Rendimento della locazione a lungo termine

Quanto ti resta da una locazione a lungo termine a Maiorca?

Il fisco spagnolo sottrae innanzitutto dal canone lordo della tua abitazione locata a lungo termine a Maiorca i costi deducibili e l'ammortamento; ciò che rimane è il reddito su cui viene calcolata l'imposta. Per la stragrande maggioranza dei proprietari tedeschi, non residenti fiscalmente in Spagna, non si applica nessuna delle riduzioni previste per i locatori residenti: i cittadini dell'UE sono tassati sul reddito al netto dei costi, mentre i proprietari provenienti da Paesi terzi sono tassati sull'intero canone lordo. Il calcolatore qui sopra ti mostra, in base ai tuoi dati, quale rendimento resta sul capitale investito.

Come viene effettuato il calcolo

Il punto di partenza è il canone lordo concordato nel contratto per dodici mesi. Il calcolatore sottrae i costi deducibili: le spese correnti, quali Comunidad, assicurazione e imposta immobiliare, nonché le spese di manutenzione e gli interessi, purché connessi alla locazione. Trovi una panoramica dettagliata delle singole voci deducibili nella guida ai costi deducibili per i locatori nelle Baleari. A questi si aggiunge l'amortización, ossia l'ammortamento annuale del valore dell'edificio: riduce il reddito senza comportare un'effettiva uscita di denaro, pari a 3% della quota relativa all'edificio. Ciò che resta è il rendimiento neto, ovvero il reddito al netto dei costi.

A questo punto la situazione cambia. Se sei residente fiscale in Spagna, si applica una riduzione ai sensi dell'art. 23.2 LIRPF: di norma 50% del reddito; in caso di Rehabilitación, 60%; per un nuovo contratto con un canone sensibilmente ridotto in una zona de mercado residencial tensionado, ossia un'area residenziale ufficialmente dichiarata sotto pressione, maggiori informazioni nella guida al tetto agli affitti nei mercati residenziali sotto pressione di Maiorca, 90%; se l'inquilino è giovane o l'immobile è locato nell'ambito di un programma sociale o pubblico in tale zona, 70%; mentre per un contratto precedente ancora risalente al periodo prima dell'attuale riforma si applica, in base alla norma transitoria, 60%. Se invece non sei residente in Spagna, questa riduzione non si applica affatto: l'art. 24.1 del Real Decreto Legislativo 5/2004 la esclude espressamente per i non residenti. I residenti nell'UE e nello SEE pagano quindi 19% sul reddito al netto dei costi, mentre i contribuenti di Paesi terzi pagano 24% sull'intero canone lordo, poiché l'art. 24.6 della stessa legge non consente loro di dedurre i costi. Chi risiede in Spagna paga invece l'IRPF progressivo, ossia l'imposta sul reddito delle persone residenti in Spagna, che il calcolatore determina confrontando il carico fiscale con e senza i redditi da locazione. Il risultato finale è il rendimento: il reddito al netto delle imposte in rapporto all'investimento complessivo, formato da prezzo d'acquisto, costi accessori d'acquisto ed eventuali investimenti iniziali.

Esempi di calcolo

Anziché utilizzare esempi numerici che non sarebbero comunque adatti al tuo caso, il calcolatore qui sopra mette a confronto le situazioni principali: la locatrice residente che ha diritto a una delle riduzioni, il cittadino dell'UE che può dedurre soltanto i propri costi e il proprietario di un Paese terzo tassato sul canone lordo. Inserisci il prezzo d'acquisto, i costi accessori, il canone mensile e le spese correnti, seleziona il tuo status e, se sei residente in Spagna, il caso di riduzione pertinente: vedrai subito quanto ti resta al netto delle imposte e quale rendimento ne deriva sul tuo investimento complessivo. Puoi inoltre indicare eventuali mancati pagamenti per singoli mesi, per valutarne l'effetto sul risultato.

Casi particolari

Il calcolatore non è volutamente pensato per alcune situazioni e, in questi casi, non fornisce alcun risultato: se dai in locazione al tuo coniuge o a parenti fino al terzo grado, l'art. 24 LIRPF prevede un reddito minimo specifico, diverso dal calcolo ordinario. Se organizzi la locazione come attività d'impresa, ad esempio con almeno un dipendente a tempo pieno che se ne occupa, ai sensi dell'art. 27.2 LIRPF si applica una qualificazione del tutto diversa, come attività economica. Entrambi i casi vanno chiariti separatamente con il tuo consulente; se ti stai chiedendo quale sia la scelta di fondo, può esserti utile anche la guida per valutare l'uso proprio rispetto alla locazione.

Anche nel proprio ambito di applicazione, il calcolatore non considera ogni aspetto. Se l'abitazione resta effettivamente vuota, non per un mancato pagamento con contratto in essere ma perché non c'è alcun inquilino, per quei giorni può aggiungersi una imputación de rentas: un reddito figurativo che il fisco presume in caso di uso proprio. Il calcolatore non include questa ulteriore imputazione; riduce soltanto il canone incassato dei mesi non pagati. Non ammortizza separatamente neppure gli interventi edilizi che aumentano il valore e i mobili acquistati di recente, poiché considera soltanto l'ammortamento corrente dell'edificio stesso. Inoltre, una violazione delle norme sui canoni di locazione previste dall'art. 17.6 LAU comporta la perdita retroattiva di tutte le riduzioni, anche se i requisiti per la riduzione sarebbero altrimenti soddisfatti. Infine, la quota tariffaria delle Baleari calcolata per i residenti presuppone la residenza fiscale nelle Baleari: se risiedi fiscalmente altrove in Spagna, si applica la tariffa autonoma di quella Comunità.

Il quadro giuridico: LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la normativa spagnola sulle locazioni abitative, stabilisce per quanto tempo un contratto di affitto può essere prorogato anche contro la tua volontà. Se affitti come privato, un contratto stipulato per una durata inferiore si prolunga obbligatoriamente fino a una durata minima di 5 anni; se affitti tramite una società, la durata minima è di 7 anni. In seguito, se nessuna delle parti si oppone, il contratto si rinnova tacitamente per un massimo di altri 3 anni. Per il deposito cauzionale – fianza – la legge prevede il versamento in contanti di 1 mensilità; per saperne di più, consulta la guida al deposito cauzionale per gli affitti abitativi in Spagna.

Per pianificare al meglio, però, il punto decisivo è un altro: questa durata minima tutela l'inquilino, ma non ti garantisce nulla in qualità di locatore. Ai sensi dell'art. 11 LAU, l'inquilino può recedere unilateralmente dal contratto già dopo 6 mesi, con un preavviso di 30 giorni. Non contare quindi su entrate da locazione garantite per anni solo perché la legge prevede una durata minima. Se in seguito dovesse sorgere una controversia sullo sfratto, la guida allo svolgimento di una procedura di sfratto (desahucio) in Spagna ti spiega come procedere.

Scadenze e moduli

Se non risiedi in Spagna, dichiari i redditi da locazione con il Modelo 210, il modulo fiscale per i non residenti: i residenti nell'UE e nel SEE possono dedurre le spese, mentre i cittadini di Paesi terzi devono indicare il canone lordo. Se risiedi in Spagna, il reddito da locazione va inserito nella dichiarazione annuale ordinaria, il Modelo 100. Per sapere con quale frequenza e entro quale scadenza devi presentare la dichiarazione nel tuo caso specifico, è meglio rivolgersi a una Gestoría, un ufficio amministrativo spagnolo; per maggiori dettagli sugli obblighi dichiarativi continuativi dei non residenti, consulta la guida alla tassazione dei redditi da locazione per i non residenti in Spagna.

Base giuridica e aggiornamento

Questo calcolo si basa sugli artt. 23 e 24 della Ley 35/2006 (LIRPF) per i residenti, sugli artt. 24 e 25 del Real Decreto Legislativo 5/2004 per i non residenti, sulla Ley 29/1994 (LAU) per la disciplina delle locazioni e sulla Ley 12/2023, che ha introdotto le attuali aliquote di riduzione e le zonas de mercado residencial tensionado. Il calcolatore stesso indica a quale aggiornamento corrispondono di volta in volta i valori utilizzati.

Domande frequenti

Calcolatori correlati

Se non hai ancora deciso tra locazione turistica e locazione a lungo termine, ti conviene prima consultare la guida alla locazione a lungo termine a Maiorca, che tratta gli aspetti pratici al di là della fiscalità. Per i costi, può esserti utile la guida già linkata sulle spese deducibili; se invece, da non residente, vuoi capire in generale come funziona la tassazione dei redditi da locazione, consulta la guida alla tassazione dei redditi da locazione per i non residenti. Se hai ancora dubbi sul fatto che affittare sia davvero la scelta giusta, trovi un confronto nella guida all'uso proprio o alla locazione.