Ley de Vivienda nelle Baleari: quando scatta il tetto agli affitti
La Ley Vivienda Balearen — ovvero la legge spagnola Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) e la sua applicazione nelle Baleari — è la legge sulla casa più discussa nelle isole da quando è entrata in vigore, nel maggio 2023. Prevede limiti ai canoni di affitto, nuove regole per gli aumenti e un meccanismo chiamato zona de mercado residencial tensionado, pensato per imporre un tetto ai canoni nelle aree dove trovare casa è più difficile. Nella pratica, però, tutto dipende da quali strumenti le Baleari decidono di adottare e in che modo. E nel 2026 la situazione è più complessa di quanto molti si aspettino. In questa guida scoprirai come funziona l’indice di riferimento degli affitti, quando un’area può essere dichiarata zona tensionada, perché le Baleari finora si sono opposte a questa dichiarazione, quali agevolazioni IRPF spettano ai proprietari che affittano e quali regole riguardano i grandi proprietari e gli acquirenti.
- Guida: affitti a lungo termine a Maiorca — tutti i diritti e i doveri di inquilini e proprietari
Cosa prevede la Ley 12/2023
La legge spagnola sulla casa (Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023) è in vigore dal 26 maggio 2023. Modifica le regole sugli affitti a livello nazionale, ma lascia alle comunità autonome ampio margine per attivare o adattare alcuni strumenti. Ecco i punti principali:
| Norma | Cosa cambia | Da quando si applica |
|---|---|---|
| Aumento annuale dell’affitto | 2023: massimo 2 %; 2024: massimo 3 % | Dall’entrata in vigore |
| Nuovo indice di riferimento degli affitti IRAV | Sostituisce l’IPC come parametro per gli aumenti dell’affitto | dal 2025 |
| Zona tensionada | La Comunità autonoma deve dichiararla espressamente | dopo la richiesta e la verifica |
| Provvigione dell’agenzia immobiliare | Di norma è a carico del proprietario | da maggio 2023 |
| Agevolazioni IRPF per i proprietari | Importi differenziati in base al canone e alla zona | da maggio 2023 |
| Definizione di grande proprietario | da 10 unità abitative | da maggio 2023 |
Nota: La Ley 12/2023 è una legge quadro. Molte misure, in particolare i limiti ai canoni di affitto nelle zonas tensionadas, entreranno in vigore nelle Baleari solo quando il governo delle Baleari (Govern de les Illes Balears) le attiverà espressamente. Finora non è successo.
Il nuovo indice degli affitti IRAV: cosa cambia dal 2025
Fino alla fine del 2024 erano in vigore limiti temporanei stabiliti per legge: 2 % nel 2023 e 3 % nel 2024. Dal 2025 è stato introdotto un nuovo indice di riferimento nazionale, l'Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), calcolato dall'istituto di statistica spagnolo INE. L'IRAV punta a essere più stabile dell'IPC nel lungo periodo e a contenere gli aumenti eccessivi degli affitti in occasione degli adeguamenti previsti dai contratti.
Cosa significa per te se affitti un immobile a Maiorca: se hai stipulato il contratto di locazione dal 26 maggio 2023 e il contratto prevede un adeguamento annuale, dal 2025 l'aumento non può superare il valore dell'IRAV relativo al mese in questione. Per i contratti precedenti continua a valere la clausola concordata all'epoca; i limiti temporanei del 2 % (2023) e del 3 % (2024) sono scaduti. Il limite del 2 % introdotto nel marzo 2026 con il Real Decreto-ley 8/2026 non è stato confermato dal Parlamento nell'aprile 2026 e non è più in vigore.
Attenzione: per i nuovi contratti di locazione nelle zone non dichiarate zona tensionada — attualmente tutta Maiorca — l'IRAV si applica solo alle clausole di adeguamento dei contratti già in essere. Se sei il proprietario, puoi stabilire liberamente il canone iniziale di un nuovo contratto. È questa la differenza decisiva rispetto a una zona tensionada.
Zona tensionada: cosa comporta e perché le Baleari non la adottano
I requisiti per dichiarare una zona tensionada
Una comunità autonoma o un comune può dichiarare un'area mercado residencial tensionado se è soddisfatta almeno 1 delle seguenti condizioni:
- Il costo medio dell'abitazione (affitto o rata del mutuo, più le spese essenziali) supera il 30 % del reddito mediano delle famiglie della zona.
- Negli ultimi 5 anni, i prezzi di acquisto o gli affitti sono aumentati di oltre 3 punti percentuali rispetto all'inflazione cumulata nella regione.
Secondo le informazioni attualmente disponibili, alle Baleari sono soddisfatti entrambi i criteri: è quanto ritengono esperti e parte del mondo accademico. Le previsioni per il 2026 indicano nuovi aumenti degli affitti compresi tra l'8 % e il 12 %, soprattutto perché stanno per essere rinnovati migliaia di contratti quinquennali stipulati nel periodo successivo alla pandemia.
Lo stallo politico
Il Parlamento delle Baleari ha respinto una proposta per dichiarare l'intero arcipelago zona tensionada. Il gruppo del PP al governo sostiene che questa misura non abbia „keine realen Effekte". Studiosi ed esperti del settore abitativo obiettano che potrebbe almeno contenere, nel breve periodo, gli aumenti al rinnovo dei contratti, in attesa che producano effetti le soluzioni strutturali, come la costruzione di più alloggi sociali e l'aumento dell'offerta.
| Requisito per la zona tensionada | Situazione alle Baleari (al 2026) | Attivata? |
|---|---|---|
| Spese per l’abitazione > 30 % del reddito familiare | Secondo gli esperti: sì | No |
| Aumento dei prezzi > IPC + 3 punti percentuali nell’arco di 5 anni | Secondo gli esperti: sì | No |
| Decisione politica del Govern | Finora rifiutata | No |
Cosa significa per te: Finché le Baleari non dichiareranno una zona tensionada, ai nuovi contratti di affitto a Maiorca — anche a Palma — non si applicheranno i limiti di legge sui canoni previsti dalla Ley 12/2023. I proprietari potranno continuare a stipulare nuovi contratti ai prezzi di mercato.
Quali regole si applicherebbero in una zona tensionada
Per completezza: se le Baleari o un comune delle Baleari dichiarassero una zona tensionada, entrerebbero in vigore queste regole:
- Abitazioni affittate negli ultimi 5 anni: Il nuovo canone non potrebbe superare quello dell’ultimo contratto, aumentato nella misura massima annua consentita (IRAV).
- Abitazioni immesse sul mercato dopo 5 anni senza essere state affittate: Il canone iniziale non potrebbe superare il valore massimo previsto dall’indice statale di riferimento per la zona interessata.
- Proprietari con almeno 10 unità abitative: Nelle zonas tensionadas, in linea generale non potrebbero fissare un canone superiore all’indice di riferimento, nemmeno per un nuovo contratto.
Grandi proprietari immobiliari (gran tenedor): chi rientra in questa categoria?
La Ley 12/2023 definisce gran tenedor una persona fisica o giuridica che possiede 10 o più immobili a uso abitativo in Spagna oppure una superficie abitativa complessiva superiore a 1.500 m². In alcune zonas tensionadas, le Comunità autonome possono abbassare la soglia a 5 immobili a uso abitativo.
Per i grandi proprietari immobiliari nelle Balearen sono previsti maggiori obblighi di comunicazione e regole più severe per aumentare i canoni dei contratti in corso, anche in assenza di una zona tensionada. Se in futuro un’area venisse dichiarata zona tensionada, tutti i nuovi contratti sarebbero immediatamente soggetti all’indice di riferimento.
Nota: se possiedi più licenze per affitti turistici (ETV) e anche immobili destinati alla locazione a lungo termine, tieni d’occhio il numero complessivo delle unità abitative. Se ti avvicini alla soglia delle 10 unità, è consigliabile chiedere una consulenza legale.
Agevolazioni IRPF per i proprietari che affittano: le aliquote nel dettaglio
Tra le misure della Ley 12/2023 già in vigore c’è il nuovo sistema di agevolazioni IRPF per i proprietari che affittano abitazioni a lungo termine. La riduzione si applica ai redditi netti delle locazioni destinate a vivienda habitual e sostituisce la precedente riduzione forfettaria del 60 %.
| Situazione | Riduzione IRPF sui redditi netti da locazione |
|---|---|
| Nuovo contratto di locazione in una zona tensionada con una riduzione del canone di almeno il 5 % rispetto al contratto precedente | fino al 90 % |
| Prima locazione in una zona tensionada a un inquilino tra 18 e 35 anni | 70 % |
| Abitazione affittata con un nuovo contratto dopo una ristrutturazione (zona tensionada) | 60 % |
| Tutti gli altri contratti di locazione a lungo termine (vivienda habitual, fuori da una zona tensionada) | 50 % |
Attenzione: poiché nelle Balearen attualmente non è stata dichiarata alcuna zona tensionada, i proprietari che affittano immobili possono beneficiare solo della riduzione del 50 %. Le agevolazioni più elevate, del 60 %, 70 % o 90 %, richiedono che l’immobile si trovi in una zona tensionada dichiarata. Trovi maggiori dettagli su questa riduzione nella guida Detrazione IRPF per i proprietari che affittano nelle Balearen.
Restrizioni per gli acquirenti: cosa prevede la Ley Vivienda
La Ley 12/2023 non fissa tetti al prezzo d'acquisto delle abitazioni sul mercato libero. Stabilisce però regole che incidono indirettamente sugli acquirenti, soprattutto sugli investitori e sui non residenti:
1. Quota di alloggi a prezzi agevolati nei nuovi progetti: i nuovi interventi edilizi dovranno destinare una quota maggiore di abitazioni all'edilizia agevolata o a prezzi calmierati. Alle Baleari si applicano anche la Ley 5/2018 (Ley de la Vivienda de les Illes Balears) e la Ley 3/2024.
2. Limiti ai prezzi d'acquisto delle VPO/VPL: per le abitazioni protette (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, e Vivienda de Protección Oficial, VPO), il governo delle Baleari stabilisce i prezzi massimi di vendita e di affitto. Il 20 febbraio 2026 il Consell de Govern ha approvato un aggiornamento di questi limiti. Per saperne di più sull'acquisto di una VPO/VPL, consulta la guida VPO/VPL Mallorca.
3. Diritto di prelazione degli enti pubblici: nelle zonas tensionadas e per gli alloggi di edilizia sociale, gli enti pubblici possono esercitare il diritto di prelazione. Anche in questo caso, finché non viene dichiarata una zona tensionada, la misura non incide sul normale mercato delle abitazioni usate a Maiorca.
| Tipo di acquirente | Limitazioni previste dalla Ley 12/2023 | Limitazioni previste dalla normativa delle Baleari |
|---|---|---|
| Acquirente della prima casa da adibire a residenza principale (mercato libero) | Nessun tetto al prezzo d'acquisto | Possibili agevolazioni sull'ITP (→ ITP Balearen) |
| Acquirente di VPO/VPL | Prezzo d'acquisto stabilito dalla tabella dei prezzi massimi | Delibera del Consell de Govern di febbraio 2026 |
| Investitore (> 10 unità abitative) | Norme più restrittive sugli affitti | nessun ulteriore divieto di acquisto |
| acquirenti non UE | nessun divieto di acquisto previsto dalla Ley 12/2023 | nessun divieto specifico (al 2026) |
Piano per la casa delle Baleari 2026–2030: 168 milioni di euro
Oltre alla Ley 12/2023, il governo delle Baleari ha ottenuto fondi attraverso il Plan Estatal de Vivienda 2026–2030. Secondo il Govern de les Illes Balears, nell’ambito di questo programma le Baleari gestiranno 168 milioni di euro. Il Govern afferma inoltre che il contributo di fondi propri della Comunità autonoma sarà il più alto rispetto ai precedenti periodi di programmazione. Le risorse finanzieranno l’edilizia residenziale sociale, le ristrutturazioni e gli aiuti per l’affitto.
Consiglio: puoi richiedere il Bono Alquiler Joven, un contributo statale all’affitto per i giovani, indipendentemente dalla questione della zona tensionada. Trovi tutti i dettagli nella guida Bono Alquiler Joven Balearen.
Come si evolve il mercato degli affitti a Maiorca nel 2026
Anche senza l’attivazione della zona tensionada, chi vive in affitto risente della carenza strutturale di alloggi disponibili. Ecco alcuni dati e tendenze tratti dalle fonti disponibili:
- Per il 2026, gli osservatori del mercato prevedono nuovi aumenti degli affitti compresi tra 8 % e 12 %, spinti dal rinnovo dei contratti stipulati dopo la pandemia.
- Secondo le analisi di mercato, il prezzo degli immobili esistenti nelle Baleari ha ormai superato i 5.000 euro/m² e continua a salire.
- Secondo alcune fonti, nelle Baleari gli annunci di case in affitto rimarrebbero online, in certi casi, per meno di 1 giorno prima che gli immobili vengano assegnati: un segno della domanda nettamente superiore all’offerta.
- Secondo gli esperti, la quota di reddito familiare destinata alla casa supera la soglia del 30 % indicata nella Ley 12/2023.
Questi dati aiutano a capire perché il dibattito sulla zona tensionada sia così acceso sul piano politico e perché la decisione del Govern di non attivarla abbia conseguenze sociali rilevanti.
Gli errori più comuni sulla Ley Vivienda nelle Baleari
1. Aumentare l’affitto in base all’IPC anziché all’IRAV. Dal 2025, per i contratti stipulati a partire dal 26 maggio 2023, l’IRAV è il limite massimo per le clausole di aumento del canone. Se un contratto di questo tipo fa ancora riferimento all’IPC, non è automaticamente nullo, ma l’aumento non può superare l’IRAV. Se applichi comunque l’IPC e il valore risulta più alto, rischi una controversia con l’inquilino.
2. Continuare ad applicare la riduzione del 60 % sull’IRPF. La precedente riduzione forfettaria del 60 % è stata sostituita da un nuovo sistema a scaglioni. Se continui a detrarre il 60 % senza verificare i requisiti previsti, rischi di dover versare le somme dovute. Dal 26 maggio 2023, le nuove regole si applicano ai nuovi contratti e a quelli prorogati.
3. Pensare che la zona tensionada sia già in vigore. Numerosi articoli di stampa danno l’impressione che alle Baleari siano già attivi i limiti agli affitti. Non è così: senza una delibera formale del Govern, le restrizioni speciali non si applicano.
4. Far pagare la provvigione dell’agenzia all’inquilino. Da maggio 2023, nei contratti di locazione abitativa la provvigione dell’agenzia è, di norma, a carico del proprietario. Le clausole che la pongono a carico dell’inquilino possono essere contestate.
5. Ignorare i prezzi massimi delle abitazioni VPO. Se compri o vendi un’abitazione protetta, devi conoscere le tabelle aggiornate dei prezzi massimi, modificate da ultimo con una delibera del Consell di febbraio 2026. Acquistare a un prezzo superiore al massimo consentito può portare all’annullamento della compravendita.
6. Sottovalutare la propria posizione di grande proprietario. Se possiedi complessivamente 10 o più abitazioni in Spagna, comprese quelle affittate a lungo termine, quelle destinate agli affitti turistici e quelle che usi personalmente, verifica se rientri nella categoria dei gran tenedor. In tal caso, devi rispettare obblighi ulteriori rispetto a quelli previsti per i piccoli proprietari.
Cosa succederà? Possibili sviluppi nel 2026 e oltre
La Ley 12/2023 non è una legge immutabile. Ci sono diversi sviluppi da seguire:
- Pressioni per la zona tensionada: Le pressioni politiche e sociali sul governo delle Baleari potrebbero aumentare se la nuova ondata di rinnovi contrattuali farà salire gli affitti in modo documentabile. Non si può escludere che il Govern riveda la propria posizione.
- Plan Estatal de Vivienda 2026–2030: Nei prossimi anni, i 168 milioni di euro si tradurranno in programmi concreti di sostegno, che potranno interessare sia gli inquilini sia i costruttori.
- Ley 3/2024 delle Baleari: La legge d’urgenza approvata dalle Baleari nel 2024 prevede misure proprie per favorire l’accesso ad alloggi a prezzi sostenibili, indipendenti dalla Ley 12/2023 nazionale.
- Moratoria sulle licenze ETV: La moratoria in vigore sulle nuove licenze per gli affitti turistici mantiene limitata l’offerta. Meno affitti turistici non significano automaticamente più abitazioni disponibili per gli affitti a lungo termine: è un punto centrale del dibattito.
Lista di controllo: cosa verificare ora se affitti un immobile a Maiorca
- Controlla la clausola di aumento del canone: Hai stipulato il contratto a partire dal 26 maggio 2023 e la clausola fa ancora riferimento all’IPC? In tal caso, l’aumento annuale non può superare l’IRAV.
- Ricalcola la riduzione dell’IRPF: Applica correttamente lo scaglione del 50 % e verifica se in futuro potresti beneficiare di uno scaglione più favorevole.
- Verifica se rientri tra i grandi proprietari: Conta tutte le unità abitative che possiedi in Spagna, compresi gli alloggi VPO, gli immobili destinati alle vacanze e gli edifici allo stato grezzo con permesso di costruire.
- Elimina le clausole sulle provvigioni dell’agenzia: Le clausole dei contratti esistenti che pongono la provvigione a carico dell’inquilino possono essere contestate: correggile al momento del rinnovo.
- Verifica se l’immobile è classificato come VPO o VPL: È ancora soggetto a un periodo di tutela o a un prezzo massimo?
- Tieni d’occhio la zona tensionada: Attiva gli avvisi del BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) sulle norme in materia di abitazioni: la misura potrebbe entrare in vigore con poco preavviso.
- Mantieni aggiornato l’attestato energetico: È necessario per affittare l’immobile e conta anche per le agevolazioni fiscali legate alle ristrutturazioni ai fini dell’IRPF. Per saperne di più, leggi la guida Attestato energetico in Spagna.
- Rivolgiti a un consulente fiscale: Il rapporto tra IRAV, scaglioni delle agevolazioni IRPF ed eventuale zona tensionada è complesso. Vale la pena chiedere una consulenza, anche solo 1 volta.
In conclusione
Nel 2026, la legge sulla casa delle Baleari ha un grande potenziale, ma finora i suoi effetti a livello locale sono limitati. La legge quadro nazionale (Ley 12/2023) si applica in tutta la Spagna: l’IRAV sostituisce l’IPC, la provvigione dell’agenzia è a carico del proprietario e i nuovi scaglioni delle agevolazioni IRPF sono in vigore. Lo strumento decisivo per fissare un tetto agli affitti, la zona tensionada, non è però stato attivato nelle Baleari. Il gruppo del PP al governo si oppone, mentre secondo gli esperti il mercato degli affitti soddisfa da tempo i requisiti previsti dalla legge per attivare la misura. Se affitti un immobile, quindi, occupati ora dell’indice di aggiornamento del canone e delle agevolazioni IRPF, segui gli sviluppi della zona tensionada e rispetta i prezzi massimi previsti per VPO e VPL. Chi acquista un immobile sul libero mercato subisce poche limitazioni dirette dalla Ley 12/2023, ma deve fare i conti con effetti indiretti importanti: offerta scarsa, prezzi in aumento e obblighi di edilizia sociale per le nuove costruzioni.
Fonti ufficiali
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
- Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears (CAIB): https://www.caib.es/sites/institutestudisautonomics/f/301150
- Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (CAIB-Normativa): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
- Acuerdo del Consell de Govern de 20 de febrero de 2026 (actualización precios VPO/VPL): pubblicato nel BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): https://www.caib.es/eboibfront/?lang=es
- IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Arrendamientos de Vivienda) — INE: https://www.ine.es
- ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears: https://www.atib.es
- Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 — Govern de les Illes Balears: https://www.caib.es/webgoib/es/
- Normativa de viviendas protegidas (CAIB): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
Questa guida illustra il quadro normativo generale e non sostituisce una consulenza legale o fiscale riferita al caso concreto. Le leggi e le scadenze possono cambiare; fanno fede le fonti ufficiali indicate nei link.