Affitti a lungo termine a Maiorca: la guida completa per gli inquilini 2026
Se vuoi vivere a Maiorca a lungo termine, non puoi praticamente fare a meno dell’affitto a lungo termine (in spagnolo “alquiler de larga duración” o “vivienda habitual”). È lo status abitativo giuridicamente più solido che puoi avere sull’isola — e allo stesso tempo il mercato più competitivo. Questa guida ti spiega, dal punto di vista dell’inquilino, quali diritti ti garantisce la normativa spagnola in materia di locazioni, cosa distingue un affitto a lungo termine da un affitto stagionale o turistico, quali costi devi mettere in conto e come evitare le tipiche trappole di Maiorca.
A Maiorca, l’affitto a lungo termine è la chiave per ottenere la “vivienda habitual”, ovvero la tua residenza principale. Di solito, solo con un contratto di affitto a lungo termine puoi ottenere l’empadronamiento (l’iscrizione al padrón comunale), che ti serve per le pratiche relative al NIE, la tessera sanitaria, l’iscrizione a scuola e molto altro ancora. A differenza degli affitti turistici, questo tipo di locazione gode della piena tutela prevista dalla legge spagnola sugli affitti: durata minima garantita, aumento del canone limitato e, dal 2023, la commissione dell’agente immobiliare a carico del locatore.
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Affitto a lungo termine vs. affitto stagionale e per le vacanze — di cosa si tratta?
La legge spagnola prevede tre tipi di contratto di locazione molto diversi tra loro, che nella pratica vengono spesso confusi. La differenza non è solo teorica: determina se avrai la sicurezza di poter rimanere nella casa per cinque anni o se dovrai andartene già a ottobre.
| Tipo di locazione | Termine spagnolo | Base giuridica | Tutela degli inquilini | Un tipico caso da Maiorca |
|---|---|---|---|---|
| Affitto a lungo termine (residenza principale) | locazione dell'abitazione principale | LAU, articoli 9–10 (tutela totale) | molto alta: durata minima di 5/7 anni | Vivi stabilmente sull'isola |
| Affitto stagionale | locazione stagionale (art. 3 della LAU) | LAU per “uso distinto”, negoziabile liberamente | minima: vale solo il contratto | Svernamento, progetto da 6 a 11 mesi |
| Affitti per le vacanze | affitto turistico / per le vacanze | Legge sul turismo delle Baleari + licenza ETV | praticamente nessuno (simile a un hotel) | Vacanze, a giornata |
La trappola più importante: un contratto di affitto stagionale non è un appartamento in senso giuridico. Rientra nella categoria dell’“uso diverso dall’abitazione” (uso distinto de vivienda) e non ti garantisce né la durata minima né il tetto massimo per gli aumenti dell’affitto. Alcuni proprietari a Maiorca offrono di proposito contratti «temporada» per aggirare le tutele degli inquilini — anche se in realtà ci vivi in modo permanente. È una situazione rischiosa per entrambe le parti e, dal 2026, è sempre più nel mirino del legislatore, che vuole arginare l’abuso dei contratti stagionali (un Real Decreto-Ley in tal senso era stato annunciato a metà del 2026, ma non è ancora stato confermato nel BOE — vedi nota più sotto).
Ricordati questa regola generale: se vuoi fare di Maiorca il tuo posto di residenza principale, ti serve un “contrato de vivienda habitual” — non un contratto stagionale né uno per le vacanze.
Il quadro normativo: LAU + Ley de Vivienda del 2023
Ci sono due leggi che regolano il tuo contratto di affitto a lungo termine. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Legge 29/1994) è la legge fondamentale in materia di locazioni. La Ley 12/2023 sul diritto all’alloggio l’ha riformata radicalmente nel 2023, a vantaggio degli inquilini.
Durata minima: 5 anni (privati) o 7 anni (aziende)
Questo è il tuo diritto più forte. Non importa quale durata sia indicata nel contratto: se il locatore è un privato, puoi restare fino a cinque anni. Se il locatore è una persona giuridica (una GmbH, un fondo, un gran tenedor), la durata è di sette anni (LAU art. 9). Se nel contratto è indicata una durata inferiore, questa si prolunga automaticamente di anno in anno fino a raggiungere tale minimo — finché lo desideri. Il locatore non può recedere dal contratto prima del termine.
Rinnovo tacito (prórroga tácita): fino a 3 anni in più
Se si raggiungono i 5 o i 7 anni e nessuna delle parti disdice entro i termini previsti, il contratto si rinnova automaticamente di un anno alla volta, fino a un massimo di altri tre anni (LAU art. 10). I termini di preavviso sono fondamentali per interrompere proprio questa proroga automatica alla scadenza della durata minima: il locatore deve dare preavviso di almeno quattro mesi, mentre il locatario di almeno due mesi (LAU art. 10.1).
Non confondere: questi termini di 4/2 mesi riguardano solo la soglia per il rinnovo tacito dopo 5 o 7 anni. Se invece vuoi recedere anticipatamente durante la durata del contratto, vale un’altra regola, più breve: il «desistimiento» con 30 giorni di preavviso (LAU art. 11, vedi più sotto). Non usare per sbaglio il termine di 2 mesi per una disdetta anticipata: bastano 30 giorni.
Commissione di intermediazione: dal 2023 la paga il locatore
La modifica pratica forse più importante per te: dalla Ley 12/2023, l’art. 20.1 della LAU stabilisce che «i costi di gestione dell’immobile e di formalizzazione del contratto sono a carico del locatore» (serán a cargo del arrendador). Questo obbligo era già in vigore fin dal RDL 7/2019, ma solo se il locatore era una persona giuridica — la Legge 12/2023 lo ha esteso a tutti i locatori, compresi i privati.
Il famigerato “mes de agencia” — di solito pari a circa un mese di affitto più il 21% di IVA come commissione di agenzia, che prima pagava l’inquilino — è quindi illegale nel caso di affitti a lungo termine. Il Ministero spagnolo del Consumo (Consumo) ha espressamente avvertito in un comunicato ufficiale (febbraio 2024) che è illegale addebitare questa commissione all’inquilino. L’importo specifico «un canone mensile + IVA» è la prassi documentata nel settore, non il testo ufficiale. Se te lo chiedono comunque, puoi rifiutarlo o richiederne il rimborso in un secondo momento.
Attenzione alla scappatoia: nei contratti stagionali, di lusso e commerciali, la commissione può ancora essere concordata liberamente. Questo è un altro motivo per cui alcuni proprietari preferiscono i contratti stagionali.
Limite agli affitti e “Zonas tensionadas” — non in vigore a Maiorca
La Legge 12/2023 permette di dichiarare delle “zone di mercato residenziale sotto pressione” e di fissare un tetto massimo agli affitti in quelle zone. Cosa devi sapere: questa dichiarazione spetta alla Comunità Autonoma. Al 2026 , la Catalogna copre di gran lunga il maggior numero di zone di tensione (circa 271 comuni, pari a circa l’89% di tutte le zone dichiarate). Inoltre, anche i Paesi Baschi (tra cui Bilbao), la Navarra (Pamplona) e la Galizia (A Coruña) hanno dichiarato delle «Zonas tensionadas»; in totale sono oltre 300 i comuni interessati. Madrid e la Comunità Valenciana, invece, non hanno effettuato alcuna dichiarazione.
Cosa c'è da sapere: Finora le Baleari non hanno dichiarato nessuna “zona tensionada” — il Governo guidato da Marga Prohens punta invece su incentivi fiscali pianificati per i proprietari moderati (uno sgravio autonomo sull’IRPF annunciato, che alla fine del 2025 non era ancora entrato in vigore come norma) anziché su un tetto massimo dei prezzi. Per te questo significa che a Maiorca nel 2026 non ci sarà alcun limite legale ai canoni di affitto per i nuovi contratti. Il canone iniziale verrà negoziato liberamente. Solo l’adeguamento annuale sarà soggetto al tetto massimo previsto dalla legge IRAV.
Di quali documenti hai bisogno come inquilino?
In un mercato così competitivo come quello di Maiorca, spesso ciò che fa la differenza è chi ha i documenti pronti nel modo più veloce e completo. Prepara la cartella in formato digitale prima ancora di andare a visitare l'immobile.
| Prova | Termine spagnolo | A che serve | Obbligatorio / usuale |
|---|---|---|---|
| Passaporto / Carta d'identità | passaporto / DNI | Identità | Obbligo |
| Codice fiscale per stranieri | NIE | ogni contratto, fornitore, banca | praticamente obbligatorio |
| Contratto di lavoro o attestato di lavoro autonomo | contratto di lavoro / iscrizione come autonomo | Solvibilità | di solito |
| Le ultime 3 buste paga | le ultime 3 buste paga | Reddito | di solito |
| Estratto conto spagnolo | estratto conto bancario | Solvibilità | di solito |
| Ultima dichiarazione dei redditi | declaración de la renta | per i lavoratori autonomi | a seconda del proprietario |
| Fideiussione / Garante | aval / garante | Sicurezza anche con un rating di credito basso | facoltativo |
La regola empirica che di solito usano gli agenti immobiliari a Maiorca per valutare la solvibilità: l’affitto non dovrebbe superare un terzo del tuo reddito netto mensile. Se voi due, come coppia, guadagnate insieme 3.600 € netti, un affitto di circa 1.200 € è considerato “sicuramente” affittabile. Se sei al di sotto di questa cifra, una fideiussione bancaria (aval bancario) o un garante solvibile possono aiutarti parecchio.
Consiglio pratico: senza il NIE ti troverai in difficoltà. Anche se la legge non richiede obbligatoriamente il NIE per il contratto di affitto in sé, senza di esso non potrai aprire un conto corrente spagnolo né stipulare i contratti con le utenze a tuo nome — ed è proprio questo che vogliono vedere i proprietari. Richiedi quindi il NIE con largo anticipo.
Costi e cauzione: quanto paghi davvero quando ti trasferisci
Quando ti trasferisci, non pensare solo al primo canone mensile. Ecco una lista realistica delle spese per un affitto a lungo termine della tua abitazione principale:
| Posizione | Altezza | Base giuridica / Nota |
|---|---|---|
| Primo canone mensile (da pagare in anticipo) | 1 × affitto | Standard |
| Cauzione prevista dalla legge (fianza) | esattamente 1 mese di affitto | Art. 36 della LAU — né più, né meno |
| Garanzia aggiuntiva (garantía adicional) | al massimo altri 2 canoni mensili | RDL 7/2019, facoltativo |
| Massimale al momento del versamento (garanzie) | max. 3 affitti mensili in totale | tutto questo non conta niente |
| Commissione di intermediazione | 0 € per l'inquilino | LAU art. 20.1 — il locatore paga |
| Cambio di intestazione delle utenze (elettricità/acqua) | circa 50–150 € | Elettricità Endesa, acqua comunale |
Per l’affitto di un appartamento, la fianza è per legge pari esattamente a un canone mensile (LAU art. 36). Se qualcuno ti chiede “due mesi di cauzione” per un appartamento a lungo termine, a rigor di termini non si tratta più di una fianza, ma di una garanzia aggiuntiva — e la somma tra la fianza e le garanzie aggiuntive non può superare i tre canoni mensili (questo limite massimo deriva dal RDL 7/2019). Tutto ciò che va oltre è nulo de pleno derecho (nullo), anche se hai firmato.
Importante per la restituzione: il locatore deve restituirti la cauzione entro un mese dalla riconsegna delle chiavi (LAU art. 36.4). Se ti rimborsa più tardi senza un motivo valido, ti deve gli interessi previsti dalla legge. Inoltre: la caparra non può essere «consumata» come ultimo canone mensile — questo è un punto di controversia molto comune.
Livelli realistici degli affitti a Maiorca (fine 2025 / 2026)
Le Baleari sono tra le regioni spagnole con gli affitti più alti. Secondo idealista, alla fine del 2025 l’affitto medio nelle Baleari era di circa 19,1 € al mese al metro quadrato — il secondo più alto tra tutte le regioni spagnole, subito dopo Madrid (20,8 € al metro quadrato). Altri portali (ad es. fotocasa) riportano valori medi leggermente diversi; le cifre qui indicate si riferiscono all’indice di idealista. A Palma l’affitto era di circa 18,3 €/m², il che rende il capoluogo dell’isola il terzo capoluogo di provincia più costoso della Spagna (dopo Barcellona e Madrid).
| Posizione | Valore indicativo €/m²/mese | Esempio: appartamento di 70 m² |
|---|---|---|
| Palma (città, inquadratura) | circa 18,3 €/m² | circa 1.280 € al mese |
| Premium-Sud-Ovest (Andratx, Portals) | in parte > 22 €/m² | a partire da circa 1.540 € al mese |
| Paesi della Tramuntana (Sóller, Valldemossa) | di alto livello, offerta limitata | con forti oscillazioni |
| Est dell'isola / Manacor | più conveniente, ma in forte crescita (+13% nel 2025) | a seconda dell'immobile |
I dati sono estratti dai rapporti di idealista e variano notevolmente a seconda delle condizioni, dell'arredamento e della posizione. Non sostituiscono una valutazione concreta dell'immobile. Trovi le tendenze di mercato attuali nel nostro rapporto sul mercato di Maiorca.
Il contratto di locazione: durata, disdetta, IPC vs. IRAV
Cosa deve contenere il contratto (contrato de arrendamiento)
- Documenti di identità di entrambe le parti, compreso il NIE/DNI
- Descrizione dettagliata dell'appartamento (indirizzo, numero catastale)
- Prezzo dell'affitto e modalità di pagamento
- Durata e qualificazione esplicita come “vivienda habitual”
- Importo della cauzione e di eventuali garanzie aggiuntive
- Indice per l'adeguamento annuale dell'affitto
Adeguamento dell'affitto: l'IRAV sostituisce l'IPC
In questo ambito, la Legge 12/2023 ha introdotto cambiamenti radicali. Prima, l’affitto annuale era legato all’IPC (Indice dei Prezzi al Consumo). Da gennaio 2025, per tutti i contratti di locazione stipulati a partire dal 26 maggio 2023, si applica un nuovo indice più basso: l’IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), pubblicato mensilmente dall’Istituto Nazionale di Statistica (INE).
| Contratto stipulato … | Indice di adeguamento 2026 | Valore di esempio |
|---|---|---|
| prima del 25 maggio 2023 | IPC (o formula concordata) | IPC circa il 3,2% (aprile 2026) |
| dal 26 maggio 2023 | IRAV (coperchio) | circa il 2,47% (a marzo 2026) |
L’IRAV è volutamente inferiore all’IPC: è definito come il minimo tra l’IPC, l’inflazione di fondo e una media livellata, e serve ad attutire gli aumenti improvvisi degli affitti. In pratica: con un affitto di 1.200 € e un IRAV del 2,4%, il proprietario può aumentare l’affitto al massimo di 28,80 €, portandolo a 1.228,80 € — una volta all’anno, alla scadenza annuale del contratto. Non è consentito un aumento a metà anno o senza preavviso scritto.
Importante — Controlla l’indice aggiornato: l’IRAV cambia ogni mese. Il valore indicato qui, pari a circa il 2,47%, è quello di marzo 2026 (pubblicato dall’INE ad aprile 2026); ad aprile 2026 era già al 2,40%. Per il tuo aumento specifico vale sempre il valore aggiornato al momento dell’adeguamento, tratto dai dati mensili dell’INE. Nota sulla situazione giuridica: Per il 2026 è stato temporaneamente applicato un tetto massimo straordinario del 2% (RDL 8/2026), che però non è stato confermato dal Congresso ed è stato revocato (derogato) alla fine di aprile 2026. Da allora è nuovamente in vigore l’IRAV regolare.
Recesso anticipato da parte tua (desistimiento)
Non sei “bloccato” per cinque anni. Secondo l’art. 11 del LAU, puoi disdire il contratto in qualsiasi momento dopo almeno sei mesi di durata, con un preavviso di 30 giorni — questo è il termine di riferimento per la disdetta anticipata da parte dell’inquilino durante la durata del contratto (non il termine di 2 mesi previsto dall’art. 10, che riguarda solo il rinnovo alla scadenza). Devi pagare un indennizzo solo se il contratto lo prevede espressamente — e in tal caso al massimo un canone mensile per ogni anno contrattuale ancora da scadere (proporzionalmente in caso di anni parziali). Se nel contratto non c’è nulla al riguardo, dopo i 6 mesi sei libero. Disdici sempre per iscritto e in modo tracciabile — il modo più sicuro è tramite burofax.
Cosa c'è di diverso a Maiorca?
La legge è la stessa in tutta la Spagna, ma il mercato maiorchino ha le sue peculiarità.
1. Grave carenza di alloggi. Le Baleari sono un’isola con uno spazio abitativo limitato e una domanda elevata. Nel 2026, solo nelle Baleari scadranno circa 24.000 contratti di affitto (esattamente 24.456 secondo i dati del Ministerio de Consumo, riportati tra l’altro da EL PAÍS nel dicembre 2025) — di conseguenza, la concorrenza per ogni annuncio è davvero agguerrita. Gli appartamenti validi per un soggiorno a lungo termine spesso vanno a ruba nel giro di poche ore.
2. Conflitto stagionale in estate. Molti proprietari preferiscono l’affitto turistico, più redditizio, durante l’estate. Per questo a volte trovi offerte “a lungo termine” che in realtà valgono “solo fino a maggio” — cioè contratti stagionali mascherati. Leggi attentamente il tipo di contratto.
3. Truffe con pagamento anticipato. Su Idealista, Fotocasa e nei gruppi di Facebook circolano annunci falsi. Lo schema è sempre lo stesso: foto perfette, prezzo sospettosamente basso, il “proprietario” dice di essere all’estero (“Sono un medico/architetto e viaggio molto”) e la visita è possibile solo dopo aver versato un “acconto di prenotazione”. Non trasferire mai soldi prima di aver visto l’appartamento e verificato chi è il proprietario. La polizia spagnola (Policía Nacional) e l’Istituto nazionale per la sicurezza informatica INCIBE mettono espressamente in guardia dai locatori che non possono mostrare l’immobile e da qualsiasi pagamento prima della verifica.
4. Contratto stagionale vs. contratto abituale. Come detto sopra, è l’ostacolo legale più comune. Chi risiede in modo permanente deve stipulare un contratto abituale.
Dove cercare?
Il mercato a lungo termine di Maiorca è quello che copre meglio queste fonti — in modo imparziale, senza affiliazioni:
| Fonte | Amido | Nota |
|---|---|---|
| idealista.com | Il portale più grande, i migliori dati di mercato | Tanti annunci, ma anche falsi — controllali con attenzione |
| fotocasa.es | il secondo portale più grande | buoni filtri, portata simile |
| Agenzie immobiliari locali (inmobiliarias) | Accesso agli immobili fuori mercato | La commissione la paga il locatore (art. 20.1) |
| Gruppi Facebook (ad es. “Palma di Maiorca appartamenti in affitto”) | contatto diretto, veloce | rischio di frode molto elevato, fai molta attenzione |
| Avvisi e passaparola sul posto | i prezzi migliori nell'entroterra dell'isola | è realistico solo se conosci lo spagnolo |
Se stai pensando al segmento premium o all’acquisto, invece che al solo affitto, nella guida immobiliare troverai le informazioni di base sui costi accessori di acquisto, sulle tasse e sulle procedure.
Errori più comuni
- Se firmi un contratto stagionale anche se risiedi in modo permanente, perdi la tutela quinquennale e il limite massimo previsto dall’IRAV.
- Pagare la commissione all’agente immobiliare — nel caso della vivienda habitual, dal 2023 è il locatore a pagarla. Non farti rifilare questa spesa.
- Accettare una cauzione superiore a 3 affitti mensili — tutto ciò che riguarda fianza (1) + garanzia aggiuntiva (2) è nullo.
- Versare i soldi prima della visita: la classica truffa di Maiorca.
- Promesse verbali — senza un contratto scritto non c'è alcuna prova. Controlla parola per parola il contenuto prima di firmare, magari con l'aiuto di una gestoría o di un avvocato.
- Non fare MAI domanda troppo tardi — senza di essa niente banca, niente utenze e meno possibilità con il proprietario.
- "Consumare" la cauzione come ultimo canone di affitto — è vietato; porta a litigi e a procedure di recupero crediti.
- Applicare il termine di preavviso sbagliato — se vuoi andartene alla scadenza del periodo minimo, come inquilino devi dare un preavviso di almeno 2 mesi; se vuoi andartene prima della scadenza, vale il termine di 30 giorni (dopo 6 mesi).
Lista di controllo: 30 – 7 – 1 giorno prima del trasloco
30 giorni prima
- NIE richiesto / già in possesso
- Ho aperto un conto corrente in Spagna
- Cartella completa dei documenti in formato digitale (passaporto, NIE, buste paga, estratti conto)
- Budget calcolato: primo canone di affitto + max. 3 mesi di cauzione + utenze
- Tipo di contratto chiarito: abitazione principale, non stagionale
7 giorni prima
- Proprietario / Agente immobiliare verificato (prova di proprietà, nessun pagamento anticipato)
- Ho letto il contratto per intero, ho controllato l'indice IRAV e la durata
- Importo della cauzione = esattamente 1 mese di affitto confermato
- Ho preparato il verbale di stato (inventario / acta de estado) con le foto
- Avviata la procedura di cambio di intestazione delle utenze (elettricità, acqua, Internet)
1 giorno / il giorno del trasloco
- Ho fotografato le letture dei contatori (elettricità, acqua)
- Consegna delle chiavi registrata
- Contratto e ricevute di pagamento archiviati
- Appuntamento per l'empadronamento (padrón) in municipio
Conclusione
Ci sono tre cose che dovresti portare con te:
- È il tipo di contratto a fare la differenza. Solo un “contrato de vivienda habitual” ti garantisce 5 anni (per privati) o 7 anni (per aziende) di sicurezza abitativa, il tetto massimo IRAV e la piena tutela prevista dalla LAU. Non accettare contratti stagionali se hai intenzione di restare a lungo termine.
- Pagherai meno di quanto molti pensino. A partire dalla Legge 12/2023, la commissione dell’agente immobiliare è a carico del proprietario, il deposito cauzionale è limitato a un mese di affitto e le garanzie sono limitate a tre in totale (RDL 7/2019). Non farti chiedere nulla di illegale.
- Maiorca è un mercato favorevole ai venditori, con un rischio di truffa. Documentazione completa, NIE ottenuto in anticipo e nessun anticipo sono le tue armi migliori: qui nessuna “zona tensionada” frena l’affitto iniziale.
Fonti ufficiali
- BOE — Legge 29/1994 (LAU), testo unico — Durata minima (artt. 9-10), recesso (art. 11), cauzione (art. 36).
- BOE — Legge n. 12/2023, del 24 maggio, sul diritto all’alloggio — Commissione dell’agente immobiliare (art. 20.1), Zonas tensionadas, IRAV.
- Ministero dell'Edilizia abitativa e dell'Agenda urbana — Novità sul mercato degli affitti — I costi amministrativi sono a carico del locatore.
- Ministero dell'Edilizia Abitativa — Consultazione sulle Zonas tensionadas — Elenco ufficiale delle zone dichiarate a tensione.
- Ministero del Consumo — Comunicato stampa sulla commissione di intermediazione (febbraio 2024) — La commissione a carico dell'inquilino è illegale.
- INCIBE — Truffe sugli affitti — Attenzione ai pagamenti anticipati e ai proprietari all’estero.
- idealista — Indice di riferimento per l'adeguamento degli affitti (IRAV) — valori mensili dell'IRAV.
Aggiornato a giugno 2026. Questa guida è solo un orientamento generale e non costituisce una consulenza legale o fiscale. Il diritto locativo e gli indici cambiano continuamente: l’IRAV viene ripubblicato ogni mese e nel 2026 la situazione normativa era in evoluzione (ad esempio, il tetto massimo straordinario del 2% previsto dal RDL 8/2026 è stato revocato alla fine di aprile 2026; un Real Decreto-Ley previsto contro l’abuso dei contratti stagionali non era ancora stato pubblicato sul BOE a metà del 2026). I singoli contratti possono contenere clausole speciali e la dichiarazione di una “zona tensionada” nelle Baleari può cambiare in qualsiasi momento. In caso di dubbi, verifica la tua situazione con una gestoría o un avvocato specializzato in contratti di locazione.