Detrazione IRPF per i proprietari alle Baleari: la riduzione prevista dalla Ley de Vivienda
Se affitti un appartamento a lungo termine a Maiorca o in una delle altre isole delle Baleari, puoi esentare dal pagamento delle imposte una parte consistente del reddito netto da locazione nell’IRPF. Sembra semplice, ma non lo è, perché la Ley de Vivienda (Legge 12/2023) ha stravolto il sistema a partire dal 27 maggio 2023. Al posto della precedente riduzione forfettaria del 60%, ora c’è una scala con quattro aliquote diverse tra il 50% e il 90%, che dipendono dal contenuto del contratto, dall’importo dell’affitto, dall’età dell’inquilino e dallo status urbanistico del comune. Questa guida ti spiega passo dopo passo quale riduzione si applica al tuo contratto di affitto specifico, cosa devi indicare nella dichiarazione IRPF (Modelo 100), quali spese puoi detrarre in anticipo e quali errori, in base all’esperienza, ti costeranno di più. Tutte le informazioni si riferiscono all’anno di imposta 2025, con presentazione da aprile al 30 giugno 2026.
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Ma cos’è esattamente la riduzione dell’IRPF per i proprietari di immobili?
Se sei residente fiscale in Spagna e affitti un immobile a scopo abitativo, il reddito netto da locazione va inserito nella tua dichiarazione IRPF (modelo 100) e viene tassato in base alla tua aliquota progressiva generale – che varia dal 19% al 47% a seconda del tuo reddito. Senza una norma speciale, pagheresti le tasse sull’intero utile al netto delle spese di gestione.
La detrazione prevista dall’articolo 23.2 della legge sull’imposta sul reddito (Legge 35/2006, LIRPF) fa sì che solo una parte di questo reddito netto da locazione sia effettivamente tassabile. Questo strumento esiste da tempo, ma la Ley 12/2023 de Vivienda ne ha completamente ridefinito l’ammontare e le condizioni con effetto dal 27 maggio 2023.
Importante: la riduzione vale solo per gli affitti a scopo abitativo (arrendamiento de vivienda). Gli affitti per le vacanze, l’uso commerciale o gli affitti stagionali senza carattere permanente non rientrano in linea di principio in questa categoria.
Chi può usufruire dello sconto?
- Residenti fiscali in Spagna (soggiorno di oltre 183 giorni per anno solare o centro degli interessi economici in Spagna)
- I proprietari che ricavano i propri redditi come “rendimientos del capital inmobiliario” (redditi da capitale immobiliare) – cioè non come attività commerciale (senza dipendenti a tempo pieno per la gestione degli affitti)
- Parte contraente nel contratto di locazione: solo il locatore indicato per nome, non una società intermediaria (per le strutture SL valgono regole diverse)
I proprietari non residenti dichiarano i propri redditi da locazione tramite il Modelo 210 a un'aliquota forfettaria e non possono usufruire di questa riduzione.
Il vecchio sistema: 60% per i contratti fino al 26 maggio 2023
Per tutti i contratti di locazione stipulati fino al 26 maggio 2023 compreso, continua a valere la vecchia normativa: il reddito netto da locazione ( rendimiento neto positivo) viene ridotto forfettariamente del 60%. Solo il restante 40% viene conteggiato nella base imponibile.
Questa regola rimane in vigore finché il contratto originale non subisce modifiche. Non appena, però, stipuli un nuovo contratto – anche con lo stesso inquilino – rientri nel nuovo sistema.
| Stipula del contratto | Riduzione applicabile |
|---|---|
| Fino al 26/05/2023 | 60 % (forfettario, vecchia normativa) |
| A partire dal 27 maggio 2023 | 50%–90% (nuovo sistema a livelli) |
Il nuovo sistema: quattro livelli di riduzione a partire dal 27 maggio 2023
Per tutti i contratti di locazione stipulati a partire dal 27 maggio 2023 si applica il sistema a scaglioni previsto dalla Ley de Vivienda. I requisiti per il rispettivo scaglione devono essere soddisfatti al momento della stipula del contratto e mantenuti in modo permanente.
Panoramica dei quattro livelli
| Riduzione | Requisito | Un caso tipico a Maiorca |
|---|---|---|
| 90 % | Nuovo contratto in una zona dichiarata a tensione abitativa (zona tensionada), con un canone iniziale inferiore di almeno il 5% rispetto all'ultimo canone dello stesso locatore per lo stesso appartamento | Grandi città e comuni in difficoltà; Palma di Maiorca potrebbe entrare in gioco non appena verrà dichiarato ufficialmente |
| 70 % | Prima locazione in una zona ad alta domanda + inquilino di età compresa tra i 18 e i 35 anni; oppure l’inquilino è un ente pubblico / un’organizzazione senza scopo di lucro che si occupa di alloggi sociali / un programma abitativo riconosciuto | Primo contratto di locazione per giovani inquilini in una zona designata; locazione a un comune o a enti sociali |
| 60 % | Negli ultimi due anni prima dell'inizio della locazione, l'appartamento è stato sottoposto a una ristrutturazione (rehabilitación) autorizzata ai fini fiscali | Immobili storici ristrutturati, quando i costi di ristrutturazione superano la soglia fiscale |
| 50 % | Nessuna delle ragioni sopra indicate è valida | Affitto a lungo termine standard senza criteri particolari |
Nota sulla zona di mercato residenziale sotto pressione: nelle Baleari, la designazione delle “zonas de mercado residencial tensionado” spetta al governo regionale. La situazione relativa a quali comuni di Maiorca siano stati formalmente dichiarati come tali cambia continuamente. Controlla lo stato attuale prima di firmare il contratto: la classificazione determina se hai diritto al 50%, al 70% o al 90%.
Cosa succede se si soddisfano più livelli?
I livelli si escludono a vicenda e sono ordinati gerarchicamente. Vale sempre il livello più alto applicabile. La verifica avviene in ordine: 90% → 70% → 60% → 50%.
Base di calcolo: cos’è il “ricavo netto da locazione”?
La riduzione non si applica al canone lordo, ma al rendimento netto positivo (rendimiento neto positivo). Questo si ottiene sottraendo dalle entrate lorde derivanti dal canone le spese professionali fiscalmente deducibili.
Spese professionali deducibili (selezione)
| Categoria di costo | È deducibile? | Caratteristiche particolari |
|---|---|---|
| IBI (imposta fondiaria) | Sì | Completo |
| Interessi su mutuo / prestito | Sì | Solo sull'immobile affittato, rate non ancora pagate |
| Spese condominiali (Comunidad) | Sì | Completo |
| Premi assicurativi | Sì | Assicurazione sulla casa, responsabilità civile, perdita di affitto |
| Spese di manutenzione e riparazioni | Sì | Gli aumenti di valore, invece, non si registrano immediatamente, ma tramite l'ammortamento |
| AfA (ammortamento fiscale) | Sì | Di solito il 3% del valore dell'immobile (valore catastale senza terreno) |
| Spese amministrative e di intermediazione | Sì | Per la gestione ordinaria, non per acquisti/vendite |
| Affitti non riscossi | Sì | Se è provata l'insolvenza dell'inquilino o se il credito è in sospeso da almeno 6 mesi |
Attenzione: se il reddito netto da locazione, al netto delle spese professionali, risulta negativo (perdita), non c'è alcuna riduzione – la perdita può però essere compensata con altri redditi da capitale immobiliare dello stesso anno.
Passo dopo passo: ecco come inserire la detrazione nella dichiarazione IRPF
- Registrare i ricavi lordi da locazione – tutti i canoni di affitto ricevuti nell'anno fiscale (affitto al netto delle spese; i depositi cauzionali vanno conteggiati solo se trattenuti).
- Raccogliere le spese deducibili: ricevute relative a IBI, interessi ipotecari, spese condominiali, assicurazioni, riparazioni e ammortamenti.
- Calcolare il profitto netto da locazione: ricavi lordi da locazione meno spese professionali.
- Determinare la fascia: contratto stipulato prima o dopo il 27/05/2023? Zona di tensione? Età dell’inquilino? Ristrutturazione?
- Applica la riduzione: sottrai la percentuale corrispondente (50%, 60%, 70% o 90%) dal reddito netto da locazione positivo.
- Calcola l'importo imponibile: la quota rimanente (dal 10% al 50%) viene inserita nella base imponibile come “rendimiento neto reducido ”.
- Compila il Modelo 100 – inserisci i dati nella sezione “Rendimientos del capital inmobiliario”; il software dell’AEAT (Renta WEB) ti guiderà nella verifica dei requisiti per la riduzione.
- Presenta la dichiarazione entro i termini previsti – Termine di presentazione per l'anno di imposta 2025: 30 giugno 2026; se paghi tramite addebito diretto, tieni presente la data limite del 25 giugno 2026.
Esempio di calcolo (semplificato)
| Posizione | Importo |
|---|---|
| Affitto annuale (lordo) | 14.400 € |
| Spese professionali (IBI, interessi, ammortamenti, assicurazione) | 4.200 € |
| Utile netto da locazione | 10.200 € |
| Sconto del 50% (caso standard) | – 5.100 € |
| Importo imponibile | 5.100 € |
| IRPF con aliquota fiscale massima del 30% | circa 1.530 € |
Senza lo sconto, su 10.200 € dovresti pagare circa 3.060 €. Il risparmio in questo caso è di circa 1.530 € all’anno – e questa è ancora l’aliquota più sfavorevole (50 %).
La componente delle Baleari: aliquota fiscale regionale e particolarità locali
L’IRPF è composto da una quota statale e una regionale. Le Baleari applicano una propria maggiorazione fiscale regionale, già inclusa nelle aliquote complessive che vanno dal 19% al 47%. La riduzione prevista dall’art. 23.2 della LIRPF si applica contemporaneamente a entrambe le quote: il vantaggio fiscale nelle Isole Baleari è quindi lo stesso che nel resto della Spagna.
| Fascia di aliquota IRPF (combinata: statale + delle Baleari) | Fascia di reddito |
|---|---|
| 19 % | 0 – 12.450 € |
| 24 % | 12.450 – 20.200 € |
| 30 % | 20.200 – 35.200 € |
| 37 % | 35.200 – 60.000 € |
| 45 % | 60.000 – 300.000 € |
| 47 % | oltre 300.000 € |
Per i redditi da capitale (interessi, dividendi, plusvalenze) valgono aliquote separate: questi non sono interessati dalla riduzione dell'affitto.
Nota per chi non risiede nell'UE: se hai la residenza fiscale (più di 183 giorni) nelle Baleari, sei soggetto a imposizione fiscale illimitata e devi dichiarare il tuo reddito mondiale tramite il Modelo 100. La riduzione qui descritta vale quindi per te esattamente come per i cittadini spagnoli.
Affitto per le vacanze vs. affitto a lungo termine: la differenza fondamentale
La riduzione dell’IRPF ai sensi dell’art. 23.2 della LIRPF si applica esclusivamente alla locazione a fini abitativi permanenti. Chi affitta un immobile come alloggio turistico (ETV) non ottiene rendimenti da capitale immobiliare ai fini fiscali agevolati, ma redditi da locazione turistica, che di norma sono interamente tassabili senza questa riduzione.
A Maiorca la situazione delle licenze turistiche è già di per sé tesa. In molti comuni ci sono restrizioni significative per le nuove licenze ETV. Quindi, se stai pensando a un cambio di destinazione d’uso o vuoi usare un immobile esclusivamente per l’affitto a lungo termine, non lo fai solo per la riduzione dell’IRPF, ma anche per motivi legati alle licenze.
Per saperne di più: Licenza ETV a Maiorca – situazione attuale
Gli errori più comuni – e come evitarli
1. Scegliere un livello di riduzione sbagliato
Molti locatori partono automaticamente dal 60%, sia perché era la vecchia regola, sia perché non conoscono i requisiti per le fasce più alte. Al contrario, alcuni rivendicano il 90% senza aver dichiarato formalmente la zona di tensione. Entrambi questi errori possono portare a richieste di pagamento supplementari con gli interessi.
2. Spese professionali troppo alte o dichiarate in modo errato
I costi di ristrutturazione che aumentano in modo permanente il valore dell'immobile non sono spese professionali deducibili immediatamente, ma devono essere capitalizzati e ammortizzati tramite l'ammortamento. Chi li deduce interamente nell'anno del pagamento rischia un controllo fiscale.
3. Riduzione applicata all'utile netto da locazione negativo
Se il margine netto da locazione è negativo, semplicemente non c'è alcuna riduzione. Il risultato viene considerato una perdita.
4. Trascurare le modifiche al contratto
Un allegato al contratto di locazione, un accordo sull’aumento dell’affitto o un cambio di inquilino possono far sì che il contratto venga considerato come nuovo dal punto di vista fiscale – e quindi che si applichi il nuovo sistema, anche se il contratto originale è più vecchio.
5. Mancanza di documentazione relativa agli interventi di risanamento
Chi richiede l'aliquota del 60% per una ristrutturazione deve dimostrare che questa soddisfa la definizione fiscale di «rehabilitación» (art. 41.1 del Regolamento IRPF). Senza permesso di costruzione, verbale di collaudo e fatture, è praticamente impossibile.
6. Non rispettare le scadenze
La dichiarazione IRPF per il 2025 potrà essere presentata online a partire dal 2 aprile 2026, per telefono a partire dal 6 maggio 2026 e di persona a partire dal 2 giugno 2026. Gli addebiti diretti devono essere effettuati entro il 25 giugno 2026; il termine per la presentazione scade il 30 giugno 2026.
E adesso? Altri obblighi fiscali per i proprietari
La riduzione dell’IRPF non è l’unico aspetto fiscale della locazione a lungo termine nelle Baleari. Ci sono anche altri obblighi, tra cui:
| Obbligo | Modulo / Ente pubblico | Scadenza / Frequenza |
|---|---|---|
| Acconti sull'imposta alla fonte (se il locatario è un'azienda) | Modello 115 | Trimestrale |
| IBI (imposta fondiaria) | Comune | Ogni anno, data a seconda del comune |
| Imposta sul patrimonio (a partire da 700.000 € di patrimonio netto) | Modello 714 | Fino al 30 giugno 2026 |
| Dichiarazione dei beni situati all’estero | Modelo 720 | Fino al 31 marzo 2026 |
| Dichiarazione annuale IRPF | Modelo 100 | 2 aprile – 30 giugno 2026 |
Per l'imposta IBI a Maiorca e l'imposta sul patrimonio, trovi maggiori dettagli nelle nostre guide.
Lista di controllo: come richiedere correttamente la riduzione dell'IRPF
- Verificato se il contratto è stato stipulato prima o dopo il 27/05/2023
- Confermato l'uso come abitazione permanente (non si tratta di un contratto per casa vacanze)
- Verificato lo stato delle zone soggette a restrizioni edilizie del comune al momento della stipula del contratto
- Età dell'inquilino (18–35 anni?) e verifica se si tratta del primo contratto di locazione (per la fascia del 70%)
- Interventi di risanamento documentati (per il livello del 60%)
- Riduzione dell'affitto rispetto all'ultimo contratto preliminare documentata (per la fascia del 90%)
- Ho raccolto tutte le spese professionali con le relative ricevute (IBI, interessi, ammortamenti, tassa comunale, assicurazione, riparazioni)
- Utile netto da locazione calcolato correttamente (positivo o negativo?)
- È stato selezionato il livello di riduzione corretto e inserito in Renta WEB
- Dichiarazione da presentare entro il 30 giugno 2026; in caso di addebito diretto, entro il 25 giugno 2026
Conclusione
La riduzione dell’IRPF per i proprietari è uno dei vantaggi fiscali più efficaci previsti dalla normativa spagnola sull’imposta sul reddito – e la Ley de Vivienda l’ha resa più articolata, ma anche più complessa. L’aliquota standard del 50% è già interessante; chi affitta in una zona di forte domanda dichiarata ufficialmente, ha inquilini giovani o ha ristrutturato il proprio appartamento, può esentare dal pagamento delle tasse il 70% o addirittura il 90% del reddito netto da locazione.
La chiave sta in una documentazione accurata: la stipula del contratto, l’importo dell’affitto, l’anzianità di locazione, gli attestati di ristrutturazione e le ricevute delle spese professionali devono essere disponibili senza lacune. Nelle Isole Baleari si aggiunge la questione specifica se il tuo comune sia classificato come zona ad alta domanda – un’informazione che può cambiare e che dovresti verificare attivamente prima di ogni nuova stipula di contratto.
Per la prima dichiarazione, fatti aiutare da un commercialista del posto o da una gestoría. Ne vale la pena già dal primo anno.
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Fonti ufficiali
- Agencia Tributaria (AEAT) – Detrazione per la locazione di abitazioni (art. 23.2 LIRPF): sede.agenciatributaria.gob.es – 7.3.1.4 Riduzione per locazione di abitazioni
- Legge 35/2006, del 28 novembre, sull'imposta sul reddito delle persone fisiche (LIRPF): boe.es
- Legge 12/2023, del 24 maggio, sul diritto all’alloggio (Ley de Vivienda): boe.es
- Regolamento IRPF (Decreto Reale 439/2007) – Art. 41.1 Ricalcolo: boe.es
- Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari (ATIB): atib.es
- Governo delle Isole Baleari – Alloggi: ideib.caib.es