IBI à Majorque par commune

Quel est le montant de l’IBI à Majorque ?

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’impôt foncier espagnol) est un impôt communal : à Majorque, il n’existe donc pas un montant unique, mais autant de montants que de communes. Chacune fixe elle-même son taux (tipo de gravamen, le pourcentage appliqué à la base imposable) dans son propre règlement fiscal (ordenanza fiscal). La loi ne fixe qu’un cadre : pour les biens classés en zone urbaine (urbana), entre 0,4 % et 1,1 % ; pour ceux classés en zone rurale (rústica), entre 0,3 % et 0,9 %. Dans certains cas, les communes peuvent dépasser ou abaisser ces limites.

Deux maisons voisines ayant la même valeur cadastrale peuvent donc recevoir des avis d’imposition très différents si une limite communale les sépare. Le calculateur ci-dessus indique le taux que nous avons relevé pour votre commune dans le règlement publié au Butlletí Oficial de les Illes Balears, puis calcule votre montant. Les informations nécessaires figurent sur votre dernier avis d’imposition.

Comment le calcul est effectué

La formule courante « valeur cadastrale multipliée par le taux » n’est exacte que lorsqu’aucun autre élément n’intervient. La loi sur les finances locales (RDLeg 2/2004) prévoit un calcul en 4 étapes, et c’est la 2e qui conduit la plupart des estimations à être trop élevées.

Étape 1 : la valeur cadastrale (base imponible)

Le point de départ est le valor catastral : la valeur officielle fixée conjointement pour le terrain et le bâtiment par le cadastre espagnol (Catastro). Il ne correspond ni au prix d’achat, ni à la valeur de marché, ni à la valeur de référence, et lui est généralement nettement inférieur. Dans le langage de la loi, il constitue la base imponible, c’est-à-dire la base imposable non réduite (art. 65). Vous la trouverez sur l’avis d’IBI et sur le portail du cadastre.

Étape 2 : la base imposable réduite (base liquidable)

C’est ici que le calcul théorique diffère de la réalité. La taxe n’est pas toujours appliquée sur la totalité de la valeur cadastrale, mais sur la base liquidable : la valeur cadastrale, après déduction d’une réduction (art. 66 à 70). La plus fréquente de ces réductions intervient après une révision cadastrale : la nouvelle valeur, plus élevée, n’est alors pas appliquée d’un seul coup, mais progressivement sur 9 ans. Certaines communes prévoient également leurs propres réductions : à Pollença, par exemple, les terrains classés en zone rurale ne sont imposés que sur une partie de leur valeur cadastrale ; cette règle ne figure pas avec l’indication du taux, mais dans un autre article du même règlement.

Concrètement, si vous calculez à partir de la valeur cadastrale totale alors qu’une réduction s’applique à votre bien, vous obtiendrez un montant trop élevé : l’avis d’imposition sera alors inférieur à votre propre estimation. C’est pourquoi le calculateur vous demande d’abord lequel de ces 2 chiffres vous avez. Si votre avis mentionne une base liquidable, utilisez-la : elle inclut déjà toutes les réductions et le résultat correspond au montant légal. Si vous ne connaissez que la valeur cadastrale, vous obtiendrez un montant indicatif clairement présenté comme tel.

Étape 3 : le montant brut de l’impôt (cuota íntegra)

La base liquidable multipliée par le taux d’imposition de la commune donne la cuota íntegra — le montant de l’impôt avant toute réduction (art. 71.1 en lien avec l’art. 72). C’est le chiffre affiché par le calculateur lorsque vous utilisez la valeur figurant sur l’avis d’imposition.

Étape 4 : le montant à payer (cuota líquida)

Le montant finalement prélevé correspond à la cuota líquida : la cuota íntegra, dont sont déduites les réductions et exonérations applicables à votre situation (art. 71.2, 73 et 74). Il peut être nettement inférieur au montant de l’impôt — et, dans un cas particulier, lui être supérieur : lorsqu’une majoration s’applique aux logements durablement inoccupés. Le calculateur n’intègre volontairement pas les réductions : elles dépendent de conditions personnelles qu’il ne peut pas connaître et, pour la plupart, elles doivent faire l’objet d’une demande.

Exemples de calcul

Le calculateur ci-dessus propose des cas concrets prêts à l’emploi : un même bien immobilier situé dans une commune bon marché, une commune moyenne et une commune chère. En un clic, les données sont reprises et vous voyez à quel point les montants peuvent varier selon la commune. Les chiffres proviennent du registre des taux vérifié, et non d’un exemple figurant dans le texte qui finirait par devenir obsolète.

Cas particuliers

Après une nouvelle évaluation

Lorsque le bureau du cadastre réévalue les biens d’une commune, la réduction décrite à l’étape 2 s’applique pendant neuf ans, automatiquement : vous n’avez pas besoin de la demander. Elle figure sur l’avis d’imposition sous l’intitulé base liquidable. C’est au cours de ces années que l’écart entre l’estimation et l’avis est le plus important.

Réductions et exonérations

Une bonificación est une réduction en pourcentage appliquée au montant de l’impôt. Certaines sont prévues par la loi (art. 73, par exemple pour les biens appartenant au parc d’un promoteur immobilier ou les logements protégés), tandis que d’autres sont instaurées librement par chaque commune (art. 74, par exemple pour les familles nombreuses, le photovoltaïque ou la résidence principale). Les réductions facultatives exigent presque toujours que vous soyez inscrit au padrón, le registre municipal des habitants, et ne s’appliquent qu’à partir de l’année suivant la demande. Le guide consacré à la réduction de l’IBI à Majorque indique celles qui existent à Majorque et comment les demander.

Biens à usage professionnel

Les grandes communes peuvent appliquer un taux majoré à certains biens non destinés à l’habitation — commerces, bureaux, établissements touristiques ou sites industriels — mais uniquement aux biens les plus élevés en valeur dans chaque catégorie d’usage. Les logements en sont expressément exclus. Le calculateur affiche le taux général de la commune ; si vous possédez un local commercial ou un hôtel, consultez le règlement correspondant.

Logements durablement inoccupés

Une commune peut appliquer au montant à payer une majoration progressive lorsqu’un logement reste durablement vacant. Les conditions sont strictes et, à la différence de l’impôt lui-même, cette majoration ne naît pas le 1er janvier, mais le 31 décembre. Pour savoir si votre commune l’applique, consultez son ordenanza fiscal.

Garage, débarras, plusieurs biens cadastraux

Ce n’est pas le bien immobilier tel que vous l’occupez qui est imposé, mais chaque unité cadastrale séparément. Le garage et le débarras possèdent souvent leur propre référence cadastrale et font donc l’objet d’un avis distinct. Calculez-les séparément et additionnez-les à la fin, sinon une partie de la charge annuelle vous échappera.

Terrains non bâtis et classement urbana/rústica

Urbana et rústica sont des catégories établies par le cadastre, et non une description de l’emplacement. Une maison très isolée peut être classée urbana ; un terrain non bâti situé dans une zone urbanisée l’est le plus souvent — le taux urbain s’applique alors, même si rien n’y est construit. Le classement figure sur votre avis et sur l’extrait cadastral. Ne le devinez pas, vérifiez-le : il détermine le taux.

BICE

Les biens immobiliers présentant des caractéristiques particulières (bienes inmuebles de características especiales, ou BICE) — centrales électriques, barrages, aéroports, ports de commerce — relèvent de règles propres et d’une grille de taux spécifique. Les propriétaires privés n’ont pas à s’en préoccuper : une villa coûteuse n’est pas un BICE.

Copropriété

Lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes, un seul avis d’imposition est néanmoins établi pour le bien. La commune peut l’adresser à l’un des copropriétaires, qui réglera ensuite la répartition au prorata avec les autres ; sur demande, de nombreuses administrations répartissent le prélèvement selon les quotes-parts inscrites au cadastre. Le calculateur indique toujours l’impôt annuel total du bien, et non votre quote-part.

Année d’achat : qui paie l’IBI ?

L’impôt est dû au 1er janvier. Le redevable est la personne qui détient ce jour-là la propriété, le droit de superficie ou l’usufruit (art. 63.2 et 75.1) — pour toute l’année, même si elle vend en février. Une vente en cours d’année n’y change rien.

Dans la pratique, l’impôt est toutefois réparti lors de l’achat. Par son arrêt 409/2016, le Tribunal Supremo a jugé qu’en l’absence d’accord contraire, le vendeur peut en répercuter la part proportionnelle sur l’acheteur. La répartition au prorata constitue donc la règle légale, et non une simple question de négociation — il n’est possible d’y déroger qu’en le prévoyant expressément dans l’acte notarié. Le déroulement complet d’un achat est expliqué dans le guide de la procédure juridique d’achat d’un bien immobilier.

Il faut bien distinguer ce point de celui qui peut réellement faire perdre de l’argent à l’acheteur : la responsabilité réelle du bien pour les dettes d’IBI impayées (afección real, art. 64.1). Elle est attachée au bien, et non à la personne. Quiconque acquiert un bien immobilier grevé d’arriérés peut être tenu de les régler, alors même qu’il ne les a jamais dus — indépendamment de ce qui est prévu dans le contrat de vente. Il est donc indispensable d’obtenir, avant le rendez-vous chez le notaire, une attestation des taxes impayées pour chaque unité cadastrale séparément.

Délais et modes de paiement

Dans la plupart des communes de Majorque, l’IBI est perçu par l’administration fiscale des Baléares, l’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears). La période de paiement volontaire (periodo voluntario de pago) se situe généralement à l’automne, du début de l’automne au début décembre. Certaines communes assurent elles-mêmes la perception et appliquent leurs propres échéances — Calvià et Inca sont les exemples les plus connus. Ne vous fiez donc jamais à une période lue quelque part, mais à l’avis publié par votre commune pour l’année en cours.

Un point important pour les propriétaires qui ne vivent pas sur l’île : la plupart des communes n’envoient plus de facture papier. Vous ne recevrez aucune lettre de rappel — mais le délai court tout de même et des majorations de retard seront ensuite appliquées. La solution la plus sûre est de mettre en place un prélèvement automatique (domiciliación) sur un compte espagnol : le montant est débité à la date d’échéance, et de nombreuses communes accordent même pour cela une petite réduction ou un paiement échelonné. Si vous souhaitez payer en ligne, vous trouverez l’avis et le montant sur le portail de l’ATIB.

Taxe sur les déchets et Vado : les frais annexes

La redevance des déchets (tasa de residuos, auparavant le plus souvent tasa de basura) n’est pas un impôt, mais la contrepartie d’un service. Elle est entièrement distincte de l’IBI : elle relève de son propre règlement, de sa propre base de calcul et de ses propres échéances. Elle ne figure pas sur l’avis d’IBI, même si elle est parfois prélevée en même temps. Chaque commune décide de son mode de calcul : selon la surface habitable, le type d’usage ou le nombre de logements. Une grande maison paie sensiblement plus qu’un petit appartement.

Le vado est l’autorisation de franchir durablement le trottoir pour accéder à votre garage ou à votre entrée ; il est facturé chaque année. Lui non plus n’a rien à voir avec l’IBI. La conséquence juridique est importante : un panneau de vado sans autorisation valide et acquittée n’a aucun effet. Seule cette autorisation vous permet d’agir contre les véhicules stationnés devant votre entrée. Toutes les taxes communales dues en plus de l’IBI sont récapitulées dans l’aperçu des impôts et du droit.

Le Catastro : l’origine de la valeur

Le Catastro est le registre national dans lequel figurent tous les terrains et bâtiments d’Espagne, avec leurs caractéristiques physiques, leur usage et leur valeur cadastrale. Il ne s’agit pas du registre foncier : le Registro de la Propiedad recense les droits, charges et hypothèques, tandis que le Catastro décrit le bien lui-même. Pour l’IBI, seul le Catastro compte : il fournit la base de calcul, la commune ne fixe que le taux.

Il en découle le principal levier sur lequel vous pouvez agir vous-même : si les données cadastrales sont erronées, l’avis l’est aussi. Une extension, un sous-sol aménagé ou une piscine construite ultérieurement sans jamais avoir été déclarée finit par apparaître, au plus tard lors d’une comparaison avec les images aériennes, avec effet rétroactif. À l’inverse, vous payez trop si une annexe démolie figure encore au registre. Vous devez déclarer les modifications au moyen d’une declaración de alteración catastral ; c’est une obligation, non une simple démarche facultative. Le guide sur la légalisation des constructions illégales à Majorque explique les démarches à suivre pour les constructions non autorisées.

L’IBI et le Modelo 210 sont 2 impôts distincts

C’est l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse chez les propriétaires ne résidant pas en Espagne. L’IBI est un impôt communal sur la propriété, versé à la mairie ou à l’ATIB. L’impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré au moyen du Modelo 210, est un impôt national sur le revenu, versé à l’Agencia Tributaria. Les 2 concernent le même bien immobilier, mais s’appliquent indépendamment l’un de l’autre : si vous n’avez payé que l’un des 2, l’autre reste dû. Le calculateur de l’impôt sur l’usage personnel vous indique ce qui vous concerne et comment le montant est calculé.

Erreurs fréquentes

• Calculer sur la valeur cadastrale totale alors qu’une réduction est en cours. Votre estimation sera alors supérieure au montant indiqué sur l’avis : utilisez la base liquidable figurant sur l’avis.
• Attendre le courrier. La plupart des communes n’envoient plus de facture papier ; l’échéance court néanmoins.
• Ne calculer que pour le logement. Le garage et le débarras ont souvent leur propre référence cadastrale et leur propre avis.
• Ne pas vérifier les arriérés lors de l’achat. Les dettes d’IBI impayées sont attachées au bien par l’afección real, et non à la personne du vendeur.
• Ne pas déclarer les données cadastrales après des travaux. Le contrôle intervient plus tard et avec effet rétroactif.
• Ne pas demander les réductions. Les réductions facultatives accordées par la commune ne sont pas appliquées d’office.
• Confondre l’IBI et le Modelo 210. 2 impôts, 2 administrations, 2 échéances.

Base légale et mise à jour

L’IBI est régie par le Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la loi relative aux finances locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), art. 60 à 77 : l’objet de l’impôt et la responsabilité réelle aux art. 60 à 64, les redevables à l’art. 63, les bases d’imposition aux art. 65 à 70, le montant de l’impôt, les taux et les réductions aux art. 71 à 74, ainsi que l’exigibilité et la période d’imposition à l’art. 75. La valeur cadastrale est régie par la loi sur le cadastre (Real Decreto Legislativo 1/2004). Le taux applicable dans votre commune est fixé par son ordenanza fiscal, publiée dans le Butlletí Oficial de les Illes Balears.

Les taux utilisés par le simulateur proviennent de ces règlements ; ils ont été vérifiés et recoupés avec la base de données du ministère des Finances. Le simulateur indique lui-même la date de référence applicable à chaque commune. Cette page fournit des repères et ne remplace pas un conseil personnalisé ; seul ce qu’ont fixé le cadastre et votre commune fait foi pour votre avis d’imposition.

Questions fréquentes

Les prochaines étapes

Commencez par calculer votre situation. Si le bien comprend un garage ou un débarras doté de sa propre référence cadastrale, calculez chaque référence séparément. Vérifiez ensuite si vous pouvez bénéficier d’une réduction d’IBI : elle n’est pas accordée automatiquement. Si vous êtes propriétaire sans résider en Espagne, vous devez également vous acquitter de l’impôt sur l’usage personnel via le Modelo 210. Au-delà des abattements, l’impôt sur la fortune s’y ajoute ; pour savoir ce qu’il implique l’année de l’achat, consultez l’impôt sur la fortune lors de l’achat d’un bien immobilier.

En cas de vente, prenez en compte les impôts liés à la vente d’un bien immobilier. Si le bien est transmis au sein de la famille, référez-vous aux règles relatives aux successions et donations aux Baléares. Si vous n’en êtes encore qu’au début de votre projet, retrouvez toutes les étapes vers votre propre logement sous Immobilier à Majorque.