Affittare una stanza a Maiorca: diritti, contratto e tasse

Chi affitta una stanza a Maiorca – che sia nel proprio appartamento o in una casa in cui vivi tu stesso – si trova in una zona grigia dal punto di vista legale che molti sottovalutano. Affittare una stanza a Maiorca non è la stessa cosa che affittare un appartamento intero: la legge spagnola sugli affitti distingue chiaramente tra contratti di locazione di abitazioni e affitto di stanze, che è soggetto a regole diverse. Questa guida ti spiega quale tipo di contratto è più adatto, quali sono i diritti del locatore e dell’inquilino, cosa comporta il Registro Único a partire da luglio 2025 e come dichiarare correttamente i redditi da locazione, che tu sia residente o non residente. Alla fine saprai a cosa devi prestare attenzione nel contratto, quali errori possono costarti caro e cosa controllano concretamente le autorità.

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Cos’è l’“alquiler de habitación” – e cosa non lo è?

L'affitto di una stanza (alquiler de habitación) indica la locazione di una singola stanza all'interno di un'unità abitativa, mentre il locatore di solito vive lui stesso nell'appartamento o nella casa, o almeno è il proprietario dell'intero immobile. Questa è una differenza fondamentale rispetto all'affitto di un appartamento completo e indipendente.

La legge spagnola sugli affitti, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) del 1994 – riformata in modo radicale l’ultima volta nel 2019 –, disciplina espressamente, all’articolo 2, l’affitto di alloggi: Si applica solo quando un intero edificio viene ceduto come residenza permanente del locatario. L’affitto di singole stanze rientra invece nel Titolo III della LAU (contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo) oppure viene spesso stipulato semplicemente come contratto ai sensi del Codice Civile (Código Civil), poiché le norme di tutela della LAU non si applicano automaticamente.

Nota: se non vivi nell'immobile e affitti singole stanze a più persone, l'agenzia delle entrate o l'amministrazione comunale potrebbero classificare questa attività come attività commerciale o come affitto turistico, con obblighi completamente diversi.

Quali tipi di contratto ci sono – e quale fa al caso tuo?

Prima di redigere un contratto, devi sapere a quale scopo viene affittata la stanza. Nella pratica si distinguono tre casi rilevanti:

1. Affitto a lungo termine di camere (alloggio)

L'inquilino usa la stanza come residenza fissa e condivide la cucina o il bagno con il proprietario o con altri coinquilini. In questo caso è consigliabile stipulare un contratto di locazione secondo il Código Civil che preveda regole chiare su:

• Durata del contratto di locazione e termini di preavviso
• Diritti di utilizzo delle aree comuni
• Regolamento interno (orari di silenzio, ospiti, pulizie)
• Spese accessorie (elettricità, acqua, Wi-Fi – di solito ripartite proporzionalmente)

2. Affitto stagionale (alquiler de temporada)

La stanza viene affittata per un periodo specifico e prestabilito, ad esempio a uno studente o a un lavoratore stagionale. Questo contratto non ha finalità turistiche, rientra nel Titolo III della LAU e non richiede alcuna documentazione turistica, ma a partire da luglio 2025 potrebbe essere necessario un numero di registrazione (vedi la sezione Registro Único).

3. Affitto turistico a breve termine di una stanza

Se affitti una stanza a turisti per giorni o settimane tramite piattaforme come Airbnb, si applicano le norme della legge sul turismo delle Baleari. Si tratta di una categoria giuridica completamente diversa – ne parliamo più approfonditamente nella sezione dedicata alla licenza ETV.

Il contratto di affitto: cosa deve assolutamente contenere?

Anche se un contratto di affitto può essere stipulato in modo informale, un contratto scritto è indispensabile: in caso di controversia, è la tua unica tutela. Ecco i punti che ogni contratto di affitto a Maiorca dovrebbe contenere:

1. Dati anagrafici completi di entrambe le parti (nome, NIE/DNI, indirizzo)
2. Descrizione dettagliata della stanza (dimensioni, posizione all’interno dell’appartamento, dotazioni)
3. Durata del contratto di locazione con date precise di inizio e fine, nonché le condizioni di proroga
4. Affitto mensile in euro, scadenza e modalità di pagamento
5. Cauzione (depósito): importo, data di pagamento, modalità di restituzione
6. Diritti di utilizzo di bagno, cucina, terrazza ecc. – il più precisi possibile
7. Regolamento della casa: ospiti, animali domestici, fumo, orari di silenzio
8. Spese accessorie: chi paga la luce, l’acqua e il Wi-Fi – in proporzione o con un importo forfettario?
9. Termini di preavviso per entrambe le parti
10. Elenco dell'inventario (in allegato, con foto)

Attenzione: se il contratto non prevede alcuna clausola di risoluzione, si applicano le norme generali del Código Civil – il che può comportare lunghi termini di preavviso o controversie.

Cauzione e spese accessorie: qual è la prassi?

Per quanto riguarda la cauzione, in caso di affitto tra privati va restituita, di norma, entro un termine ragionevole dalla scadenza del contratto, a meno che non vengano dimostrati dei danni. Documenta eventuali danni per iscritto e con delle foto, sia prima che dopo il periodo di affitto.

Registro Único: il nuovo obbligo di registrazione a partire da luglio 2025

Dal 2 gennaio 2025 è in vigore in tutta la Spagna un registro nazionale unico per gli affitti a breve termine (Registro Único). La scadenza fondamentale: a partire dal 1° luglio 2025, tutti i locatori che offrono alloggi a breve termine a titolo oneroso tramite piattaforme online dovranno essere in possesso di un Número de Registro Único valido e indicarlo in modo visibile in ogni annuncio online.

Questo vale espressamente non solo per gli appartamenti vacanze interi, ma anche per:

• Contratti di locazione stagionali
• Affitto di camere a ospiti diversi
• Affitti su navi e barche

Cosa significa per te: se affitti una stanza a lungo termine a una persona (ad es. un lavoratore, uno studente) senza usare una piattaforma online, di solito non sei interessato da questa norma. Ma appena usi Airbnb, Booking.com o portali simili – anche per affitti stagionali –, ti serve questo numero.

Nota: il Registro Único è un obbligo aggiuntivo valido in tutta la Spagna. Nelle Isole Baleari non sostituisce la licenza ETV per gli affitti turistici: entrambi i requisiti valgono contemporaneamente.

Licenza ETV e affitti per le vacanze: stai alla larga dalla zona grigia

Se vuoi affittare una stanza ai turisti a giornata, alle Baleari ti serve una licenza ETV (Estancia Turística en Viviendas). Ecco la notizia più importante: al momento non vengono rilasciate nuove licenze ETV. Il governo delle Isole Baleari ha disposto il blocco delle nuove licenze.

Chi affitta camere a turisti senza una licenza ETV valida rischia multe di almeno 20.001 euro: la legge prevede esplicitamente sanzioni di tale entità. Gli ispettori effettuano controlli regolari e anche i turisti possono verificare la regolarità di un alloggio tramite un’applicazione online ufficiale.

Il confine tra affitto stagionale autorizzato e affitto turistico non autorizzato è spesso molto sottile:

→ Per saperne di più: Licenza ETV a Maiorca

Diritti del locatore

Come affittuario di una stanza, hai dei diritti ben definiti, indipendentemente dal fatto che tu viva o meno nell’immobile stesso:

• Diritto di accesso alla tua proprietà, purché previsto dal contratto e con un preavviso adeguato
• Diritto al pagamento puntuale dell'affitto
• Diritto di recesso in caso di ritardo nel pagamento o violazione del contratto (stabilire i termini nel contratto)
• Diritto di riconsegnare la camera nelle condizioni originali (al netto della normale usura)
• Diritto di controllare l'uso delle aree comuni (far rispettare il regolamento condominiale)

Nota: dato che vivi tu stesso nell’immobile, come affittuario di una stanza hai di solito un controllo maggiore rispetto a quando affitti un appartamento intero – ma dal punto di vista legale il contratto rimane comunque il documento determinante.

Diritti dell'inquilino

Anche chi affitta una stanza ha dei diritti, nonostante la tutela legale sia minore rispetto a chi affitta un intero appartamento:

• Diritto all'uso della camera e delle aree comuni come concordato nel contratto
• Diritto alla privacy nella stanza (nessun accesso senza preavviso)
• Diritto al rimborso della cauzione alla scadenza del contratto senza detrazioni ingiustificate
• Diritto a condizioni abitative adeguate (bagno funzionante, elettricità, acqua)
• Tutela contro il licenziamento secondo i termini concordati nel contratto

Importante: la durata minima di 5 anni prevista dalla LAU non si applica automaticamente in questo caso. Chi affitta una sola stanza non può quindi avvalersi di questa norma di tutela, a meno che non ci sia un contratto di locazione per un intero appartamento.

Tasse: come si dichiarano i redditi derivanti dall'affitto di camere?

È proprio qui che si verificano la maggior parte degli errori. L'obbligo fiscale dipende dal fatto che tu sia residente o non residente.

Residenti (IRPF)

Se sei residente fiscale in Spagna, devi dichiarare i ricavi derivanti dall'affitto delle camere nella tua dichiarazione dei redditi (IRPF). Questi ricavi vanno dichiarati come redditi da capitale derivanti dalla locazione immobiliare.

Spese professionali (gastos deducibles) che puoi detrarre in proporzione:

• Interessi ipotecari proporzionali
• Ammortamento proporzionale (amortización)
• Riparazioni e manutenzione (in proporzione alla stanza affittata)
• Quota proporzionale dell'IBI, Comunidad, assicurazione
• Spese accessorie proporzionali (elettricità, acqua)

La deducibilità va calcolata in proporzione: se affitti una stanza di 20 m² in un appartamento di 100 m², puoi dedurre il 20% dei costi totali, ma solo per i giorni effettivamente affittati.

Attenzione: la riduzione fiscale del 60% sui ricavi netti da locazione (per gli affitti di alloggi ai sensi del Título II della LAU) di solito non si applica automaticamente alla locazione di camere, poiché non si tratta di un classico contratto di locazione abitativa. Fai verificare la questione da un commercialista.

→ Per saperne di più: Detrazione IRPF per i proprietari di immobili alle Baleari

Non residenti (Modelo 210)

Se non sei residente fiscale in Spagna, devi dichiarare i redditi da locazione tramite il Modelo 210. Entro il 20 gennaio dell’anno successivo devi presentare una dichiarazione con i redditi da locazione, al netto delle spese professionali proporzionali.

Per i giorni in cui la stanza rimane vuota e non viene affittata, devi pagare la tassa di occupazione fittizia proporzionale (calcolata in base al valore catastale); il termine per il pagamento è il 31 dicembre dell'anno successivo.

→ Dettagli: come dichiarare i redditi da locazione se sei non residente in Spagna

Panoramica degli obblighi fiscali

IVA sull'affitto delle camere?

La semplice locazione di una stanza a fini abitativi è, in linea di principio, esente dall’IVA. La situazione cambia se offri servizi aggiuntivi simili a quelli di un hotel (colazione, pulizia giornaliera della camera, servizio lavanderia): in tal caso potresti essere soggetto all’imposta sul valore aggiunto. Lo stesso vale se gestisci i pagamenti tramite agenzie che a loro volta emettono fatture.

In caso di dubbi: consulta un commercialista che conosca bene Maiorca prima di definire il tuo modello di business.

Gli errori più comuni quando si affitta una stanza a Maiorca

Questi sono gli errori che avvocati e commercialisti a Maiorca riscontrano continuamente:

1. Se non c'è un contratto scritto, in caso di controversia sulla cauzione o sulla disdetta non hai alcuna tutela.
2. Hai scelto il tipo di contratto sbagliato: un contratto LAU Titolo II per l'affitto di una stanza è problematico dal punto di vista legale.
3. Nessun elenco di inventario: senza documentazione è quasi impossibile ottenere un risarcimento danni.
4. Affitto turistico senza licenza ETV – Multa a partire da 20.001 €.
5. Hai dimenticato il Registro Único? Diventerà obbligatorio dal 1° luglio 2025 per gli affitti tramite piattaforme online.
6. Tasse non dichiarate – I redditi da locazione sono sempre soggetti a tassazione, per quanto esigui possano essere.
7. Riduzione del 60% dell'IRPF applicata a torto – non si applica automaticamente ai contratti di locazione di camere.
8. Sela cauzione non viene restituita in tempo, potresti dover pagare un risarcimento danni.
9. Le spese accessorie non sono regolamentate in modo chiaro: questo porta quasi sempre a conflitti.
10. Mancano le regole della casa – indispensabili soprattutto quando si condividono cucina e bagno.

Lista di controllo: affittare una stanza a Maiorca

• Tipo di contratto chiarito (residenziale a lungo termine, stagionale, turistico)?
• Hai redatto un contratto scritto con tutte le informazioni obbligatorie?
• Hai fissato la cauzione e documentato la prova di pagamento?
• L'inventario con le foto è stato redatto e firmato da entrambe le parti?
• Il numero NIE dell'inquilino è stato inserito nel contratto?
• Il commercialista è a conoscenza dei redditi da locazione (IRPF o Modelo 210)?
• Per gli affitti online: bisogna richiedere il Registro Único (obbligatorio da luglio 2025)?
• Se è per uso turistico: hai la licenza ETV?
• Il regolamento condominiale è allegato al contratto?
• Le spese accessorie sono state stabilite per iscritto?

E poi? Argomenti importanti da approfondire

Se affitti una stanza, dovresti tenere d’occhio anche gli altri aspetti fiscali e legali:

• IBI: Di norma, l'imposta fondiaria è a carico del locatore – ti conviene sapere che esiste una possibile riduzione dell'IBI. → Riduzione dell'IBI a Maiorca
• Condominio: affittare una stanza in un complesso condominiale può sollevare questioni relative al diritto condominiale. → Condominio in Spagna
• Cédula de habitabilidad: la stanza deve trovarsi in un appartamento con certificato di agibilità. → Cédula de habitabilidad Maiorca
• Bono Alquiler Joven: i giovani inquilini che soddisfano determinati requisiti possono richiedere un sussidio per l'affitto alle Baleari. → Bono Alquiler Joven Baleari
• Legge sull'edilizia abitativa nelle Isole Baleari: la legge del 2023 ha introdotto alcune norme anche per i proprietari delle Baleari. → Legge sull'edilizia abitativa delle Baleari

Conclusione

Affittare una stanza a Maiorca è legalmente possibile e può essere una valida fonte di guadagno, se conosci le regole. Il passo più importante: scegliere il tipo di contratto giusto. L’affitto di camere non è soggetto alle rigide norme di tutela previste dalla LAU per gli affitti residenziali, il che ti offre maggiore flessibilità come locatore, ma significa anche che devi occuparti tu stesso di definire tutti i dettagli contrattuali. A partire da luglio 2025 entrerà in vigore anche l’obbligo di iscrizione al Registro Único per ogni affitto tramite piattaforme online. Affittare a fini turistici senza licenza ETV rimane invece un rischio costoso. Fai controllare il contratto e gli aspetti fiscali da qualcuno che conosce bene il mercato delle Baleari: in caso di problemi, risparmierai molto più di quanto ti costerà.

Fonti ufficiali

• Legge sugli affitti urbani (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registro unico dei contratti di locazione a breve termine (Decreto reale 1312/2024): https://www.boe.es
• Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari (ATIB): https://www.atib.es
• Agenzia statale per l'amministrazione fiscale (AEAT) – Modelo 210: https://www.aeat.es
• Governo delle Isole Baleari – Turismo: https://www.caib.es/sites/turisme
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net