Taxes municipales à Majorque : IBI, déchets, eau et Vado, tout comprendre

Lorsque vous possédez un bien immobilier à Majorque, vous ne payez pas des impôts uniquement au moment de l’achat : chaque année, plusieurs taxes municipales à Majorque s’ajoutent, notamment l’impôt foncier IBI, la taxe sur les ordures ménagères (Tasa de basuras), souvent une redevance d’eau et, si votre bien dispose d’un accès de garage, la taxe Vado. Contrairement à l’achat, il n’existe ni formulaire centralisé ni échéance uniforme : chaque commune de Majorque fixe elle-même ses taux, ses périodes de paiement et ses avis d’imposition. Cette situation peut vite devenir complexe pour les propriétaires, en particulier les étrangers non-résidents. Ce guide vous explique comment sont calculés l’IBI, les taxes sur les déchets, l’eau et le Vado, qui doit les payer, comment vous inscrire à la boîte aux lettres virtuelle de l’ATIB et quelles sont les erreurs les plus fréquentes des propriétaires.

Vous vous demandez si votre valeur cadastrale est correcte ou quelles taxes communales s’appliquent à votre bien immobilier ?

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• Explication détaillée de l’impôt IBI en Espagne

Quelles taxes municipales faut-il payer à Majorque ?

À Majorque, l’expression « taxes municipales » désigne plusieurs prélèvements distincts, tous perçus ou du moins fixés par l’Ayuntamiento, c’est-à-dire l’administration communale concernée. Une précision importante : la célèbre taxe touristique (Ecotasa, officiellement Impuesto sobre Estancias Turísticas) n’en fait pas partie. Il s’agit d’un impôt régional des Baléares appliqué aux nuitées, sans majoration communale ; il concerne les voyageurs, et non les propriétaires dans le cadre de la gestion courante de leur bien.

Pour les propriétaires immobiliers, 4 prélèvements communaux récurrents sont à prendre en compte :

À noter : l’IBI et l’impôt sur le revenu des non-résidents (Modelo 210) sont 2 impôts totalement distincts. L’IBI est versé à la mairie, tandis que l’impôt sur le revenu revient à l’Agencia Tributaria nationale. Le paiement de l’un ne vous dispense pas de l’autre.

IBI : la taxe foncière en détail

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ou IBI, est l’équivalent espagnol de la taxe foncière allemande et, de loin, la principale taxe municipale due par les propriétaires. Son calcul est simple : IBI = valeur cadastrale × taux d’imposition. La loi désigne comme redevable le propriétaire, le titulaire d’un bail emphytéotique ou l’usufruitier, et non automatiquement le locataire, même si certains contrats de location prévoient autre chose.

L’IBI étant un impôt municipal, chaque commune fixe elle-même son taux dans les limites prévues par la loi et en assure également le recouvrement. C’est pourquoi 2 fincas voisines situées dans des communes différentes peuvent payer des montants annuels très différents.

Les fourchettes sont fixées à l’art. 72 du Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales) : le taux inférieur constitue à la fois le taux minimal et le taux applicable par défaut, tandis que le taux supérieur correspond au plafond légal. Dans ce cadre, chaque commune décide par le biais de son règlement fiscal (ordenanza fiscal).

Particulièrement important pour les résidences de vacances : pour les logements durablement inoccupés, les communes peuvent, en vertu de cette même disposition, appliquer une majoration pouvant aller jusqu’à 50 % du montant de l’impôt. Elle est due le 31 décembre et est perçue dès lors que la commune a constaté et officiellement déclaré la vacance du logement à cette date. La mise en œuvre de cette mesure par une commune, et ses modalités, sont définies dans son ordenanza fiscal.

Attention : la valeur cadastrale (Valor Catastral) ne correspond ni au prix d’achat ni à la valeur de marché. Elle est fixée par la commune ou le bureau du cadastre et ne varie pas automatiquement avec le prix du bien immobilier. Vous trouverez plus de précisions dans le guide consacré au Valor Catastral.

Si vous pensez que votre IBI a été calculé sur une base trop élevée, faites d’abord vérifier la valeur cadastrale plutôt que de contester directement le taux d’imposition. Pour en savoir plus et découvrir les éventuelles réductions, consultez le guide IBI-Ermäßigung Mallorca.

Taxe sur les déchets (Tasa de basuras) : nouvelles règles depuis 2025

La Tasa de basuras est la redevance communale pour les déchets ; elle couvre la collecte, le transport et le traitement des ordures ménagères. Depuis une réforme législative, elle représente une dépense sensiblement plus élevée : conformément à l’article 11 de la loi sur les déchets Ley 7/2022 du 8 avril 2022, les communes espagnoles de plus de 5.000 habitants doivent, au plus tard depuis le 10 avril 2025, prélever une redevance spécifique, distinctement identifiée et couvrant les coûts, selon le principe du pollueur-payeur. Cette loi transpose une exigence européenne relative à l’économie circulaire.

Pour de nombreuses communes de Majorque, cela signifiait qu’il n’existait auparavant aucune redevance distincte pour les déchets, ou qu’elle ne couvrait qu’une partie des coûts réels : ces 2 situations devaient être corrigées. Depuis lors, les avis de paiement sont donc nettement plus élevés dans de nombreux endroits.

À noter : la Tasa de basuras ne correspond pas à l’IBI. Si les 2 taxes sont souvent dues à la même période, elles font l’objet d’avis distincts et, dans certains cas, de périodes de paiement différentes.

Eau : gestion et coûts

À Majorque, l’approvisionnement en eau est assuré, selon les communes, directement par la municipalité ou par un fournisseur mandaté. Il n’existe pas de tarification uniforme à l’échelle de l’île. Pour les propriétaires, cela signifie que les montants et les modalités de facturation (part fixe et consommation, tarifs progressifs en cas de pénurie d’eau) varient d’une localité à l’autre. Renseignez-vous directement auprès de l’Ayuntamiento ou du fournisseur compétent.

Les fincas situées en zone rurale et non raccordées au réseau public soulèvent également des questions concernant les puits et l’approvisionnement privé. Si votre bien dépend d’un approvisionnement autonome, consultez les guides Wasserversorgung Finca Mallorca et Wasserrestriktionen Mallorca, qui abordent aussi les restrictions saisonnières.

Attention : les factures d’eau sont généralement calculées en fonction de la consommation et peuvent augmenter fortement de manière inattendue en cas de fuite ou de rupture de canalisation non détectée. Il est particulièrement utile de relever régulièrement le compteur d’eau dans les résidences de vacances inoccupées.

Vado : autorisation d’accès et redevance annuelle

L’utilisation d’un accès, d’un garage ou d’un carport donnant sur la voie publique nécessite généralement une autorisation municipale, appelée Vado. Chaque commune fixe ses propres règles dans son Ordenanza : de la demande d’autorisation à la signalisation au moyen d’un panneau officiel Vado, en passant par la redevance annuelle. Il n’existe donc pas de tarif unique à l’échelle de l’île ; les propriétaires doivent se renseigner directement auprès de l’Ayuntamiento compétent sur les tarifs et formalités applicables localement.

Si vous envisagez déjà des modifications de construction dans le cadre d’une rénovation, de l’installation d’une pergola ou d’un nouveau carport, vous trouverez des informations complémentaires dans le guide Pergola & Carport Genehmigung Mallorca.

Qui paie quoi : propriétaires, locataires et redevables substitués

L’une des confusions les plus fréquentes concerne la question de savoir qui est réellement responsable de chaque taxe ou redevance.

À noter : Même si, sur le plan formel, c’est l’occupant qui doit s’acquitter de la taxe sur les déchets, dans la pratique, l’avis est généralement adressé au propriétaire, qui est redevable à titre subsidiaire si le locataire ne paie pas. Si vous mettez un bien en location, veillez à le préciser clairement dans le contrat de location. Pour en savoir plus, consultez le guide Location longue durée à Majorque.

Comment payer : cartero virtual, Bizum et prélèvement automatique

L’administration fiscale des Baléares, l’ATIB (Agencia Tributaria de las Illes Balears), gère pour la plupart des communes la boîte aux lettres numérique cartero virtual, qui permet de recevoir les avis et d’effectuer les paiements. Vous évitez ainsi d’attendre le courrier postal, qui arrive souvent en retard, voire pas du tout, aux adresses situées à l’étranger.

1. Accédez au portail à l’adresse sede.atib.es/cva/cartero-virtual.
2. Si vous êtes déjà inscrit à cl@ve (le système espagnol d’identification en ligne), vous pouvez vous connecter directement.
3. Les nouveaux utilisateurs ont besoin d’un code d’activation : il figure sur l’avis de paiement de la commune ; vous pouvez le demander auprès du bureau des impôts local ou en ligne sur sede.atib.es/cva/solicitudes/codigo-contribuyente.
4. Pour faire la demande en ligne, vous devez télécharger une copie de votre pièce d’identité.
5. Une fois votre compte activé, vous verrez tous les avis restant à payer et pourrez régler par carte de débit/crédit, Bizum ou prélèvement bancaire.

À noter : une fois le mandat de prélèvement mis en place pour l’IBI et la redevance des déchets, vous n’aurez plus rien à faire les années suivantes. C’est la solution la plus simple, notamment pour les propriétaires qui résident à l’étranger.

Délais et périodes de paiement en un coup d’œil

Contrairement aux impôts nationaux, les taxes communales ne sont soumises à aucune échéance uniforme sur l’ensemble de Majorque. Chaque commune fixe sa propre période de paiement. Dans la pratique, de nombreux Ayuntamientos concentrent l’encaissement de l’IBI, de la redevance des déchets et d’autres taxes communales à la fin de l’été ou en automne.

Attention : Ne comptez pas sur la réception automatique d'une facture papier. De nombreuses communes n'envoient plus de courrier physique et font reposer cette responsabilité sur les propriétaires via la boîte aux lettres en ligne.

Erreurs les plus fréquentes

• Valeur cadastrale jamais vérifiée : Les propriétaires acceptent l'avis sans savoir sur quoi il repose, alors que le Valor Catastral est souvent le véritable levier.
• Confusion entre l'IBI et le Modelo 210 : Le fait de payer uniquement l'impôt foncier communal ne règle pas encore l'impôt national sur le revenu des non-résidents.
• Pas d'inscription au cartero virtual : Sans boîte aux lettres numérique, de nombreux propriétaires résidant à l'étranger manquent des échéances, car le courrier n'arrive pas ou arrive en retard.
• Le locataire ne paie pas la redevance des ordures ménagères et le propriétaire l'apprend trop tard : Sans clause contractuelle claire, le propriétaire reste responsable à titre subsidiaire.
• Redevance Vado ignorée : Toute personne qui utilise un accès sans autorisation valable ou ne paie pas la redevance en cours s'expose à des remarques de la commune.
• Plusieurs communes, pas de vue d’ensemble : si vos biens immobiliers relèvent de différents ayuntamientos, certains avis peuvent facilement passer inaperçus en l’absence d’un suivi centralisé.

Et ensuite ?

Si vous ne réglez pas vos impôts communaux impayés, vous vous exposez à une procédure de relance, puis, par la suite, à un recouvrement forcé par la Recaudación compétente. Pour de nombreuses communes, l’ATIB assure cette mission en tant qu’organisme de recouvrement. Les sommes impayées peuvent également avoir leur importance lors de la vente d’un bien, car, en pratique, l’acheteur et le notaire vérifient que les taxes communales en cours ont été réglées. Si vous vendez ultérieurement votre bien immobilier, gardez aussi à l’esprit l’impôt communal sur la plus-value, qui s’ajoute à l’IBI et à la taxe sur les déchets. Pour en savoir plus, consultez le guide Plusvalía Municipal.

Checklist : garder la maîtrise de vos impôts communaux

• Connaître la valeur cadastrale (Valor Catastral) du bien immobilier et la vérifier occasionnellement
• Avoir finalisé l’inscription au cartero virtual de l’ATIB sur sede.atib.es
• Avoir mis en place un mandat de prélèvement pour l’IBI et la Tasa de basuras
• Avoir clarifié qui est compétent pour les frais d’eau (commune ou fournisseur)
• En cas d’accès véhicule : avoir vérifié auprès de la commune l’autorisation Vado et la redevance en cours
• En cas de location : avoir clairement défini dans le contrat de location qui est responsable de la taxe sur les déchets
• Avoir noté séparément dans votre calendrier l’IBI et le Modelo 210

Conclusion

Les impôts communaux à Majorque ne forment pas un ensemble uniforme, mais regroupent des taxes dont les modalités varient selon les communes : IBI, taxe sur les déchets, eau et Vado. En tant que propriétaire, notamment si vous vivez à l’étranger, pour garder une vue d’ensemble, 2 éléments sont indispensables : la boîte aux lettres numérique de l’ATIB et un mandat de prélèvement en place. Ensemble, ils écartent la principale source d’erreurs : les échéances manquées parce que le courrier n’est pas arrivé. Pour le reste, qu’il s’agisse de vérifier correctement la valeur cadastrale ou de clarifier des questions en cas de location ou de vente, il est utile de consulter les guides spécialisés correspondants ou de demander un conseil personnalisé.

Sources officielles

• Ley 7/2022 du 8 avril 2022 (loi sur les déchets), art. 11 – BOE : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2022-5809
• ATIB (Agencia Tributaria de las Illes Balears), cartero virtual : https://sede.atib.es/cva/cartero-virtual
• ATIB, demande de code d’activation : https://sede.atib.es/cva/solicitudes/codigo-contribuyente