Zonas tensionadas a Maiorca: quali limiti valgono per gli affitti?

A Maiorca gli affitti aumentano vertiginosamente, eppure l’isola non compare in nessun elenco ufficiale delle zonas tensionadas. In questa guida scoprirai perché, cosa prevede per te la legge spagnola sulla casa del 2023 (Ley 12/2023), sia che tu sia inquilino o proprietario, e quali regole si applicano dal 2025 all’aggiornamento degli affitti. Vedrai come un’area viene dichiarata zona tensionada, quali 5 diritti spettano agli inquilini in queste zone, come il nuovo indice IRAV incide sugli aumenti degli affitti e perché i proprietari a Maiorca devono già rispettare alcuni obblighi previsti dalla Ley de Vivienda, anche se l’isola non è stata dichiarata zona tensionada.

• Tutto sugli affitti a lungo termine a Maiorca

Che cos’è una Zona Tensionada e come viene dichiarata?

Una zona de mercado residencial tensionado è un’area in cui, secondo i criteri stabiliti dalla legge, il mercato immobiliare è così sotto pressione che una parte significativa della popolazione non può più permettersi una casa. La base giuridica è la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, la più ampia legge spagnola sulla casa degli ultimi decenni.

Per chiedere allo Stato di dichiarare un’area zona tensionada, una comunità autonoma deve dimostrare che sia soddisfatto almeno 1 dei 2 criteri previsti dalla legge:

Il punto decisivo è questo: l’iniziativa non spetta allo Stato, ma alla rispettiva comunità autonoma. Madrid non può imporre la dichiarazione dall’alto: devono essere le Balearen a richiederla e a sottoporla all’approvazione del Ministerio de Vivienda. La dichiarazione vale inizialmente 3 anni e può essere prorogata.

Nota: la dichiarazione riguarda aree geografiche precise, di norma singoli comuni o quartieri, non intere isole o comunità autonome.

Mallorca 2026: nessuna Zona Tensionada dichiarata. Perché?

Se consulti l’elenco ufficiale delle zonas tensionadas in Spagna, trovi Katalonien, Navarra e Baskenland, ma nessuna zona delle Balearen. Non è una svista.

Finora l’attuale governo regionale delle Balearen (Govern Balear) non ha presentato alcuna richiesta formale. Le ragioni sono politiche: l’attuale coalizione di governo non vede di buon occhio gli strumenti per limitare i canoni di affitto. Al tempo stesso, gli esperti del settore abitativo riconoscono che, sulla base dei dati, Palma e molti altri comuni di Mallorca soddisferebbero entrambi i criteri previsti dalla Ley de Vivienda: in gran parte dell’isola, le spese per la casa superano il 30 % del reddito medio familiare.

Che cosa significa, in concreto, per te?

In altre parole, Mallorca non è una zona priva di regole. Molte tutele previste dalla legge sulla casa del 2023 si applicano anche senza la dichiarazione di zona tensionada.

I 5 diritti degli inquilini in una Zona Tensionada ufficialmente riconosciuta

Nelle zone già dichiarate tali, la Ley de Vivienda prevede 5 tutele concrete. Le stesse varrebbero anche a Maiorca se il governo delle Baleari presentasse una richiesta e la zona venisse dichiarata:

1. Tetto al canone per i nuovi contratti

Nelle zone dichiarate ad alta tensione abitativa, il canone del nuovo contratto non può superare quello previsto dall'ultimo contratto di affitto valido. Per le abitazioni che non sono state affittate negli ultimi 5 anni, il limite è stabilito dall'indice statale di riferimento (Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler, SERPAVI).

2. Canone vincolato a quello precedente

Quando cambia l'inquilino, di norma il canone non può essere aumentato rispetto a quello dell'ultimo contratto, anche se è passato del tempo tra un contratto e l'altro.

3. Divieto di addebitare nuove spese agli inquilini

Nelle zone ad alta tensione abitativa, i proprietari non possono addebitare agli inquilini spese aggiuntive non previste dal contratto precedente, come le spese condominiali, l'IBI o l'assicurazione sulla casa.

4. Proroga straordinaria (Prórroga Extraordinaria)

Nelle zone ad alta tensione abitativa, gli inquilini che si trovano in difficoltà economiche alla scadenza del contratto di affitto ordinario (dopo 5 o 7 anni) possono chiedere una proroga straordinaria fino a 1 anno. Di norma il proprietario è tenuto ad accettarla, a meno che non dimostri di aver bisogno dell'abitazione per sé o per un familiare.

5. Tutele per gli inquilini vulnerabili

Se un inquilino in una zona dichiarata ad alta tensione abitativa è riconosciuto come soggetto vulnerabile (vulnerable), si applicano tutele specifiche: tra l'altro, le procedure di sfratto possono essere ritardate o sospese finché i servizi sociali non abbiano individuato soluzioni alternative.

Attenzione: questi 5 diritti attualmente non si applicano a Maiorca, perché nessuna zona delle Baleari è stata dichiarata ufficialmente ad alta tensione abitativa. Entrerebbero in vigore solo dopo tale dichiarazione.

Cosa si applica già oggi a Maiorca: Ley de Vivienda e LAU

Anche senza una zona tensionada, la legge sulla casa del 2023 ha cambiato la vita quotidiana di proprietari e inquilini a Maiorca. Queste norme si applicano già in tutta l'isola:

Per gli affitti a lungo termine a Maiorca, quindi, le regole fondamentali sulla durata minima, sulla cauzione e sulla ripartizione delle spese di agenzia sono stabilite: non si possono negoziare.

L’indice IRAV: come si calcolano gli aumenti dell’affitto dal 2025

Per i contratti di affitto in corso a Maiorca, questa è la novità più importante nella pratica. Dal 2025 il nuovo IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda) ha sostituito l’IPC come riferimento per l’adeguamento degli affitti.

Il motivo? Negli anni di forte inflazione 2022/2023, l’IPC era salito notevolmente, causando aumenti degli affitti eccezionalmente elevati. L’IRAV dovrebbe garantire in futuro adeguamenti più moderati e stabili.

Ecco cosa devi sapere, che tu sia il locatore o l’inquilino:

• L’IRAV è pubblicato dall’INE (Instituto Nacional de Estadística).
• Si applica all’adeguamento annuale dei contratti di locazione in corso, non alla stipula di un nuovo contratto.
• Se la zona non è dichiarata zona tensionada, è l’unico meccanismo di variazione del canone soggetto a limiti di legge durante il contratto.
• L’adeguamento deve essere annunciato nel contratto o con una comunicazione separata, con almeno 30 giorni di preavviso.

Attenzione: se il tuo contratto di locazione non contiene una clausola di indicizzazione, il proprietario non può aumentare unilateralmente il canone finché il contratto è in corso. La clausola c’è, ma fa riferimento all’IPC? Dal 2025 si applica automaticamente l’IRAV, purché il contratto sia in essere dopo l’entrata in vigore della nuova normativa. Per capire cosa vale nel tuo caso, ti consigliamo di chiedere una consulenza legale.

Contratto di locazione stagionale: un modo per aggirare i limiti ai canoni

A Maiorca è una pratica diffusa: i proprietari ricorrono al contratto di locazione stagionale (arrendamiento de temporada, art. 3 della LAU) per aggirare le tutele previste per la vivienda habitual. A differenza dei contratti di locazione a lungo termine, questa formula non gode delle tutele abitative della LAU: la durata minima, il limite imposto dall’IRAV e l’obbligo per il proprietario di pagare la provvigione all’agenzia non si applicano allo stesso modo.

Ecco cosa devi sapere:

Attenzione: se firmi un contratto di locazione stagionale ma in realtà vivrai stabilmente nell'appartamento, la legge potrebbe considerarlo un tentativo di aggirare le norme. In tal caso, un tribunale potrebbe successivamente classificare il contratto come vivienda habitual, con tutte le conseguenze per il proprietario. Chiedi a un avvocato di verificare quale tipo di contratto sia adatto alla tua situazione specifica.

Quali comuni di Maiorca potrebbero rientrare nella Zona Tensionada?

Anche senza una classificazione ufficiale, è utile capire quali zone soddisferebbero più probabilmente i criteri previsti. I dati disponibili su affitti e redditi delineano un quadro chiaro:

Questa valutazione si basa sui criteri di legge e sulla situazione generale del mercato: non esiste una valutazione ufficiale, perché il governo delle Baleari non ne ha fatto richiesta.

Obblighi di chi affitta una casa a Maiorca: cosa controllare in ogni zona

Che il tuo immobile si trovi o meno in una zona tensionada, se affitti una casa a Maiorca devi conoscere questi obblighi:

1. Deposita la cauzione: la cauzione obbligatoria (1 mensilità per le locazioni abitative) deve essere depositata presso l’ente competente delle Baleari (IBAVI o altro ufficio competente).
2. Formula correttamente la clausola di adeguamento all’indice IRAV: nei contratti in corso non sono ammesse clausole che prevedano aumenti forfettari superiori all’IRAV.
3. Le spese di agenzia non spettano all’inquilino: Nei contratti di locazione a lungo termine, la provvigione dell’agenzia è a carico del proprietario, anche a Maiorca.
4. Niente nuove spese a carico dell’inquilino senza un accordo: Spese come l’IBI, le spese condominiali o l’assicurazione possono essere addebitate all’inquilino solo se il contratto lo prevede espressamente.
5. Cédula de habitabilidad: Al momento della locazione, l’immobile deve avere una cédula valida. Per saperne di più, leggi la guida alla Cédula de Habitabilidad.
6. Non dimenticare la registrazione nazionale: Dal 2025, per affittare tramite piattaforme per periodi inferiori a 30 giorni servono una registrazione nazionale e un Número de Identificación Único (NIU), oltre alla licenza regionale ETV.
7. Verifica le detrazioni fiscali: Se affitti a lungo termine, potresti beneficiare di detrazioni IRPF. Trovi i dettagli nella guida alle detrazioni IRPF per i proprietari alle Baleari.

Gli errori più comuni di inquilini e proprietari

Errori degli inquilini

• Firmare un contratto stagionale quando intendi trasferirti stabilmente: Così rinunci alla possibilità di restare nell’immobile per 5 anni e alla tutela dell’IRAV.
• Pensare che i limiti ai canoni di locazione si applichino automaticamente a Maiorca: Al momento non è così, perché non è stata dichiarata alcuna zona tensionada.
• Versare la cauzione senza ricevuta: Chiedi sempre una prova del deposito della fianza presso l’autorità competente.
• Accettare un aumento del canone superiore all’IRAV senza verificarlo: Il fatto che il proprietario lo chieda non significa che sia legittimo.

Errori dei proprietari

• Addebitare le spese di agenzia all’inquilino: Dal 2023 non è consentito per i contratti di vivienda habitual, neanche a Maiorca.
• Aumentare il canone senza una clausola di indicizzazione nel contratto: Senza una clausola del genere, non puoi aumentarlo unilateralmente.
• Usare un contratto stagionale per una locazione stabile: Se è dimostrabile che l’inquilino usa l’immobile come abitazione principale, un tribunale può riqualificare il contratto.
• Non sfruttare le detrazioni fiscali: Se affitti un immobile con un contratto a lungo termine, potresti avere diritto a detrazioni IRPF: non lasciartele sfuggire.

Cosa succederà? I possibili sviluppi a Mallorca

La situazione politica è in continua evoluzione. Ecco cosa tenere d’occhio:

• Un cambio di governo nelle Baleari: Se una coalizione diversa assumesse la guida del Govern Balear, potrebbe arrivare presto una proposta per dichiarare Palma e altri comuni zonas tensionadas: in base ai dati, i criteri potrebbero essere soddisfatti.
• Le pressioni europee: L’UE esercita pressioni crescenti sulla Spagna affinché affronti i problemi abitativi con interventi strutturali. Nel medio periodo, questo potrebbe influenzare anche la politica delle Baleari.
• L’andamento dell’IRAV: Il nuovo indice è in vigore dal 2025. Il suo effetto concreto sugli aumenti dei canoni dipenderà dai dati pubblicati di volta in volta dall’INE. Tieni d’occhio i valori dell’indice.
• L’evoluzione del registro nazionale degli affitti: Il registro nazionale degli affitti (Ventanilla Única Digital) è operativo dal 2025. Per legge, piattaforme come Airbnb e Booking.com devono rimuovere gli annunci non registrati.

Se possiedi un immobile a Mallorca o vuoi acquistarne uno, segui da vicino questi sviluppi. La dichiarazione potrebbe incidere notevolmente sul valore di mercato dell’immobile e sulla tua strategia di locazione. Ti consigliamo anche di consultare la guida alla Ley Vivienda Balearen.

Lista di controllo: se sei inquilino o proprietario, hai pensato a tutto?

Se sei inquilino a Mallorca:

• Hai verificato il tipo di contratto: vivienda habitual o temporada?
• La durata e le possibilità di rinnovo sono indicate chiaramente nel contratto?
• La cauzione è stata depositata correttamente e hai ricevuto una ricevuta?
• Hai evitato di pagare tu le spese d’agenzia?
• Hai verificato che la clausola sugli aumenti del canone sia basata sull’IRAV?
• Hai richiesto l’Empadronamiento con un contratto di affitto a lungo termine?

Se affitti un immobile a Maiorca:

• Hai depositato la cauzione presso l’autorità competente?
• Hai inserito correttamente nel contratto la clausola relativa all’indice IRAV?
• Hai pagato tu le spese di agenzia?
• La Cédula de habitabilidad è valida?
• Hai verificato le detrazioni IRPF per gli affitti a lungo termine?
• Se affitti per brevi periodi, hai il NIU e la licenza ETV?

In conclusione

Al 2026, a Maiorca non si applicano le norme delle zonas tensionadas con tutti i relativi limiti ai canoni d’affitto: il governo delle Baleari non ha presentato la richiesta necessaria. Questo, però, non significa che gli affitti sull’isola siano privi di regole. L’indice IRAV per l’adeguamento dei canoni, la durata minima dei contratti, il divieto di addebitare agli inquilini le spese di agenzia e le norme sulla cauzione previste dalla Ley de Vivienda e dalla LAU si applicano in tutta l’isola. Se insisti su una tipologia di contratto sbagliata, come proprietario rischi che un tribunale lo riqualifichi a posteriori; come inquilino, potresti perdere anni di tutela abitativa. La situazione politica può cambiare: un nuovo governo delle Baleari potrebbe presentare la richiesta di dichiarazione e i 5 diritti degli inquilini previsti dalla Ley de Vivienda entrerebbero in vigore dall’oggi al domani. Informarti ora è il modo migliore per tutelarti.

Fonti ufficiali

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda — BOE-A-2023-12203
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) — BOE
• Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) — serpavi.mivau.gob.es
• Instituto Nacional de Estadística (INE) — pubblicazioni sull’IRAV — ine.es
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) — mivau.gob.es
• IBAVI — Institut Balear de l'Habitatge — ibavi.caib.es
• Govern de les Illes Balears — Habitatge — caib.es
• Sede Electrónica del Colegio de Registradores (Ventanilla Única Digital) — sede.registradores.org