Transfert de licence ETV à Majorque : transfert, suspension de la « Plaza » et valeur à l'achat

Si tu achètes un bien immobilier à Majorque pour le louer à court terme à des vacanciers, tu vas vite tomber sur trois lettres : ETV – Estancia Turística en Vivienda. Depuis février 2022, un moratoire est en vigueur aux Baléares, qui gèle en grande partie l’octroi de nouvelles licences de location saisonnière. Du coup, la licence ETV à Majorque devient un enjeu central pour tout achat immobilier axé sur la rentabilité. Dans ce guide, tu découvriras comment fonctionne juridiquement le transfert d’une licence ETV existante en cas de changement de propriétaire, ce que signifient le Décret 4/2025 et la nouvelle procédure de tirage au sort de mars 2026, quelles licences sont transférables, comment garantir la licence dans le contrat de vente et pourquoi les biens sous licence bénéficient désormais d’une plus-value notable.

Tu as déjà un bien précis avec une licence ETV en vue, ou tu es encore à la recherche d'un bien ?

• 📩 Envoyer une demande personnalisée — On vérifie pour toi le statut de la licence, sa transférabilité et les risques liés à l'achat
• Tout ce qu'il faut savoir sur la location de vacances à Majorque

C'est quoi, une licence ETV ? Et pourquoi y en a-t-il si peu maintenant ?

L'ETV (Estancia Turística en Vivienda) est l'autorisation officielle pour la location touristique à court terme d'un logement aux Baléares. Elle permet de louer pour moins de 30 jours et te donne le droit de t'inscrire sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Une fois délivrée, l'ETV est valable à vie : elle n'a pas de date d'expiration et n'a pas besoin d'être renouvelée régulièrement.

La licence est liée à un nombre précisde « plazas turísticas » (places touristiques) autorisées pour le bien immobilier. Chaque place correspond à un lit d'hôte pouvant être loué légalement. Le total de toutes les « plazas » autorisées sur l'île constitue le contingent géré par le Consell de Mallorca.

Depuis le 11 février 2022, le gouvernement des Baléares n'a plus attribué de nouvelles « plazas » – et donc, dans les faits, plus de nouveaux ETV non plus. À l'origine, ce moratoire devait être temporaire, jusqu'à la présentation de nouvelles exigences en matière de zonage. Mais cette révision a traîné en longueur, si bien que le moratoire, dans sa forme initiale, est resté en vigueur jusqu’en 2026. En mars 2026, un contingent limité a de nouveau été attribué pour la première fois par tirage au sort – on t’en dit plus là-dessus dans une section à part.

Résultat : aujourd'hui, si tu veux te lancer dans la location touristique, tu dois en général acheter un bien immobilier qui dispose déjà d'un ETV valide.

Le décret d'avril 2025 : ce qui a changé sur le plan structurel

En avril 2025, le gouvernement de Marga Prohens (PP), soutenu par Vox, a adopté ce qu’on appelle le décret sur les mesures visant à limiter le tourisme. Ce décret a entraîné plusieurs décisions structurelles importantes :

Attention : ce décret ne signifie pas que les autorisations existantes expirent. Si tu achètes un appartement dans un immeuble collectif déjà soumis à l'ETV, tu reprends une autorisation qui reste légalement valable. Seuls les nouveaux logements de cette catégorie d'immeubles sont concernés par cette restriction.

Le cas particulier de Palma : interdiction définitive de licence

Alors que le moratoire insulaire reste en principe susceptible d'être revu sur le plan politique, la situation à Palma de Majorque est clairement définie : la capitale est soumise à une interdiction permanente de délivrer de nouvelles licences ETV. Ça vaut quoi qu'on décide au niveau de l'île ou de la région.

Pour les acheteurs, ça veut dire qu'un bien immobilier à Palma sans ETV existant n'obtiendra presque certainement jamais de licence pour la location touristique de courte durée. Les ETV existants à Palma sont donc encore plus rares et plus précieux qu'ailleurs sur l'île.

Le tirage au sort 2026 : 1 069 nouvelles places

En mars 2026, le Consell de Mallorca a lancé une nouvelle procédure d'attribution des licences de location saisonnière – la première depuis le moratoire de 2022. Les informations clés suivantes ont été communiquées :

Remarque : la clause de non-cession de cinq ans pour les licences nouvellement attribuées a une importance au regard du droit de la vente. Si tu obtiens une nouvelle licence lors du tirage au sort de 2026, tu ne pourras vendre ce bien immobilier avec sa licence, dont l'ETV sera entièrement cessible, qu'en 2031 au plus tôt. Pour les acheteurs, c'est un point incontournable à vérifier lors de la due diligence.

Comment ça marche : le transfert d'une licence ETV lors d'un achat

En Espagne, la licence ETV est en principe liée au bien immobilier, et non à la personne du propriétaire. Ça a l'air pratique à première vue, mais c'est dans les détails que ça se joue : le moratoire a aussi temporairement restreint le transfert des licences existantes.

Le cadre juridique de base

Dans des conditions normales – c'est-à-dire en dehors des moratoires et des blocages –, le transfert d'un ETV se passe comme ça :

1. Le vendeur te remet la documentation relative à la licence, avec toutes les places et le numéro d'enregistrement issu du Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. Le notaire authentifie le changement de propriétaire du bien immobilier. La licence est explicitement mentionnée dans le contrat de vente comme faisant partie de l'objet de la vente.
3. L'acheteur signale le changement de propriétaire à l'autorité compétente en matière de tourisme (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) et met à jour l'inscription au NRUA.
4. Nouveau numéro d'enregistrement ou mise à jour de l'ancien : toutes les annonces publiées sur les plateformes doivent désormais mentionner ce numéro.

Ce que signifie le moratoire pour les transferts en cours

L'étude montre que, depuis 2022, le moratoire a temporairement restreint à la fois l'octroi de nouvelles licences et le transfert de licences existantes. Pour les achats en cours ou à venir, fais impérativement vérifier le statut précis de la licence et sa transférabilité actuelle par un avocat spécialisé avant de verser un acompte. La situation juridique évolue et varie en fonction du type de licence et de l'année de construction du bien immobilier.

Étape par étape : obtenir la licence ETV lors de l'achat

C'est justement parce que la valeur d'un bien immobilier sous licence dépend en grande partie du bon déroulement de la cession qu'il faut un processus bien structuré :

1. Demander un extrait du registre foncier (Nota simple) – Vérifie si le bien immobilier est libre de toute charge et si des restrictions y sont mentionnées. → Vérifier le registre foncier espagnol
2. Vérifie le statut de la licence – Demande à voir les documents originaux de l'ETV : numéro de licence, date de première délivrance, nombre de « plazas », numéro d'enregistrement NRUA.
3. Vérifie s'il y a une restriction de transfert: les licences issues du tirage au sort de 2026 sont bloquées pendant cinq ans. C'est pareil pour les anciennes licences : est-ce qu'un transfert a été demandé récemment et est-il peut-être encore en cours ?
4. Mettre explicitement la licence dans le contrat préliminaire (arrhes) – Le contrat de réservation ou le contrat d'arrhes doit inclure l'ETV comme condition essentielle : la vente tombe à l'eau si la licence n'est pas transférée de manière valide. → Contrat de réservation en Espagne
5. Coordination entre l'avocat et le notaire – Le notaire doit consigner le transfert de licence dans l'« Escritura ».
6. Changement d'enregistrement auprès de la Conselleria de Turisme après un transfert de propriété – Vérifie les délais et la procédure selon les pratiques administratives en vigueur.
7. Mettre à jour ton numéro d'enregistrement NRUA – Toutes les plateformes de réservation ont besoin d'un numéro d'enregistrement correct et à jour.

Quels sont les différents types de licence ? Et qu'est-ce qui est transférable ?

Remarque : la licence ETV60 est, par principe, liée à la résidence principale du propriétaire. En cas de changement de propriétaire au profit d'une personne qui n'utilise pas le bien comme résidence principale, l'autorisation de location dans cette catégorie n'est plus valable. N'achète pas de bien immobilier avec une licence ETV60 à des fins d'investissement sans avoir d'abord demandé l'avis d'un avocat.

Ce qu'une licence ETV apporte à la valeur d'un bien immobilier

La pénurie de licences transférables a fait des biens immobiliers sous licence une catégorie d'actifs à part entière. Cette étude ne fournit pas de données concrètes sur le marché sous forme de comparaisons systématiques de prix, mais la situation est claire : plusieurs agences immobilières et avocats confirment que les biens immobiliers dotés d’un ETV valide sont nettement plus recherchés que des biens comparables sans licence.

Pourquoi cette majoration est justifiée d'un point de vue structurel :

• Si tu achètes sans licence, tu ne pourras jamais te lancer dans la location touristique à Palma, et ailleurs sur l'île, ça ne sera possible qu'en passant par un tirage au sort dont l'issue est incertaine.
• Les frais de délivrance des nouvelles licences (jusqu'à 3 500 € par place) et le risque lié au tirage au sort sont inclus dans le prix.
• Une villa ou une Finca disposant d'un permis génère immédiatement des revenus locatifs légaux dès le jour de la remise des clés.
• Les plateformes comme Airbnb exigent obligatoirement le numéro d'enregistrement NRUA : sans ça, pas d'annonce.

Le revers de la médaille : si tu paies trop cher pour la licence, tu devras pouvoir justifier les revenus locatifs pendant des années. Fais faire un calcul de rentabilité avant d'accepter cette majoration.

Impôts et obligations déclaratives liées à l'exploitation d'une ETV rachetée

Le fait de reprendre une ETV ne te dispense pas de tes obligations fiscales courantes. En bref :

→ En savoir plus sur les aspects fiscaux pour les non-résidents : l'imposition des revenus locatifs pour les non-résidents

Erreurs les plus courantes lors du transfert ETV

1. Licence non précisée dans le contrat préliminaire Sans clause explicite dans le contrat d'arrhes ou d'achat, il n'y a pas de droit juridiquement opposable au transfert de la licence. Les vendeurs peuvent théoriquement prétendre que la licence ne fait pas partie de l'objet de la vente.

2. On confond l'ETV60 avec l'ETV classique Une ETV60 ne permet que 60 jours de location par an et est liée à la résidence principale. Si tu cherches à faire du rendement, il te faut une ETV classique.

3. La nouvelle licence pour les tirages au sort est considérée comme immédiatement transférable Les licences attribuées dans le cadre du tirage au sort de 2026 sont soumises à une clause de non-cession de cinq ans. Un bien immobilier pour lequel une licence vient d'être attribuée ne peut pas être revendu avec cette licence pendant au moins cinq ans.

4. Licence « Palma » non vérifiée dans un immeuble collectif À Palma, il existe d'anciennes licences ETV pour des appartements qui sont toujours valables. Mais : la licence est-elle correctement enregistrée au NRUA ? Y a-t-il une suspension administrative en cours ? Il faut vérifier tout ça avant l'achat.

5. L'entrée NRUA n'a pas été mise à jour après l'achat Si le registre national n'est pas mis à jour, le bien immobilier reste au nom de l'ancien propriétaire. En cas de litige ou de contrôles effectués par la plateforme, ça peut entraîner des blocages.

6. Des prestations supplémentaires proposées sans vérification de l'IVA Si, en tant que propriétaire, tu proposes un service de ménage, de transfert ou de petit-déjeuner, tu risques de devoir t'enregistrer à l'IVA. Ce n'est pas un problème spécifique à l'ETV, mais c'est un point souvent négligé quand on se lance dans la location.

Et après ? Exploitation et préservation de la valeur

Une fois que tu as pris le relais de l'ETV, l'exploitation proprement dite commence. Voici quelques points à garder à l'esprit :

• Cédula de habitabilidad: le certificat d'habitabilité doit être valide et correspondre au nombre de places autorisé. → Cédula de habitabilidad Majorque
• Certificat énergétique: document obligatoire pour tous les biens immobiliers mis en location. → Certificat énergétique en Espagne
• Assurance: les locations touristiques sont soumises à des exigences différentes de celles qui s'appliquent à l'usage personnel. → Assurance habitation en Espagne
• Copropriété (Comunidad): pour les appartements situés dans des immeubles collectifs, la copropriété peut décider d'imposer des restrictions concernant les locations touristiques. → Copropriété en Espagne
• IBI et impôt sur la fortune: des impôts courants qui s'appliquent indépendamment de l'ETV. → Impôt IBI en Espagne

Liste de contrôle pour le transfert de l'ETV lors de l'achat d'un bien immobilier

• Demande au vendeur de te montrer le certificat d'immatriculation et la date de première immatriculation
• Nombre de « plazas turísticas » autorisées recensées
• Numéro d'enregistrement NRUA disponible et valide
• Statut de moratoire et transférabilité confirmés par un avocat
• Vérification d'un éventuel blocage de transfert (5 ans pour les licences attribuées par tirage au sort)
• Type d'ETV identifié (classique / ETV60 / ancienne licence Palma)
• La licence a été intégrée dans le contrat d'arrhes/de vente en tant qu'élément essentiel du contrat
• Le notaire a été informé du transfert de licence et ça a été consigné dans l'« Escritura »
• Changement d'adresse auprès de la Conselleria de Turisme prévu après le transfert de propriété
• La fiche NRUA a été mise à jour avec le nom du nouveau propriétaire
• Vérification de la validité de la « Cédula de habitabilidad »
• Certificat énergétique disponible
• Obligations fiscales (IRPF/IRNR, ITAT, et éventuellement IVA) discutées avec un conseiller fiscal

Conclusion

À Majorque, la licence ETV n'est plus depuis longtemps un simple détail administratif : c'est un actif à part entière qui détermine si un bien immobilier peut être utilisé à des fins touristiques. Le moratoire en vigueur depuis 2022, l’interdiction permanente à Palma, le décret d’avril 2025 interdisant l’octroi de nouvelles licences d’habitation et l’interdiction de cession pendant cinq ans pour les licences nouvellement attribuées ont gelé le parc d’ETV transférables à un niveau restreint, mais structurellement garanti. Ça fait de chaque licence existante, correctement enregistrée et transférée de manière valide, un véritable argument de vente unique lors de l’achat.

Si tu t'y prends bien – c'est-à-dire si tu garantis la licence par contrat, que tu documentes le transfert de manière exhaustive et que tu maîtrises tes obligations fiscales dès le départ –, tu n'achètes pas seulement un bien immobilier, mais aussi le droit de le commercialiser légalement sur l'un des marchés touristiques les plus attractifs d'Europe.

📩 Examinons ensemble ton dossier ETV

Sources officielles

• Gouvernement des Îles Baléares – Direction du tourisme: autorisations et registre NRUA → https://www.caib.es
• BOIB (Bulletin officiel des Îles Baléares): décret d'avril 2025 et tous les textes législatifs des Baléares → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Département du tourisme: zonage, quotas, tirage au sort 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: association professionnelle, conseils sur les procédures d'obtention de licence, tél. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Mairie de Palma: Règlement municipal sur l'interdiction des ETV à Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): obligaciones fiscales relacionadas con los ingresos locativos → https://www.aeat.es