Coûts de Comunidad à Majorque

Combien coûte la Comunidad à Majorque ?

2 chiffres déterminent tout : le budget annuel voté par l’assemblée des copropriétaires (Junta de Propietarios) et votre quote-part de participation (cuota de participación) — votre part de copropriété, exprimée dans l’acte d’achat (escritura) en centièmes de l’ensemble de l’immeuble. Votre contribution correspond à l’un multiplié par l’autre, ni plus ni moins. Aucun montant n’est fixé par la loi : il découle du budget que la copropriété établit elle-même.

En revanche, la loi fixe 4 seuils, tous liés à votre propre contribution : la réserve minimale de 10 % du dernier budget ordinaire, le plafond jusqu’auquel les mesures d’accessibilité sont obligatoires même sans vote, le seuil au-delà duquel une amélioration votée ne vous engage pas si vous avez voté contre, et la limite dans laquelle vous répondez, lors d’un achat, des dettes de l’ancien propriétaire. Le calculateur ci-dessus affiche ces 4 seuils en euros — c’est toute la différence entre « payer ses charges de copropriété » et « savoir à quoi la copropriété peut vous obliger ».

Comment le calcul est effectué

Le calcul lui-même consiste en une multiplication, mais les règles qui le sous-tendent sont plus complexes. Le calculateur présente les 2 :

• Contribution annuelle = budget annuel de la copropriété × votre quote-part. La base légale est l’art. 9.1.e) LPH : chaque propriétaire assume les charges générales « con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido » — selon la quote-part fixée dans le titre, sauf disposition contraire.
• Contribution par échéance = contribution annuelle divisée par le nombre de versements. Le prélèvement mensuel, trimestriel ou annuel relève uniquement de la pratique administrative ; la loi ne prévoit aucune règle à ce sujet.
• Part de la contribution exceptionnelle = montant total de la derrama × votre quote-part. Pour les travaux obligatoires, l’art. 10.2.a) LPH précise que la décision de la Junta porte uniquement sur « la distribución de la derrama pertinente » — autrement dit sur sa répartition, et non sur le principe même des travaux.
• Contribution mensuelle = contribution annuelle divisée par 12. C’est cette valeur que la loi utilise pour exprimer ses seuils (« mensualidades ordinarias de gastos comunes »). Lorsque les prélèvements ne sont pas mensuels, le 1/12 constitue l’interprétation habituelle ; la loi ne définit pas la mensualidad.

Conformément à l’art. 5 LPH, la quote-part figure dans le titre et, selon l’art. 3 al. 2 LPH, elle est établie « en relación con el total del valor del inmueble y referida a centésimas » — la surface utile, la situation intérieure ou extérieure et l’usage présumé des équipements communs servent de critères de calcul. Elle ne change pas si vous valorisez votre logement ou le laissez se dégrader.

Exemples de calcul

Vous trouverez sous le calculateur 3 cas détaillés : une petite copropriété sans piscine, avec une quote-part proportionnellement élevée ; une urbanisation avec piscine et jardinier ; puis le même cas avec un appel de fonds exceptionnel pour la façade. Les chiffres sont recalculés à chaque affichage de la page selon la même méthode que pour votre propre résultat : ils ne sont pas saisis manuellement et ne peuvent donc pas devenir obsolètes.

Cas particuliers susceptibles de modifier votre contribution

Le garage et le débarras ont souvent leur propre quote-part

Si le garage (garaje) ou le débarras (trastero) sont inscrits comme unités distinctes au registre foncier, ils ont leur propre cuota de participación — et vous payez pour chacun d’eux. Ce n’est que s’ils sont décrits dans l’escritura comme dépendances (anejo) de votre logement qu’ils sont inclus dans sa quote-part. Ne pas en tenir compte conduit systématiquement à sous-estimer le montant.

Une clé de répartition différente prévue dans le titre

L’art. 9.1.e) LPH autorise « lo especialmente establecido » : le titre ou les statuts peuvent prévoir une répartition différente de certains frais, par exemple les frais d’ascenseur selon l’étage ou les frais de piscine uniquement entre les logements qui y ont accès. C’est autorisé et ce n’est pas rare à Majorque. Le calculateur applique la règle légale générale ; si votre titre prévoit autre chose, c’est la clé qu’il fixe qui s’applique.

L’urbanisation forme souvent une copropriété de copropriétés

De nombreux ensembles résidentiels majorquins constituent juridiquement une agrupación de comunidades au sens de l’art. 24 LPH : plusieurs copropriétés individuelles réunies sous une communauté faîtière. Pour cette dernière, l’obligation de constituer une réserve prévue à l’art. 9 ne s’applique expressément, selon l’art. 24.3.c) LPH, que si sa Junta en décide ainsi. Vous payez alors généralement 2 contributions : l’une à votre copropriété individuelle, l’autre à la communauté faîtière.

Qui paie un appel de fonds exceptionnel : vendeur ou acheteur ?

Pour les appels de fonds exceptionnels destinés à financer des améliorations, l’art. 17.11 LPH est clair : ils incombent à la personne qui est propriétaire au moment de leur exigibilité. Une derrama décidée avant l’achat, mais exigible seulement après celui-ci, est donc payée par l’acheteur — même s’il n’a pas encore participé au vote. Les procès-verbaux des dernières assemblées doivent donc être examinés lors de l’achat, et pas seulement l’attestation des dettes.

Lorsque la copropriété a elle-même des dettes

Si la copropriété ne règle pas une facture, le créancier peut, en vertu de l’art. 22.1 LPH, se retourner à titre subsidiaire contre chaque copropriétaire — « por la cuota que le corresponda », c’est-à-dire selon la même quote-part. Celui qui n’est pas lui-même en retard de paiement peut, conformément à l’art. 22.2 LPH, faire valoir que les copropriétaires défaillants doivent d’abord être sollicités. Il s’agit d’une 2e exposition aux coûts, dépendante de la quote-part, qui n’est presque jamais mentionnée dans les contrats d’achat.

Le fonds de réserve : un seuil minimal à maintenir, pas un versement annuel

L’art. 9.1.f) LPH impose un fonds de réserve (fondo de reserva) qui ne peut « en ningún caso » être inférieur à 10 % du dernier budget ordinaire. 2 malentendus sont fréquents, et tous 2 coûteux :

• Il s’agit d’un montant minimal à maintenir, et non d’une dotation annuelle. Lorsque le fonds a atteint ce niveau, personne ne doit verser de contribution supplémentaire. S’il est insuffisamment doté, la dotation d’une année peut être nettement plus élevée.
• Le montant est en vigueur depuis 2019 et était auparavant 2 fois moins élevé. Si vous consultez un décompte plus ancien, vous y trouverez l'ancien montant. Le calculateur applique, pour chaque date de référence, la version en vigueur à cette date.

Le fonds sert à financer les travaux de conservation, de réparation et de rénovation, ainsi que les mesures d'accessibilité et d'efficacité énergétique mentionnées aux art. 10.1.b) et 17.2 LPH. La communauté peut également l'utiliser pour financer une assurance de l'immeuble ou un contrat d'entretien.

2 seuils déterminants pour les décisions

12 mensualités : l'accessibilité sans vote

En vertu de l'art. 10.1.b) LPH, les mesures d'accessibilité demandées par un propriétaire en situation de handicap ou âgé de plus de 70 ans s'imposent sans décision de la Junta, tant que la part annuelle mise à la charge de chaque propriétaire, après déduction des aides publiques, ne dépasse pas 12 mensualités ordinaires. C'est la part répartie qui est comparée, et non le prix total des travaux : comparer la facture de l'installateur de l'ascenseur à sa cotisation annuelle revient à se tromper d'un facteur inverse à sa quote-part.

3 dispositions empêchent toutefois que cette limite ne constitue un blanc-seing. Elle ne s'applique pas lorsque les aides publiques atteignent 75 % des coûts. Elle ne s'applique pas non plus lorsque les demandeurs assument eux-mêmes le surcoût : l'art. 10.1.b) le prévoit expressément. Enfin, une décision d'accessibilité valablement adoptée engage la communauté, en vertu de l'art. 17.2, al. 2 LPH, même bien au-delà de cette limite.

3 mensualités : quand une amélioration ne vous engage pas

Si la Junta décide, à la majorité requise de 3/5, d'une amélioration — une nouvelle installation, un nouveau service ou une revalorisation qui n'est pas nécessaire à la conservation, à l'habitabilité, à la sécurité ou à l'accessibilité — et que votre part des frais d'installation dépasse 3 mensualités ordinaires, cette décision ne vous engage pas, en tant qu'opposant, au titre de l'art. 17.4 LPH, et votre quote-part n'est pas modifiée. Si vous souhaitez finalement profiter ultérieurement de cet avantage, vous devrez régler votre part, majorée des intérêts légaux.

2 distinctions sont ici déterminantes : les travaux de conservation ne constituent pas des améliorations — la limite ne s'applique donc pas à une toiture qui fuit. Par ailleurs, pour les mesures d'efficacité énergétique prévues à l'art. 17.2 LPH, le droit de l'opposant est expressément exclu ; même celui qui a voté contre participe alors aux frais.

Lors de l'achat : ce dont vous répondez avec le bien immobilier

En vertu de l'art. 9.1.e), al. 3 LPH, l'acquéreur répond avec le bien immobilier acquis des impayés des anciens propriétaires, dans la limite de la partie déjà exigible de l'année d'acquisition et des années civiles complètes antérieures visées par la loi. Il s'agit d'une responsabilité réelle (afección real) : votre autre patrimoine n'est pas concerné, mais l'appartement lui-même en répond. Sont concernées toutes les charges générales de ces années ainsi que, en vertu de l'art. 10.2.c) LPH, les appels de fonds exceptionnels destinés aux mesures obligatoires ; le cadre indiqué par le calculateur est donc plutôt sous-évalué que surestimé.

La mesure de protection figure dans le même article : le vendeur doit déclarer dans l'acte qu'il a payé les charges de copropriété et présenter une attestation du secrétaire visée par le président (certificado de deudas con la comunidad). Sans cette attestation, l'acte ne peut pas être établi, sauf si l'acheteur y renonce expressément. Elle doit être délivrée dans les 7 jours calendaires suivant la demande. Les guides correspondants expliquent à quel stade elle intervient dans le déroulement de l'achat immobilier et ce qu'en fait le notaire.

Délais, formalités et recouvrement

• Assemblée ordinaire : au moins 1 fois par an, afin d'approuver le budget et les comptes (art. 16.1 LPH). La convocation à la junta ordinaria doit parvenir aux copropriétaires au moins 6 jours à l'avance (art. 16.3 LPH) ; pour les assemblées extraordinaires, un délai permettant encore d'atteindre tous les intéressés suffit.
• 2e convocation : si la majorité requise, tant en nombre de propriétaires qu'en quotes-parts, n'est pas réunie lors de la 1re convocation, l'assemblée se tient en 2e convocation sans quorum : le même jour, 30 minutes plus tard, ou dans un délai de 8 jours calendaires, avec un préavis de 3 jours (art. 16.2 LPH).
• Contestation d’une décision : 3 mois à compter de son adoption, ou 1 an si elle est contraire à la loi ou aux statuts ; pour les propriétaires absents, le délai court à compter de la notification du procès-verbal (art. 18.3 LPH). Pour contester une décision, vous devez être à jour de vos charges exigibles ou les avoir consignées (art. 18.2 LPH).
• En cas de retard de paiement : les sommes dues à la copropriété portent intérêts dès leur échéance ; la Junta peut décider d’appliquer un taux supérieur au taux légal et de suspendre temporairement certains services, à condition que cette mesure ne soit pas abusive (art. 21.1 LPH). Toute personne qui, au début de l’assemblée, n’a pas payé, contesté ou consigné sa dette perd son droit de vote, tout en conservant le droit d’assister à la réunion et de prendre la parole (art. 15.2 LPH).
• Procédure d’injonction de payer : la copropriété recouvre les impayés par la voie du proceso monitorio (art. 21.2 LPH), sur la base d’un certificat de liquidation établi par le secrétaire et signé par le président. Si le débiteur s’y oppose, la copropriété peut obtenir une saisie conservatoire sans avoir à fournir de garantie (art. 21.4 LPH).

Qui décide de quoi : organes et majorités

Le poids des votes ne dépend pas uniquement du nombre de propriétaires, mais aussi des quotes-parts. La gestion courante se décide à la majorité simple des propriétaires présents, calculée à la fois en nombre de personnes et en quotes-parts. La loi exige une majorité des 3/5 de l’ensemble des propriétaires et des quotes-parts, notamment pour créer ou supprimer des services communs tels qu’un concierge ou un service de surveillance (art. 17.3 LPH), pour diviser ou surélever un bâtiment (art. 17.6 LPH), ainsi que pour les décisions relatives à la location touristique. Les mesures d’accessibilité et l’installation d’un ascenseur requièrent la majorité des propriétaires représentant également la majorité des quotes-parts (art. 17.2 LPH). Pour les mesures d’efficacité énergétique, la majorité simple suffit, à condition que le montant annuel réparti ne dépasse pas 12 mensualités de charges.

Location touristique : depuis 2025, une autorisation exige elle aussi une décision

L’art. 17.12 LPH a été reformulé avec effet au 3 avril 2025. Depuis lors, toute décision expresse par laquelle la copropriété autorise, restreint, soumet à conditions ou interdit la location touristique requiert une majorité des 3/5 des propriétaires et des 3/5 des quotes-parts. L’interprétation antérieure — « autorisée tant que personne ne l’interdit » — ne s’applique donc plus automatiquement.

La même majorité peut fixer des quotes-parts de charges spécifiques ou une participation accrue aux charges communes pour le logement loué ; cette majoration ne peut pas dépasser 20 %. Toutes ces décisions ne sont expressément pas rétroactives. L’obtention éventuelle d’une licence relève par ailleurs de la législation touristique des Baléares — consultez notre guide sur la licence ETV à Majorque.

Ce que comprennent les charges de copropriété

L’assurance de votre partie privative n’est pas comprise : vous devez souscrire votre propre assurance habitation en Espagne. La taxe foncière municipale n’est pas incluse non plus : vous versez l’IBI à la commune, tandis que les charges de copropriété sont versées à la communauté. Ces 2 paiements coexistent et sont souvent confondus lors de l’achat.

Le fait de ne pas utiliser le logement ne vous dispense pas de payer : l’art. 9.2 LPH précise expressément que le non-usage d’un service ne libère pas de l’obligation de paiement — seul le droit de l’opposant prévu à l’art. 17.4 LPH demeure réservé.

Statuts et règlement intérieur

Les estatutos sont inscrits au registre foncier et s’imposent également à tout ayant droit ; ils régissent ce qui va au-delà de la loi — détention d’animaux, utilisation des équipements communs, location. Le règlement intérieur (reglamento de régimen interior) constitue un niveau plus simple : il est adopté à la majorité simple, n’est pas inscrit et s’impose aux occupants comme aux locataires. Avant l’achat, demandez à consulter les 2 documents, ainsi que les procès-verbaux des 2 à 3 dernières assemblées. Vous y verrez si une rénovation est prévue, si un litige est en cours et si la location touristique est restreinte — des informations également consultables au registre foncier.

Modifications structurelles dans votre propre logement

La règle de base est simple : tout ce qui touche à l’aspect extérieur ou aux parties communes requiert l’accord de la Junta. Ce n’est pas le cas d’une rénovation intérieure sans incidence extérieure. En revanche, une unité extérieure de climatisation visible, un store ou une installation photovoltaïque sur le toit commun l’exigent — ainsi que, en règle générale, une autorisation municipale. Construire sans décision préalable vous expose à devoir remettre les lieux en état à vos frais.

Les erreurs les plus fréquentes des propriétaires germanophones

1. Ignorer les assemblées. Si vous ne participez pas et ne donnez procuration à personne, vous découvrirez l’appel de fonds exceptionnel sur la facture.
2. Acheter sans certificat de dettes. La responsabilité est attachée au bien immobilier, non au vendeur.
3. Transposer la logique allemande de la WEG. Le poids des voix dépend de la quote-part ; un propriétaire possédant un grand logement peut donc dominer structurellement.
4. Confondre les charges de copropriété et l’IBI. Les premières relèvent du droit privé, le second est un impôt communal.
5. Laisser passer le délai de contestation. 3 mois passent vite et, passé ce délai, même une décision regrettable devient définitive.
6. Ne calculer que la quote-part du logement. Le garage et le Trastero ont souvent leurs propres quote-parts.

Vos droits en tant que propriétaire

Les obligations sont indiquées plus haut ; les droits sont moins souvent évoqués, alors qu’ils sont tout aussi précis :

• Participation et droit de vote à chaque assemblée, à condition d’être à jour dans le paiement de vos charges exigibles (art. 15.2 LPH) ; un propriétaire qui ne paie pas peut continuer à participer et à s’exprimer, mais pas voter.
• Accès aux comptes, procès-verbaux et contrats de la copropriété : indispensable pour pouvoir évaluer une contribution exceptionnelle.
• Inscription de points à l’ordre du jour : tout propriétaire peut demander par écrit que l’assemblée examine un sujet ; le président doit l’inscrire à l’ordre du jour (art. 16.2 LPH).
• Convocation d’une assemblée extraordinaire, si 1/4 des propriétaires la demande ou si des propriétaires détenant ensemble 25 % des quote-parts la demandent (art. 16.1 LPH).
• Contestation des décisions illégales devant les tribunaux, dans les délais prévus à l’art. 18.3 LPH.
• Représentation : vous n’êtes pas obligé de vous déplacer vous-même : une procuration écrite suffit (art. 15.1 LPH). Pour les propriétaires qui ne vivent pas sur l’île, c’est la disposition la plus importante de toute la loi sur le plan pratique.

Avant l’achat : les documents à demander

• Extrait du registre foncier (nota simple) vérifié quant aux charges — voir Vérifier le registre foncier en Espagne
• Certificat de dettes de la copropriété (certificado de deudas) obtenu auprès de l’administrateur
• Comptes annuels des 2 dernières années et procès-verbaux des 3 dernières assemblées lus — ils mentionnent les appels de fonds exceptionnels prévus
• Statuts vérifiés afin d’identifier les restrictions concernant la location de vacances
• Montant des charges de copropriété, votre quote-part et niveau de la réserve connus — et renseignés ci-dessus
• Certificat énergétique du bâtiment consulté (Certificat énergétique en Espagne)
• Litiges en cours de la copropriété vérifiés et coordonnées de l’Administrador de Fincas notées

Lors de la vente, l’obligation s’inverse : vous devez alors présenter l’attestation à l’acheteur, et les impayés restants font soit baisser le prix, soit retarder la signature. Consacrer 1 heure à la lecture des documents avant l’achat est la partie la moins coûteuse de tout le processus d’achat — et la seule étape où une mauvaise surprise ne coûte encore rien. Pour en savoir plus sur le marché et les régions, consultez notre aperçu de l’immobilier à Majorque.

Base juridique et mise à jour

Le texte de référence est la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, dans sa version consolidée publiée par le Boletín Oficial del Estado (BOE-A-1960-10906). Le régime de la copropriété relève du droit national ; les Baléares n’ont pas adopté de réglementation dérogatoire en la matière. Pour cette page, la version consolidée tenant compte de la dernière modification apportée par le Real Decreto-ley 7/2026 (en vigueur depuis le 22 mars 2026) a été consultée le 6 septembre 2026 ; les dispositions pertinentes pour le calculateur — art. 3, 5, 9, 10, 15 à 18, 21, 22 et 24 — ne sont pas concernées. Les chiffres du calculateur proviennent du registre factuel de cette page ; le calculateur indique lui-même les mises à jour et les sources qui y sont enregistrées.

Questions fréquentes

Conclusion

La Comunidad n’est pas une simple annexe administrative : c’est la structure qui relie votre bien au reste de l’ensemble immobilier. 2 chiffres — le budget et votre quote-part — déterminent ce que vous payez ; ces mêmes 2 chiffres déterminent aussi ce que la copropriété peut vous imposer et ce dont vous répondez lors de l’achat. En les connaissant, vous lirez un procès-verbal d’assemblée autrement : non comme une formalité, mais comme un aperçu de votre propre facture.

Calculateurs associés

Les frais courants d’un bien immobilier à Majorque ne se limitent pas aux charges de copropriété. Vous trouverez un aperçu de tous les calculateurs dans la rubrique des calculateurs ; à proximité figurent l’IBI, impôt foncier communal, et l’impôt sur la jouissance personnelle pour les non-résidents.