Affittare una stanza a Maiorca: diritti, contratto e tasse

Se affitti una stanza a Maiorca, nel tuo appartamento o nella casa in cui vivi, potresti trovarti in una zona grigia dal punto di vista legale, spesso sottovalutata. Affittare una stanza a Maiorca non è come affittare un intero appartamento: la legge spagnola distingue tra la locazione di un’abitazione e quella di una singola stanza, soggette a regole diverse. In questa guida scoprirai quale tipo di contratto scegliere, quali diritti hanno proprietario e inquilino, che cosa cambia con il Registro Único da luglio 2025 e come dichiarare correttamente i canoni percepiti, che tu sia residente o non residente. Saprai inoltre a cosa prestare attenzione nel contratto, quali errori possono costare cari e che cosa controllano concretamente le autorità.

• Tutto sugli affitti a lungo termine a Maiorca

Che cos’è l’alquiler de habitación e in cosa si distingue dall’affitto di un’intera abitazione?

La locazione di una stanza (alquiler de habitación) consiste nell’affittare una singola stanza all’interno di un’abitazione. Di norma, il proprietario vive nello stesso appartamento o nella stessa casa, oppure è comunque proprietario dell’intero immobile. È una differenza fondamentale rispetto all’affitto di un appartamento intero e indipendente.

La legge spagnola sugli affitti, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) del 1994, modificata in modo sostanziale da ultimo nel 2019, disciplina espressamente all’articolo 2 la locazione abitativa: si applica solo quando viene concesso in affitto un intero immobile destinato a residenza stabile dell’inquilino. La locazione di una stanza rientra invece nel Título III LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) oppure viene spesso regolata semplicemente da un contratto ai sensi del codice civile (Código Civil), perché le tutele previste dalla LAU non si applicano automaticamente.

Attenzione: se non abiti nell’immobile e affitti singole stanze a più persone, l’Agenzia delle Entrate o il Comune potrebbero considerarla un’attività commerciale o una locazione turistica, con obblighi ben diversi.

Quali tipi di contratto esistono e quale fa al caso tuo?

Prima di preparare un contratto, devi chiarire per quale scopo affitti la stanza. Nella pratica, i casi da considerare sono 3:

1. Affitto a lungo termine di una stanza (uso abitativo)

L’inquilino vive stabilmente nella stanza e condivide la cucina o il bagno con il proprietario o con altri inquilini. In questo caso è consigliabile un contratto di locazione disciplinato dal Código Civil che stabilisca chiaramente:

• durata della locazione e termini di preavviso per la disdetta
• diritti di utilizzo degli spazi comuni
• regole della casa (orari di silenzio, ospiti, pulizie)
• spese accessorie (elettricità, acqua, Wi-Fi, di norma ripartite tra gli inquilini)

2. Affitto stagionale (alquiler de temporada)

La stanza viene affittata per un periodo stabilito in anticipo, per esempio a uno studente o a un lavoratore stagionale. Questo contratto non ha finalità turistiche, è disciplinato dal titolo III della LAU e non richiede un’autorizzazione turistica. Tuttavia, da luglio 2025, in alcuni casi è necessario un numero di registrazione (vedi la sezione Registro Único).

3. Affitto turistico di breve durata di una stanza

Se affitti una stanza ai turisti per giorni o settimane tramite piattaforme come Airbnb, si applicano le norme della legge sul turismo delle Baleari. Si tratta di una categoria giuridica del tutto diversa: ne parliamo nella sezione sulla licenza ETV.

Il contratto di locazione: che cosa deve contenere?

Anche se puoi affittare una stanza senza stipulare un contratto scritto, metterlo nero su bianco è indispensabile: in caso di controversia, è la tua unica tutela. Ogni contratto di affitto di una stanza a Maiorca dovrebbe contenere questi elementi:

1. Dati personali completi di entrambe le parti (nome, NIE/DNI, indirizzo)
2. Descrizione dettagliata della stanza (dimensioni, posizione nell’appartamento, dotazioni)
3. Durata dell’affitto, con date precise di inizio e fine e modalità di rinnovo
4. Affitto mensile in euro, scadenza e modalità di pagamento
5. Deposito cauzionale (depósito): importo, momento del versamento e modalità di restituzione
6. Uso degli spazi comuni, come bagno, cucina e terrazza: meglio indicare con precisione a cosa si ha diritto
7. Regole della casa: ospiti, animali domestici, fumo e orari di silenzio
8. Spese: chi paga elettricità, acqua e WLAN? Si dividono in proporzione o si paga una quota fissa?
9. Termini di preavviso per la disdetta da parte di entrambe le parti
10. Inventario (da allegare al contratto, con foto)

Attenzione: se il contratto non disciplina la disdetta, si applicano le disposizioni generali del Código Civil. Questo può comportare lunghi termini di preavviso o dare luogo a controversie.

Deposito cauzionale e spese: qual è la prassi?

Se affitti da un privato, la cauzione va di norma restituita entro un termine ragionevole dalla fine del contratto, a meno che non vengano dimostrati danni. Documenta gli eventuali danni per iscritto e con fotografie, sia prima sia dopo la locazione.

Registro Único: il nuovo obbligo di registrazione da luglio 2025

Dal 2 gennaio 2025 è in vigore in tutta la Spagna un registro nazionale unico per gli affitti brevi (Registro Único). La scadenza da ricordare è il 1 luglio 2025: da quel giorno, tutti i locatori che offrono alloggi per soggiorni brevi a pagamento tramite piattaforme online devono avere un Número de Registro Único valido e mostrarlo chiaramente in ogni annuncio online.

Questo vale espressamente non solo per gli appartamenti per vacanze affittati per intero, ma anche per:

• Contratti di locazione stagionale
• Affitto di camere a ospiti diversi
• Affitti su navi e imbarcazioni

Cosa significa per te: se affitti stabilmente una camera a una persona (per esempio a un lavoratore o a uno studente) senza usare piattaforme online, di norma questo obbligo non ti riguarda. Se invece usi Airbnb, Booking.com o portali simili, anche per affitti stagionali, hai bisogno di questo numero.

Nota: il Registro Único è un obbligo aggiuntivo valido in tutta la Spagna. Nelle Baleari non sostituisce la licenza ETV per gli affitti turistici: devi rispettare entrambi i requisiti.

Licenza ETV e affitti turistici: non rischiare con le zone grigie

Se vuoi affittare una camera ai turisti per pochi giorni, nelle Baleari hai bisogno di una licenza ETV (Estancia Turística en Viviendas). La cosa più importante da sapere è che l’iscrizione ETV riguarda sempre l’intera abitazione, non le singole camere (Art. 50.13 Ley 8/2012). Dopo il Decreto-ley 4/2025 non è più possibile iscrivere nuovi appartamenti situati in edifici plurifamiliari. Fa eccezione l’affitto della propria abitazione principale per un massimo di 60 giorni all’anno (ETV60).

Chi affitta ai turisti senza una valida iscrizione ETV rischia sanzioni previste dalla legge sul turismo delle Baleari: a seconda della gravità della violazione, fino a 5.000 €, da 5.001 a 50.000 € oppure da 50.001 a 500.000 €. Gli ispettori effettuano controlli attivi e anche i turisti possono verificare se un alloggio è in regola tramite un’applicazione online ufficiale.

Il confine tra un affitto stagionale consentito e un affitto turistico non autorizzato è spesso sottile:

→ Per saperne di più: Licenza ETV a Maiorca

Diritti del locatore

Se affitti una stanza, hai precisi diritti, che tu viva o meno nell’immobile:

• Diritto di accesso alla tua proprietà, se previsto dal contratto e con un preavviso adeguato
• Diritto a ricevere il canone puntualmente
• Diritto di risolvere il contratto in caso di ritardo nel pagamento o di violazione del contratto (i termini vanno stabiliti nel contratto)
• Diritto di riavere la stanza nelle condizioni iniziali, tenuto conto della normale usura
• Diritto di verificare come vengono usati gli spazi comuni e di far rispettare il regolamento della casa

Nota: Poiché vivi anche tu nell’immobile, se affitti una stanza di solito puoi esercitare, nei fatti, un controllo maggiore rispetto a quando affitti un intero appartamento. Sul piano legale, però, è il contratto a fare fede.

Diritti dell’inquilino

Anche chi affitta una stanza ha dei diritti, sebbene la legge gli offra meno tutele rispetto a chi affitta un intero appartamento:

• Diritto di usare la stanza e gli spazi comuni secondo quanto previsto dal contratto
• Diritto alla riservatezza nella propria stanza: nessuno può entrarvi senza preavviso
• Diritto alla restituzione della cauzione alla fine del contratto, senza trattenute ingiustificate
• Diritto a condizioni abitative adeguate, con bagno, elettricità e acqua funzionanti
• Tutela contro la disdetta secondo i termini previsti dal contratto

Attenzione: la durata minima di 5 anni prevista dalla LAU non si applica automaticamente in questo caso. Chi affitta una stanza non può quindi avvalersi di questa tutela, a meno che non abbia un contratto di locazione abitativa per un intero appartamento.

Tasse: come dichiari i redditi derivanti dall’affitto di una stanza?

È qui che si commettono più errori. Gli obblighi fiscali dipendono dal fatto che tu sia residente o non residente.

Residenti (IRPF)

Se hai la residenza fiscale in Spagna, devi indicare i redditi derivanti dall’affitto della stanza nella tua dichiarazione dei redditi (IRPF). Vanno dichiarati come redditi da capitale immobiliare derivanti dalla locazione.

Spese deducibili (gastos deducibles), che puoi detrarre in proporzione:

• Interessi del mutuo, in proporzione
• Ammortamento (amortización), in proporzione
• Riparazioni e manutenzione, per la quota relativa alla stanza affittata
• IBI, spese della Comunidad e assicurazione, in proporzione
• Utenze, come elettricità e acqua, in proporzione

Le spese deducibili vanno calcolate in proporzione: se affitti una stanza di 20 m² in un appartamento di 100 m², puoi dedurre il 20 % delle spese complessive, ma solo per i giorni in cui la stanza è stata effettivamente affittata.

Attenzione: la riduzione fiscale del 60 % sui redditi netti da locazione, prevista per gli affitti abitativi ai sensi della LAU Título II, di norma non si applica automaticamente all’affitto di una stanza, perché non si tratta di un contratto di locazione abitativa tradizionale. Chiedi a un consulente fiscale di verificare il tuo caso.

→ Per saperne di più: Detrazioni IRPF per chi affitta un immobile nelle Baleari

Non residenti (Modelo 210)

Se non sei fiscalmente residente in Spagna, devi dichiarare i redditi da locazione con il Modelo 210. Per i redditi da locazione percepiti a partire dal 2026, presenti la dichiarazione, indicando i redditi al netto delle spese deducibili in proporzione, dal 1 al 20 aprile dell’anno successivo (Orden HAC/623/2026); per i redditi del 2025, invece, la scadenza era dal 1 al 20 gennaio 2026.

Per i giorni in cui la stanza resta vuota e non viene affittata, devi pagare l’imposta sul reddito immobiliare imputato per la quota corrispondente, calcolata in base al valore catastale. La scadenza è il 31 dicembre dell’anno successivo.

→ Tutti i dettagli: Come dichiarare i redditi da locazione se non sei residente in Spagna

Obblighi fiscali in sintesi

Si applica l'IVA all'affitto di una camera?

La semplice locazione di una stanza a uso abitativo è, in linea di principio, esente da IVA. Se però offri servizi aggiuntivi simili a quelli di un hotel (colazione, pulizia quotidiana della stanza, servizio di lavanderia), potresti dover applicare l’IVA. Lo stesso può accadere se ti avvali di agenzie che emettono fattura per i loro servizi.

Se hai dubbi, consulta un commercialista esperto di Mallorca prima di definire la tua attività.

Gli errori più comuni quando affitti una stanza a Mallorca

Avvocati e commercialisti a Mallorca si imbattono spesso in questi errori:

1. Non stipulare un contratto scritto – in caso di controversie sulla cauzione o sulla disdetta, non hai tutele.
2. Scegliere il tipo di contratto sbagliato – usare un contratto ai sensi del titolo II della LAU per affittare una stanza è problematico dal punto di vista giuridico.
3. Non redigere un inventario – senza documentazione, ottenere un risarcimento per eventuali danni è molto difficile.
4. Affittare ai turisti senza licenza ETV – la sanzione può arrivare fino a 500.000 €, a seconda della gravità della violazione.
5. Dimenticare il Registro Único – è obbligatorio dal 1 luglio 2025 se affitti tramite piattaforme online.
6. Non dichiarare i redditi – i canoni di locazione sono sempre soggetti a tassazione, anche se gli importi sono modesti.
7. Applicare indebitamente la riduzione IRPF del 60 % – non si applica automaticamente ai contratti di affitto di una stanza.
8. Non restituire la cauzione nei tempi previsti – potresti essere tenuto a risarcire i danni.
9. Non stabilire chiaramente come ripartire le spese accessorie – questo causa quasi sempre conflitti.
10. Non stabilire regole per la convivenza – sono indispensabili soprattutto quando si condividono cucina e bagno.

Lista di controllo per affittare una stanza a Mallorca

• Hai chiarito il tipo di contratto (abitazione stabile, affitto stagionale o turistico)?
• Hai preparato un contratto scritto con tutte le informazioni obbligatorie?
• Hai stabilito l’importo della cauzione e conservato la prova del pagamento?
• Hai preparato un inventario corredato di foto e firmato da entrambe le parti?
• Hai inserito nel contratto il numero NIE dell’inquilino?
• Hai informato il commercialista dei redditi da locazione (IRPF o Modelo 210)?
• Se affitti online, hai richiesto l’iscrizione al Registro Único (obbligatoria da luglio 2025)?
• Se affitti a turisti, hai la licenza ETV?
• Hai allegato il regolamento della casa al contratto?
• Hai messo per iscritto come vengono ripartite le spese accessorie?

E poi? Altri aspetti importanti da considerare

Se affitti una stanza, tieni presenti anche questi aspetti fiscali e legali:

• IBI: Di norma è il proprietario a pagare l’imposta sugli immobili: informati sulle possibili agevolazioni IBI. → Agevolazioni IBI a Maiorca
• Comunità dei proprietari: Affittare una stanza in un immobile condominiale può sollevare questioni legate alle regole della comunità. → Comunità dei proprietari in Spagna
• Cédula de Habitabilidad: La stanza deve trovarsi in un’abitazione dotata di Cédula de Habitabilidad. → Cédula de Habitabilidad a Maiorca
• Bono Alquiler Joven: Alle Baleari, i giovani inquilini che soddisfano determinati requisiti possono richiedere un contributo per l’affitto. → Bono Alquiler Joven Balearen
• Ley Vivienda nelle Baleari: La legge sulla casa del 2023 ha introdotto alcune norme che riguardano anche chi affitta immobili nelle Baleari. → Ley Vivienda Balearen

In conclusione

Affittare una stanza a Maiorca è legale e può essere una buona fonte di reddito, a patto di conoscere le regole. Il passo più importante è scegliere il tipo di contratto giusto. L’affitto di una stanza non è soggetto alle rigide tutele previste dalla LAU per le locazioni abitative: questo ti dà più flessibilità come proprietario, ma significa anche che devi definire ogni aspetto nel contratto. Da luglio 2025, inoltre, è obbligatorio registrarsi al Registro Único per ogni affitto tramite piattaforme online. Affittare ai turisti senza licenza ETV, invece, resta un rischio che può costare caro. Fai controllare il contratto e gli aspetti fiscali a un professionista che conosca il mercato delle Baleari: in caso di problemi, risparmierai molto più di quanto avrai speso.

Fonti ufficiali

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (Real Decreto 1312/2024): https://www.boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme: https://www.caib.es/cathosfront/cens
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net