Budget d'acquisto a Maiorca

Che valore immobiliare puoi davvero permetterti a Maiorca? Non conta solo il tuo capitale proprio, ma quanto ne resta dopo aver pagato anticipo, imposte e spese. Il calcolatore ribalta il ragionamento abituale: partendo dal tuo capitale proprio e dalla percentuale concessa dalla banca, ti indica il prezzo massimo d'acquisto che puoi sostenere.

Che valore immobiliare posso permettermi a Maiorca?

Il tuo budget non corrisponde al capitale proprio diviso per la quota che devi coprire tu. La banca finanzia infatti solo una parte del prezzo d'acquisto e non finanzia affatto i costi accessori: imposte, notaio, registro immobiliare e consulenza sono a tuo carico. Il prezzo massimo d'acquisto è quindi quello per cui il tuo capitale proprio basta esattamente a coprire la parte di prezzo non finanziata e tutti i costi accessori.

Come viene calcolato

Il calcolatore ribalta il modo di ragionare abituale. Di norma ti chiedi: se acquisto a un determinato prezzo, quanto spenderò in totale? Qui la domanda è: dispongo di una certa somma, quale prezzo d'acquisto è compatibile con essa, senza rischiare di ritrovarmi senza denaro il giorno del rogito?

Il principio è semplice. Il tuo capitale proprio deve coprire contemporaneamente 2 voci:

• la parte del prezzo d'acquisto che la banca non finanzia,
• tutti i costi accessori dell'acquisto: imposte, spese notarili e di registro immobiliare, il compenso della Gestoría — un ufficio amministrativo spagnolo che si occupa per te delle pratiche presso gli enti pubblici e della dichiarazione fiscale — e la consulenza.

Entrambe le voci aumentano con il prezzo d'acquisto. Per questo il budget non si può calcolare con una semplice divisione: i costi accessori non sono una maggiorazione fissa, ma comprendono percentuali sul prezzo e importi stabiliti da tariffe ufficiali. Il calcolatore individua quindi il prezzo d'acquisto per cui i 2 lati del calcolo coincidono esattamente e ti mostra poi come si ripartisce la somma.

Cosa finanzia la banca

La percentuale finanziabile è la quota del valore che la banca eroga come prestito. Non è una norma di legge, ma una prassi bancaria: nessuna legge la stabilisce, ogni banca la definisce autonomamente in base al tuo reddito, alla tua età e all'immobile. Per gli acquirenti che non sono fiscalmente residenti in Spagna, è di norma sensibilmente inferiore a quella concessa ai residenti. Fa fede esclusivamente la percentuale che la tua banca ti comunica per iscritto: inseriscila nel calcolatore invece di basarti su valori indicativi. Nel nostro approfondimento sul finanziamento senza residenza spagnola trovi una panoramica su come funziona in linea generale il finanziamento per i non residenti, quali documenti richiede la banca e quanto dura la valutazione.

È inoltre fondamentale capire a quale valore la banca applica la propria percentuale. Il calcolo non si basa sul prezzo d’acquisto, bensì sul valore più basso tra il prezzo d’acquisto e la tasación. La tasación è la perizia di stima redatta da una società di valutazione abilitata in Spagna, che la banca richiede prima di concedere il finanziamento. Se la perizia risulta inferiore al prezzo concordato, l’importo del mutuo diminuisce, aumenta il capitale proprio necessario e il tuo budget si riduce. Scopri quanto costa la perizia, chi la richiede e perché quasi sempre risulta inferiore al prezzo di mercato nella guida alla valutazione da parte di periti spagnoli.

Da cosa sono composte le spese accessorie

La voce più consistente delle spese accessorie è rappresentata dalle imposte. Quali devi pagare dipende esclusivamente dal fatto che l’immobile sia nuovo o usato: le 2 condizioni si escludono a vicenda.

• Immobile esistente (il venditore è un privato oppure l’immobile è già stato abitato): si applica l’imposta di trasferimento patrimoniale ITP, in spagnolo Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Nelle Baleari è articolata per scaglioni e va da 8% nello scaglione più basso a 13% in quello più alto. L’aliquota aumenta quindi con il prezzo d’acquisto, ma ogni scaglione si applica soltanto alla parte di prezzo che vi rientra, non all’intero importo con l’aliquota massima.
• Nuova costruzione acquistata dal costruttore: al posto dell’ITP paghi al venditore l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), qui con aliquota pari a 10%. Si aggiunge poi l’imposta di bollo AJD (Actos Jurídicos Documentados), un tributo dovuto per la stipula notarile dell’atto, generalmente pari a 1,5%. Nelle Baleari, per atti di importo superiore a 1.000.000 €, si applica un’aliquota AJD più elevata.

In sintesi, sotto il profilo fiscale una nuova costruzione costa più di un immobile esistente. A parità di capitale proprio, il prezzo massimo d’acquisto sarà quindi più basso se compri dal costruttore. Spieghiamo nel dettaglio il funzionamento di entrambe le imposte e quando un immobile è considerato „nuovo" nella guida all’imposta di trasferimento patrimoniale nelle Baleari.

La seconda voce riguarda i costi degli atti. Il Notario, il notaio spagnolo, formalizza il contratto d’acquisto come escritura pública, cioè atto pubblico, senza il quale non è possibile effettuare l’iscrizione. Il Registro de la Propiedad, il registro immobiliare spagnolo, ti iscrive poi come proprietario. Entrambi applicano l’Arancel, un tariffario ufficiale del 1989 che stabilisce importi fissi per ciascuno scaglione di valore. Le spese aumentano con il prezzo, ma in misura decrescente: se il prezzo d’acquisto raddoppia, le spese notarili non raddoppiano. Nella nostra panoramica sull’iter e costi dell’atto notarile spagnolo trovi anche le altre voci che possono comparire in queste fatture, dalle copie alle procure.

A ciò si aggiunge una quota di base quasi indipendente dal prezzo: avvocato, Gestoría e verifica della documentazione. La Gestoría è un ufficio amministrativo spagnolo che presenta le dichiarazioni fiscali, segue l’iscrizione nei registri e si occupa per te delle pratiche con gli enti pubblici. Anche la Nota Simple, l’estratto semplice del registro che indica proprietario, superficie e gravami di un immobile, rientra tra le piccole spese che si sostengono sempre. Per un immobile economico questa quota di base incide molto in percentuale, mentre per un immobile costoso incide poco. Trovi tutte le singole voci nella panoramica completa delle spese accessorie per l’acquisto a Maiorca.

Esempi di calcolo

Il calcolatore qui sopra ti fornisce i valori concreti non appena avrai inserito capitale proprio, percentuale finanziabile e tipologia dell’immobile. Ci sono 3 schemi che vale la pena osservare.

Il primo è l’effetto leva. Se aumenti di pochi punti la percentuale finanziabile, il prezzo d’acquisto possibile cresce più di quanto la maggior parte delle persone si aspetti. Il motivo è semplice: la quota a tuo carico è la differenza rispetto al 100%, e una piccola modifica di questa percentuale incide sensibilmente sul calcolo. Vale quasi sempre la pena parlare anche con una seconda banca.

Il secondo è la riduzione per le nuove costruzioni. Se, a parità di capitale proprio, passi da un immobile esistente a una nuova costruzione, il budget diminuisce sensibilmente, anche se il finanziamento resta invariato. Il maggiore carico fiscale assorbe capitale proprio che non sarà più disponibile per la quota del prezzo d’acquisto.

Il terzo è l’effetto della quota di base. Con budget ridotti, i costi fissi rappresentano una percentuale sgradevolmente elevata. Se fai calcoli molto tirati, è meglio prevedere un margine generoso, perché traduzioni, procure e un’ulteriore autenticazione possono aggiungersi rapidamente.

Importante: il risultato del calcolatore è un limite massimo, non un obiettivo. Dovrebbe restare qualcosa per le spese correnti dopo l’acquisto, le piccole riparazioni e la prima dichiarazione dei redditi.

Casi particolari

• La tasación è inferiore al prezzo di acquisto. La banca calcola la percentuale di finanziamento sul valore più basso tra i 2, e dovrai coprire la differenza con capitale proprio aggiuntivo. Il calcolatore non dispone di un campo specifico per il valore della perizia: per calcolare questo caso, riduci di conseguenza la percentuale di finanziamento. Una percentuale calcolata su una perizia inferiore al prezzo di acquisto risulta sempre più bassa se riferita al prezzo di acquisto. Scopri come si svolge la valutazione nella sezione Valutazione dell'immobile da parte della banca spagnola.
• Il capitale si trova in Germania. Puoi utilizzare capitale proprio proveniente da un deposito titoli tedesco o da un immobile in Germania, purché sia disponibile per tempo e tu possa documentarne la provenienza; le banche spagnole e i notai richiedono tale prova. Scopri cosa considerare nella sezione Impiego di capitale tedesco per un acquisto in Spagna.
• Prezzo di acquisto elevato. Al di sopra di un determinato importo dell'atto notarile, ovvero 6.010.121,04 €, l'Arancel non prevede più una tariffa fissa: il notaio concorda liberamente il proprio onorario. Per questi immobili, il calcolo rappresenta soltanto una stima per eccesso e dovrai richiedere un preventivo prima dell'appuntamento.
• Per le nuove costruzioni, il budget si blocca in un certo punto. Al di sopra di un determinato importo dell'atto notarile, nelle Baleari si applica un'aliquota più alta dell'imposta di bollo AJD. Se il tuo acquisto si colloca appena al di sotto di questa soglia, vedrai quindi lo stesso prezzo massimo lungo un'intera fascia di capitale proprio aggiuntivo: il successivo euro di prezzo d'acquisto comporta all'improvviso diverse migliaia di euro in più di liquidità necessaria. Non si tratta di un errore di calcolo, ma della soglia stessa — e di un buon motivo per restare al di sotto durante la trattativa.
• Acquisto senza finanziamento. Se paghi in contanti, la percentuale di finanziamento non si applica, ma le spese accessorie restano. Imposta il finanziamento a zero e il calcolatore ti mostrerà quale prezzo d'acquisto rimane della tua somma dopo imposte e spese.
• Acquisto in 2 o tramite una società. La presenza di più acquirenti non modifica il regime fiscale, ma influisce sulla valutazione della banca. Per gli acquisti effettuati tramite una società si applicano regole specifiche che questo calcolatore non considera.

Cosa non include il calcolatore: i costi del finanziamento

Le spese accessorie riportate sopra riguardano l'acquisto. Il mutuo comporta costi propri, ripartiti per legge dal 2019. Ai sensi dell'articolo 14, comma 1, lettera e) della Ley 5/2019 sui contratti di credito immobiliare, il finanziatore sostiene l'onorario notarile dell'atto di mutuo, l'iscrizione dell'ipoteca nel Registro de la Propiedad (ufficio del registro immobiliare) e la Gestoría relativa al finanziamento. Anche l'imposta di bollo AJD sulla costituzione dell'ipoteca è a carico della banca — non in base alla Ley 5/2019, bensì all'articolo 29 della legge sull'imposta sui trasferimenti e sugli atti giuridici documentati, nella versione del Real Decreto-ley 17/2018.

La stessa norma ti attribuisce espressamente una voce: la tasación, la perizia di stima con cui la banca valuta l'immobile. Per questo il calcolatore prevede un campo dedicato, impostato inizialmente a zero: non esiste un tariffario ufficiale per le perizie e il prezzo ti verrà comunicato dalla tua banca o dalla società di valutazione. Inserisci l'importo che ti è stato indicato e il budget lo terrà in considerazione.

L'elenco dei costi di finanziamento non è completo, e non intende far credere di esserlo. Se la banca concorda una commissione di apertura (comisión de apertura), questa è a tuo carico — l'articolo 14, comma 4 della stessa Ley 5/2019 la ammette espressamente, ma richiede che sia applicata una sola volta e copra tutti i costi di istruttoria. Di norma si aggiunge anche un'assicurazione sull'edificio, che il finanziatore può richiedere. Il calcolatore non considera nessuna delle 2 voci; chiedi informazioni su entrambe nell'offerta della banca. Scopri come funzionano complessivamente i mutui spagnoli per i non residenti nella sezione Finanziamento senza residenza fiscale in Spagna.

Scadenze e moduli

Quando acquisti un immobile usato, dichiari l'imposta sul trasferimento immobiliare tramite il Modelo 600, il modulo fiscale dell'amministrazione tributaria delle Baleari ATIB, entro 1 mese dalla stipula dell'atto. In pratica se ne occupa la Gestoría, spesso già il giorno successivo all'appuntamento dal notaio, perché il Registro non procede all'iscrizione senza la prova del pagamento dell'imposta.

Per le nuove costruzioni la procedura è diversa: non versi l'IVA al fisco, ma al costruttore insieme al prezzo di acquisto; sarà poi lui a versarla. Devi invece dichiarare personalmente l'imposta di bollo AJD tramite il Modelo 601, sempre entro 1 mese dalla stipula dell'atto.

Non tenere quindi il denaro destinato all'imposta in un investimento a lungo termine. Sarà dovuto poco dopo l'appuntamento, non settimane più tardi.

Base giuridica e aggiornamento

L’imposta sulle trasmissioni patrimoniali e l’imposta di bollo sono disciplinate dalla legge spagnola sulle imposte sulle trasmissioni e sugli atti documentati; le Baleari, in quanto comunità autonoma, stabiliscono autonomamente le aliquote e le aggiornano con regolarità. L’IVA segue la normativa nazionale sull’imposta sul valore aggiunto. Gli onorari notarili e le spese di registro si basano sull’Arancel del 1989 e sui successivi aggiornamenti.

C’è un’ipotesi alla base di ogni riga del calcolo, ed è bene chiarirla: il calcolatore ti attribuisce tutte le spese dell’atto di compravendita. La legge non prevede questo. L’articolo 1455 del Código Civil stabilisce che le spese dell’atto sono a carico del venditore, mentre l’acquirente paga soltanto la prima copia e tutto ciò che segue — ma espressamente solo salvo pacto en contrario, cioè in assenza di accordi diversi. A Mallorca, nella pratica, si stabilisce quasi sempre che sia l’acquirente a sostenere tutte le spese, ed è su questa base che viene effettuato il calcolo. Si tratta di una prassi contrattuale, non di un obbligo di legge — ed è un aspetto su cui puoi negoziare.

Il calcolatore applica le aliquote attualmente in vigore alle Baleari e presuppone che tu non abbia la residenza fiscale in Spagna e acquisti l’immobile come persona fisica. Non sostituisce una consulenza fiscale o legale. Per un calcolo vincolante riferito al tuo caso concreto, ti occorrono l’offerta della banca e un preventivo dettagliato del tuo avvocato o della tua Gestoría.

Domande frequenti

Calcolatori correlati

• Se conosci già il prezzo di acquisto e vuoi sapere quali costi si aggiungono, calcola tutte le spese accessorie per il tuo immobile specifico.
• Per calcolare esclusivamente l’imposta su un immobile già esistente, usa il calcolo dell’imposta sulle trasmissioni patrimoniali delle Baleari per scaglioni.
• Puoi stimare le sole spese dell’atto attraverso gli onorari del notaio e del registro immobiliare.
• Per capire in anticipo quale importo puoi realisticamente finanziare, consulta il mutuo per acquirenti senza residenza in Spagna.