Deposito cauzionale per affitto in Spagna: versare e richiedere la restituzione della fianza alle Baleari

Se affitti o dai in affitto un appartamento a Maiorca, incontrerai quasi inevitabilmente il termine fianza, ovvero il deposito cauzionale. A differenza della Germania, in Spagna non è un accordo lasciato alla libera scelta delle parti, bensì un obbligo di legge, per il quale importo, custodia e restituzione sono disciplinati nel dettaglio. Alle Baleari si aggiunge una particolarità che molti proprietari, soprattutto stranieri, non conoscono: il deposito cauzionale deve essere versato ufficialmente presso un ente pubblico. Questa guida distingue con chiarezza ciò che vale tra inquilino e proprietario (art. 36 LAU), ciò che il proprietario deve all’amministrazione delle Baleari (Llei 5/2018) e i limiti previsti dalla legge per garanzie aggiuntive, come le fideiussioni. Scoprirai cosa succede in caso di mancata restituzione, come si adegua il deposito cauzionale nei contratti di lunga durata e quali errori, nella pratica, più spesso portano a controversie.

Il tuo deposito cauzionale è regolato correttamente dal punto di vista legale, sia che tu sia inquilino o proprietario?

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Il deposito cauzionale previsto dalla legge spagnola sulle locazioni (art. 36 LAU)

Alla base di ogni locazione abitativa in Spagna c’è la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la legge sulle locazioni urbane, nel testo consolidato pubblicato nel BOE. L’articolo 36 stabilisce che, alla stipula del contratto, deve essere obbligatoriamente versato un deposito cauzionale in denaro: non è un’opzione, ma un requisito previsto dalla legge per il rapporto di locazione.

Nota: L’importo della cauzione previsto dalla legge non è negoziabile. Se, in un normale contratto di locazione abitativa, il locatore chiede fin dall’inizio più di una mensilità come "cauzione", di norma sta confondendo la fianza prevista dalla legge con una garanzia aggiuntiva, di cui parleremo più avanti.

Se vivi stabilmente a Maiorca, nella maggior parte dei casi rientri nella locazione abitativa con piena tutela dell’inquilino. Per saperne di più sulla durata minima, gli aumenti del canone e altri diritti, consulta la panoramica sulla locazione a lungo termine a Maiorca. Se invece affitti soltanto per una stagione limitata, spesso il contratto rientra nell’ambito del contratto di locazione di 11 mesi: in questo caso si applicano regole diverse, che non sono oggetto di questa guida.

La particolarità delle Baleari: il deposito presso l’IBAVI

Un aspetto che sorprende molti locatori di lingua tedesca: nelle Baleari non basta custodire la cauzione presso il locatore stesso. Ai sensi della Llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears, la cauzione ricevuta deve essere depositata presso un ente pubblico.

Attenzione: l'equivoco più frequente nei forum e nei modelli di contratto di locazione riguarda questo punto: l'obbligo di deposito presso l'IBAVI è un obbligo di diritto pubblico del locatore nei confronti dell'amministrazione e non sostituisce il tuo diritto civile, in quanto inquilino, alla restituzione ai sensi dell'art. 36 LAU. I 2 aspetti procedono parallelamente e vanno considerati separatamente.

I locatori che non vivono sull'isola affidano spesso la gestione dei rapporti di locazione a un'amministrazione immobiliare professionale, che si occupa anche di rispettare il termine per il deposito: in genere, un'amministrazione immobiliare nell'elenco aziende svolge questa mansione abitualmente. Per il quadro giuridico della normativa abitativa delle Baleari nel suo complesso, consulta la nostra guida alla Ley Vivienda Balearen.

Garanzie aggiuntive: fideiussione, garanzia e limite previsto dalla legge

Oltre al deposito cauzionale in denaro previsto dalla legge, l'art. 36.5 LAU consente alle parti di concordare garanzie aggiuntive, come una fideiussione, una garanzia bancaria o un'assicurazione sulla cauzione. Tuttavia, questa garanzia aggiuntiva non può essere richiesta senza limiti.

Attenzione: se per una normale locazione abitativa ti viene richiesto "un deposito cauzionale di tre mensilità in contanti", senza distinguere tra la Fianza prevista dalla legge e la garanzia aggiuntiva, vale la pena esaminare attentamente il contratto. Il limite stabilito dall'art. 36.5 riguarda espressamente la garanzia aggiuntiva rispetto al deposito cauzionale in contanti previsto dalla legge, non il deposito cauzionale stesso.

Restituzione del deposito cauzionale e interessi in caso di ritardo

Per gli inquilini, il comma più importante è l'art. 36.4 LAU: se il deposito cauzionale non viene restituito alla fine della locazione, comincia a maturare interessi al tasso legale 1 mese dopo la riconsegna delle chiavi da parte dell'inquilino, qualora nel frattempo non sia stato restituito.

• Il tasso d'interesse legale viene stabilito nuovamente ogni anno: non dovresti quindi basarti su una percentuale fissa tratta da fonti meno recenti, ma rivolgerti a un professionista o consultare le fonti ufficiali per conoscere quello attuale.
• La legge non stabilisce un termine fisso per la restituzione, come ad esempio "entro 1 mese". Allo scadere di questo mese collega soltanto l'obbligo di corrispondere gli interessi: in pratica, la restituzione può avvenire prima o dopo, ma da quel momento il ritardo diventa più costoso per il locatore.
• La legge non fornisce in questo punto un elenco esaustivo delle trattenute ammesse nei singoli casi (danni, spese accessorie non pagate): il deposito cauzionale serve in generale a garantire gli obblighi dell'inquilino derivanti dal contratto.

Adeguamento del deposito cauzionale al rinnovo del contratto (regola dei 5 o 7 anni)

Nei primi 5 anni di un contratto di locazione – o nei primi 7 anni se il locatore è una persona giuridica – il deposito cauzionale rimane invariato. Può essere adeguato solo in caso di rinnovo:

1. Durante il periodo di tutela (5 o 7 anni): il deposito cauzionale non può essere aggiornato, indipendentemente dall’andamento del canone.
2. A ogni rinnovo successivo: il locatore può chiedere un aumento e l’inquilino una riduzione, fino a far corrispondere nuovamente il deposito cauzionale a 1 mensilità del canone in vigore (uso abitativo) o a 2 mensilità (altri usi).
3. Inoltre, nelle Baleari: il locatore deve richiedere attivamente l’adeguamento all’inquilino, affinché anche il deposito cauzionale depositato presso l’IBAVI venga aggiornato di conseguenza: l’ente depositario e le parti contrattuali devono restare allineati.

Nota: se affitti o prendi in affitto un immobile per più cicli di rinnovo, è bene verificare attivamente l’importo del deposito cauzionale a ogni rinnovo del contratto: nella pratica, questo passaggio viene spesso semplicemente dimenticato.

Come verificare, da inquilino, se il tuo deposito cauzionale è stato depositato

Poiché l’obbligo di deposito presso l’IBAVI ricade esclusivamente sul locatore, come inquilino non hai inizialmente una prova diretta che il tuo locatore abbia effettivamente adempiuto a tale obbligo. Eppure, questo è lo strumento più efficace in caso di successive controversie sulla restituzione: gli inquilini possono far verificare se il loro deposito cauzionale è registrato presso l’IBAVI. Le modalità concrete per ottenere questa prova nel singolo caso cambiano con le procedure amministrative; dal 4 aprile 2022 la gestione operativa è affidata al CAFBAL. Se necessario, conviene quindi informarsi attraverso i canali aggiornati dell’Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI), anziché fare affidamento su istruzioni meno recenti.

Obblighi in sintesi: inquilino e locatore

Gli errori più comuni sulla cauzione a Maiorca

• Confondere la cauzione con il suo deposito: Molti pensano che, una volta versata la cauzione al locatore, sia tutto risolto. Il deposito effettivo presso l'IBAVI è un secondo adempimento autonomo, che spetta esclusivamente al locatore e che quest'ultimo è tenuto a effettuare.
• Accettare garanzie aggiuntive senza un limite massimo: Se viene richiesto, "a titolo di garanzia", un importo superiore a quanto previsto dalla legge agli artt. 36.1 e 36.5, vale la pena far esaminare il contratto da un professionista prima di firmarlo.
• Dimenticare l'adeguamento in caso di proroga del contratto: Una volta trascorso il periodo di tutela di 5 o 7 anni, la cauzione spesso rimane invariata anche se il canone è aumentato da tempo: ciò può portare a richieste di conguaglio o controversie per entrambe le parti.
• Confondere le locazioni turistiche con quelle a lungo termine: Le regole descritte qui si applicano alle locazioni abitative disciplinate dalla LAU. Le locazioni turistiche con licenza ETV seguono una normativa specifica.
• Manca il verbale di riconsegna: Senza una documentazione dello stato dell'immobile al momento dell'ingresso e dell'uscita, in caso di controversia è molto più difficile chiarire eventuali trattenute sulla cauzione.

Cosa fare se la cauzione non viene restituita? E poi?

1. Inviare un sollecito scritto e documentabile: Richiedi formalmente la restituzione e documenta la data di consegna delle chiavi: da quel momento decorre il termine di 1 mese previsto dall'art. 36.4.
2. Verificare lo stato del deposito: Chiedi all'IBAVI o tramite CAFBAL se la cauzione è stata effettivamente depositata all'epoca. L'omesso deposito non modifica il tuo diritto civilistico, ma rappresenta un ulteriore strumento di pressione nei confronti del locatore.
3. Lasciar decorrere il termine e richiedere gli interessi: Se la cauzione non viene restituita entro 1 mese, gli interessi legali maturano automaticamente a favore dell'inquilino.
4. Chiedere consulenza legale: Se il locatore continua a rifiutarsi, è consigliabile rivolgersi a uno studio legale locale specializzato in diritto delle locazioni, che possa valutare il singolo caso, ad esempio eventuali trattenute contestate o il calcolo esatto degli interessi.

Nel caso opposto, ossia se l'inquilino non paga o non lascia l'immobile entro i termini, il diritto spagnolo prevede un'apposita procedura giudiziaria; trovi una panoramica nella guida al Desahucio in Spagna. Le questioni relative alla disdetta ordinaria del contratto di locazione da parte dell'inquilino o del locatore sono trattate nella nostra guida Disdire il contratto di locazione in Spagna.

Checklist: deposito cauzionale all'ingresso e alla riconsegna dell'immobile

Per le spese accessorie che spesso emergono insieme alla questione della cauzione, come pagamenti Comunidad non saldati o tasse sui rifiuti, consulta la nostra guida alle spese accessorie di un appartamento in affitto in Spagna.

Conclusione

La cauzione nei contratti di locazione alle Baleari non è oggetto di trattativa, ma segue un sistema legale articolato su 2 livelli: tra inquilino e proprietario, la LAU Art. 36 disciplina importo, adeguamento e interessi in caso di ritardo. Inoltre, la balearica Llei 5/2018 obbliga il proprietario a depositare presso l'IBAVI la cauzione ricevuta: si tratta di un obbligo di diritto pubblico che si affianca al diritto civile dell'inquilino e offre un'ulteriore tutela in caso di controversia. Conoscere entrambi i livelli e non dimenticare l'adeguamento in caso di proroga del contratto aiuta a evitare i conflitti più frequenti legati alla Fianza.

Fonti ufficiali

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), Art. 36 – versione consolidata: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI), Govern de les Illes Balears: https://www.caib.es/webgoib/w/institut-balear-habitatge
• Llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears – Govern de les Illes Balears (caib.es)
• Col·legi Oficial d'Administradors de Finques de les Illes Balears (CAFBAL) – responsabile della gestione delle cauzioni di locazione alle Baleari dal 4 aprile 2022