Trasferire la licenza ETV a Maiorca: cambio di proprietario e plazas

Se vuoi acquistare un immobile a Maiorca per affittarlo ai turisti per brevi periodi, incontrerai presto 3 lettere: ETV, ovvero Estancia Turística en Vivienda. Da febbraio 2022, nelle Baleari è in vigore una moratoria che ha bloccato quasi del tutto il rilascio di nuove licenze per gli affitti turistici. Per chi acquista un immobile come investimento, capire se e come si può trasferire una licenza ETV è quindi fondamentale. In questa guida scoprirai come funziona il trasferimento di una licenza ETV esistente quando cambia il proprietario, che cosa prevedono il Decreto-ley 4/2025 e il sorteggio di marzo 2026, quali licenze sono trasferibili, come tutelarti nel contratto di compravendita e perché gli immobili con licenza hanno ormai prezzi sensibilmente più alti.

• Tutto sugli affitti turistici a Maiorca

Che cos’è una licenza ETV e perché è diventata così rara

La ETV (Estancia Turística en Vivienda) è l’autorizzazione ufficiale per affittare un’abitazione ai turisti per brevi periodi nelle Baleari. Consente soggiorni inferiori a 30 giorni e permette di pubblicare l’annuncio su piattaforme come Airbnb o Booking.com. Una volta rilasciata, la ETV è valida a tempo indeterminato: non ha una scadenza e non deve essere rinnovata periodicamente.

La licenza autorizza un numero preciso di posti turistici (plazas turísticas) per l’immobile. Ogni posto corrisponde a un letto che può essere affittato legalmente a un ospite. Il totale delle plazas autorizzate sull’isola costituisce il contingente gestito dal Consell de Mallorca.

Dall’11 febbraio 2022, il governo delle Baleari non ha più assegnato nuove plazas e, di fatto, non ha più rilasciato nuove ETV. In origine, la moratoria doveva durare fino alla definizione di nuovi criteri per individuare le zone in cui consentire gli affitti turistici. La revisione ha richiesto più tempo del previsto, così la moratoria è rimasta sostanzialmente in vigore fino al 2026. A marzo 2026, per la prima volta, è stato nuovamente assegnato un contingente limitato tramite sorteggio: ne parliamo in una sezione dedicata.

Di conseguenza, oggi chi vuole iniziare ad affittare ai turisti deve, di norma, acquistare un immobile che abbia già una ETV valida.

Il decreto di aprile 2025: che cosa è cambiato

Ad aprile 2025, il governo di Marga Prohens (PP), con il sostegno di Vox, ha approvato il cosiddetto decreto sulle misure per contenere il turismo. Il provvedimento ha introdotto diverse modifiche strutturali importanti:

Attenzione: il decreto non annulla le licenze esistenti. Se acquisti un appartamento in un edificio plurifamiliare con una licenza ETV già in vigore, la licenza resta valida e passa a te. Il divieto riguarda soltanto i nuovi plazas in questa categoria di edifici.

Il caso di Palma: divieto permanente di nuove licenze

Mentre la moratoria valida per l’isola può, in linea di principio, essere rivista con una decisione politica, Palma ha regole proprie: dal 2018 gli affitti turistici sono vietati negli edifici plurifamiliari e, nel febbraio 2026, la città ha modificato il proprio piano urbanistico (PGOU) per non autorizzare nuovi posti in tutto il territorio comunale, nemmeno nelle case unifamiliari.

Se acquisti un immobile a Palma senza una licenza ETV già esistente, quasi certamente non potrai mai ottenere una licenza per gli affitti turistici di breve durata. Le licenze ETV già esistenti a Palma sono quindi ancora più rare e preziose che nel resto dell’isola.

L’assegnazione tramite sorteggio nel 2026: 1.069 nuovi posti

Nel marzo 2026 il Consell de Mallorca ha avviato una nuova procedura per assegnare licenze per gli affitti turistici, la prima dalla moratoria del 2022. Sono stati resi noti questi dati principali:

Attenzione: il divieto di trasferire le licenze appena rilasciate per 5 anni è importante per chi compra o vende un immobile. Chi ottiene una nuova licenza tramite il sorteggio del 2026 potrà vendere l’immobile con una ETV pienamente trasferibile non prima del 2031. Se intendi acquistare, è un aspetto che devi verificare nell’ambito della due diligence.

Come si trasferisce una licenza ETV quando acquisti un immobile

In Spagna, la licenza ETV è di norma legata all’immobile, non al proprietario. Può sembrare semplice, ma ci sono aspetti da considerare: la moratoria ha limitato per alcuni periodi anche il trasferimento delle licenze esistenti.

Come funziona il trasferimento

In condizioni normali, cioè in assenza di moratorie e divieti, una ETV viene trasferita così:

1. Il venditore consegna i documenti della licenza, con tutte le plazas e il numero di registrazione del Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. Il notaio formalizza il passaggio di proprietà dell’immobile. Nel contratto di compravendita la licenza viene indicata espressamente come parte di ciò che viene venduto.
3. L’acquirente comunica il cambio di proprietà all’autorità competente per il turismo (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) e aggiorna l’iscrizione nel NRUA.
4. Il nuovo numero di registrazione, o quello esistente aggiornato, deve comparire da subito in tutti gli annunci pubblicati sulle piattaforme.

Gli effetti della moratoria sui trasferimenti

Le informazioni raccolte indicano che, dal 2022, la moratoria ha limitato per alcuni periodi sia il rilascio di nuove licenze sia il trasferimento di quelle esistenti. Se stai acquistando un immobile, o intendi farlo, fai verificare da un avvocato specializzato lo stato della licenza e la possibilità di trasferirla prima di versare un acconto. La normativa continua a evolversi e cambia a seconda del tipo di licenza e dell’anno di costruzione dell’immobile.

Passo dopo passo: come tutelarti sulla licenza ETV quando acquisti

Il valore di un immobile con licenza dipende in larga misura dalla possibilità di trasferirla senza intoppi. Per questo è importante seguire una procedura precisa:

1. Richiedi una visura del registro immobiliare (Nota Simple) – Verifica che l’immobile sia libero da gravami e controlla se sono indicate eventuali limitazioni. → Come controllare il registro immobiliare in Spagna
2. Verifica la validità della licenza – Chiedi di vedere i documenti originali della ETV: numero della licenza, data del primo rilascio, numero di plazas e numero di registrazione NRUA.
3. Controlla che la licenza sia trasferibile – Le licenze assegnate tramite sorteggio nel 2026 non possono essere trasferite per 5 anni. Anche per le licenze più vecchie, verifica se è stata presentata di recente una richiesta di trasferimento ancora in sospeso.
4. Inserisci espressamente la licenza nel preliminare (arras) – Il contratto di prenotazione o il contratto di arras deve prevedere il trasferimento della ETV come condizione essenziale: se la licenza non viene trasferita validamente, l’acquisto non va a buon fine. → Il contratto di prenotazione in Spagna
5. Coordina il lavoro dell’avvocato e del notaio – Il notaio deve documentare il trasferimento della licenza nella Escritura Pública.
6. Aggiorna l’intestazione presso la Conselleria de Turisme dopo il passaggio di proprietà – Informati sui termini e sulla procedura previsti dalla prassi amministrativa vigente.
7. Aggiorna la registrazione NRUA – Tutte le piattaforme di prenotazione devono disporre del numero di registrazione corretto e aggiornato.

Quali tipi di licenza esistono e quali si possono trasferire

Attenzione: La licenza ETV60 è legata alla residenza principale del proprietario. Se l’immobile viene venduto a una persona che non lo usa come residenza principale, l’autorizzazione ad affittarlo in questa categoria decade. Non acquistare un immobile con ETV60 come investimento senza aver prima consultato un avvocato.

Quanto incide una licenza ETV sul valore dell’immobile

La scarsità di licenze trasferibili ha fatto degli immobili che ne sono dotati una categoria a sé. La ricerca disponibile non fornisce dati di mercato basati su confronti sistematici dei prezzi, ma la situazione è chiara: diverse agenzie immobiliari e diversi avvocati confermano che gli immobili con una ETV valida sono molto più richiesti di quelli analoghi senza licenza.

Perché il sovrapprezzo ha una spiegazione concreta:

• Se acquisti un immobile senza una licenza già esistente, a Palma non puoi mai destinarlo agli affitti turistici. Nel resto dell’isola puoi farlo solo partecipando a un sorteggio dall’esito incerto.
• Il prezzo tiene conto dei costi per ottenere una nuova licenza (fino a 3.500 € per posto letto) e dell’incertezza del sorteggio.
• Una villa o una Finca con licenza genera redditi da locazione in modo legale fin dal giorno della consegna delle chiavi.
• Piattaforme come Airbnb richiedono obbligatoriamente il numero di registrazione NRUA: senza, non puoi pubblicare un annuncio.

C’è però un rovescio della medaglia: se paghi troppo per la licenza, i redditi da locazione dovranno giustificare il sovrapprezzo per anni. Prima di accettarlo, fai calcolare la redditività dell’investimento.

Tasse e obblighi di comunicazione per chi gestisce una ETV acquisita

Acquisire una ETV non ti esonera dagli obblighi fiscali periodici. In breve:

→ Per saperne di più sugli aspetti fiscali per chi non è residente: Come dichiarare i redditi da locazione se non sei residente

Gli errori più frequenti nel trasferimento della licenza ETV

1. La licenza non è prevista nel contratto preliminare Senza una clausola esplicita nel contratto di arras o di compravendita, non puoi far valere per legge il diritto a ottenere il trasferimento della licenza. In teoria, i venditori possono sostenere che la licenza non sia compresa nella vendita.

2. Si confonde la ETV60 con la ETV classica Una ETV60 consente di affittare l’immobile solo per 60 giorni all’anno ed è legata alla residenza principale. Se punti a ricavare un reddito dagli affitti, ti serve una ETV classica.

3. Si pensa di poter trasferire subito una licenza appena assegnata tramite sorteggio Le licenze assegnate tramite il sorteggio del 2026 non possono essere trasferite per 5 anni. Un immobile con una licenza appena assegnata non può quindi essere rivenduto insieme a quella licenza per almeno 5 anni.

4. Non si verifica la licenza di un appartamento a Palma A Palma esistono licenze ETV più vecchie per appartamenti, tuttora valide. Ma la licenza è registrata correttamente nel NRUA? È in corso una sospensione disposta dalle autorità? Devi verificarlo prima dell’acquisto.

5. Non si aggiornano i dati nel NRUA dopo l’acquisto Se non aggiorni i dati nel registro nazionale, l’immobile risulta ancora intestato al precedente proprietario. In caso di controversie o di controlli da parte delle piattaforme, questo può comportare il blocco degli annunci.

6. Si offrono servizi aggiuntivi senza verificare gli obblighi IVA Se offri agli ospiti pulizie, transfer o colazione, potresti essere tenuto ad applicare l’IVA. Non è un problema specifico delle ETV, ma viene spesso trascurato quando si inizia ad affittare.

E dopo? Gestione e tutela del valore dell’immobile

Una volta ottenuto il trasferimento della ETV, comincia la gestione vera e propria. Ecco alcuni aspetti da tenere presenti:

• Cédula de Habitabilidad: il certificato di abitabilità deve essere valido e corrispondere al numero di posti autorizzati dalla licenza. → Cédula de Habitabilidad a Maiorca
• Certificato energetico: è obbligatorio per tutti gli immobili dati in affitto. → Certificato energetico in Spagna
• Assicurazione: per gli affitti turistici valgono requisiti diversi da quelli previsti per l’uso personale dell’immobile. → Assicurazione del contenuto della casa in Spagna
• Comunità dei proprietari (Comunidad): se l’appartamento si trova in un edificio condominiale, la comunità può decidere di limitare gli affitti turistici. → Comunità dei proprietari in Spagna
• IBI e imposta sul patrimonio: sono imposte da pagare indipendentemente dalla licenza ETV. → Imposta IBI in Spagna

Cosa verificare per il trasferimento della licenza ETV quando acquisti un immobile

• Farsi consegnare dal venditore il documento della licenza e la data del primo rilascio
• Verificare che il numero di plazas turísticas autorizzate sia documentato
• Verificare che il numero di registrazione NRUA sia presente e valido
• Far confermare da un avvocato la situazione relativa alla moratoria e la trasferibilità della licenza
• Verificare l’eventuale divieto di trasferimento (5 anni per le licenze assegnate tramite sorteggio)
• Individuare il tipo di licenza ETV (classica / ETV60 / vecchia licenza di Palma)
• Indicare la licenza come elemento essenziale del contratto negli arras e nel contratto di compravendita
• Informare il notaio del trasferimento della licenza e farlo documentare nell’Escritura
• Pianificare l’aggiornamento dell’intestazione presso la Conselleria de Turisme dopo il passaggio di proprietà
• Iscrizione al NRUA aggiornata con i dati del nuovo proprietario
• Verificata la validità della Cédula de Habitabilidad
• Certificato energetico disponibile
• Obblighi fiscali (IRPF/IRNR, ITAT ed eventualmente IVA) discussi con il commercialista

In conclusione

A Maiorca, la licenza ETV non è più una semplice formalità burocratica: è un bene a sé, da cui dipende la possibilità di destinare un immobile agli affitti turistici. La moratoria in vigore dal 2022, il divieto permanente a Palma, il decreto di aprile 2025 che vieta il rilascio di nuove licenze per gli appartamenti e il divieto di trasferire per 5 anni le licenze di nuova assegnazione hanno congelato il numero delle licenze ETV trasferibili, rendendole una risorsa strutturalmente scarsa. Per questo, acquistare un immobile con una licenza esistente, correttamente registrata e validamente trasferita, significa assicurarsi un vantaggio concreto.

Se tuteli la licenza nel contratto, documenti ogni passaggio del trasferimento e gestisci fin dall’inizio gli obblighi fiscali, non acquisti soltanto un immobile: acquisisci anche il diritto di commercializzarlo legalmente in uno dei mercati turistici più attraenti d’Europa.

Fonti ufficiali

• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme: autorizzazioni e registro NRUA → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): decreto di aprile 2025 e tutti gli atti normativi delle Baleari → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: suddivisione in zone, quote e sorteggio del 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: associazione di categoria e consulenza sulle procedure per le licenze, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Ajuntament de Palma: norme comunali sul divieto delle licenze ETV a Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): obblighi fiscali sui redditi da locazione → sede.agenciatributaria.gob.es