Impôts IBI en Espagne : taxe foncière, taxes d'enlèvement des ordures ménagères et Vado à Majorque

Tu possèdes une finca, un appartement ou une villa à Majorque — et un jour, soit tu reçois un courrier dans ta boîte aux lettres, soit tu n’en reçois pas, alors que l’impôt est dû depuis longtemps. C’est justement là que réside la difficulté avec l’IBI en Espagne: la plupart des communes n’envoient plus de facture papier et comptent sur la responsabilité individuelle des propriétaires. Ce guide t'explique comment l'IBI est calculé, quel est le rapport avec la valeur cadastrale, quelles autres taxes communales comme les frais de collecte des ordures (basura) et les autorisations de passage (vado), quand tu dois payer — et pourquoi un mandat de prélèvement automatique est de loin la solution la plus simple. Tu apprendras aussi en quoi l’IBI diffère de l’impôt sur le revenu des non-résidents et à quoi t’attendre lors de l’achat d’un bien immobilier.

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C'est quoi, l'IBI ? Et qui la paie ?

L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ou IBI, c'est l'équivalent espagnol de l'impôt foncier allemand. Sa base juridique, c'est la Ley de Haciendas Locales (LHL), plus précisément les articles 60 et suivants. Selon la loi, les personnes assujetties à cet impôt sont le propriétaire, le titulaire d'un droit de superficie et l'usufruitier — donc pas automatiquement le locataire, même si c'est parfois prévu autrement dans les baux.

L'IBI est un impôt communal: chaque commune (Ayuntamiento) de Majorque le perçoit elle-même, fixe son taux dans les limites légales et est également chargée de son recouvrement. Ça explique pourquoi deux fincas voisines situées dans des communes différentes peuvent recevoir des factures annuelles nettement différentes.

Attention : l'IBI et l'impôt sur le revenu des non-résidents (Modelo 210) sont deux impôts complètement différents. L'IBI se paie à la mairie, tandis que l'impôt sur le revenu se paie à l'Agencia Tributaria nationale. Si tu n'en paies qu'un seul, ça ne veut pas dire que tu t'es acquitté de l'autre.

Comment calcule-t-on l'IBI ? Valeur cadastrale et taux d'imposition

La formule est simple : IBI = valeur cadastrale × taux d'imposition. Le problème, c'est que ces deux facteurs posent problème.

La valeur cadastrale (Valor Catastral)

La valeur cadastrale reflète la valeur du terrain et des constructions qui s'y trouvent ; elle est fixée pour chaque unité cadastrale à partir d'un barème officiel. Elle est généralement bien inférieure à la valeur du marché. Techniquement, elle est réévaluée tous les dix ans (révision cadastrale) ; entre-temps, elle peut évoluer en raison de l'inflation, de travaux de rénovation ou de modifications apportées au bien immobilier.

Le taux d'imposition

Le législateur espagnol fixe des fourchettes dans lesquelles les communes peuvent choisir librement leur taux :

Pendant la crise financière qui a suivi 2008, de nombreuses communes ont considérablement augmenté leurs taux ; depuis, les taux varient considérablement à Majorque. Tu peux te renseigner sur le taux actuellement en vigueur dans ta commune en t'adressant à l'Ayuntamiento concerné ou via l'ATIB.

Exemple de calcul

Aux Baléares, un coefficient spécifique à chaque commune est également pris en compte dans le calcul ; il s'applique à la valeur cadastrale et tient compte du type de construction. L'administration communale te communiquera les valeurs exactes sur simple demande.

Quand et comment dois-tu payer l'IBI ?

Délais de paiement

Dans la plupart des communes de Majorque, ce qu'on appelle le « periodo voluntario de pago » (période de paiement volontaire) commence le 1er octobre et se termine le 2 décembre. Une douzaine de mairies ont des délais légèrement différents — ça vaut le coup de vérifier ça.

Remarque : la plupart des communes de Majorque n' envoient plus d' avis de paiement papier. C'est à toi de surveiller la date limite. Si tu paies en retard, tu risques des pénalités parfois très élevées.

Modes de paiement

En ligne, tu peux te connecter via la plateforme ATIB, consulter le montant dû et payer directement. Un code figurant sur l'avis d'imposition — s'il est encore envoyé — te permet de consulter l'état actuel de ton dossier.

Astuce : mettre en place un mandat de prélèvement

La solution la plus simple, c'est de mettre en place un prélèvement automatique auprès de ta banque espagnole. L'ATIB ou la mairie compétente prélèvera alors automatiquement le montant à la date d'échéance. Pour les non-résidents qui ont un compte bancaire en Espagne, c'est la méthode habituelle — et ça évite à coup sûr les pénalités de retard.

Taxe sur les déchets (Basura / Tasa de Residuos)

Les taxes sur les déchets — en espagnol « tasa de basura » ou « tasa de residuos sólidos urbanos » — constituent une taxe communale à part entière et n' apparaissent pas sur la facture de l'IBI, même si elles sont parfois prélevées en même temps.

Le montant varie beaucoup : un petit appartement coûte nettement moins cher qu'une grande maison individuelle. Le fait que le bien soit utilisé comme résidence principale ou secondaire peut aussi avoir son importance. En cas de doute, renseigne-toi directement auprès de l'Ayuntamiento.

Vado : l'autorisation d'accès

Le « vado » (aussi appelé « vado permanente ») est la redevance à payer pour une sortie ou une entrée autorisée sur un terrain privé — c'est-à-dire pour traverser le trottoir menant à ton garage ou à ton allée. Les recettes de cette redevance sont directement versées dans les caisses de la commune.

Remarque : un panneau « vado » sans autorisation valide n'a aucune valeur juridique. Si tu veux faire évacuer les voitures garées devant ton entrée, tu dois avoir une autorisation valide et payée délivrée par la mairie.

Le Catastro : la base de tous les impôts communaux

Le Catastro (cadastre) est le registre public où sont répertoriés tous les terrains et bâtiments d'Espagne avec leurs principales caractéristiques. Ce n' est pas la même chose que le registre foncier (Registro de la Propiedad), même si les deux sont importants pour les propriétaires immobiliers.

Si les données du Catastro ne correspondent pas à la réalité du bien immobilier — par exemple après des travaux de rénovation ou une extension —, ça peut entraîner des valeurs cadastrales erronées et donc un IBI incorrect. Une mise à jour (déclaration de modification cadastrale) est alors obligatoire.

Attention : les travaux non déclarés peuvent ne pas figurer dans le Catastro et poser des problèmes lors d'un contrôle ultérieur, y compris sur le plan fiscal. Pour en savoir plus, consulte le guide sur la régularisation des constructions illégales à Majorque.

IBI et impôt sur le revenu des non-résidents : la différence

Beaucoup de propriétaires qui ne sont pas déclarés en Espagne confondent l'IBI avec l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Ces deux impôts concernent le même bien immobilier, mais ils sont totalement indépendants l'un de l'autre.

Exemple : occupation par des non-résidents

Même si tu ne loues pas ton bien, tu dois quand même déclarer un revenu locatif fictif (imputación de rentas) au fisc espagnol. Celui-ci est fixé à 1,1 % de la valeur cadastrale, et les citoyens de l'UE/EEE sont soumis à un taux d'imposition de 19 %.

Exemple : valeur cadastrale 380 000 €
→ 1,1 % = 4 180 €
→ 19 % là-dessus = 794,20 € d'impôt sur le revenu annuel

Cette taxe s'ajoute à l'IBI — elle ne la remplace pas.

L'IBI lors de l'achat d'un bien immobilier : qui paie quoi ?

L'IBI est prélevé auprès de la personne inscrite au Catastro en tant que propriétaire au 1er janvier de l'année fiscale. Ça soulève une question importante quand on achète un bien en cours d'année : qui paie l'IBI pour l'année en cours ?

En pratique, ça se règle dans le contrat de vente. En général, on fait un partage au prorata (prorrateo) entre le vendeur et l'acheteur en fonction de la date du transfert de propriété. Les acheteurs devraient faire mentionner ce point explicitement dans l'acte notarié.

Remarque : s'il y a une dette IBI impayée au moment de l'achat, le nouveau propriétaire peut être tenu responsable dans certaines situations. Il est donc conseillé de vérifier auprès de l'ATIB avant l'achat. Tu trouveras plus d'infos sur la procédure à suivre dans le guide sur l'achat d'un bien immobilier à Majorque.

Aperçu : toutes les taxes communales à Majorque

Les erreurs les plus courantes concernant l'IBI à Majorque

1. Pas de prélèvement automatique mis en place : on attend une lettre qui n'arrive pas… et on paie en retard.
2. Confondre l'IBI et l'IRNR : tu as payé l'IBI, mais tu as oublié le Modelo 210 (ou l'inverse).
3. Valeur cadastrale erronée : des travaux de rénovation ou d'agrandissement n'ont pas été déclarés au Catastro — du coup, la base de calcul est fausse.
4. Des dettes IBI passées en dessous de l'attention lors de l'achat : les acheteurs ne vérifient pas s'il y a des arriérés avant le rendez-vous chez le notaire.
5. Circulation sans autorisation valide : la vignette est bien affichée, mais la redevance annuelle n'a pas été payée — l'autorisation n'est donc plus valable.
6. Les frais de collecte des ordures : comme ils sont parfois facturés séparément, ils passentinaperçus dans le chaos des premières années en tant que propriétaire.
7. Compétences pas très claires : à Calvià et à Inca, le paiement ne passe pas par l'ATIB, mais directement par la mairie.

Et après l'IBI ? Autres obligations fiscales annuelles

L'IBI est l'impôt annuel le plus connu, mais pas le seul, auquel sont soumis les propriétaires immobiliers à Majorque.

• Modelo 210 (IRNR) : En règle générale, les non-résidents doivent déclarer chaque année, avant le 31 décembre de l'année suivante, l'impôt sur le revenu lié aux biens immobiliers qu'ils occupent eux-mêmes ou qu'ils louent.
• Impôt sur la fortune : il s'applique aux non-résidents qui possèdent un patrimoine immobilier en Espagne à partir de certains seuils — tu trouveras plus de détails dans le guide « Impôt sur la fortune en Espagne ».
• Fiscalité lors de la vente : en cas de vente ultérieure, tu devras payer l'impôt sur les plus-values et la « plusvalía » (taxe communale sur les plus-values) — pour en savoir plus, consulte le guide « Fiscalité lors de la vente d'un bien immobilier ».
• Succession et donation : depuis quelques années, les îles Baléares offrent des avantages fiscaux importants aux proches parents — tu trouveras toutes les infos essentielles dans le guide « Succession et donation aux Baléares ».

Liste de contrôle : maîtriser l'IBI et les taxes communales

• Vérification de la valeur cadastrale du bien immobilier (sede.catastro.gob.es)
• Demande de renseignements sur le taux d'imposition communal auprès de l'Ayuntamiento
• Mandat de prélèvement mis en place auprès d'une banque espagnole
• Délai de paiement de ta commune noté (en général du 1er octobre au 2 décembre)
• Les frais de collecte des déchets sont comptabilisés séparément et inscrits dans le calendrier des paiements
• Demande d'autorisation Vado déposée et cotisation annuelle payée (s'il y a un accès)
• Au moment de l'achat : vérification des arriérés IBI auprès de l'ATIB
• À l'achat : la répartition de l'IBI est précisée dans le contrat de vente
• Le formulaire Modelo 210 a été noté dans l'agenda pour l'année fiscale en cours
• Mise à jour des données du Catastro après des travaux de transformation ou d'agrandissement

Conclusion

L'impôt IBI en Espagne est en fait assez simple — à condition de savoir comment il est calculé, quand il est dû et qui se charge de le percevoir. La valeur cadastrale sert de base, le taux d'imposition communal détermine le montant, et c'est l'ATIB qui gère le paiement pour la plupart des communes de Majorque. À cela s'ajoutent des taxes distinctes, comme les frais de collecte des ordures et le Vado, qu'on a tendance à oublier. La mesure la plus importante pour les non-résidents : mettre en place une autorisation de prélèvement et ne pas confondre l’IBI avec le Modelo 210 — ces deux impôts s’appliquent en parallèle et aucun ne remplace l’autre. Si tu comprends bien ça, tu n’auras pas de mauvaises surprises.

Sources officielles

• Loi sur les finances locales (RDLeg 2/2004) : base juridique de l'IBI, art. 60 et suivants — noticias.juridicas.com
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears : portail de paiement des taxes communales de la plupart des communes de Majorque — sede.atib.es
• Direction générale du Catastro : renseignements cadastraux et valeur cadastrale en ligne — sede.catastro.gob.es
• AEAT – Agencia Tributaria : en charge du Modelo 210 (impôt sur le revenu des non-résidents) — aeat.es
• Consell de Mallorca : institution insulaire proposant des informations complémentaires sur les réglementations locales — conselldemallorca.net