TVA (IVA) des locations de vacances en Espagne : services hôteliers
De nombreux propriétaires qui louent leur logement de vacances à Mallorca sur Airbnb ou Booking pensent ne pas être concernés par la TVA espagnole (IVA) : après tout, ils louent « seulement » un logement, pas un hôtel. Cette erreur peut leur coûter cher. L’application de l’IVA aux locations de vacances en Espagne ne dépend pas de la taille du logement, mais des services que vous fournissez pendant le séjour de vos voyageurs et de la région où se trouve votre bien. Ce guide vous explique dans quels cas la TVA s’applique aux Baléares, quels sont les délais de déclaration et quelles réformes sont envisagées sans être encore entrées en vigueur en 2026.
La règle de base : quand l’IVA s’applique-t-elle aux locations de vacances ?
Ce qui compte, ce n’est pas la plateforme utilisée pour louer votre bien, mais la nature des services proposés. Si vous vous contentez de remettre les clés, puis de changer le linge de lit et de nettoyer le logement entre 2 réservations, la location est en principe exonérée de TVA, comme une location de longue durée. En revanche, si vous fournissez pendant le séjour des services caractéristiques de l’hôtellerie, la location devient une prestation soumise à la TVA.
Parmi ces « prestations complémentaires de type hôtelier » figurent notamment :
- Un service de réception ou d’accueil
- Le nettoyage du logement pendant le séjour (et pas seulement entre 2 réservations)
- Un service de blanchisserie pendant le séjour
- La fourniture de repas, par exemple un service de petit-déjeuner
À noter : Si vous ne proposez aucun de ces services complémentaires, la location de vacances reste exonérée de TVA, que vous passiez par Airbnb, Booking.com ou que vous louiez directement.
| Critère | Exonéré de TVA | Soumis à la TVA (IVA) |
|---|---|---|
| Ménage | uniquement entre 2 réservations | également pendant le séjour |
| Réception/accueil | non | oui |
| Service de blanchisserie | non | pendant le séjour |
| Restauration | non | par exemple, le petit-déjeuner |
| Comparable à | Location de longue durée | Établissement hôtelier ou d’hébergement |
La règle applicable aux Baléares en détail
À Majorque et dans le reste des Baléares, la location touristique par des particuliers nécessite une autorisation (licence ETV). Elle est soumise à la TVA dès lors que des services annexes de type hôtelier sont proposés. Sans ces services, la location reste exonérée de TVA, même si une licence est obligatoire. Lorsque l’IVA s’applique, le taux en vigueur est de 10 % sur la prestation d’hébergement touristique (en 2026).
| Type de location | Autorisation obligatoire | TVA (IVA) |
|---|---|---|
| Location de longue durée à usage d’habitation | non | exonérée de TVA |
| Location touristique sans services annexes | licence ETV obligatoire | exonérée de TVA |
| Location touristique avec services annexes de type hôtelier | licence ETV obligatoire | 10 % d’IVA |
| Achat, puis mise à disposition de l’exploitant hôtelier (exploitation commerciale à long terme, souvent pendant environ 20 ans) | défini par contrat | soumis à l’IVA |
| exploitation d’un Hostal / turismo rural | type de licence spécifique | généralement soumis à l’IVA |
Si vous ne savez pas si votre licence est valable ou peut être transférée, consultez notre guide sur le transfert de la licence ETV.
À distinguer : Aux Kanarischen Inseln, une autre taxe indirecte, l’IGIC, s’applique à la place de l’IVA, selon ses propres règles. Elle ne concerne pas les locations de vacances à Mallorca : seule l’IVA s’y applique.
| Région | Type de taxe | Taux normal | Particularité |
|---|---|---|---|
| Balearen | IVA | 10 % sur les prestations annexes, exonération dans les autres cas | règle habituelle applicable aux prestations annexes de type hôtelier |
| Espagne continentale | IVA | 10 % sur les prestations annexes, exonération dans les autres cas | même règle de base que pour les Baléares |
À distinguer de la location de locaux commerciaux (boutique, espace commercial)
Ne confondez pas la location saisonnière avec la location de locaux commerciaux : les taux et les obligations déclaratives diffèrent. Si, par exemple, vous louez une boutique à Majorque à une entreprise espagnole et que vous êtes déclaré comme bailleur non-résident, vous devez, depuis le 1er janvier 2023, facturer et reverser vous-même l’IVA au taux de 21 %. Jusqu’à fin 2022, c’était encore au locataire de s’acquitter de cette taxe par autoliquidation.
Attention : si vous louez un local commercial à une entreprise espagnole, vous devez déposer une déclaration de TVA trimestrielle ainsi qu’une déclaration annuelle en janvier. Si vos loyers dépassent 3.006 € par an, vous devez également déposer la déclaration fiscale récapitulative Modelo 347 en janvier ou février de l’année suivante.
Pourquoi il n’existe pas (encore) de régime de franchise pour les petites entreprises
La directive européenne (UE) 2020/285 prévoyait que les très petites entreprises réalisant un chiffre d’affaires annuel inférieur à 85.000 € pourraient être exonérées de TVA dans toute l’UE à partir du 1er janvier 2025, sur le modèle du régime allemand applicable aux petites entreprises. À ce jour, l’Espagne n’a toujours pas transposé cette directive et a donc dépassé le délai fixé par l’UE. La Commission européenne a, par conséquent, officiellement saisi la Cour de justice de l’Union européenne contre l’Espagne.
Concrètement, pour vous qui louez un bien, cela signifie que, dès lors que votre activité est soumise à l’IVA, par exemple parce que vous proposez des prestations annexes, vous devez continuer à facturer cette taxe et à la déclarer chaque trimestre au moyen du Modelo 303, quel que soit le montant de vos loyers. Il n’existe actuellement aucun seuil d’exonération pour les petits montants en Espagne.
| Étape clé | Contenu | État d’avancement (2026) |
|---|---|---|
| 1.1.2025 | Exonération de TVA pour les petites entreprises dans toute l’UE, jusqu’à 85 000 € de chiffre d’affaires annuel | non appliquée par l’Espagne |
| en cours | Recours de la Commission européenne contre l’Espagne devant la Cour de justice de l’Union européenne | en instance |
| au plus tôt en 2027 | entrée en vigueur possible sous l’effet de pressions politiques | incertain |
| 2028 est une échéance réaliste | entrée en vigueur si le Parlement prend encore du retard | échéance la plus probable |
Réforme envisagée : l’IVA sur les locations de vacances passera-t-elle à 21 % ?
Fin juin 2026, le gouvernement espagnol a annoncé un Real Decreto-ley qui prévoyait notamment de faire passer l’IVA sur les locations de vacances de 10 % à 21 %, tout en instaurant de nouvelles règles de protection des locataires pour les contrats saisonniers. Faute de majorité politique, le Conseil des ministres a toutefois retiré le décret de son ordre du jour : Podemos s’opposait à la réforme du droit foncier sur laquelle il reposait, tandis que Junts demandait des modifications aux mesures incitatives destinées aux propriétaires. Son retour à l’ordre du jour a été envisagé pour le premier Conseil des ministres de septembre.
À noter : En 2026, aucun texte relatif à cette hausse n’a été publié au BOE. Même s’il était adopté, un tel Decreto-ley devrait être ratifié par le Congrès dans les 30 jours. Une précédente tentative, le RD-ley 8/2026, avait déjà échoué à cette étape en avril.
Indépendamment de cette mesure, une autre réforme est envisagée à plus long terme : selon les projets actuels, l’Espagne devrait soumettre à l’IVA, à partir du 1er juillet 2028, toutes les locations touristiques de courte durée de 30 nuits ou moins, qu’elles s’accompagnent ou non de prestations annexes. Il s’agit là aussi d’un projet annoncé, et non d’une règle déjà en vigueur.
| Date | Modification prévue | Statut |
|---|---|---|
| annoncé pour juillet 2026 | hausse de l’IVA sur les locations de vacances de 10 % à 21 % | non publié au BOE, reporté |
| 1er juillet 2028 (prévision) | IVA sur toutes les locations de courte durée jusqu’à 30 nuits | pas encore inscrit dans la loi |
| 2027/2028 (prévision) | exonération pour les petites entreprises jusqu’à 85 000 € | dépend du délai fixé par l’UE |
Modelo 303 : immatriculation et échéances
Si vous êtes assujetti à l’IVA, vous devez vous immatriculer à la TVA en Espagne en tant que contribuable non-résident et déposer le Modelo 303 chaque trimestre.
- Demander votre immatriculation fiscale en Espagne (NIE/NIF requis)
- Émettre des factures indiquant l’IVA aux voyageurs ou aux plateformes de réservation
- Déposer une déclaration trimestrielle avec le Modelo 303
- Déposer également une déclaration annuelle en janvier
- Si les revenus locatifs dépassent 3 006 € par an : déposer le Modelo 347 en janvier ou février de l’année suivante
| Période | Date limite de dépôt du Modelo 303 |
|---|---|
| 1er trimestre (janvier–mars) | 20 avril |
| 2e trimestre (avril–juin) | 20 juillet |
| 3e trimestre (juillet–septembre) | 20 octobre |
| 4e trimestre (octobre–décembre) + déclaration annuelle | 31 janvier |
IVA et impôt sur le revenu (IRPF/IRNR) : à ne pas confondre
Une confusion fréquente : l’IVA et l’impôt sur les revenus locatifs sont 2 impôts distincts, déclarés au moyen de formulaires différents. L’IVA s’applique à la prestation elle-même (Modelo 303), tandis que les revenus locatifs sont déclarés au moyen du Modelo 210 (IRNR pour les non-résidents). L’Orden HAC/623/2026 (publiée au BOE du 23 juin 2026) a modifié les formulaires Modelo 210, 211 et 213 : les charges déductibles doivent désormais être détaillées pour chaque bien immobilier, et les revenus locatifs doivent être déclarés et payés du 1er au 20 avril de l’année suivante. Cette nouvelle échéance s’applique déjà aux revenus de 2026.
Pour en savoir plus sur l’imposition des revenus locatifs des non-résidents, consultez le guide Mieteinnahmen versteuern Nichtresident.
Amendes et risques de non-conformité
Au-delà de la question de l’IVA, l’absence de déclaration ou une déclaration incorrecte de la location touristique peut entraîner de lourdes sanctions. Louer sans licence de location touristique valide expose, selon la gravité de l’infraction, à une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 €, comprise entre 5.001 et 50.000 € ou comprise entre 50.001 et 500.000 €. Le gouvernement des Baléares a également mis en place la Mesa del Intrusismo : une amende de 500 à 5.000 € par jour peut être infligée tant qu’une annonce illégale reste en ligne après une injonction des autorités. Si 2 injonctions restent sans effet, le dossier est transmis au parquet. Les personnes qui proposent ensuite leur logement à un loyer abordable peuvent obtenir une réduction pouvant atteindre 80 % des amendes.
| Infraction | Sanction |
|---|---|
| Location touristique sans licence | Amende selon la gravité : jusqu’à 5.000 €, de 5.001 à 50.000 € ou de 50.001 à 500.000 € |
| Annonce illégale maintenue en ligne après une injonction (Baléares) | Astreinte de 500 à 5.000 €/jour |
| 2 injonctions restées sans effet | Transmission du dossier au parquet |
| Mise en location à un loyer abordable | Réduction pouvant atteindre 80 % |
Depuis le 2 janvier 2026, le règlement VAU/1560/2025 oblige également les propriétaires qui proposent des locations de courte durée à communiquer les données de réservation au registre foncier, à titre informatif. Pour en savoir plus sur les formalités à respecter, consultez le guide sur la Untervermietung in Spanien.
Erreurs les plus fréquentes
- Considérer que la location de vacances est toujours exonérée de TVA, même lorsque le ménage est assuré pendant le séjour ou que le petit-déjeuner est proposé
- Penser qu’un seuil de 85 000 € s’applique déjà aux petites entreprises, comme en Allemagne
- Prendre les annonces concernant la réforme des 21 % pour des règles déjà en vigueur
- Confondre l’IVA (Modelo 303) et l’impôt sur le revenu (Modelo 210)
- Sous-estimer les conséquences de l’absence de licence ETV, alors que les amendes peuvent atteindre 500 000 €
Liste de vérification pour les propriétaires bailleurs
- Vérifier si des services de type hôtelier sont fournis pendant le séjour des voyageurs
- Vérifier si des prestations fournies pendant le séjour rendent la location soumise à l’IVA
- Si l’IVA est due, effectuer les démarches d’immatriculation fiscale en Espagne
- Inscrire les échéances du Modelo 303 dans votre calendrier (20/4, 20/7, 20/10 et 31/1)
- Vérifier séparément les échéances du Modelo 210 pour l’impôt sur le revenu
- Vérifier la licence ETV et les obligations déclaratives (VAU/1560/2025)
- Suivre l’évolution de la réforme des 21 % et du régime des petites entreprises
Pour assurer le suivi de ces obligations, il est souvent utile de faire appel à un service de gestion de locations de vacances.
Et ensuite ?
La fiscalité des locations de vacances en Espagne continue d’évoluer en 2026. Le recours contre l’Espagne devant la Cour de justice de l’Union européenne pourrait aboutir à une exonération de TVA pour les petites entreprises au plus tôt en 2027, mais plus vraisemblablement en 2028. Parallèlement, le relèvement de la TVA sur les locations de vacances de 10 % à 21 %, qui fait débat sur le plan politique, reste envisagé. Une obligation générale de facturer la TVA sur toutes les locations de courte durée de 30 nuits maximum pourrait également entrer en vigueur à partir de juillet 2028. Si vous louez actuellement un bien, gardez ces évolutions à l’œil, sans appliquer dès maintenant des règles qui ne sont pas encore en vigueur. Pour en savoir plus sur les autres dispositions applicables, consultez notre guide consacré à la Ley Vivienda Balearen.
En résumé
Pour savoir si votre location de vacances en Espagne est soumise à la TVA, c’est la nature des prestations fournies qui compte, et non la taille de votre activité. Aux Baléares, la simple mise à disposition d’un logement reste exonérée de TVA, tandis que les prestations complémentaires de type hôtelier sont soumises à une IVA de 10 %. Malgré les exigences de l’UE, l’Espagne n’a toujours pas instauré de seuil d’exonération pour les petites entreprises comparable à celui qui existe en Allemagne. Quant au relèvement annoncé à 21 %, il n’a pas encore été adopté. Pour éviter les erreurs les plus coûteuses, distinguez bien vos obligations en matière d’IVA (Modelo 303) et d’impôt sur le revenu (Modelo 210), respectez les échéances et veillez à la validité de votre licence.
Sources officielles
- Directive (UE) 2020/285 du Conseil relative au régime des petites entreprises – état de sa transposition en Espagne et recours devant la Cour de justice de l’Union européenne : steuerberatermallorca.com
- Orden HAC/623/2026 (Modelo 210/211/213, BOE du 23 juin 2026) et évolutions réglementaires récentes : propertyhost.es/de/actualidad
- Règlement VAU/1560/2025 relatif à l’obligation de déclaration des locations de courte durée (en vigueur depuis le 2 janvier 2026) : legalium.de/touristische-vermietung-spanien
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Locations touristiques en Espagne et taxe sur la valeur ajoutée (IVA/IGIC) : steuerberaterspanien.com
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Obligations fiscales des propriétaires immobiliers en Espagne en 2026 : steuerberaterspanien.com
- Taxe touristique à Majorque et impôts pour les non-résidents : mallorca.com
- Locations de vacances en Espagne : assujettissement à la TVA : willipedia.plattes.net
Ce guide présente le cadre juridique général et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation. Les lois et les délais peuvent évoluer ; les sources officielles indiquées en lien font foi.