Legge sull'edilizia abitativa delle Baleari: tetto massimo agli affitti, "zona tensionada" e cosa ti riguarda davvero nel 2026
La Ley Vivienda Balearen — ovvero la legge spagnola 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) e la sua attuazione nelle Baleari — è la legge immobiliare più discussa nelle isole da quando è entrata in vigore a maggio 2023. Promette un freno agli affitti, nuove regole sugli aumenti degli affitti e un meccanismo chiamato «zona de mercado residencial tensionado», che dovrebbe imporre dei limiti massimi agli affitti nei mercati sotto pressione. Ma cosa significhi davvero questa legge nella vita di tutti i giorni dipende molto dal fatto che le Baleari decidano di usare questi strumenti e da come lo facciano — ed è proprio qui che la situazione nel 2026 è più complicata di quanto molti si aspettino. In questa guida scoprirai come funziona l’indice degli affitti, cosa si intende per “zona tensionada”, perché le Baleari finora si sono rifiutate di dichiararla tale, quali agevolazioni fiscali (IRPF) sono previste per i proprietari e quali regole sono rilevanti per i grandi locatori e gli acquirenti.
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Cosa prevede in realtà la Legge 12/2023
La legge spagnola sull’alloggio (Ley por el Derecho a la Vivienda, Legge 12/2023) è in vigore dal 26 maggio 2023. Interviene a livello nazionale sul diritto locativo, ma concede alle Comunità autonome ampie competenze per attivare o adattare determinati strumenti. Ecco i punti chiave in sintesi:
| Regolamentazione | Cosa cambia | Valido a partire dal |
|---|---|---|
| Aumento annuale dell'affitto | 2023: max. 2%; 2024: max. 3% | subito, con l'entrata in vigore |
| Nuovo indice degli affitti IRAV | Sostituisce l'IPC come parametro di riferimento per l'aumento dell'affitto | dal 2025 |
| Zona sotto tensione | La Comunità autonoma deve dichiararlo esplicitamente | dopo la richiesta e la verifica |
| Commissione di intermediazione | In linea di massima, è il locatore a farsi carico | da maggio 2023 |
| Detrazioni IRPF per i proprietari di immobili in affitto | Tariffe variabili a seconda del prezzo dell'affitto e della zona | da maggio 2023 |
| Definizione di grande locatore | a partire da 10 unità abitative | da maggio 2023 |
Nota: la Ley 12/2023 è una legge quadro. Molte misure — in particolare i limiti massimi degli affitti nelle «Zonas tensionadas» — entreranno in vigore nelle Baleari solo quando il governo regionale delle Baleari (Govern de les Illes Balears) le attiverà espressamente. Finora ciò non è ancora avvenuto.
Il nuovo indice degli affitti IRAV: cosa cambierà a partire dal 2025
Fino alla fine del 2024 erano in vigore dei limiti massimi temporanei previsti dalla legge: 2% nel 2023, 3% nel 2024. A partire dal 2025 è stato introdotto un nuovo indice di riferimento nazionale, l’Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), calcolato dall’Istituto Nazionale di Statistica spagnolo (INE). L’IRAV dovrebbe essere più stabile nel lungo periodo rispetto all’IPC e frenare gli aumenti eccessivi degli affitti in occasione dei rinnovi contrattuali.
Conseguenza pratica per i proprietari a Maiorca: se il tuo contratto di locazione in essere prevede una clausola di adeguamento annuale, dal 2025 dovrai limitare l’aumento al valore IRAV del mese in questione. I riferimenti al vecchio IPC o al «prezzo di mercato concordato» non sono più validi a tempo indeterminato nei contratti esistenti.
Attenzione: per i nuovi contratti di locazione in zone non classificate come “zona tensionada” — e al momento si tratta di tutta Maiorca — l’IRAV si applica solo alle clausole di rinnovo nei contratti già in essere. Come locatore, puoi fissare liberamente il canone iniziale. Questa è la differenza fondamentale rispetto alla “zona tensionada”.
Zona tensionata: cosa significa questo termine — e perché le Baleari non lo usano
I requisiti per l'attivazione
Una Comunità Autonoma o un Comune può dichiarare una zona “mercato residenziale sotto pressione ” se è soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
- La spesa media per l'alloggio (affitto o rata del mutuo più spese condominiali) supera il 30% del reddito medio delle famiglie in questa zona.
- Negli ultimi cinque anni, i prezzi di acquisto o di affitto sono aumentati di oltre 3 punti percentuali rispetto al tasso di inflazione cumulativo regionale.
Nelle Baleari, secondo le informazioni attuali, entrambi i criteri sono soddisfatti — è questa l’opinione degli esperti e di parte del mondo scientifico. Le previsioni per il 2026 indicano nuovi aumenti degli affitti tra l’8% e il 12%, soprattutto perché migliaia di contratti quinquennali stipulati nel periodo post-pandemia stanno per scadere e devono essere rinnovati.
Lo stallo politico
Il Parlamento delle Baleari ha respinto una mozione per dichiarare l’intero arcipelago “zona di tensione ”. Il gruppo di maggioranza del PP sostiene che questo strumento non abbia «effetti concreti». Gli accademici e gli esperti di edilizia abitativa ribattono invece che, almeno nel breve termine, potrebbe frenare il rinnovo dei contratti di locazione, mentre si attendono soluzioni strutturali (più alloggi sociali, più offerta).
| Requisiti per la "zona tensionada" | Situazione nelle Baleari (aggiornata al 2026) | È attivato? |
|---|---|---|
| Spese per l'alloggio > 30% del reddito familiare | Secondo gli esperti: sì | no |
| Aumento dei prezzi > IPC + 3 PP in 5 anni | Secondo gli esperti: sì | no |
| Decisione politica del Govern | finora negato | no |
Cosa significa per te: finché le Baleari non dichiareranno una “zona a rischio”, per i nuovi contratti di affitto a Maiorca — anche a Palma — non si applicano i limiti massimi di affitto previsti dalla Ley 12/2023. I proprietari possono continuare a stipulare nuovi contratti al prezzo di mercato.
Cosa succederebbe se la "zona tensionada" fosse attivata
Per completezza: se le Baleari o un comune delle Baleari dichiarassero una “zona tensionada”, entrerebbero in vigore le seguenti norme:
- Locazioni in corso (l'appartamento è stato affittato negli ultimi 5 anni): il nuovo canone di affitto non può superare l'ultimo canone concordato più il tasso massimo di aumento annuale consentito (IRAV).
- Appartamenti che vengono messi sul mercato per la prima volta (non affittati negli ultimi 5 anni): l'affitto iniziale non può superare il valore massimo dell'indice di riferimento statale per la zona in questione.
- Grandi proprietari (da 10 unità abitative in su): nelle “Zonas tensionadas” non possono, in linea di principio, fissare un canone di affitto superiore all’indice di riferimento — nemmeno in caso di nuovi contratti di locazione.
Grandi proprietari (gran tenedor): chi è interessato?
La Legge 12/2023 definisce “gran tenedor” una persona fisica o giuridica che possiede 10 o più immobili residenziali in Spagna o che detiene una superficie abitabile complessiva superiore a 1.500 m². In alcune Zonas tensionadas, le Comunità Autonome possono abbassare questa soglia a 5 immobili residenziali.
Per i grandi locatori delle Baleari valgono — anche se non si tratta di una “zona tensionada” — obblighi di informazione più stringenti e requisiti più severi per gli aumenti di affitto nei contratti già in essere. Se in seguito venisse dichiarata “zona tensionada”, l’obbligo di allinearsi all’indice di riferimento entrerebbe immediatamente in vigore per tutti i nuovi contratti.
Nota: se possiedi più licenze per affitti turistici (ETV) e allo stesso tempo immobili in affitto a lungo termine, tieni d’occhio il numero totale di unità abitative. Ti consiglio di chiedere una consulenza legale quando ti avvicini alla soglia delle 10 unità.
Sgravio fiscale IRPF per i proprietari di immobili in affitto: ecco i dettagli della scala progressiva
Uno degli strumenti con effetto immediato previsti dalla Legge 12/2023 è la nuova tabella delle agevolazioni IRPF per chi affitta appartamenti a lungo termine. La detrazione si applica ai redditi netti derivanti dall’affitto della “vivienda habitual” e sostituisce la precedente riduzione forfettaria del 60%.
| Scenario | Riduzione dell'IRPF sui ricavi netti da locazione |
|---|---|
| Nuovo contratto di locazione in zona a forte domanda con una riduzione dell'affitto di almeno il 5% rispetto al contratto preliminare | fino al 90% |
| Prima locazione in zona a domanda elevata a inquilini di età compresa tra i 18 e i 35 anni | 70 % |
| Appartamento riaffittato dopo la ristrutturazione (zona a forte domanda) | 60 % |
| Tutti gli altri contratti di locazione a lungo termine (abitazione principale, fuori da una zona soggetta a tensione abitativa) | 50 % |
Attenzione: Dato che al momento nelle Baleari non è stata dichiarata alcuna "zona tensionada", i proprietari delle Baleari possono attualmente usufruire solo della riduzione del 50% — per ottenere gli sgravi più elevati del 60%, 70% o 90% è necessario che l'immobile affittato si trovi in una "zona tensionada" dichiarata. Trovi maggiori dettagli su questa detrazione nella guida «Detrazione IRPF per i locatori delle Baleari».
Restrizioni per gli acquirenti: cosa comporta la Ley Vivienda per chi compra casa
La Legge 12/2023 non prevede limiti massimi diretti al prezzo di acquisto per il mercato libero degli alloggi. Tuttavia, stabilisce delle condizioni generali che incidono indirettamente sugli acquirenti — soprattutto investitori e non residenti:
1. Quota di alloggi sociali nei nuovi progetti: in futuro, i progetti di nuova costruzione dovranno riservare una quota maggiore di alloggi sovvenzionati o a canone moderato. Nelle Isole Baleari, questo aspetto è disciplinato anche dalla Legge 5/2018 (Ley de Vivienda de les Illes Balears) e dalla Legge 3/2024.
2. Limiti di prezzo per l’acquisto di alloggi VPO/VPL: per gli alloggi protetti (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, e Vivienda de Protección Oficial, VPO), il governo delle Baleari stabilisce i prezzi massimi consentiti sia per l’acquisto che per l’affitto. Il 20 febbraio 2026 il Consell de Govern ha approvato un aggiornamento di questi prezzi massimi. Trovi i dettagli sull’acquisto di alloggi VPO/VPL nella guida VPO/VPL Maiorca.
3. Diritti di prelazione delle autorità pubbliche: nelle “Zonas tensionadas” e per gli alloggi sociali, le autorità pubbliche possono esercitare diritti di prelazione. Anche in questo caso vale la regola: finché non viene dichiarata una “zona tensionada”, ciò non ha alcun effetto sul normale mercato di rivendita a Maiorca.
| Tipo di acquirente | Limitazione prevista dalla Legge 12/2023 | Limitazione prevista dalla normativa delle Baleari |
|---|---|---|
| Acquirente al primo acquisto di un'abitazione principale (mercato libero) | nessun tetto massimo di prezzo | Possibilità di sconti ITP (→ ITP Baleari) |
| Acquirenti VPO/VPL | Prezzo di acquisto secondo la tabella dei prezzi massimi | Delibera del Consell, febbraio 2026 |
| Investitore (> 10 WE) | aumento del controllo degli affitti | nessun blocco aggiuntivo sugli acquisti |
| Acquirenti extra UE | nessun divieto di acquisto ai sensi della Legge 12/2023 | nessun blocco specifico (aggiornato al 2026) |
Piano abitativo delle Baleari 2026–2030: 168 milioni di euro
In parallelo alla Legge 12/2023, il Governo delle Isole Baleari ha assicurato dei fondi tramite il Piano Statale per l’Edilizia Abitativa 2026–2030. Secondo quanto riferito dal Govern de les Illes Balears, nell’ambito di questo programma le Baleari gestiranno 168 milioni di euro — con quella che, secondo le loro stesse dichiarazioni, è la quota maggiore di fondi propri della Comunità Autonoma rispetto ai periodi di programmazione precedenti. I fondi saranno destinati a sovvenzioni per l’edilizia popolare, la riqualificazione e i sussidi per l’affitto.
Consiglio: puoi richiedere il Bono Alquiler Joven — un sussidio statale per l'affitto destinato ai giovani — indipendentemente dal fatto che la zona sia considerata “zona tensionada” o meno. Trovi tutti i dettagli nella guida “Bono Alquiler Joven Baleari”.
Come si evolverà il mercato degli affitti a Maiorca nel 2026
Anche senza una “zona tensionada” attivata, gli inquilini sentono gli effetti di una carenza strutturale dell’offerta. Ecco alcuni dati e andamenti tratti dalle fonti disponibili:
- Per il 2026, gli analisti di mercato prevedono nuovi aumenti degli affitti tra l'8% e il 12%, spinti dal rinnovo dei contratti post-pandemia.
- Secondo i rapporti di mercato, il prezzo al metro quadrato degli immobili di seconda mano nelle Baleari ha ormai superato i 5.000 euro/m² — e continua a salire.
- Secondo alcune fonti, gli annunci di appartamenti in affitto alle Baleari resterebbero online in parte anche meno di un giorno prima di essere prenotati — un indicatore di un eccesso di domanda davvero estremo.
- Secondo le stime degli esperti, la quota del reddito familiare destinata alle spese per l'alloggio supera la soglia del 30% prevista dalla Legge 12/2023.
Questi numeri spiegano perché il dibattito sulla “zona tensionada” sia così acceso dal punto di vista politico — e perché la decisione del Govern di non attivarla abbia conseguenze sociali significative.
Gli errori più comuni con la Ley Vivienda alle Baleari
1. Aumento dell’affitto in base all’IPC anziché all’IRAV. A partire dal 2025, l’IRAV sarà l’indice di riferimento per le clausole di aumento dell’affitto. I contratti che fanno ancora riferimento all’IPC non sono automaticamente nulli, ma l’aumento non può superare l’IRAV. Chi applica comunque l’IPC e questo risulta più alto, rischia una controversia con l’inquilino.
2. Continua ad applicare la detrazione del 60% sull’IRPF. La vecchia riduzione forfettaria del 60% è stata sostituita dalla nuova scala progressiva. Chi continua a detrarre il 60% senza verificare i requisiti della nuova tabella progressiva rischia di ricevere richieste di pagamento a posteriori. Dal 26 maggio 2023, la nuova normativa si applica ai nuovi contratti (e anche a quelli rinnovati).
3. Partiamo dal presupposto che la “zona tensionada” sia già in vigore. Molti articoli sui media danno l’impressione che il freno agli affitti sia già attivo nelle Baleari. Non è vero: senza una delibera formale del Govern, le restrizioni speciali non valgono.
4. Addebitare la commissione di intermediazione al locatario. Da maggio 2023, in linea di principio, è il locatore a farsi carico della commissione di intermediazione nei contratti di locazione di abitazioni. Le clausole che la fanno pagare al locatario sono impugnabili.
5. Ignora i limiti di prezzo previsti dalla VPO. Chi acquista o vende un appartamento soggetto a tutela deve conoscere le tabelle dei prezzi massimi aggiornate — l’ultimo aggiornamento risale alla delibera del Consell del febbraio 2026. Un acquisto a un prezzo superiore al massimo previsto può portare all’annullamento della transazione.
6. Non sottovalutare lo status di “gran tenedor”. Chi in Spagna possiede complessivamente 10 o più appartamenti — tra affitti a lungo termine, affitti turistici e uso proprio — dovrebbe verificare se viene classificato come “gran tenedor ”. I requisiti vanno oltre quelli che devono rispettare i piccoli locatori.
E poi? Possibili sviluppi nel 2026 e oltre
La Legge 12/2023 non è una legge statica. Ci sono diversi sviluppi da tenere d’occhio:
- Zona di tensione: la pressione politica e sociale sul governo delle Baleari potrebbe aumentare non appena la nuova ondata di rinnovi contrattuali farà aumentare in modo evidente gli affitti. Non è da escludere una rivalutazione da parte del Govern.
- Piano statale per l'edilizia abitativa 2026–2030: nei prossimi anni, i 168 milioni di euro porteranno a programmi di sostegno concreti che potrebbero riguardare sia gli inquilini che i costruttori.
- Legge 3/2024 delle Baleari: la legge d’urgenza delle Baleari del 2024 prevede misure specifiche per l’edilizia abitativa a prezzi accessibili, che si applicano indipendentemente dalla legge nazionale 12/2023.
- Moratoria sulle licenze ETV: l'attuale moratoria sulle nuove licenze per gli affitti turistici contribuisce a rendere l'offerta ancora più limitata. Meno affitti turistici non significa automaticamente più offerte di affitti a lungo termine: questo è un punto centrale della discussione.
Lista di controllo: cosa dovresti verificare adesso se sei un proprietario a Maiorca
- Controlla la clausola sull'aumento dell'affitto: il tuo contratto fa ancora riferimento all'IPC? Al prossimo rinnovo, fallo convertire all'IRAV.
- Ricalcola la riduzione dell'IRPF: usa correttamente la fascia del 50%; verifica se in futuro potresti beneficiare della fascia più alta.
- Chiarisci se sei un grande locatore: somma tutte le unità abitative che possiedi in Spagna — comprese le VPO, gli immobili per le vacanze e gli immobili in fase di costruzione con permesso di costruzione.
- Elimina le clausole sulla commissione dell'agente immobiliare: i contratti esistenti che prevedono una commissione a carico dell'inquilino sono contestabili — modificali al momento del rinnovo.
- Controlla lo stato VPO/VPL dell'immobile: c'è un periodo di tutela o un regime di prezzo massimo?
- Tieni d’occhio la “zona tensionada”: iscriviti al BOIB (Bollettino Ufficiale delle Isole Baleari) per ricevere avvisi sul diritto all’alloggio — l’attivazione potrebbe avvenire da un momento all’altro.
- Tieni aggiornato il certificato energetico: è un requisito fondamentale per affittare; è importante anche per il bonus ristrutturazione ai fini dell’IRPF. Trovi maggiori informazioni nella guida “Certificato energetico in Spagna”.
- Rivolgiti a un commercialista: l’interazione tra IRAV, aliquote IRPF e l’eventuale “zona tensionada” è complessa. Una consulenza una tantum ti conviene.
Conclusione
La Ley Vivienda Balearen del 2026 è una legge con un grande potenziale, ma che finora ha avuto un impatto locale limitato. La legge quadro nazionale (Ley 12/2023) vale in tutta la Spagna: l’IRAV sostituisce l’IPC, la commissione dell’agente immobiliare è a carico del proprietario e la nuova scala di sgravi IRPF è in vigore. Lo strumento chiave per il tetto massimo degli affitti — la «zona tensionada» — non è ancora stato attivato nelle Baleari. Il gruppo di governo del PP lo rifiuta, mentre secondo gli esperti il mercato degli affitti soddisfa già da tempo le soglie legali per l’attivazione. Per i proprietari questo significa: agire subito sull’indice degli affitti e sulla detrazione IRPF, tenere d’occhio l’evoluzione della «zona tensionada» e prendere sul serio i limiti massimi VPO/VPL. Chi compra sul mercato libero non subisce quasi nessuna limitazione diretta dalla Ley 12/2023 — ma gli effetti indiretti sul mercato (offerta scarsa, prezzi in aumento, obblighi sociali nelle nuove costruzioni) sono ancora più rilevanti.
Fonti ufficiali
- Legge 12/2023, del 24 maggio, sul diritto all’alloggio (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
- Legge 5/2018, del 19 giugno, sulla Legge di Vivienda delle Isole Baleari (CAIB): https://www.caib.es/sites/institutestudisautonomics/f/301150
- Legge 3/2024, del 3 maggio, sulle misure urgenti in materia di alloggi (CAIB-Normativa): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
- Delibera del Consiglio di Governo del 20 febbraio 2026 (aggiornamento dei prezzi delle abitazioni VPO/VPL): pubblicata sul BOIB (Bollettino Ufficiale delle Isole Baleari): https://www.caib.es/eboibfront/?lang=es
- IRAV (Indice di riferimento per l'adeguamento dei canoni di locazione abitativa) — INE: https://www.ine.es
- ATIB — Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari: https://www.atib.es
- Piano statale per l'edilizia abitativa 2026–2030 — Governo delle Isole Baleari: https://www.caib.es/webgoib/es/
- Normativa sugli alloggi a prezzo controllato (CAIB): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809