Trasferimento della licenza ETV a Maiorca: trasferimento, blocco di Plaza e valore al momento dell'acquisto

Se compri un immobile a Maiorca con l’intenzione di affittarlo a breve termine ai turisti, ti imbatterai subito in tre lettere: ETV – Estancia Turística en Vivienda. Da febbraio 2022 nelle Baleari è in vigore una moratoria che blocca in gran parte il rilascio di nuove licenze per gli affitti turistici. Questo rende il trasferimento della licenza ETV a Maiorca il tema centrale di ogni acquisto immobiliare orientato al rendimento. In questa guida scoprirai come funziona dal punto di vista legale il trasferimento di una licenza ETV esistente in caso di cambio di proprietà, cosa significano il Decreto 4/2025 e la nuova procedura di sorteggio di marzo 2026, quali licenze sono effettivamente trasferibili, come garantire la licenza nel contratto di compravendita e perché gli immobili con licenza ormai raggiungono un notevole sovrapprezzo.

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Cos’è una licenza ETV – e perché è diventata così difficile da ottenere

L'ETV (Estancia Turística en Vivienda) è l'autorizzazione ufficiale per l'affitto turistico a breve termine di un immobile residenziale nelle Isole Baleari. Permette di affittare per meno di 30 giorni e ti dà il diritto di pubblicare annunci su piattaforme come Airbnb o Booking.com. Una volta rilasciata, l’ETV è valida a tempo indeterminato: non ha una data di scadenza e non va rinnovata periodicamente.

La licenza è legata a un determinato numero di posti turistici (plazas turísticas) autorizzati per l'immobile. Ogni posto corrisponde a un posto letto che può essere legalmente affittato. La somma di tutti i posti autorizzati sull'isola costituisce la quota gestita dal Consell de Mallorca.

Dall’11 febbraio 2022 il governo delle Baleari non ha più assegnato nuove “plazas” – e quindi, di fatto, nemmeno nuovi ETV. Inizialmente, la moratoria avrebbe dovuto durare fino alla presentazione dei nuovi requisiti urbanistici. Ma questa revisione si è protratta, così la moratoria nella sua forma originale è rimasta in vigore fino al 2026. A marzo 2026 è stato assegnato per la prima volta un contingente limitato tramite sorteggio – ne parleremo più approfonditamente in una sezione a parte.

Il risultato è che chi oggi vuole entrare nel settore degli affitti turistici, di solito può farlo solo comprando un immobile che abbia già un ETV valido.

Il decreto dell'aprile 2025: cosa è cambiato a livello strutturale

Nell’aprile del 2025, il governo di Marga Prohens (PP), con il sostegno di Vox, ha approvato il cosiddetto decreto sulle misure per limitare il turismo. Il decreto ha portato a diverse decisioni strutturali fondamentali:

Attenzione: il decreto non significa che le licenze esistenti scadano. Chi acquista un appartamento in un condominio con ETV già in essere, subentra in una licenza che continua a essere valida. Sono soggette a restrizioni solo le nuove “plazas” in questa categoria di edifici.

Il caso particolare di Palma: squalifica a vita

Mentre la moratoria a livello dell’isola rimane in linea di principio soggetta a revisione politica, la situazione a Palma di Maiorca è chiaramente definita: per la capitale vige un divieto permanente di rilasciare nuove licenze ETV. Questo vale a prescindere da ciò che verrà deciso a livello dell’isola o a livello regionale.

Per chi vuole comprare, questo significa che un immobile a Palma senza un ETV già in essere non otterrà quasi sicuramente mai una licenza per l'affitto turistico a breve termine. Gli ETV già esistenti a Palma sono quindi ancora più rari e preziosi che in altre parti dell'isola.

Il sorteggio del 2026: 1.069 nuovi posti

A marzo 2026, il Consell de Mallorca ha avviato una nuova procedura per il rilascio delle licenze di affitto turistico – la prima dopo la moratoria del 2022. In questa occasione sono stati resi noti i seguenti dati salienti:

Nota: il divieto di cessione di cinque anni per le licenze appena assegnate è importante dal punto di vista del diritto di compravendita. Chi ottiene una nuova licenza tramite sorteggio nel 2026 potrà vendere questo immobile con licenza, con ETV completamente trasferibile, non prima del 2031. Per gli acquirenti, questo è un punto fondamentale da verificare durante la due diligence.

Come funziona il trasferimento di una licenza ETV al momento dell'acquisto

In Spagna, la licenza ETV è in linea di principio legata all'immobile, non alla persona del proprietario. A prima vista sembra una cosa comoda, ma il diavolo si nasconde nei dettagli: la moratoria ha anche limitato temporaneamente il trasferimento delle licenze esistenti.

La struttura giuridica di base

In condizioni normali – cioè al di fuori di moratorie e blocchi – la trasmissione di un ETV funziona così:

1. Il venditore consegna la documentazione relativa alla licenza con tutti i posti auto e il numero di registrazione del Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. Il notaio autentica il passaggio di proprietà dell'immobile. La licenza è esplicitamente indicata nel contratto di compravendita come parte dell'oggetto della vendita.
3. L'acquirente comunica il cambio di proprietà all'ente turistico competente (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) e aggiorna la registrazione nel NRUA.
4. Nuovo numero di registrazione o aggiornamento di quello esistente: da subito, tutti gli annunci sulle piattaforme devono riportare questo numero.

Cosa significa la moratoria per i trasferimenti in corso

La ricerca mostra che, dal 2022, la moratoria ha limitato temporaneamente sia il rilascio di nuove licenze sia il trasferimento di quelle esistenti. Per gli acquisti già in corso o futuri, vale la regola: fai verificare assolutamente lo stato concreto della licenza e l’attuale trasferibilità da un avvocato specializzato prima di versare un acconto. La situazione giuridica è in continua evoluzione e varia a seconda del tipo di licenza e dell’anno di costruzione dell’immobile.

Passo dopo passo: come assicurarti la licenza ETV al momento dell'acquisto

Proprio perché il valore di un immobile soggetto a licenza dipende in gran parte dal fatto che il trasferimento avvenga senza intoppi, serve una procedura ben strutturata:

1. Richiedi un estratto del registro immobiliare (Nota simple) – Controlla se l’immobile è libero da gravami e se ci sono delle condizioni annotate. → Verifica il registro immobiliare spagnolo
2. Verifica lo stato della licenza – Chiedi di vedere i documenti originali dell’ETV: numero di licenza, data di rilascio iniziale, numero di plazas, numero di registrazione NRUA.
3. Controlla il blocco dei trasferimenti: le licenze assegnate tramite sorteggio nel 2026 sono soggette a un blocco di cinque anni. Lo stesso vale per le licenze più vecchie: è stata richiesta di recente una richiesta di trasferimento che potrebbe essere ancora in sospeso?
4. Inserire esplicitamente la licenza nel contratto preliminare (arras) – Il contratto di prenotazione o il contratto di arras deve includere l’ETV come condizione essenziale: l’acquisto non va a buon fine se la licenza non viene trasferita in modo valido. → Contratto di prenotazione in Spagna
5. Coordinamento tra avvocato e notaio – Il notaio deve documentare il trasferimento della licenza nell’Escritura Pública.
6. Modifica della registrazione presso la Conselleria de Turisme a seguito del trasferimento di proprietà – Verifica i termini e le procedure secondo l'attuale prassi amministrativa.
7. Aggiorna il numero di registrazione NRUA – Tutte le piattaforme di prenotazione richiedono un numero di registrazione corretto e aggiornato.

Quali tipi di licenze ci sono – e cosa è trasferibile

Nota: la licenza ETV60 è legata, per definizione, alla residenza principale del proprietario. In caso di cambio di proprietà a favore di una persona che non utilizza l’immobile come residenza principale, l’autorizzazione alla locazione in questa categoria decade. Non comprare un immobile con licenza ETV60 come investimento senza prima aver chiesto un parere al tuo avvocato.

Cosa aggiunge una licenza ETV al valore dell'immobile

La scarsità di licenze trasferibili ha trasformato l’immobile con licenza in una categoria di asset a sé stante. I dati concreti di mercato non sono documentati nella presente ricerca sotto forma di confronti sistematici dei prezzi, ma la situazione del mercato è chiara: diverse agenzie immobiliari e avvocati confermano che gli immobili con un’ETV valida sono molto più richiesti rispetto a immobili simili senza licenza.

Perché il sovrapprezzo è giustificato dal punto di vista strutturale:

• Chi acquista senza una licenza già in essere non potrà mai dedicarsi all'affitto turistico a Palma, mentre nel resto dell'isola potrà farlo solo tramite un sorteggio dall'esito incerto.
• I costi di rilascio delle nuove licenze (fino a 3.500 € per posto) e il rischio legato al sorteggio sono già inclusi nel prezzo.
• Una villa o una finca con licenza ti garantisce subito un reddito da locazione legale a partire dal giorno della consegna delle chiavi.
• Piattaforme come Airbnb richiedono obbligatoriamente il numero di registrazione NRUA: senza quello, non puoi pubblicare un annuncio.

Il rovescio della medaglia: se paghi troppo per la licenza, dovrai riuscire a giustificare i ricavi da affitto per anni. Fatti fare un calcolo del rendimento prima di accettare il sovrapprezzo.

Imposte e obblighi di dichiarazione per la gestione di un’ETV rilevata

L'acquisizione di un ETV non ti esonera dagli obblighi fiscali correnti. In breve:

→ Maggiori informazioni sugli aspetti fiscali per i non residenti: come dichiarare i redditi da locazione se sei un non residente

Errori più comuni durante il trasferimento ETV

1. Licenza non specificata nel contratto preliminare Senza una clausola esplicita nel contratto di arras o di compravendita, non c'è alcun diritto legalmente esigibile al trasferimento della licenza. I venditori potrebbero teoricamente sostenere che la licenza non faccia parte dell'oggetto della vendita.

2. L'ETV60 viene confuso con l'ETV classico Un ETV60 ti permette solo 60 giorni di affitto all’anno ed è legato alla residenza principale. Se cerchi un buon rendimento, ti serve un ETV classico.

3. La nuova licenza per le procedure di sorteggio viene considerata immediatamente trasferibile Le licenze assegnate tramite sorteggio nel 2026 sono soggette a un divieto di cessione della durata di cinque anni. Un immobile con una licenza appena assegnata non può essere rivenduto con quella licenza per almeno cinque anni.

4. Licenza Palma non verificata in un condominio A Palma ci sono vecchie licenze ETV per gli appartamenti che sono ancora valide. Ma: la licenza è registrata correttamente nel NRUA? Non c'è qualche sospensione da parte delle autorità in corso? È importante verificarlo prima dell'acquisto.

5. La registrazione NRUA non è stata aggiornata dopo l'acquisto Se non aggiorni il registro nazionale, l'immobile risulta ancora a nome del precedente proprietario. In caso di controversia o di controlli da parte della piattaforma, questo può portare a blocchi.

6. Servizi aggiuntivi offerti senza verifica dell'IVA Se come affittuario offri servizi di pulizia, trasferimento o colazione, potresti ritrovarti soggetto all’obbligo IVA. Non si tratta di un problema specifico dell’ETV, ma è una cosa che spesso si trascura quando si inizia ad affittare.

E poi? Gestione e mantenimento del valore

Una volta completata con successo la presa in carico dell’ETV, inizia la fase operativa vera e propria. Ecco alcuni punti da tenere a mente:

• Cédula de habitabilidad: il certificato di agibilità deve essere valido e corrispondere al numero di posti autorizzati. → Cédula de habitabilidad Maiorca
• Certificato energetico: documento obbligatorio per tutti gli immobili in affitto. → Certificato energetico in Spagna
• Assicurazione: per gli affitti turistici valgono requisiti diversi rispetto all’uso proprio. → Assicurazione sulla mobilia domestica in Spagna
• Comunità dei proprietari (Comunidad): nel caso di appartamenti in condomini, la comunità può decidere di imporre delle restrizioni agli affitti turistici. → Comunità dei proprietari in Spagna
• IBI e imposta sul patrimonio: imposte correnti che si applicano indipendentemente dall’ETV. → Imposta IBI in Spagna

Lista di controllo per il trasferimento dell'ETV al momento dell'acquisto di un immobile

• Chiedi al venditore di mostrarti il certificato di immatricolazione e la data di prima immatricolazione
• Numero di "plazas turísticas" autorizzate documentato
• Numero di registrazione NRUA presente e valido
• Stato della moratoria e trasferibilità confermati da un avvocato
• Verificato l'eventuale divieto di cessione (5 anni per le licenze assegnate tramite sorteggio)
• Tipo ETV identificato (classico / ETV60 / vecchia licenza Palma)
• La licenza è stata inserita nel contratto di arras/contratto di compravendita come elemento essenziale del contratto
• Il notaio è stato informato del trasferimento della licenza e la cosa è stata documentata nell'Escritura
• È prevista la modifica della registrazione presso la Conselleria de Turisme a seguito del trasferimento di proprietà
• La registrazione NRUA è stata aggiornata con il nuovo proprietario
• Verifica della validità della Cédula de habitabilidad
• Certificato energetico disponibile
• Obblighi fiscali (IRPF/IRNR, ITAT, eventualmente IVA) discussi con il commercialista

Conclusione

A Maiorca, la licenza ETV non è più da tempo un semplice formalismo burocratico: è un bene a sé stante che determina la destinabilità turistica di un immobile. La moratoria in vigore dal 2022, il divieto permanente a Palma, il decreto dell’aprile 2025 che vieta il rilascio di nuove licenze abitative e il divieto quinquennale di trasferimento per le licenze appena concesse hanno congelato il numero di licenze ETV trasferibili a un livello limitato ma strutturalmente garantito. Questo rende ogni licenza esistente, correttamente registrata e trasferita in modo valido, un vero e proprio punto di forza unico al momento dell’acquisto.

Chi fa le cose per bene – cioè chi si assicura la licenza con un contratto, documenta il trasferimento in modo completo e tiene sotto controllo gli obblighi fiscali fin dall’inizio – non acquista solo un immobile, ma anche il diritto di commercializzarlo legalmente in uno dei mercati turistici più attraenti d’Europa.

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Fonti ufficiali

• Governo delle Isole Baleari – Assessorato al Turismo: Autorizzazioni e Registro NRUA → https://www.caib.es
• BOIB (Bollettino Ufficiale delle Isole Baleari): Decreto di aprile 2025 e tutti gli atti normativi delle Baleari → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Dipartimento del Turismo: suddivisione in zone, quote, procedura di sorteggio 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associazione degli alloggi turistici delle Baleari: associazione di categoria, consulenza sulle procedure di autorizzazione, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Comune di Palma: Normativa comunale sul divieto di circolazione dei veicoli ETV a Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): Obblighi fiscali sui redditi da locazione → https://www.aeat.es