Transfert d’une licence ETV à Majorque : les règles lors d’un achat

Si vous achetez un bien à Majorque pour le louer à des vacanciers sur de courtes périodes, vous rencontrerez vite ces 3 lettres : ETV, pour Estancia Turística en Vivienda. Depuis février 2022, un moratoire aux Baléares bloque presque entièrement l’attribution de nouvelles licences de location touristique. Le transfert d’une licence ETV est donc une question centrale lors de l’achat d’un bien immobilier dans une optique de rendement. Dans ce guide, vous découvrirez les règles qui encadrent le transfert d’une licence ETV existante lors d’un changement de propriétaire, les conséquences du Decreto-ley 4/2025 et du tirage au sort de mars 2026, les licences qui peuvent être transférées, les précautions à prendre dans le contrat de vente et les raisons pour lesquelles les biens titulaires d’une licence se vendent désormais sensiblement plus cher.

• Tout savoir sur la location touristique à Majorque

Qu’est-ce qu’une licence ETV et pourquoi est-elle devenue si rare ?

L’ETV (Estancia Turística en Vivienda) est l’autorisation officielle nécessaire pour louer un logement aux touristes pour de courts séjours aux Baléares. Elle permet de le louer pour moins de 30 jours et de l’inscrire sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Une fois accordée, la licence ETV reste valable sans limite de durée : elle n’a pas de date d’expiration et ne doit pas être renouvelée périodiquement.

La licence fixe un nombre de places touristiques (plazas turísticas) autorisées pour le logement. Chaque place correspond à un lit pouvant être légalement loué à un voyageur. Le Consell de Mallorca gère le contingent constitué par l’ensemble des places autorisées sur l’île.

Depuis le 11 février 2022, le gouvernement des Baléares n’a plus attribué de nouvelles places et, de fait, pratiquement plus de nouvelles licences ETV. Le moratoire devait initialement prendre fin une fois les nouvelles règles de zonage présentées. Leur réexamen ayant pris du retard, le moratoire est resté en vigueur dans ses grandes lignes jusqu’en 2026. En mars 2026, un nombre limité de places a de nouveau été attribué, pour la 1re fois, par tirage au sort. Nous y revenons dans une section dédiée.

Résultat : pour se lancer aujourd’hui dans la location touristique, il faut généralement acheter un bien immobilier qui possède déjà une licence ETV en cours de validité.

Le décret d’avril 2025 : ce qui a changé en profondeur

En avril 2025, le gouvernement de Marga Prohens (PP) a adopté, avec le soutien de Vox, le décret relatif aux mesures visant à contenir le tourisme. Il a apporté plusieurs changements structurels importants :

Attention : le décret n’annule pas les licences existantes. Si vous achetez un appartement dans un immeuble collectif doté d’une ETV, vous reprenez une licence qui reste légalement valable. Seules les nouvelles plazas sont interdites dans cette catégorie d’immeubles.

Le cas particulier de Palma : interdiction permanente de nouvelles licences

Si le moratoire appliqué à l’île peut en principe être révisé par décision politique, Palma dispose de ses propres règles : la location touristique est interdite dans les immeubles collectifs depuis 2018 et, en février 2026, la ville a modifié son plan d’urbanisme (PGOU) pour ne plus autoriser de nouvelles places sur l’ensemble de son territoire, y compris dans les maisons individuelles.

Pour les acheteurs, cela signifie qu’un bien situé à Palma sans ETV existante n’obtiendra très probablement jamais de licence pour la location touristique de courte durée. Les ETV déjà accordées à Palma sont donc encore plus rares et plus précieuses qu’ailleurs sur l’île.

Le tirage au sort de 2026 : 1 069 nouvelles places

En mars 2026, le Consell de Mallorca a ouvert une nouvelle procédure d’attribution de licences de location touristique, la première depuis le moratoire de 2022. Voici les principales données annoncées :

À noter : L’interdiction de transférer une licence nouvellement attribuée pendant 5 ans a des conséquences importantes lors d’une vente. Si vous obtenez une nouvelle licence lors du tirage au sort de 2026, vous ne pourrez vendre le bien avec une ETV entièrement transférable qu’à partir de 2031. Si vous achetez, vous devez impérativement vérifier ce point.

Comment transférer une licence ETV lors d’un achat

En Espagne, la licence ETV est en principe attachée au bien immobilier, et non à son propriétaire. Cela peut sembler simple, mais il faut y regarder de plus près : le moratoire a également restreint temporairement le transfert des licences existantes.

Les règles juridiques de base

En temps normal, hors moratoires et interdictions de transfert, voici comment se déroule le transfert d’une ETV :

1. Le vendeur remet les documents de la licence, indiquant toutes les plazas et le numéro d’enregistrement au Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. Le notaire établit l’acte de vente du bien immobilier. La licence y figure expressément parmi les éléments vendus.
3. L’acheteur déclare le changement de propriétaire auprès de l’autorité compétente en matière de tourisme (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) et met à jour l’inscription au NRUA.
4. Un nouveau numéro d’enregistrement est attribué, ou le numéro existant est mis à jour : toutes les annonces publiées sur les plateformes doivent désormais afficher ce numéro.

Les conséquences du moratoire sur les transferts en cours

Les recherches montrent que, depuis 2022, le moratoire a temporairement restreint aussi bien l’attribution de nouvelles licences que le transfert des licences existantes. Pour un achat en cours ou à venir, faites impérativement vérifier le statut précis de la licence et la possibilité de la transférer par un avocat spécialisé avant de verser un acompte. La réglementation continue d’évoluer et varie selon le type de licence et l’année de construction du bien.

Étape par étape : sécuriser la licence ETV lors de l’achat

La valeur d’un bien doté d’une licence dépend en grande partie de la possibilité de transférer celle-ci sans difficulté. Voici les étapes à suivre :

1. Demandez un extrait du registre foncier (Nota Simple) – Vérifiez que le bien ne fait l’objet d’aucune charge et si des restrictions y sont mentionnées. → Vérifier le registre foncier en Espagne
2. Vérifiez le statut de la licence – Demandez à consulter les documents originaux de l’ETV : numéro de licence, date de première délivrance, nombre de plazas et numéro d’enregistrement NRUA.
3. Vérifiez que la licence peut être transférée – Les licences attribuées par tirage au sort en 2026 ne peuvent pas être transférées pendant 5 ans. Pour les licences plus anciennes, vérifiez également si une demande de transfert récente est encore en cours.
4. Mentionnez expressément la licence dans l’avant-contrat (arras) – Le contrat de réservation ou le contrat d’arras doit faire du transfert effectif de l’ETV une condition essentielle : si la licence n’est pas valablement transférée, la vente ne peut pas avoir lieu. → Contrat de réservation en Espagne
5. Coordonnez les démarches avec l’avocat et le notaire – Le notaire doit consigner le transfert de la licence dans l’Escritura Pública.
6. Déclarez le changement de titulaire auprès de la Conselleria de Turisme après le transfert de propriété – Renseignez-vous sur le délai et la procédure actuellement appliqués par l’administration.
7. Mettez à jour l’enregistrement NRUA – Toutes les plateformes de réservation doivent disposer du numéro d’enregistrement exact et à jour.

Les différents types de licences et leurs possibilités de transfert

Attention : La licence ETV60 est liée à la résidence principale du propriétaire. Si le bien est vendu à une personne qui n’en fait pas sa résidence principale, l’autorisation de location dans cette catégorie cesse de s’appliquer. N’achetez pas un bien doté d’une licence ETV60 pour en faire un investissement sans consulter au préalable un avocat.

Quelle valeur une licence ETV ajoute-t-elle à un bien immobilier ?

Les licences transférables sont devenues si rares que les biens qui en disposent forment désormais une catégorie à part. Les recherches disponibles ne fournissent pas de comparaisons systématiques des prix, mais la tendance du marché est claire : plusieurs agences immobilières et avocats confirment que les biens dotés d’une licence ETV valide sont nettement plus recherchés que les biens comparables sans licence.

Pourquoi cette différence de prix s’explique :

• Si vous achetez un bien sans licence, vous ne pourrez jamais le proposer à la location touristique à Palma. Ailleurs sur l’île, vous ne pourrez obtenir une licence que par tirage au sort, sans garantie de succès.
• Le prix tient compte du coût des nouvelles licences (jusqu’à 3 500 € par place) et de l’incertitude liée au tirage au sort.
• Une villa ou une Finca dotée d’une licence peut générer légalement des revenus locatifs dès la remise des clés.
• Les plateformes comme Airbnb exigent un numéro d’enregistrement NRUA : sans ce numéro, vous ne pouvez pas publier d’annonce.

En contrepartie, si vous payez trop cher pour la licence, les revenus locatifs devront justifier ce surcoût pendant des années. Faites calculer la rentabilité du bien avant d’accepter cette différence de prix.

Impôts et obligations déclaratives lorsque vous exploitez une ETV reprise

Reprendre une ETV ne vous dispense pas des obligations fiscales courantes. En bref :

→ Pour en savoir plus sur la fiscalité des non-résidents : Comment déclarer vos revenus locatifs en tant que non-résident

Les erreurs les plus fréquentes lors du transfert d’une licence ETV

1. Ne pas mentionner la licence dans l’avant-contrat Sans clause explicite dans le contrat d’arras ou l’acte de vente, vous ne disposez d’aucun droit juridiquement opposable au transfert de la licence. Le vendeur pourrait, en théorie, affirmer que la licence ne fait pas partie de la vente.

2. Confondre l’ETV60 avec une ETV classique Une ETV60 n’autorise la location que 60 jours par an et concerne uniquement la résidence principale. Si vous souhaitez tirer des revenus locatifs du bien, il vous faut une ETV classique.

3. Penser qu’une licence récemment attribuée par tirage au sort peut être transférée immédiatement Les licences attribuées par tirage au sort en 2026 ne peuvent pas être transférées pendant 5 ans. Un bien qui vient d’obtenir une telle licence ne peut donc pas être revendu avec celle-ci avant au moins 5 ans.

4. Ne pas vérifier la licence d’un appartement à Palma À Palma, d’anciennes licences ETV délivrées pour des appartements sont toujours valables. Mais la licence est-elle correctement inscrite au NRUA ? Fait-elle l’objet d’une procédure de suspension par l’administration ? Vous devez le vérifier avant l’achat.

5. Ne pas mettre à jour l’inscription au NRUA après l’achat Sans mise à jour du registre national, le bien reste enregistré au nom de l’ancien propriétaire. Cela peut entraîner des blocages en cas de litige ou de contrôle par les plateformes.

6. Proposer des services supplémentaires sans vérifier les règles relatives à l’IVA Si vous proposez le ménage, un transfert ou le petit-déjeuner à vos locataires, vous pouvez devenir redevable de l’IVA. Ce problème n’est pas propre aux licences ETV, mais il est souvent négligé au moment de commencer à louer.

Et ensuite ? Exploiter le bien et préserver sa valeur

Une fois la licence ETV transférée à votre nom, la location peut commencer. Voici quelques points à garder à l’esprit :

• Cédula de Habitabilidad : ce certificat d’habitabilité doit être en cours de validité et correspondre au nombre de places autorisées par la licence. → Cédula de Habitabilidad à Majorque
• Certificat énergétique : ce document est obligatoire pour tous les biens immobiliers mis en location. → Certificat énergétique en Espagne
• Assurance : les exigences ne sont pas les mêmes pour une location touristique que pour un logement occupé par son propriétaire. → Assurance habitation en Espagne
• Copropriété (Comunidad) : dans un immeuble collectif, la copropriété peut décider de restreindre les locations touristiques. → Copropriété en Espagne
• IBI et impôt sur la fortune : ces impôts récurrents sont dus indépendamment de la licence ETV. → Taxe IBI en Espagne

Liste de vérification pour le transfert d’une licence ETV lors d’un achat immobilier

• Demander au vendeur l’acte de licence et sa date de première délivrance
• Vérifier que le nombre de plazas turísticas autorisées est documenté
• Vérifier que le numéro d’enregistrement NRUA existe et est valide
• Faire confirmer par un avocat les effets du moratoire et la possibilité de transférer la licence
• Vérifier, le cas échéant, l’existence d’une interdiction de transfert (5 ans pour les licences attribuées par tirage au sort)
• Identifier le type de licence ETV (classique / ETV60 / ancienne licence de Palma)
• Faire figurer la licence parmi les éléments essentiels du contrat d’arras ou du contrat de vente
• Informer le notaire du transfert de la licence et le faire mentionner dans l’Escritura
• Prévoir le changement de titulaire auprès de la Conselleria de Turisme après le transfert de propriété
• Inscription au registre NRUA mise à jour au nom du nouveau propriétaire
• Validité de la Cédula de Habitabilidad vérifiée
• Certificat énergétique disponible
• Obligations fiscales (IRPF/IRNR, ITAT et, le cas échéant, IVA) examinées avec un conseiller fiscal

En résumé

À Majorque, la licence ETV est loin d’être une simple formalité administrative : elle constitue un actif à part entière, qui détermine si un bien peut être exploité à des fins touristiques. Le moratoire en vigueur depuis 2022, l’interdiction permanente à Palma, le décret d’avril 2025 interdisant les nouvelles licences pour les appartements et l’interdiction de transférer les licences nouvellement accordées pendant 5 ans ont figé le nombre de licences ETV transférables à un niveau durablement limité. Lors d’un achat, une licence existante, dûment enregistrée et valablement transférée représente donc un véritable atout distinctif.

Si vous prenez les bonnes précautions — en protégeant vos droits sur la licence dans le contrat, en documentant chaque étape du transfert et en anticipant dès le départ vos obligations fiscales —, vous achetez non seulement un bien immobilier, mais aussi le droit de le proposer légalement à la location touristique sur l’un des marchés les plus attractifs d’Europe.

Sources officielles

• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme : autorisations et registre NRUA → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) : décret d’avril 2025 et ensemble des textes législatifs et réglementaires des Baléares → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme : zonage, quotas et tirage au sort de 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears : association professionnelle, conseils sur les démarches d’obtention d’une licence, tél. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Ajuntament de Palma : réglementation municipale relative à l’interdiction des licences ETV à Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria) : obligations fiscales liées aux revenus locatifs → sede.agenciatributaria.gob.es