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Moisissures dans une maison à Majorque : causes, responsabilités et assainissement

Responsable du contenu : Frank Menze

Les moisissures dans les maisons à Majorque ne concernent pas seulement quelques vieux bâtiments malchanceux : elles constituent une caractéristique structurelle de l’île, que de nombreux propriétaires et locataires germanophones découvrent lors de leur premier hiver vraiment pluvieux. Conçues pour les étés chauds, les maisons atteignent leurs limites avec la pluie, le vent et la baisse des températures : remontées d’humidité dans les bâtiments anciens, condensation sur les murs extérieurs non isolés, toits-terrasses non étanches. Ce guide répond à 2 questions absentes de la plupart des textes sur le sujet : pourquoi le problème se présente-t-il différemment à Majorque qu’en Allemagne ? Et qui assume finalement les frais d’assainissement si vous êtes propriétaire au sein d’une Comunidad, locataire ou acquéreur d’une maison récemment rénovée ?

Moisissures dans une maison à Majorque : causes et responsabilités

Vous soupçonnez la présence d’humidité ou de moisissures dans votre bien immobilier à Majorque et ne savez pas qui est responsable ?

Pourquoi le problème se présente différemment à Majorque qu’en Allemagne

Une grande partie du parc immobilier ancien de l’île a été construite sans barrière contre l’humidité dans les fondations. La maçonnerie en grès local Marés est naturellement absorbante : les remontées capillaires (humedad por capilaridad) constituent donc un phénomène typique des bâtiments anciens à Majorque, que l’on rencontre rarement sous une forme comparable dans les quartiers de constructions neuves en Allemagne.

De plus, de nombreuses maisons sont conçues pour l’été, et non pour l’hiver : peu ou pas d’isolation, souvent encore du simple vitrage, des sols en pierre froids. Lorsque l’air intérieur chaud et humide rencontre des murs extérieurs froids en hiver, il s’y condense : c’est la 2e grande catégorie de causes, l’humidité de condensation (humedad por condensación). Les maisons inoccupées pendant plusieurs mois, sans être ni aérées ni chauffées, sont particulièrement concernées — une situation qui correspond exactement à de nombreuses résidences secondaires de propriétaires germanophones.

Deux autres facteurs liés à la construction sont bien plus fréquents à Majorque qu’en Europe centrale : les toits-terrasses et les terrasses situées au-dessus de pièces d’habitation, dont l’étanchéité finit par se dégrader et se manifeste alors par une tache d’eau au plafond de la pièce située en dessous. À cela s’ajoutent l’air salin près des côtes et des pluies brèves mais intenses, qui sollicitent davantage les façades et les systèmes d’évacuation des eaux qu’une pluie continue et régulière.

Les 4 causes typiques en un coup d’œil

Cause Caractéristique typique Emplacement typique dans la maison
Humidité ascensionnelle (capillarité) Humidité en pied de mur, souvent accompagnée d’efflorescences salines Parties basses des murs, bâtiments anciens sans coupure capillaire
Humidité de condensation Taches de moisissure sur les murs extérieurs froids, odeur de moisi Chambres à coucher, pièces peu chauffées, angles des murs
Infiltration d’eau de pluie Taches d’eau qui s’accentuent lorsqu’il pleut Plafonds sous un toit-terrasse/une terrasse, raccords de fenêtres
Dégât des eaux dû à une canalisation Tache localisée, souvent sans lien avec la météo Salles de bains, cuisines, colonnes montantes

Remarque : Ce tableau décrit des manifestations liées à différentes causes, et non un diagnostic. Seul un professionnel sur place peut déterminer la cause dans chaque cas – ce n’est qu’ensuite qu’il sera possible de savoir quelle méthode de rénovation est adaptée et qui doit en assumer les frais.

Première étape : déterminer la cause, plutôt que de traiter le symptôme

Avant de déterminer les responsabilités et la prise en charge des frais, il faut en établir la cause. Les 4 causes mentionnées plus haut nécessitent des interventions très différentes, et surtout des responsables différents. En utilisant vous-même un produit antimoisissure trop hâtivement, vous ne traitez souvent que la surface, tandis que la cause réelle (par exemple un défaut d’étanchéité de la toiture ou une colonne montante défectueuse) continue de provoquer des dégâts. Si vous soupçonnez une cause structurelle, faites appel à un expert en bâtiment ou à une entreprise spécialisée avant de confier les travaux de remise en état à des artisans.

Si vous venez de visiter un bien immobilier à Majorque ou envisagez de l’acheter, il est judicieux de rechercher spécifiquement des traces d’humidité avant le rendez-vous chez le notaire. Pour en savoir plus, consultez notre guide consacré à l’inspection de maison et aux experts à Majorque.

Qui paie en copropriété : art. 10.1 a) LPH

Si vous vivez dans un appartement au sein d’une Comunidad de Propietarios, la question déterminante est la suivante : la cause se situe-t-elle dans une partie commune — façade, toit, colonne montante, étanchéité commune — ou dans la partie privative de votre logement ?

La version consolidée de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal précise, à l’art. 10.1 a), un point que de nombreux propriétaires ignorent : les travaux nécessaires à l’entretien approprié et au respect de l’obligation de conservation de l’immeuble et de ses installations communes — y compris les mesures nécessaires pour satisfaire aux exigences fondamentales de sécurité, d’habitabilité et d’accessibilité — sont obligatoires et ne nécessitent pas de décision préalable de l’assemblée des copropriétaires.

Attention : l’affirmation courante selon laquelle « l’assemblée doit d’abord se prononcer » est erronée lorsque l’humidité provient effectivement d’un élément commun. Dans ce cas, l’entretien relève d’une obligation de la Comunidad, et non d’une décision discrétionnaire.

La distinction entre parties communes et parties privatives découle du Título constitutivo et des statuts de chaque Comunidad. Il est donc utile de consulter les documents de votre copropriété ou d’en discuter avec son administration. Vous trouverez davantage d’informations sur les droits et obligations au sein d’une Comunidad dans notre guide consacré à la copropriété en Espagne.

Qui paie en location : art. 21 LAU

Si vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison à Majorque et que vous découvrez des moisissures, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) s’applique. L’art. 21.1 oblige le propriétaire à effectuer toutes les réparations nécessaires pour maintenir le logement en état d’être habité, sans pouvoir augmenter le loyer pour autant, sauf si le dommage est imputable au locataire.

Article de la LAU Disposition
Art. 21.1 Le propriétaire doit prendre en charge toutes les réparations nécessaires à l’habitabilité, sans augmentation de loyer
Art. 21.2 Si une mesure de conservation urgente dure plus de 20 jours, le loyer est réduit au prorata
Art. 21.3 Le locataire doit signaler les réparations nécessaires dans les meilleurs délais et permettre l’inspection
Art. 21.4 Le locataire prend en charge les petites réparations liées à l’usage courant

En pratique, cela signifie que les moisissures dans un logement loué doivent avant tout être signalées. Informez rapidement le propriétaire par écrit, permettez l’inspection et documentez l’état des lieux avec des photos datées. Ce n’est qu’ensuite qu’il sera possible de déterminer si la cause est liée au bâtiment ou aux conditions d’utilisation, une question qui doit être tranchée au cas par cas et à laquelle il n’est pas possible de répondre de manière générale ici. Si une mesure urgente est nécessaire pour prévenir un dommage imminent, le locataire peut agir lui-même après en avoir informé le propriétaire et exiger le remboursement immédiat des frais. Vous trouverez davantage d’informations sur les droits et obligations dans le cadre de locations de longue durée dans notre guide consacré à la location longue durée à Majorque.

Qui paie après une construction neuve ou une rénovation : art. 17 et 18 LOE

Si vous avez fait construire une maison neuve ou réalisé une rénovation complète et que des problèmes d’humidité apparaissent ensuite, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) s’applique. Elle prévoit 3 délais à compter de la réception sans réserve de l’ouvrage :

Délai à compter de la réception Dommages concernés Responsables
10 ans Dommages matériels dus à des défauts affectant les fondations, piliers, poutres, planchers, murs porteurs ou autres éléments structurels tous les intervenants de la construction
3 ans Dommages matériels dus à des défauts affectant des éléments de construction ou des installations ne respectant pas les exigences d’habitabilité tous les intervenants à la construction
1 an défauts d'exécution concernant les travaux d'achèvement et de finition uniquement l'entrepreneur en bâtiment (constructor)

En cas de dommages dus à l'humidité, c'est généralement le délai de 3 ans qui s'applique, car les infiltrations d'humidité ou une étanchéité défectueuse affectent l'habitabilité du bâtiment. Il s'agit d'une indication générale et non d'un avis juridique définitif : la qualification dépend du défaut concerné.

Attention : voici le point que presque tout le monde rapporte de manière erronée : Le délai de 10 ans prévu à l'art. 17 LOE n'est pas un délai pour engager une action en justice. Il désigne uniquement la période durant laquelle un dommage doit survenir pour être couvert. L'art. 18 LOE prévoit que les recours qui en découlent se prescrivent dans un délai de 2 ans à compter de la survenance du dommage. Penser disposer de 10 ans pour agir en justice est une erreur.

Pour en savoir plus sur les malfaçons et la responsabilité dans les bâtiments existants, y compris au-delà des problèmes d'humidité, consultez notre guide consacré aux malfaçons et à la responsabilité à Majorque. Si vous envisagez une rénovation et souhaitez avoir une idée des coûts à prévoir, notre guide sur la rénovation complète à Majorque vous apportera des repères.

Marche à suivre : que faire en cas de suspicion de moisissures ?

  1. Documenter la cause : conservez des photos, la date, les pièces concernées et le lien avec la météo (la tache apparaît-elle uniquement lorsqu'il pleut ?).
  2. Faire appel à un professionnel : mandatez un expert en bâtiment ou une entreprise spécialisée afin d'en déterminer la cause avant le début des travaux d'assainissement.
  3. Déterminer les responsabilités : parties communes (Comunidad, art. 10.1 a) LPH), location (art. 21 LAU) ou malfaçon (art. 17/18 LOE) ?
  4. Signaler le problème : si vous êtes locataire, informez sans délai le propriétaire (art. 21.3 LAU) ; si vous êtes propriétaire dans une Comunidad, contactez l'administration par écrit.
  5. Vérifier l'assurance : vérifiez que votre police couvre les dommages liés à l'humidité et à l'eau, puis déclarez rapidement le sinistre à l'assureur. Les détails dépendent de chaque police ; consultez notre guide sur l'assurance habitation en Espagne pour en savoir plus.
  6. Faire réaliser l'assainissement : une fois la cause et les responsabilités établies, faites réaliser les travaux d'assainissement. Vous trouverez une entreprise adaptée dans l'annuaire Construction & Rénovation ou parmi les architectes & bureaux d'études.
  7. Conserver les documents : archivez les factures, expertises et photos pour une éventuelle vente ultérieure ou un dossier d'assurance.

Santé et assurance : ce que vous devez savoir

La présence de moisissures peut avoir des conséquences sur la santé. Si des troubles de santé persistent, demandez conseil à un médecin : ce guide ne peut ni ne souhaite fournir d’évaluation médicale générale. La prise en charge, et son étendue, des dommages dus à l’humidité ou aux moisissures par une assurance habitation dépend tout autant de chaque situation : seules les conditions de votre contrat font foi. Vérifiez les conditions de votre assurance et déclarez rapidement le sinistre afin de respecter les délais et vos obligations.

Les erreurs les plus fréquentes face à l’humidité et aux moisissures à Majorque

  • Traiter le symptôme plutôt que la cause : repeindre les murs ou appliquer un produit anti-moisissure sans identifier la véritable source d’humidité.
  • Se tromper sur les responsabilités : en tant que propriétaire, croire que la Comunidad doit d’abord prendre une décision, alors que l’art. 10.1 a) LPH impose une intervention immédiate concernant les éléments communs.
  • Signaler le problème trop tard : en tant que locataire, ne déclarer le dommage qu’après plusieurs semaines au lieu de le signaler dès que possible conformément à l’art. 21.3 LAU.
  • Confondre le délai de dix ans et le délai pour engager une action : le délai de dix ans prévu par l’art. 17 LOE correspond à la période durant laquelle le dommage doit survenir, et non au délai dont vous disposez pour saisir la justice. Le délai de prescription réel est de deux ans à compter de la survenue du dommage (art. 18 LOE).
  • Ignorer une habitation inoccupée : laisser une résidence secondaire sans aération ni chauffage pendant des mois, puis s’étonner de l’apparition soudaine de moisissures.
  • Ne pas constituer de dossier : sans photos, expertise ni factures, il devient ensuite impossible de prouver quoi que ce soit auprès de l’assurance, de l’ancien propriétaire ou de l’entreprise de construction.

Check-list : moisissures dans une maison à Majorque

Étape Effectué ?
Cause documentée par des photos (date, conditions météorologiques) ☐
Professionnel/expert mandaté pour déterminer la cause ☐
Responsabilité vérifiée (Comunidad, propriétaire, entreprise de construction) ☐
Signalement écrit adressé à l'administration ou au propriétaire ☐
Contrat d'assurance vérifié quant aux dommages liés à l'humidité ☐
Devis demandé à une entreprise spécialisée ☐
Travaux de remise en état commandés après identification de la cause ☐
Documents (expertises, factures, photos) archivés ☐

Que faire après les travaux ?

Une fois les travaux terminés avec succès, tout ne s'arrête pas au départ du dernier artisan. Conservez durablement tous les documents – expertises, factures, photos prises avant et après les travaux. Ils sont importants en cas de litige ultérieur concernant les délais de prescription prévus aux art. 17/18 LOE et renforcent la confiance des acheteurs lors d'une revente. Pour les bâtiments disposant d'un Libro del Edificio, il est préférable d'y intégrer la documentation relative aux travaux – vous trouverez davantage d'informations dans notre guide consacré au Libro del Edificio. Surveillez les zones rénovées pendant au moins une période hivernale afin de vérifier que la cause a bien été éliminée, et pas seulement le symptôme.

Conclusion

L'humidité et les moisissures dans une maison à Majorque sont rarement dues uniquement à un problème d'aération : elles résultent le plus souvent des particularités constructives de l'île, telles que l'absence de barrière contre l'humidité dans les bâtiments anciens, le manque d'isolation, des toits-terrasses non étanches ou des logements inoccupés durant plusieurs mois. Si vous êtes concerné, faites d'abord déterminer la cause avant d'agir. Sur le plan juridique, il est utile d'examiner les détails : en tant que propriétaire au sein d'une Comunidad, vous pouvez invoquer, en cas de dommages affectant les parties communes, une obligation légale d'entretien ne nécessitant pas de décision d'assemblée (art. 10.1 a) LPH). En tant que locataire, vous avez une obligation claire de signalement et pouvez, dans certaines circonstances, demander une réduction de loyer (art. 21 LAU). En cas de défauts dans une construction neuve ou des travaux de rénovation, le délai de 3 ans prévu par la LOE s'applique – avec une prescription intervenant déjà 2 ans après le dommage, et non seulement après 10 ans.

Sources officielles

Qui paie l’assainissement des moisissures dans un appartement en copropriété à Majorque ?
Si l’humidité provient d’un élément commun tel que la façade, le toit ou une colonne montante, son entretien est obligatoire pour la Comunidad de Propietarios conformément à l’Art. 10.1 a) LPH, quelle qu’en soit la cause dans votre partie privative.
L’assemblée des copropriétaires doit-elle d’abord approuver les travaux ?
Non, lorsqu’il s’agit de travaux de conservation nécessaires sur des éléments communs qui concernent l’habitabilité : ils sont obligatoires en vertu de l’Art. 10.1 a) LPH et ne nécessitent aucune décision préalable de la Junta.
Que dois-je faire en tant que locataire si je découvre des moisissures dans mon logement ?
Vous devez en informer le propriétaire dans les meilleurs délais conformément à l’Art. 21.3 LAU et lui permettre de visiter le logement afin qu’il puisse engager les réparations nécessaires.
Puis-je demander une réduction de loyer en tant que locataire si les réparations durent longtemps ?
Oui, si des travaux de conservation urgents durent plus de 20 jours, le loyer est réduit au prorata conformément à l’Art. 21.2 LAU.
Pendant combien de temps un entrepreneur du bâtiment est-il responsable des dommages dus à l'humidité après une rénovation ?
Les dommages dus à l'humidité relèvent généralement du délai de 3 ans prévu à l'art. 17 LOE pour les défauts affectant l'habitabilité ; conformément à l'art. 18 LOE, les actions correspondantes se prescrivent 2 ans après la survenance du dommage, et non au bout de 10 ans.
Mon assurance habitation couvre-t-elle les dommages causés par les moisissures ?
Cela dépend exclusivement de votre contrat d'assurance individuel. Vérifiez les conditions et signalez rapidement le sinistre à votre assureur.
Les moisissures dans une maison présentent-elles un risque pour la santé ?
La présence de moisissures peut avoir des conséquences sur la santé. Si les symptômes persistent, demandez conseil à un médecin.
Comment savoir si un élément du bâtiment relève des parties communes ou d'une propriété privative ?
Cela ressort du Título constitutivo et des statuts de votre copropriété ; en cas de doute, le gestionnaire de copropriété ou un avocat spécialisé pourra déterminer à qui cet élément est rattaché.