Sous-location en Espagne : ce que les locataires ont le droit de faire à Majorque… et ce qui peut coûter cher

Tu es locataire à Palma, ta chambre reste inoccupée en été et Airbnb te fait miroiter de l'argent facile ? C'est justement là que le bât blesse : la sous-location en Espagne n'est pas une zone grise où l'on peut simplement « tenter le coup ». La loi espagnole sur les baux (LAU) exige l'accord écrit du propriétaire dès que tu sous-loues ne serait-ce qu'une seule chambre — s'il manque, la sous-location constitue un motif de résiliation. Si l’appartement est en plus proposé à des touristes via Booking ou Airbnb, un deuxième niveau de réglementation s’ajoute : l’obligation d’obtenir une licence ETV aux Baléares, avec des interdictions de zonage et des obligations de déclaration auprès des autorités fiscales. Ce guide distingue clairement les trois cas : la sous-location permanente d’une chambre, la sous-location de tout l’appartement et la location touristique de courte durée — avec les règles, les délais et les conséquences qui s’appliqueront en 2026.

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• Location longue durée à Majorque : le cas de figure juridique habituel

Le cadre juridique : que dit la LAU sur la sous-location ?

En Espagne, la sous-location de logements est régie par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), publiée au Boletín Oficial del Estado (BOE). L'article 8.2 de la LAU est déterminant : une sous-location n'est autorisée que si le propriétaire donne son accord explicite et par écrit. En l'absence de cet accord, la sous-location est considérée comme illicite — avec toutes les conséquences que cela peut entraîner pour le locataire principal.

Ce qu'il faut retenir : la loi ne définit que le cadre général, les modalités concrètes dépendent du contrat de location de chacun. Si tu es locataire et que tu envisages de sous-louer, tu devrais donc d'abord lire ton contrat — et pas seulement une fois que l'annonce est déjà en ligne.

Remarque : l'accord écrit ne doit pas seulement être donné oralement, mais aussi figurer sous forme d'avenant au contrat de location. C'est la seule façon de prouver, en cas de litige, que la sous-location a bien été autorisée.

Cas n° 1 : sous-louer une chambre de façon permanente

Le cas le plus courant à Majorque : un locataire vit seul dans un appartement de plusieurs pièces et souhaite en sous-louer une de façon permanente à une tierce personne, par exemple un collègue ou une étudiante. Là encore, l'article 8.2 de la LAU s'applique pleinement : la taille de la surface sous-louée n'a aucune incidence sur l'obligation d'obtenir une autorisation. Si tu sous-loues une chambre de façon permanente sans autorisation, tu risques les mêmes conséquences que si tu sous-louais tout l'appartement.

Dans la pratique, les propriétaires font souvent la distinction entre un hébergement ponctuel et gratuit de connaissances et une sous-location régulière et rémunérée. Mais d'un point de vue juridique, ce qui compte avant tout, c'est de savoir si une tierce personne vit dans l'appartement de façon permanente et contre rémunération — dans ce cas, il s'agit d'une sous-location au sens de la LAU, peu importe comment on l'appelle dans le langage courant.

Cas n° 2 : sous-louer tout l'appartement

Si le locataire principal sous-loue tout l'appartement à des tiers — par exemple parce qu'il vit lui-même temporairement à l'étranger —, l'obligation d'autorisation prévue à l'article 8.2 de la LAU s'applique également. La différence par rapport au cas d'une chambre réside surtout dans le risque : en cas de sous-location de tout l'appartement, le propriétaire perd complètement le contrôle direct de son bien, c'est pourquoi les tribunaux et les propriétaires insistent particulièrement sur l'obligation d'obtenir un accord écrit dans ce cas-là.

Attention : quand des proches de la famille utilisent l'appartement, ça n'est généralement pas considéré comme de la sous-location et c'est possible sans autorisation particulière. Mais dès qu'un tiers qui n'est pas de la famille emménage contre paiement — que ce soit avec un contrat ou de manière informelle —, les règles de sous-location s'appliquent.

Cas n° 3 : Sous-location touristique de courte durée via Airbnb et Booking

Ici, tu sors du cadre strict du contrat de location et tu entres dans un deuxième cadre réglementaire indépendant : la législation baléare sur le tourisme. Si tu proposes un appartement en location sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com, tu dois en principe disposer d'une licence ETV — que le propriétaire ait donné son accord pour la sous-location ou non. Sans cette licence, la location à des hôtes différents est illégale, même si le propriétaire était d'accord.

Depuis le 11 février 2022, un moratoire était en vigueur à Majorque, Minorque, Ibiza et Formentera, suspendant l'octroi de nouvelles licences ETV jusqu'en 2026 au moins. Le décret visant à limiter le tourisme (avril 2025) a levé ce moratoire et réorganisé le marché : les nouvelles places dans les immeubles collectifs restent interdites dans tout l'archipel — selon le modèle déjà en vigueur à Palma depuis 2018. En revanche, environ 90 000 licences existantes, délivrées avant 2017, restent valables et transférables.

Important : En tant que locataire (et non propriétaire), tu n'as pratiquement jamais le droit de sous-louer toi-même un appartement loué à des fins touristiques — pour ça, il te faudrait à la fois l'accord écrit du propriétaire conformément à l'art. 8.2 de la LAU et une licence ETV, qui est généralement au nom du propriétaire. Ces deux conditions réunies constituent une exception absolue dans le cadre d'un bail.

Obligations de déclaration : DAC7 et le « Radar » du registre foncier numérique

Même si tu veux sous-louer en toute discrétion, tu dois savoir que les plateformes de réservation comme Airbnb et Booking.com sont tenues, en vertu d'une directive européenne (DAC7), de communiquer les données de leurs annonceurs aux autorités fiscales espagnoles. De plus, à partir du 2 janvier 2026, le règlement VAU/1560/2025 oblige tous les loueurs de logements de courte durée — que ce soit à des fins touristiques, professionnelles ou autres — à faire une déclaration informative auprès du registre foncier compétent. Si tu penses qu’une sous-location non déclarée passera inaperçue, tu sous-estimes cette double chaîne de déclaration issue des données des portails et du registre foncier.

Conséquences d'une sous-location non autorisée

Une sous-location non autorisée touche avant tout le locataire principal — et non le sous-locataire. Les conséquences possibles vont de la résiliation sans préavis du bail principal à des amendes administratives en cas d'utilisation à des fins touristiques sans licence.

Remarque : l'assurance habitation de ton appartement peut aussi être concernée en cas de sous-location touristique si le contrat ne couvre que l'usage privé par le locataire. En cas de doute, vérifie ta police avant d'accueillir des voyageurs via des plateformes — tu trouveras plus d'infos à ce sujet dans le guide sur l'assurance habitation en Espagne.

Le rôle de la copropriété (Comunidad)

Même si un propriétaire accepte la sous-location, la Comunidad de propietarios peut fixer ses propres règles concernant l'utilisation à des fins touristiques dans ses statuts — par exemple, une interdiction générale de la location de courte durée dans l'immeuble. Ce genre de décisions est désormais courant dans de nombreux immeubles collectifs à Majorque, surtout depuis que la location touristique dans les immeubles collectifs de Palma est limitée par la loi depuis 2018. Si tu loues un appartement et que tu souhaites le sous-louer, tu devrais donc connaître non seulement ton bail, mais aussi le règlement intérieur de la communauté des copropriétaires.

Pour en savoir plus sur les droits et obligations au sein d'une copropriété, consulte le guide sur la copropriété en Espagne.

Alternatives légales : la location longue durée plutôt que la sous-location

Si tu veux percevoir des revenus réguliers grâce à un bien immobilier sans te retrouver pris entre la LAU, la licence ETV et les statuts de la communauté, tu devrais envisager une location classique à long terme — en tant que propriétaire, pas en tant que sous-locataire. La durée minimale légale de location est de 5 ans pour les bailleurs particuliers et de 7 ans pour les entreprises, avec possibilité de renouvellement automatique. La caution légale correspond à un mois de loyer hors charges ; en plus, il est possible de convenir contractuellement d’une caution supplémentaire pouvant aller jusqu’à deux mois de loyer.

Tu trouveras plus de détails sur les durées, les conditions de résiliation et l'évolution du marché dans le guide sur la location longue durée à Majorque, ainsi que sur les contrats plus courts dans l'article « Contrat de location de 11 mois en Espagne ».

Quelles sont les règles pour les propriétaires qui veulent louer leur logement à des touristes ?

Si tu es propriétaire et que tu souhaites louer ton bien immobilier à des fins touristiques, tu dois disposer d'une licence ETV valide. Les licences existantes — en particulier les quelque 90 000 places attribuées avant 2017 — bénéficient d'une clause de maintien des droits acquis conformément au décret d'avril 2025 et peuvent toujours être transférées. Les nouvelles licences pour les immeubles collectifs sont gelées dans tout l’archipel. Le guide « Transférer une licence ETV à Majorque » t’explique concrètement comment se déroule un tel transfert de licence.

Ça vaut aussi le coup de jeter un œil à la réglementation régionale sur les loyers : dans les zones classées « zonas tensionadas », il y a des règles spécifiques qui diffèrent de celles de la location classique à long terme — tu trouveras plus d'infos là-dessus dans le guide « Zonas Tensionadas Mallorca ».

Les erreurs les plus courantes en matière de sous-location

1. Accord oral plutôt qu'écrit: en cas de litige, une autorisation donnée uniquement oralement est très difficile à prouver.
2. Confusion entre « usage familial » et « sous-location » : si tu héberges régulièrement des amis contre rémunération, tu fais de la sous-location — même sans contrat de sous-location classique.
3. Location touristique sans licence ETV: même avec l'accord du propriétaire, la location à des locataires différents reste interdite sans licence.
4. Non-respect du règlement de copropriété: une sous-location autorisée par la LAU peut tout de même enfreindre le règlement intérieur de la copropriété.
5. Revenus non déclarés: les revenus issus de la sous-location sont imposables et peuvent être repérés par les autorités fiscales grâce aux données du portail (DAC7).

Check-list : comment procéder en toute sécurité juridique pour la sous-location

• Vérifie si le bail contient des clauses explicites concernant la sous-location
• Obtenir l'accord écrit du propriétaire et le consigner dans un avenant
• Vérifier si les statuts de la Comunidad de propietarios interdisent la sous-location ou le tourisme
• En cas d'utilisation à des fins touristiques : vérifier que le propriétaire dispose bien d'une licence ETV valide
• Vérifie si ta police d'assurance couvre la sous-location ou l'utilisation à des fins touristiques
• Déclarer correctement les revenus de sous-location au fisc

Et après ?

La situation juridique continue d'évoluer en 2026 : Le 21 mai 2026, le Tribunal Supremo a invalidé le projet de registre national des locations touristiques, renforçant ainsi la compétence régionale des Baléares — ça veut dire potentiellement moins de double bureaucratie, mais pas de carte blanche pour les locations sans licence. En même temps, à partir du 2 janvier 2026, la nouvelle obligation de déclaration au cadastre (VAU/1560/2025) entrera en vigueur, ce qui rendra les locations de courte durée plus transparentes. Si tu es locataire ou propriétaire et que tu prévois de sous-louer un bien immobilier, tu devrais suivre ces évolutions de près, plutôt que de te fier à une situation qui a été vérifiée une seule fois.

Conclusion

La sous-location en Espagne, c'est pas si simple : même la cession permanente d'une chambre nécessite l'accord écrit du propriétaire, conformément à l'article 8.2 de la LAU, sans quoi ça peut constituer un motif de résiliation. Si tu proposes aussi ton appart à des touristes via Airbnb ou Booking, tu dois de toute façon avoir une licence ETV — à Majorque, celle-ci est déjà fortement limitée depuis 2018 dans les immeubles collectifs de Palma et le sera dans tout l’archipel à partir de 2025 pour les nouveaux logements. Si tu veux générer des revenus en toute sécurité juridique, tu as tout intérêt, en tant que propriétaire, à opter pour une location longue durée classique ou une location touristique sous licence, plutôt que pour une sous-location au noir.

Sources officielles

• Loi sur les baux urbains (LAU), art. 8.2 — Journal officiel de l'État (BOE) : https://www.boe.es
• Arrêté VAU/1560/2025 (obligation de déclaration des locations de courte durée à compter du 2 janvier 2026) — Ministère du Logement et du Développement urbain
• Tribunal Supremo, arrêt du 21 mai 2026 concernant le registre national des locations de vacances
• Décret visant à limiter le tourisme, Gouvernement des Îles Baléares (avril 2025)