Budget per acquistare un immobile a Maiorca

Quanto puoi davvero spendere per un immobile a Maiorca? Non conta solo il capitale che hai a disposizione, ma anche quanto te ne resta dopo aver pagato l’anticipo, le imposte e le altre spese. Il calcolatore parte dalla domanda opposta a quella abituale: in base al tuo capitale e alla percentuale finanziata dalla banca, ti indica il prezzo massimo che puoi sostenere.

Quanto posso spendere per un immobile a Maiorca?

Per conoscere il tuo budget, non basta dividere il capitale a disposizione per la quota del prezzo che devi pagare di tasca tua. La banca, infatti, finanzia solo una parte del prezzo di acquisto e non copre le spese accessorie: imposte, notaio, registrazione dell’immobile e consulenza sono tutte a tuo carico. Il prezzo massimo è quindi quello per cui il tuo capitale basta a coprire sia la parte non finanziata del prezzo sia tutte le spese accessorie.

Come funziona il calcolo

Il calcolatore inverte il ragionamento abituale. Di solito ti chiedi: se compro a un certo prezzo, quanto spenderò in tutto? Qui la domanda è: con la somma che ho a disposizione, qual è il prezzo massimo che posso pagare senza ritrovarmi a corto di denaro il giorno del rogito?

Il principio è semplice. Il tuo capitale deve coprire contemporaneamente 2 voci:

• la parte del prezzo di acquisto che la banca non finanzia,
• tutte le spese accessorie all’acquisto: imposte, spese notarili e di registrazione dell’immobile, il compenso della Gestoría — un ufficio spagnolo che si occupa per te delle pratiche presso gli enti pubblici e della dichiarazione delle imposte — e le spese di consulenza.

Entrambe le voci aumentano al crescere del prezzo di acquisto. Per questo non basta una sola divisione per calcolare il budget: le spese accessorie non sono una maggiorazione fissa, ma comprendono sia importi calcolati in percentuale sul prezzo sia importi determinati secondo un tariffario ufficiale. Il calcolatore individua quindi il prezzo di acquisto per cui il tuo capitale copre esattamente entrambe le voci e ti mostra come si suddivide la somma.

Che cosa finanzia la banca

La percentuale di finanziamento indica quale parte del valore dell’immobile la banca concede in prestito. Non è stabilita dalla legge: dipende dalle prassi di ciascuna banca, che la determina anche in base al tuo reddito, alla tua età e all’immobile. Per chi non è fiscalmente residente in Spagna, di norma è nettamente inferiore a quella concessa ai residenti. Fa fede soltanto la percentuale che la tua banca ti comunica per iscritto: inserisci quella nel calcolatore, anziché basarti su una stima generica. Nella nostra panoramica sul finanziamento per chi non risiede in Spagna trovi informazioni su come funziona, quali documenti richiede la banca e quanto dura la valutazione della domanda.

Conta anche il valore su cui la banca applica la percentuale di finanziamento. Non usa il prezzo d’acquisto, ma il più basso tra il prezzo e il valore indicato nella tasación. La tasación è la perizia redatta da una società di valutazione autorizzata in Spagna, che la banca richiede prima di concedere il mutuo. Se la perizia indica un valore inferiore al prezzo concordato, il mutuo si riduce, devi mettere più soldi di tasca tua e il tuo budget si restringe. Quanto costa la perizia, chi la richiede e perché il valore stimato è quasi sempre inferiore al prezzo di mercato: trovi tutte le risposte nella guida alla valutazione immobiliare dei periti spagnoli.

Da cosa sono composte le spese accessorie

La voce più consistente tra le spese accessorie è l’imposta. Quale devi pagare dipende soltanto dal fatto che l’immobile sia nuovo o usato: le 2 imposte si escludono a vicenda.

• Immobile usato (il venditore è un privato oppure l’immobile è già stato abitato): paghi l’imposta sui trasferimenti patrimoniali ITP, in spagnolo Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Nelle Baleari si applica per scaglioni, da 8% per il primo fino a 13% per l’ultimo. L’aliquota aumenta quindi con il prezzo d’acquisto, ma ciascuno scaglione si applica solo alla parte di prezzo che vi rientra: non paghi l’aliquota massima sull’intero importo.
• Immobile nuovo acquistato dal costruttore: al posto dell’ITP paghi al venditore l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), con un’aliquota di 10%. Si aggiunge l’imposta AJD (Actos Jurídicos Documentados), dovuta per la stipula dell’atto notarile, di norma pari a 1,5%. Nelle Baleari, se l’importo dell’atto supera 1.000.000 €, si applica un’aliquota AJD più alta.

In definitiva, le imposte su un immobile nuovo sono più alte di quelle su uno usato. A parità di capitale proprio, se compri dal costruttore il prezzo massimo che puoi permetterti è quindi più basso. Nella guida all’imposta sui trasferimenti immobiliari nelle Baleari spieghiamo nel dettaglio come funzionano le 2 imposte e quando un immobile è considerato «nuovo».

La seconda voce riguarda le spese per gli atti. Il notaio spagnolo formalizza il contratto di compravendita con una escritura pública, cioè un atto pubblico: senza questo documento non è possibile registrare il passaggio di proprietà. Il Registro de la Propiedad, il registro immobiliare spagnolo, ti iscrive poi come proprietario. Sia il notaio sia il registro applicano le tariffe previste dall’Arancel, un tariffario ufficiale del 1989 che stabilisce importi fissi per fasce di valore. Le spese aumentano con il prezzo, ma in misura via via minore: se il prezzo d’acquisto raddoppia, le spese notarili non raddoppiano. Nella nostra guida alla stipula dal notaio spagnolo e ai relativi costi trovi anche le altre voci che possono comparire in fattura, dalle copie alle procure.

Ci sono poi spese di base che cambiano poco al variare del prezzo: l’avvocato, la Gestoría e la verifica dei documenti. La Gestoría è un ufficio amministrativo spagnolo che presenta le dichiarazioni fiscali, segue la registrazione dell’atto e sbriga per te le pratiche presso gli uffici pubblici. Tra le piccole spese sempre presenti c’è anche la Nota Simple, un estratto del registro immobiliare che indica il proprietario, la superficie e gli eventuali gravami sull’immobile. Per un immobile economico queste spese incidono molto in percentuale; per uno costoso, assai meno. Trovi tutte le voci nella panoramica completa delle spese accessorie per comprare casa a Maiorca.

Esempi di calcolo

Il calcolatore qui sopra ti mostra gli importi precisi non appena inserisci il capitale proprio, la percentuale finanziata e il tipo di immobile. Vale la pena osservare 3 effetti.

Il primo è l’effetto leva. Se aumenti di pochi punti la percentuale finanziata, il prezzo d’acquisto che puoi permetterti cresce più di quanto molti si aspettino. Il motivo è che la quota a tuo carico è la parte non finanziata: anche una piccola variazione cambia sensibilmente il risultato. Confrontare l’offerta di un’altra banca conviene quasi sempre.

Il secondo è la riduzione del budget per un immobile nuovo. A parità di capitale proprio, se passi da un immobile usato a uno nuovo il budget scende nettamente, anche se il finanziamento resta identico. Le imposte più alte assorbono capitale che non puoi più destinare al prezzo d’acquisto.

Il terzo è il peso delle spese fisse. Con budget ridotti, i costi fissi incidono in misura considerevole. Se hai poco margine, prevedi una riserva piuttosto ampia: traduzioni, procure e un’ulteriore autenticazione possono aggiungersi in fretta.

Attenzione: il risultato del calcolatore è un limite massimo, non un obiettivo da raggiungere. Ti dovrebbe restare qualcosa per le spese ricorrenti dopo l’acquisto, le piccole riparazioni e la prima dichiarazione dei redditi.

Casi particolari

• La tasación è inferiore al prezzo di acquisto. La banca applica la percentuale di finanziamento al valore più basso tra prezzo e perizia: la differenza dovrai coprirla con fondi tuoi. Il calcolatore non ha un campo dedicato al valore della perizia. Per simulare questo caso, riduci la percentuale di finanziamento: se la perizia è inferiore al prezzo di acquisto, la percentuale calcolata sul prezzo sarà necessariamente più bassa. Trovi maggiori informazioni nella pagina sulla valutazione dell’immobile da parte della banca spagnola.
• I fondi si trovano in Germania. Puoi usare fondi provenienti da un conto titoli tedesco o da un immobile in Germania, purché siano disponibili in tempo e tu possa documentarne la provenienza: le banche spagnole e i notai chiedono una prova. Trovi le indicazioni da seguire nella pagina sull’impiego di fondi provenienti dalla Germania per un acquisto in Spagna.
• Prezzo di acquisto elevato. Oltre un determinato valore indicato nell’atto, pari a 6.010.121,04 €, l’Arancel non prevede più una tariffa fissa: il notaio concorda liberamente il proprio onorario. Per questi immobili, il risultato del calcolatore è soltanto una stima per eccesso: prima dell’appuntamento, chiedi un preventivo.
• Per le nuove costruzioni, il budget può smettere di crescere. Oltre un determinato valore indicato nell’atto, nelle Baleari si applica un’aliquota più alta dell’imposta di bollo AJD. Se il prezzo massimo che puoi permetterti si ferma appena sotto questa soglia, il calcolatore continuerà a indicare lo stesso prezzo massimo anche se aumenti i fondi a disposizione: superare la soglia di 1 euro può richiedere di colpo diverse migliaia di euro in più di liquidità. Non è un errore di calcolo, ma l’effetto della soglia. Vale la pena tenerne conto durante la trattativa e restare al di sotto.
• Acquisto senza finanziamento. Se paghi senza mutuo, non devi considerare la percentuale finanziata, ma le spese accessorie restano. Imposta il finanziamento a zero: il calcolatore ti mostrerà quanto puoi spendere per l’immobile, una volta sottratte imposte e spese dalla somma disponibile.
• Acquisto con un’altra persona o tramite una società. Se gli acquirenti sono più di uno, le imposte si calcolano allo stesso modo, ma cambia la valutazione della banca. Per gli acquisti tramite una società valgono regole specifiche che questo calcolatore non considera.

Cosa non include il calcolatore: i costi del finanziamento

Le spese accessorie indicate sopra riguardano l’acquisto. Anche il mutuo comporta dei costi, che dal 2019 sono ripartiti per legge. Secondo l’articolo 14, comma 1, lettera e), della Ley 5/2019 sui contratti di credito immobiliare, il finanziatore paga l’onorario del notaio per l’atto di mutuo, l’iscrizione dell’ipoteca nel Registro de la Propiedad (registro immobiliare) e le spese della Gestoría per il finanziamento. Anche l’imposta di bollo AJD sull’iscrizione dell’ipoteca è a carico della banca: questa disposizione, però, non si trova nella Ley 5/2019, bensì nell’articolo 29 della legge sulle imposte sui trasferimenti e sugli atti notarili, nella versione modificata dal Real Decreto-ley 17/2018.

La stessa norma pone espressamente a tuo carico una spesa: la tasación, ossia la perizia con cui la banca valuta l’immobile. Per questo il calcolatore le dedica un campo, inizialmente impostato a zero. Non esiste un tariffario ufficiale per le perizie: il prezzo ti sarà comunicato dalla banca o dalla società di valutazione. Inserisci l’importo che ti hanno indicato e il calcolatore lo includerà nel budget.

Questo non significa che siano inclusi tutti i costi del finanziamento. Se la banca prevede una commissione di apertura (comisión de apertura), dovrai pagarla tu. L’articolo 14, comma 4, della stessa Ley 5/2019 la consente espressamente, ma stabilisce che possa essere addebitata una sola volta e che comprenda tutte le spese di istruttoria. Di norma serve anche un’assicurazione sull’immobile, che il finanziatore può richiedere. Il calcolatore non include nessuna di queste 2 voci: verifica entrambe nell’offerta della banca. Per una panoramica sui mutui spagnoli per i non residenti, consulta la pagina sul finanziamento per chi non è fiscalmente residente in Spagna.

Scadenze e moduli

Se acquisti un immobile esistente, devi dichiarare l’imposta sul trasferimento tramite il Modelo 600, il modulo dell’amministrazione tributaria delle Baleari ATIB, entro 1 mese dalla stipula dell’atto notarile. Nella pratica se ne occupa la Gestoría, spesso già il giorno dopo l’appuntamento dal notaio, perché il Registro non procede all’iscrizione senza la prova del pagamento dell’imposta.

Per una nuova costruzione la procedura è diversa: paghi l’IVA al costruttore insieme al prezzo di acquisto e sarà lui a versarla al fisco. L’imposta di bollo AJD, invece, devi dichiararla tu tramite il Modelo 600 dell’ATIB, sempre entro 1 mese dalla stipula dell’atto notarile.

Non vincolare quindi in un investimento a lungo termine i soldi destinati alle imposte: dovrai pagarle poco dopo la stipula, non a distanza di settimane.

Riferimenti normativi e data di aggiornamento

L’imposta sul trasferimento immobiliare e quella sugli atti giuridici documentati sono disciplinate dalla legge spagnola sulle imposte relative ai trasferimenti patrimoniali e agli atti giuridici documentati. La comunità autonoma delle Baleari ne stabilisce le aliquote e le aggiorna periodicamente. L’IVA è disciplinata dalla legge nazionale sull’imposta sul valore aggiunto. Le tariffe notarili e del registro immobiliare seguono l’Arancel del 1989, con le successive modifiche.

Il calcolo si basa su un’ipotesi che va chiarita: tutte le spese dell’atto di compravendita sono a tuo carico. Non è quanto prevede la legge. L’articolo 1455 del Código Civil pone le spese per la stipula dell’atto a carico del venditore e lascia all’acquirente solo quelle della 1ª copia e degli adempimenti successivi. Aggiunge però espressamente salvo pacto en contrario, cioè a meno che le parti non concordino diversamente. A Maiorca, nella pratica, si concorda quasi sempre che sia l’acquirente a pagare tutto: il calcolo si basa su questa consuetudine contrattuale, non su un obbligo di legge. È un punto su cui puoi negoziare.

Il calcolatore usa le aliquote attualmente in vigore nelle Baleari e presuppone che tu non abbia la residenza fiscale in Spagna e acquisti l’immobile come persona fisica. Non sostituisce una consulenza fiscale o legale. Per calcolare con precisione i costi del tuo caso, ti servono l’offerta della tua banca e un prospetto delle spese preparato dal tuo avvocato o dalla tua Gestoría.

Domande frequenti

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• Se conosci già il prezzo d’acquisto e vuoi sapere quanto spenderai in più, calcola tutte le spese accessorie per l’immobile che ti interessa.
• Per calcolare soltanto l’imposta sull’acquisto di un immobile già esistente, usa il calcolatore dell’imposta sui trasferimenti immobiliari nelle Baleari, con le relative aliquote progressive.
• Se vuoi stimare soltanto le spese per l’atto, consulta le tariffe del notaio e del registro immobiliare.
• Per capire in anticipo quanto potresti ottenere in prestito, consulta la sezione sui mutui per acquirenti senza residenza in Spagna.