Subaffitto in Spagna: quando serve il consenso scritto a Maiorca

Vivi in affitto a Palma, la tua stanza resterà vuota d’estate e Airbnb sembra un modo facile per guadagnare qualcosa? È qui che bisogna fare attenzione: in Spagna il subaffitto non è una zona grigia in cui puoi «provare e vedere come va». La legge spagnola sugli affitti, la LAU, richiede il consenso scritto del proprietario anche se vuoi subaffittare una sola stanza. Senza quel consenso, il subaffitto può essere motivo di risoluzione del contratto. Se poi offri l’alloggio ai turisti tramite Booking o Airbnb, si aggiungono altre regole, indipendenti da quelle sugli affitti: nelle Baleari serve una licenza ETV, ci sono zone in cui l’attività è vietata e devi comunicare i dati alle autorità fiscali. Questa guida distingue 3 situazioni: il subaffitto a lungo termine di una stanza, il subaffitto dell’intero alloggio e gli affitti turistici brevi, con le regole, le scadenze e le conseguenze previste nel 2026.

• Affitti a lungo termine a Maiorca: le regole ordinarie

Il quadro normativo: cosa prevede la LAU per il subaffitto?

In Spagna il subaffitto di un’abitazione è disciplinato dalla Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pubblicata nel Boletín Oficial del Estado (BOE). La disposizione fondamentale è l’articolo 8.2 della LAU: puoi subaffittare solo se il proprietario dà il proprio consenso esplicito e scritto. Senza questo consenso, il subaffitto non è autorizzato, con tutte le possibili conseguenze per te, che sei l’inquilino titolare del contratto.

Ricorda però che la legge fissa soltanto le regole generali: i dettagli dipendono dal tuo contratto di affitto. Se stai pensando di subaffittare, leggilo prima di pubblicare un annuncio online.

Nota: Il consenso non dovrebbe essere dato solo a voce: va messo per iscritto in un’integrazione al contratto di locazione. Solo così, in caso di controversia, puoi dimostrare che il subaffitto era stato effettivamente autorizzato.

Caso 1: subaffittare stabilmente una stanza

È il caso più frequente a Maiorca: una persona vive da sola in un appartamento con più stanze e vorrebbe subaffittarne stabilmente una, per esempio a un collega o a una studentessa. Anche in questo caso si applica integralmente l’art. 8.2 LAU: per ottenere il consenso non conta quanto sia grande la parte subaffittata. Se subaffitti stabilmente una stanza senza autorizzazione, rischi le stesse conseguenze previste per il subaffitto dell’intero appartamento.

Nella pratica, i proprietari distinguono spesso tra ospitare gratuitamente un conoscente per poco tempo e subaffittare una stanza con regolarità dietro pagamento. Dal punto di vista legale, però, conta soprattutto se una terza persona vive stabilmente nell’appartamento e paga per farlo: in tal caso si tratta di un subaffitto ai sensi della LAU, qualunque nome gli venga dato informalmente.

Caso 2: subaffittare l’intero appartamento

Se l’inquilino subaffitta l’intero appartamento a terzi, per esempio perché vive temporaneamente all’estero, deve comunque ottenere il consenso previsto dall’art. 8.2 LAU. Rispetto al subaffitto di una stanza, cambia soprattutto il rischio: il proprietario perde del tutto il controllo diretto del proprio immobile. Per questo, in questi casi, sia i tribunali sia i proprietari insistono particolarmente sulla necessità di un consenso scritto.

Attenzione: Di norma, l’uso dell’appartamento da parte di familiari stretti non è considerato un subaffitto e non richiede un consenso separato. Se invece vi si trasferisce una persona estranea alla famiglia che paga per abitarvi, si applicano le regole sul subaffitto, con o senza contratto.

Caso 3: subaffitto turistico di breve durata tramite Airbnb & Booking

In questo caso, oltre alle norme sul contratto di locazione, devi rispettare anche la normativa delle Baleari sul turismo. Se proponi un appartamento in affitto su portali come Airbnb o Booking.com, in linea di principio ti serve una licenza ETV, anche se il proprietario ha acconsentito al subaffitto. Senza questa licenza, affittare l’appartamento a ospiti che si avvicendano è illegale, anche con il consenso del proprietario.

Dall’11 febbraio 2022, a Mallorca, Menorca, Ibiza e Formentera era in vigore una moratoria sui nuovi posti turistici. Il Decreto-ley 4/2025 dell’aprile 2025 ha ridefinito le regole: vieta nuove registrazioni per gli appartamenti nei condomini su tutte le isole – a Palma il divieto è in vigore già dal 2018 –, abroga la soppressione dei posti prevista per legge nel 2026 e istituisce borse temporanee di posti turistici, da cui i consigli insulari possono assegnare posti alle case. Le locazioni già regolarmente registrate restano valide.

Importante: Se sei in affitto e non sei il proprietario, praticamente non puoi subaffittare di tua iniziativa un appartamento ai turisti: ti servirebbero sia il consenso scritto del proprietario ai sensi dell’art. 8.2 LAU, sia una licenza ETV, che di norma è intestata al proprietario. Ottenere entrambi è rarissimo in un rapporto di locazione.

Obblighi di comunicazione: DAC7 e controlli digitali del registro immobiliare

Anche se pensi di poter subaffittare senza farti notare, tieni presente che, in base a una direttiva UE (DAC7), i portali di prenotazione come Airbnb e Booking.com devono comunicare i dati dei propri inserzionisti alle autorità fiscali spagnole. Inoltre, dal 2 gennaio 2026, l’ordinanza VAU/1560/2025 obbliga chiunque offra locazioni brevi, per turismo, lavoro o altri motivi, a presentare una comunicazione informativa all’ufficio del registro immobiliare competente. Se credi che un subaffitto non dichiarato possa passare inosservato, sottovaluti i controlli incrociati sui dati dei portali e del registro immobiliare.

Conseguenze del subaffitto non autorizzato

Le conseguenze di un subaffitto non autorizzato ricadono principalmente su chi ha preso in affitto l’immobile, non sul subaffittuario. Si va dalla risoluzione immediata del contratto di locazione a sanzioni amministrative in caso di uso turistico senza licenza.

Attenzione: Se subaffitti l’appartamento ai turisti, anche l’assicurazione sul contenuto della casa potrebbe non coprire eventuali danni, qualora la polizza preveda soltanto l’uso privato da parte dell’inquilino. In caso di dubbio, controlla la polizza prima di accogliere ospiti tramite le piattaforme online. Trovi maggiori informazioni nella guida all’assicurazione sul contenuto della casa in Spagna.

Il ruolo della comunità dei proprietari (Comunidad)

Anche se il proprietario acconsente alla sublocazione, la Comunidad de Propietarios può stabilire nel proprio statuto regole sull’uso turistico degli appartamenti, fino a vietare del tutto gli affitti brevi nell’edificio. A Maiorca, decisioni di questo tipo sono ormai comuni in molti condomini, soprattutto da quando, nel 2018, la legge ha introdotto restrizioni agli affitti turistici nei condomini di Palma. Se affitti un appartamento e vuoi subaffittarlo, informati quindi anche sul regolamento della Comunidad, oltre a leggere il contratto di locazione.

Per saperne di più sui diritti e i doveri dei proprietari, consulta la guida alla comunità dei proprietari in Spagna.

Un’alternativa legale: affittare a lungo termine anziché subaffittare

Se vuoi ricavare entrate regolari da un immobile senza dover conciliare le disposizioni della LAU, i requisiti della licenza ETV e le regole della Comunidad, valuta un normale affitto a lungo termine, come proprietario anziché come subaffittuario. La durata minima prevista dalla legge è di 5 anni se il proprietario che affitta è un privato o di 7 anni se è una società, con possibilità di proroga automatica. La cauzione prevista dalla legge equivale a 1 mensilità del canone al netto delle spese; il contratto può inoltre prevedere una garanzia aggiuntiva fino a 2 mensilità.

Per saperne di più sulla durata dei contratti, sulla disdetta e sull’andamento del mercato, consulta la guida agli affitti a lungo termine a Maiorca. Per i contratti più brevi, leggi l’articolo sul contratto di affitto di 11 mesi in Spagna.

Quali regole valgono per i proprietari che vogliono affittare ai turisti?

Se hai un immobile e vuoi affittarlo ai turisti, ti serve una licenza ETV valida. Gli affitti già avviati e regolarmente registrati possono proseguire e, a determinate condizioni, essere trasferiti. In tutto l’arcipelago è bloccato il rilascio di nuove licenze per gli edifici plurifamiliari. La guida al trasferimento della licenza ETV a Maiorca spiega come funziona la procedura.

Vale la pena informarsi anche sulle norme locali che regolano i canoni di affitto: nelle aree designate come "zonas tensionadas" si applicano regole specifiche, diverse da quelle dei normali affitti a lungo termine. Trovi maggiori informazioni nella guida alle Zonas Tensionadas a Maiorca.

Gli errori più comuni nel subaffitto

1. Accontentarsi di un consenso verbale: se il permesso non è scritto, in caso di controversia è difficile dimostrare che sia stato concesso.
2. Confondere l’uso dell’immobile da parte di familiari e amici con il subaffitto: se ospiti regolarmente amici dietro pagamento, si tratta di un subaffitto, anche senza un contratto formale.
3. Affitti turistici senza licenza ETV: anche con il consenso del locatore, affittare l’immobile a ospiti diversi senza licenza resta vietato.
4. Ignorare gli statuti della Comunidad: un subaffitto consentito dalla LAU può comunque violare le regole della comunità dei proprietari.
5. Redditi non dichiarati: i redditi da subaffitto vanno dichiarati al fisco e possono emergere dai dati trasmessi dalle piattaforme (DAC7) alle autorità fiscali.

Lista di controllo: come subaffittare nel rispetto delle regole

• Controlla se il contratto di locazione contiene clausole esplicite sul subaffitto
• Ottieni il consenso scritto del locatore e formalizzalo con un’integrazione al contratto
• Verifica se gli statuti della Comunidad de Propietarios vietano il subaffitto o gli affitti turistici
• Se intendi affittare ai turisti, verifica che il proprietario abbia una licenza ETV valida
• Controlla se la polizza assicurativa copre il subaffitto o gli affitti turistici
• Dichiara correttamente al fisco i redditi da subaffitto

Cosa succede adesso?

Nel 2026 il quadro normativo continua a cambiare: il 21 maggio 2026 il Tribunal Supremo ha bocciato il registro nazionale previsto per gli affitti turistici, rafforzando la competenza regionale delle Baleari. Questo potrebbe ridurre gli adempimenti duplicati, ma non autorizza ad affittare senza licenza. Dal 2 gennaio 2026, inoltre, si applica il nuovo obbligo di comunicazione tramite il registro immobiliare (VAU/1560/2025), che rende più trasparenti gli affitti brevi. Se, come inquilino o proprietario, hai intenzione di subaffittare un immobile, tieni d’occhio questi sviluppi: non basta aver verificato le regole una sola volta.

In conclusione

In Spagna, subaffittare richiede attenzione: anche per cedere stabilmente una stanza serve il consenso scritto del locatore ai sensi dell’art. 8.2 LAU. Senza quel consenso, il contratto può essere risolto. Se vuoi anche proporre l’alloggio ai turisti tramite Airbnb o Booking, ti serve comunque una licenza ETV. A Mallorca, gli affitti turistici nei condomini di Palma sono soggetti a forti restrizioni dal 2018; dal 2025, le limitazioni riguardano i nuovi posti letto in tutto l’arcipelago. Se vuoi ricavare un reddito nel rispetto delle regole, è molto meglio scegliere una normale locazione a lungo termine o, se sei proprietario, un affitto turistico con licenza, anziché subaffittare senza dichiararlo.

Fonti ufficiali

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), art. 8.2 — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es
• Regolamento VAU/1560/2025 (obbligo di comunicazione per gli affitti brevi dal 2 gennaio 2026) — Ministero dell’Edilizia abitativa e dello Sviluppo urbano
• Tribunal Supremo, sentenza del 21 maggio 2026 sul registro nazionale degli affitti turistici
• Decreto per contenere il turismo, Govern de les Illes Balears (aprile 2025)