-vous chez le notaire.

1. Demander une « Nota simple » Demander un extrait actuel du registre foncier auprès du Registro de la Propiedad : superficie enregistrée, propriétaires, charges, hypothèques. En ligne via le portail du Registro.

2. Vérifier l'extrait du cadastre Va sur Catastro.meh.es pour consulter l'extrait cadastral et compare-le avec le registre foncier. Des différences au niveau des superficies ou des dépendances, c'est un signal d'alerte.

3. Faire appel à la mairie (Ajuntament) Demande à l'Ajuntament compétent de te laisser consulter le dossier de permis de construire (expediente de licencia de obras). Tu y verras quels travaux ont été autorisés et à quelle date.

4. Vérifier les procédures ADT en cours Demande à la mairie ou directement à l'ADT s'il y a des procédures en cours ou des arrêtés de démolition concernant ce bien immobilier.

5. Commander une expertise d'architecte Un architecte indépendant ou un technicien (arquitecto técnico) compare l'état autorisé à l'état réel sur place. C'est la méthode la plus fiable pour repérer les extensions illégales.

6. Vérifier la « Cédula de habitabilidad » Le certificat d'habitabilité indique si le bâtiment est officiellement autorisé à servir de logement.

7. Vérifier le certificat énergétique C'est une obligation lors de la vente, mais ça peut aussi être une source d'infos indirecte : un certificat qui ne couvre qu'une partie de la surface du bâtiment peut indiquer la présence de zones non enregistrées.

Pour consulter la liste de contrôle complète pour la visite : Liste de contrôle pour la visite d'un bien immobilier à Majorque.

Les erreurs les plus courantes lors de l'achat

Erreur n° 1 : considérer le registre foncier comme un gage de qualité Le registre foncier atteste de la propriété et des charges, mais pas de la conformité aux règles d'urbanisme. Beaucoup d'acheteurs confondent ces deux aspects.

Erreur n° 2 : se fier aux dires du vendeur ou de l'agent immobilier « La piscine est là depuis 30 ans, ce n'est plus un problème » : ce n'est pas un argument juridique. L'ADT ne fait aucune exception pour les anciens bâtiments sans preuve de prescription.

Erreur n° 3 : signer un contrat de réservation sans faire de vérifications préalables Le contrat de réservation (contrato de reserva) t'engage généralement par le versement d'un acompte. Si tu signes avant que le contrôle de conformité aux normes de construction ne soit terminé, tu risques, en cas de doute, de perdre ton acompte si tu souhaites te rétracter à cause d'une construction illégale découverte – sauf si les conditions de rétractation ont été clairement définies dans le contrat. Pour en savoir plus : Contrat de réservation en Espagne.

Erreur n° 4 : commencer les travaux de rénovation avant d'avoir clarifié la situation Si tu rénoves un espace construit illégalement, tu risques d'attirer l'attention des autorités – et de déclencher éventuellement un réexamen qui pourrait déboucher sur une procédure de démolition.

Erreur n° 5 : Ne pas signaler une culture illégale lors de la revente C'est un manquement à ses obligations qui peut engager la responsabilité civile du vendeur. En tant qu'acheteur, tu ne dois toutefois pas partir du principe que l'ancien propriétaire a correctement signalé ce problème.

Erreur n° 6 : confondre le délai de prescription avec une légalisation La protection des droits acquis ne veut pas dire que la construction est légale – et encore moins qu'on a le droit de l'agrandir.

Et après ? Conséquences et pistes d'action

Si, après l'achat, tu te rends compte qu'une extension est illégale, plusieurs options s'offrent à toi selon la situation :

Important : même une construction illégale dont la situation est régularisée doit être documentée aussi clairement que possible chez le notaire et au registre foncier, pour éviter que les transactions et les financements ultérieurs ne tombent à l'eau. N'oublie pas non plus que les banques peuvent refuser d'accorder des prêts hypothécaires pour des biens immobiliers dont le statut de construction n'est pas clair. Pour en savoir plus sur le financement : Financement immobilier à Majorque.

Liste de contrôle : comment repérer les constructions illégales lors de l'achat d'une maison à Majorque

Utilise cette liste de contrôle avant de signer le contrat de réservation:

• On a la « Nota simple » (à jour, provenant du Registro de la Propiedad)
• On a l'extrait du cadastre et on l'a comparé au registre foncier
• Les surfaces enregistrées correspondent bien à ce qu'on voit sur le terrain
• On a le permis de construire (licencia de obras) pour toutes les parties du bâtiment
• La « Cédula de habitabilidad » est valide et couvre tous les espaces de vie
• Pas de procédure ADT en cours (demande auprès de l'Ajuntament ou de l'ADT)
• Un architecte indépendant a fait une comparaison entre la situation réelle et la situation théorique
• On a vérifié toutes les dépendances, les piscines, les vérandas et les garages
• Classification des zones connue (terrain rural ordinaire / protégé / urbain)
• Le contrat de réservation prévoit une clause de résiliation en cas de vices de construction
• Un avocat t'accompagne pendant la due diligence et chez le notaire

Conclusion

Les constructions illégales, c'est pas un problème marginal rare quand tu achètes une maison à Majorque : d'après les estimations des experts, ça concerne environ un tiers des biens immobiliers en zone rurale. L'ADT a un vrai pouvoir d'exécution, et en tant que successeur légal, tu reprends les procédures en cours. En même temps, depuis la nouvelle loi de régularisation, il y a une chance limitée, mais bien réelle, de régulariser des constructions illégales prescrites sous certaines conditions – avec des frais compris entre 10 et 15 % de la valeur de la construction.

La seule protection fiable, c'est de faire une vérification approfondie avant de signer le contrat de réservation : la « nota simple », le cadastre, les registres municipaux, la consultation de l'ADT et – c'est indispensable – l'expertise d'un architecte indépendant. Avec l'aide d'un avocat expérimenté qui vérifie tous les documents, tu peux réduire le risque à un niveau gérable.

La mauvaise nouvelle : il n'y a pas de document qui prouve automatiquement que tout est en règle. La bonne nouvelle : avec la bonne équipe, on peut y voir plus clair – et souvent trouver une solution.

Sources officielles

• Agence de défense du territoire (ADT) – Conseil de Majorque : conselldemallorca.net
• Registro de la Propiedad: registradores.org
• Catastro (cadastre) : catastro.meh.es
• BOIB – Butlletí Oficial de les Illes Balears (Journal officiel des Baléares, loi sur la légalisation) : boib.caib.es
• Gouvernement des Îles Baléares (aménagement du territoire, droit de la construction) : govern.es
• Col·legi Oficial d'Enginyers Tècnics en Topografia (CQNE) – Étude sur l'urbanisation rurale : cqne.cat
• Code civil espagnol (Código Civil), art. 1445 et suivants (achat et vente) ainsi que les art. 1484 et suivants (vices cachés) : boe.es