Sous-location à Majorque : accord écrit et règles de la LAU
Vous louez un logement à Palma, votre chambre sera inoccupée cet été et Airbnb vous laisse entrevoir un revenu facile ? Attention : en Espagne, on ne peut pas sous-louer « juste pour voir ». La loi espagnole sur les baux, la LAU, exige l’accord écrit du propriétaire dès lors que vous sous-louez ne serait-ce qu’une chambre. Sans cet accord, le bail peut être résilié. Si le logement est aussi proposé aux touristes sur Booking ou Airbnb, d’autres règles s’appliquent : aux Baléares, une licence ETV est obligatoire, certaines zones interdisent la location touristique et des déclarations doivent être faites aux autorités fiscales. Ce guide distingue 3 situations : la sous-location durable d’une chambre, la sous-location du logement entier et la location touristique de courte durée. Pour chacune, vous trouverez les règles, les délais et les conséquences applicables en 2026.
Que prévoit la LAU en matière de sous-location ?
En Espagne, la sous-location d’un logement est régie par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), publiée au Boletín Oficial del Estado (BOE). Son article 8.2 est essentiel : la sous-location n’est autorisée qu’avec l’accord exprès et écrit du propriétaire. Sans cet accord, elle est interdite, avec les conséquences que cela peut entraîner pour le locataire principal.
La loi fixe toutefois un cadre général : les modalités précises dépendent de chaque bail. Si vous envisagez de sous-louer, commencez donc par relire votre contrat, avant de publier une annonce en ligne.
| Point | Règle prévue par la LAU |
|---|---|
| Accord du propriétaire | Accord exprès et écrit obligatoire (art. 8.2 LAU) |
| Sans accord | La sous-location est interdite |
| Conséquences possibles | Résiliation du bail, expulsion et, dans les cas graves, autres poursuites judiciaires |
| Liberté contractuelle | Les modalités varient selon chaque bail |
À noter : Ne vous contentez pas d’un accord oral : faites consigner l’autorisation écrite dans un avenant au bail. C’est le seul moyen de prouver, en cas de litige, que la sous-location a bien été autorisée.
Cas 1 : sous-louer durablement une chambre
Le cas le plus fréquent à Majorque : un locataire vit seul dans un appartement qui compte plusieurs chambres et souhaite en sous-louer une durablement à une autre personne, par exemple à un collègue ou à une étudiante. L’art. 8.2 LAU s’applique pleinement dans ce cas aussi : la superficie sous-louée ne change rien à l’obligation d’obtenir une autorisation. Sous-louer durablement une chambre sans autorisation expose aux mêmes conséquences que sous-louer tout l’appartement.
Dans la pratique, les propriétaires font souvent la distinction entre héberger gratuitement une connaissance pour une courte durée et sous-louer régulièrement une chambre contre paiement. Sur le plan juridique, ce qui compte avant tout, c’est qu’une autre personne vive durablement dans le logement en échange d’un paiement : il s’agit alors d’une sous-location au sens de la LAU, quel que soit le nom qu’on lui donne de manière informelle.
Cas 2 : sous-louer tout l’appartement
Si le locataire principal sous-loue tout l’appartement à d’autres personnes, par exemple parce qu’il vit temporairement à l’étranger, il doit également obtenir l’autorisation prévue par l’art. 8.2 LAU. La différence avec la sous-location d’une chambre tient surtout au risque : lorsque tout l’appartement est sous-loué, le propriétaire perd entièrement le contrôle direct de son bien. C’est pourquoi les tribunaux et les propriétaires insistent tout particulièrement sur la nécessité d’une autorisation écrite.
Attention : Lorsque des membres de la famille proche occupent le logement, il ne s’agit généralement pas d’une sous-location et aucune autorisation distincte n’est nécessaire. En revanche, dès qu’une personne extérieure à la famille s’y installe contre paiement, avec ou sans contrat, les règles de la sous-location s’appliquent.
| Situation | Autorisation nécessaire ? | Risque habituel |
|---|---|---|
| Des membres de la famille vivent dans le logement | En règle générale, ce n’est pas nécessaire | Faible |
| Chambre sous-louée durablement à des tiers | Oui, par écrit (art. 8.2 LAU) | Résiliation du bail, expulsion |
| Logement entier sous-loué durablement à des tiers | Oui, par écrit (art. 8.2 LAU) | Résiliation du bail, expulsion |
| Logement entier ou en partie loué à des touristes (Airbnb/Booking) | En plus, licence ETV et accord de la Comunidad | Amende, résiliation du bail, signalement aux autorités fiscales |
Cas 3 : sous-location touristique de courte durée via Airbnb & Booking
La sous-location touristique ne relève pas seulement du bail : elle est aussi soumise à une réglementation distincte, celle du tourisme aux Baléares. Si vous proposez un logement que vous louez sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com, vous devez en principe disposer d’une licence ETV, que le propriétaire ait ou non autorisé la sous-location. Sans cette licence, louer à des voyageurs de passage est illégal, même avec l’accord du propriétaire.
À partir du 11 février 2022, un moratoire sur la création de places d’hébergement touristique s’appliquait à Mallorca, Menorca, Ibiza et Formentera. Le Decreto-ley 4/2025 d’avril 2025 a modifié les règles : il interdit les nouvelles déclarations de locations touristiques dans les immeubles collectifs sur toutes les îles — une interdiction déjà en vigueur à Palma depuis 2018 —, annule la suppression de places prévue par la loi pour 2026 et crée des bourses temporaires de places dans lesquelles les conseils insulaires peuvent puiser pour attribuer des places aux maisons. Les locations existantes dûment déclarées peuvent se poursuivre.
| Date | Événement |
|---|---|
| 11.02.2022 | Moratoire : aucune nouvelle licence ETV à Mallorca, Menorca, Ibiza et Formentera |
| Depuis 2018 | Palma : interdiction des nouvelles locations touristiques dans les immeubles collectifs |
| Avril 2025 | Decreto-ley 4/2025 : interdiction des nouveaux enregistrements dans les immeubles collectifs sur toutes les îles ; aucune suppression de places prévue par la loi en 2026 ; bourses de places temporaires ; maintien des enregistrements existants |
| 02.01.2026 | Règlement VAU/1560/2025 : obligation de déclarer les locations de courte durée au registre foncier au moyen d’une déclaration informative sur les réservations |
| 21.05.2026 | Le Tribunal Supremo annule le registre national des locations de vacances et renforce la compétence des Baléares en la matière |
Important : Si vous êtes locataire et non propriétaire, vous ne pouvez pratiquement jamais sous-louer de votre propre initiative un logement à des touristes. Il vous faudrait à la fois l’accord écrit du propriétaire, conformément à l’art. 8.2 de la LAU, et une licence ETV, généralement délivrée au nom du propriétaire. Réunir ces conditions dans le cadre d’un bail est tout à fait exceptionnel.
Obligations déclaratives : DAC7 et la surveillance numérique du registre foncier
Même si vous envisagez de sous-louer discrètement, sachez que les plateformes de réservation comme Airbnb et Booking.com sont tenues, en vertu d’une directive européenne (DAC7), de transmettre les données de leurs utilisateurs qui proposent des locations aux autorités fiscales espagnoles. En complément, le règlement VAU/1560/2025 oblige, à partir du 2 janvier 2026, toutes les personnes proposant des locations de courte durée — à des fins touristiques, professionnelles ou autres — à effectuer une déclaration informative auprès du bureau du registre foncier compétent. Croire qu’une sous-location non déclarée passera inaperçue, c’est sous-estimer ce double dispositif de déclaration, qui repose sur les données des plateformes et du registre foncier.
Conséquences d’une sous-location non autorisée
Une sous-location non autorisée expose avant tout le locataire principal, et non le sous-locataire. Les conséquences possibles vont de la résiliation sans préavis du bail principal à des amendes administratives en cas de location touristique sans licence.
| Infraction | Conséquence possible |
|---|---|
| Sous-location sans accord écrit (art. 8.2 LAU) | Motif de résiliation du bail, action en expulsion |
| Location touristique sans licence ETV | Procédure de sanction administrative au titre de la législation touristique des Baléares |
| Non-respect du règlement intérieur ou des statuts de la Comunidad | Plainte de la Comunidad, motif supplémentaire de résiliation du bail |
| Revenus de sous-location non déclarés | Rappels d’impôt, contrôle par l’administration fiscale |
À noter : La sous-location touristique peut aussi avoir des conséquences sur l’assurance du contenu du logement si le contrat ne couvre que l’usage privé du logement par le locataire. En cas de doute, vérifiez votre police d’assurance avant d’accueillir des voyageurs via des plateformes. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur l’assurance du contenu du logement en Espagne.
Le rôle de la copropriété (Comunidad)
Même si le propriétaire accepte la sous-location, la Comunidad de Propietarios peut fixer dans ses statuts ses propres règles concernant la location touristique, par exemple interdire toute location de courte durée dans l’immeuble. Ce type de décision est désormais courant dans de nombreux immeubles collectifs à Majorque, d’autant que la location touristique dans les immeubles collectifs de Palma fait l’objet de restrictions légales depuis 2018. Si vous louez un logement et souhaitez le sous-louer, prenez donc connaissance du règlement intérieur de la Comunidad en plus de votre bail.
Pour en savoir plus sur les droits et obligations au sein d’une copropriété, consultez notre guide sur la copropriété en Espagne.
Une solution légale : louer à long terme plutôt que sous-louer
Si vous souhaitez tirer des revenus réguliers d’un bien immobilier sans avoir à composer avec la LAU, la licence ETV et les statuts de la Comunidad, envisagez une location classique de longue durée, en tant que propriétaire et non comme sous-locataire. La durée minimale légale du bail est de 5 ans lorsque le bailleur est un particulier et de 7 ans lorsqu’il s’agit d’une société, avec possibilité de reconduction automatique. Le dépôt de garantie légal correspond à 1 mois de loyer hors charges ; le contrat peut prévoir jusqu’à 2 mois de loyer supplémentaires à titre de garantie.
| Type de contrat | Durée minimale | Dépôt de garantie |
|---|---|---|
| Location longue durée, propriétaire particulier | 5 ans | 1 mois de loyer + jusqu’à 2 mois supplémentaires en garantie |
| Location longue durée, propriétaire professionnel | 7 ans | 1 mois de loyer + jusqu’à 2 mois supplémentaires en garantie |
Pour en savoir plus sur la durée des baux, leur résiliation et l’évolution du marché, consultez notre guide sur la location longue durée à Majorque. Les contrats plus courts sont présentés dans notre article sur le bail de 11 mois en Espagne.
Quelles règles s’appliquent aux propriétaires qui souhaitent louer leur bien à des touristes ?
Si vous êtes propriétaire et souhaitez louer votre bien à des touristes, vous devez disposer d’une licence ETV en cours de validité. Les locations existantes, dûment déclarées, peuvent se poursuivre et être transférées sous certaines conditions. La délivrance de nouvelles licences pour les immeubles collectifs est suspendue dans tout l’archipel. Notre guide sur le transfert d’une licence ETV à Majorque explique la marche à suivre.
Il est également utile de vous renseigner sur la réglementation régionale des loyers : dans les zones désignées comme "zonas tensionadas", des règles particulières s’appliquent, différentes de celles de la location longue durée classique. Pour en savoir plus, consultez notre guide Zonas Tensionadas Mallorca.
Les erreurs les plus fréquentes en matière de sous-location
- Se contenter d’un accord oral plutôt que d’un accord écrit : en cas de litige, une autorisation donnée uniquement à l’oral est difficile à prouver.
- Confondre hébergement de proches et sous-location : si vous hébergez régulièrement des amis contre paiement, vous sous-louez votre logement, même sans contrat de sous-location en bonne et due forme.
- Location touristique sans licence ETV : même avec l’accord du propriétaire, vous ne pouvez pas louer à des voyageurs de passage sans licence.
- Non-respect des statuts de la communauté de propriétaires : une sous-location autorisée par la LAU peut néanmoins contrevenir au règlement de la communauté de propriétaires.
- Revenus non déclarés : les revenus tirés de la sous-location doivent être déclarés aux autorités fiscales, qui peuvent en avoir connaissance grâce aux données transmises par les plateformes (DAC7).
Liste de vérification : sous-louer en toute légalité
- Vérifiez si le bail comporte des clauses explicites sur la sous-location.
- Obtenez l’accord écrit du propriétaire et consignez-le dans un avenant au bail.
- Vérifiez si les statuts de la Comunidad de Propietarios interdisent la sous-location ou la location touristique.
- Si vous envisagez une location touristique, vérifiez auprès du propriétaire que le logement dispose d’une licence ETV valide.
- Vérifiez si votre assurance couvre la sous-location ou la location touristique.
- Déclarez correctement les revenus tirés de la sous-location aux autorités fiscales.
Et ensuite ?
La législation continue d’évoluer en 2026 : le 21 mai 2026, le Tribunal Supremo a annulé le projet de registre national des locations touristiques, confortant ainsi la compétence des Baléares en la matière. Cela pourrait réduire les démarches administratives en double, mais n’autorise pas pour autant les locations sans licence. Parallèlement, une nouvelle obligation de déclaration auprès du registre foncier (VAU/1560/2025) s’applique depuis le 2 janvier 2026 et rend les locations de courte durée plus transparentes. Si vous envisagez de sous-louer un bien en tant que locataire ou propriétaire, suivez ces évolutions de près : la situation juridique peut changer après une première vérification.
En résumé
En Espagne, la sous-location ne s’improvise pas : même pour sous-louer durablement une chambre, vous devez obtenir l’accord écrit du propriétaire, conformément à l’art. 8.2 LAU. Sans cet accord, le bail peut être résilié. Si vous proposez en outre le logement à des touristes sur Airbnb ou Booking, il vous faut une licence ETV, indépendamment de cet accord. À Majorque, la location touristique est déjà fortement restreinte dans les immeubles collectifs de Palma depuis 2018 et, pour les nouvelles places, dans tout l’archipel depuis 2025. Si vous souhaitez percevoir des revenus en toute légalité, mieux vaut opter pour une location classique de longue durée ou, si vous êtes propriétaire, pour une location touristique dûment autorisée, plutôt que de sous-louer discrètement.
Sources officielles
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), art. 8.2 — Boletín Oficial del Estado (BOE) : https://www.boe.es
- Arrêté VAU/1560/2025 (déclaration obligatoire des locations de courte durée à partir du 2 janvier 2026) — ministère du Logement et du Développement urbain
- Tribunal Supremo, arrêt du 21 mai 2026 relatif au registre national des locations de vacances
- Décret visant à freiner le tourisme, Govern de les Illes Balears (avril 2025)
Ce guide présente le cadre juridique général et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation. Les lois et les délais peuvent évoluer ; les sources officielles indiquées en lien font foi.