Costi accessori del mutuo in Spagna

Chi paga i costi accessori di un mutuo ipotecario spagnolo?

Dal Real Decreto-ley 17/2018 e dalla Ley 5/2019, la banca sostiene l’imposta di bollo sulla costituzione dell’ipoteca, il notaio per l’atto di mutuo, l’iscrizione nel Registro de la Propiedad e la Gestoría — un ufficio amministrativo spagnolo che si occupa delle pratiche presso gli enti pubblici per la dichiarazione dell’imposta e l’iscrizione. Tu paghi soltanto la Tasación (la perizia con cui la banca determina il valore ipotecabile), le copie dell’atto che richiedi personalmente e un’eventuale commissione di apertura. Se trovi una ripartizione diversa in un forum o in una scheda informativa, risale al periodo precedente a novembre 2018.

La voce singola più rilevante, l’imposta sull’atto ipotecario, è quindi passata dal cliente alla banca. Per questo il calcolatore qui sopra separa 2 colonne: ciò che deve pagare la banca e ciò che compare nella tua fattura.

A cosa si applica il calcolatore: a un immobile nelle Baleari, a un finanziamento concesso da una banca a una persona fisica per acquistare o conservare un’abitazione — vale a dire l’ambito di applicazione della Ley 5/2019. L’aliquota fiscale deriva dalla normativa regionale delle Baleari e non vale nelle altre regioni; un finanziamento a una società o per finalità commerciali non rientra nella stessa ripartizione dei costi.

Come si calcola

3 voci seguono una tariffa fissa e possono essere determinate con precisione in anticipo: imposta, notaio e Registro de la Propiedad. Tutte e 3 non dipendono dall’importo del finanziamento, ma dalla responsabilidad hipotecaria — l’importo della responsabilità ipotecaria, ossia la somma per la quale l’immobile risponde nel Registro de la Propiedad. Ai sensi dell’art. 30.1 della legge fiscale TRLITPAJD, comprende non solo il capitale, ma anche gli interessi garantiti, le spese di esecuzione e le penali contrattuali e, nella pratica, è sensibilmente superiore all’importo del finanziamento; se nell’atto non è indicato un importo esplicito, si considera il capitale più 3 annualità di interessi. L’importo della responsabilità è quindi il dato che devi cercare nell’offerta.

L’imposta di bollo AJD

L’AJD (Actos Jurídicos Documentados, l’imposta di bollo sugli atti giuridici documentati) è dovuta perché l’ipoteca viene costituita e iscritta mediante una escritura — un atto notarile. Nelle Baleari si applica l’aliquota ordinaria prevista per gli atti notarili, pari a 1,5%. In questo caso non si applicano le aliquote ridotte per le prime abitazioni: il testo di legge esclude espressamente i derechos reales de garantía, ossia i diritti di garanzia. Per l’atto di acquisto potresti pagare meno, ma non per l’atto ipotecario.

Dal 10 novembre 2018 il soggetto obbligato è la banca. Il legislatore ha allora aggiunto una frase all’art. 29 TRLITPAJD: per gli atti relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca, il soggetto passivo è considerato il finanziatore. Il calcolatore indica l’AJD, ma la attribuisce alla banca.

Notaio e Registro de la Propiedad

Entrambi seguono un tariffario ufficiale, l’Arancel: un compenso base fisso per la fascia di valore più bassa, seguito da scaglioni decrescenti che si applicano soltanto alla parte eccedente ciascuna soglia. Il criterio è lo stesso dell’acquisto; puoi approfondirlo nella spiegazione di come vengono calcolati notaio e Registro de la Propiedad nell’acquisto di un immobile.

Per gli atti ipotecari, entrambi i tariffari prevedono ulteriori riduzioni specifiche, alle quali se ne aggiungono altre introdotte da 2 leggi di liberalizzazione del 1999 e del 2000. Ciascuna si applica all'importo residuo dopo la riduzione precedente: il testo lo specifica espressamente, poiché la riduzione si applica all'importo risultante una vez deducida la rebaja inicial. Il calcolatore per notaio e Registro de la Propiedad mostra come si arriva al calcolo concreto; questo calcolatore, invece, non indica l'importo di notaio e registro perché sono comunque a carico della banca e non cambiano il risultato del tuo calcolo.

La banca paga il costo della matriz, l'originale che resta presso il notaio, e dell'iscrizione della garanzia nel Registro de la Propiedad, il registro immobiliare spagnolo in cui sono annotati proprietà e gravami. Anche la copia autentica (copia autorizada), necessaria per l'iscrizione, è a carico della banca: le copie le paga chi le richiede, e in questo caso è stata la banca a richiederla. Hai diritto a ricevere gratuitamente una copia semplice; la Ley 5/2019 stabilisce espressamente, nella sua Disposición adicional octava, che ti venga inviata senza costi. Devi pagare soltanto eventuali copie autentiche aggiuntive che richiedi tu stesso.

Le voci senza tariffa

3 costi non seguono alcun tariffario. La Tasación viene effettuata da una società di valutazione autorizzata; l'Orden ECO/805/2003 disciplina in dettaglio le modalità della valutazione, ma non dice nulla sul suo costo. Anche il compenso della Gestoría è libero, ed è comunque a carico della banca. Quanto alla comisión de apertura, la commissione di apertura per l'esame, la gestione e la concessione del prestito, la Ley 5/2019 prevede una sola regola: può essere addebitata una sola volta e deve comprendere tutti questi costi, senza che la legge stabilisca un tetto massimo. L'importo richiesto dalla tua banca è indicato nell'offerta vincolante, la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, la scheda informativa europea standardizzata sul prestito).

Esempi di calcolo

3 situazioni mostrano gli aspetti da considerare. Inseriscile qui sopra; gli importi dipendono dalla tua somma di responsabilità ipotecaria.

Il caso normale. Un appartamento a Mallorca, finanziato da una banca spagnola, con una somma di responsabilità ipotecaria pari all'importo del prestito. La colonna della banca comprende AJD, notaio, Registro de la Propiedad e Gestoría, ed è nettamente più alta; la tua comprende Tasación, copie e, se prevista, la commissione di apertura.

Somma di responsabilità ipotecaria superiore al capitale. È il caso più realistico: inserisci nel secondo campo l'effettiva somma di responsabilità ipotecaria riportata nell'atto. Aumentano tutte e 3 le voci tariffarie della banca, mentre la tua colonna resta invariata. Ecco perché, nel confronto tra offerte, la somma di responsabilità ipotecaria dice più dell'importo nominale.

Rimborso anticipato. Inserisci la durata del tasso fisso, la data del contratto, la data del rimborso parziale anticipato previsto e il relativo importo. Il calcolatore indica il limite massimo per questo caso specifico: è indicato «al massimo», non «tanto». Servono 2 date perché la legge si riferisce a 2 momenti diversi: la percentuale che poteva essere pattuita si determina alla conclusione del contratto, mentre l'eventuale diritto a richiedere l'importo si valuta il giorno del rimborso.

Casi particolari

Cambio di banca e modifica del contratto

Se cambi banca durante la durata del prestito, l'operazione avviene tramite una subrogación: un subentro del creditore, in cui la nuova banca subentra nell'ipoteca esistente anziché costituirne una nuova; ai sensi dell'Art. 7 della Ley 2/1994, il relativo atto è esente dall'imposta di bollo. Se la tua banca attuale modifica le condizioni, si tratta di una novación modificativa, cioè una modifica contrattuale senza cambio di creditore. Anche questa è esente, ma solo entro limiti precisi: la modifica può riguardare esclusivamente il tasso d'interesse, la durata o entrambi, e il creditore deve essere un istituto di credito ai sensi dell'Art. 1 della Ley 2/1994. Se viene aumentato il capitale o modificata la somma di responsabilità ipotecaria, l'esenzione non si applica.

Per notaio e Registro de la Propiedad si applicano inoltre regole speciali molto favorevoli: il notaio calcola l'onorario come per un atto senza valore dichiarato, mentre il Registro de la Propiedad prende come base solo una piccola frazione del capitale residuo. Dal punto di vista delle tariffe, un cambio di banca è dunque un'operazione diversa da un finanziamento iniziale.

Cosa viene rimborsato alla vecchia banca

L'ultimo comma dell'Art. 14.1.e) della Ley 5/2019 disciplina un aspetto poco noto: in caso di subrogación ai sensi della Ley 2/1994, la banca subentrante deve rimborsare a quella sostituita la quota proporzionale dell'imposta e dei costi che quest'ultima ha sostenuto al momento della costituzione dell'ipoteca. È un conguaglio tra i 2 istituti, non un pagamento a tuo carico; spiega però perché le banche tendono a rilevare con maggiore cautela ipoteche di altri istituti.

Cancellazione dell'ipoteca

Una volta estinto il finanziamento, l'ipoteca resta iscritta nel Registro de la Propiedad finché non ne viene richiesta espressamente la cancellazione. L'atto di cancellazione è esente dall'imposta di bollo; l'art. 45.I.B).18 TRLITPAJD lo prevede espressamente. Restano da pagare un modesto onorario notarile, calcolato secondo la tariffa per gli atti senza valore dichiarato, la tassa del registro calcolata su una base fortemente ridotta e, se necessario, l'onorario della Gestoría — a carico del proprietario, perché la Ley 5/2019 ripartisce i costi della costituzione, non quelli dell'estinzione. Tienine conto: senza cancellazione, al momento della vendita l'immobile risulta formalmente gravato.

Alloggi a prezzo convenzionato

Se acquisti un'abitazione soggetta a un prezzo fissato dalle autorità pubbliche — in Spagna una vivienda de protección oficial (VPO) — potresti non dover pagare affatto l'imposta di bollo: l'art. 45.I.B).12 TRLITPAJD esenta la costituzione di mutui ipotecari destinati esclusivamente all'acquisto di tali abitazioni, alle condizioni ivi indicate. Il calcolatore non contempla questo caso: calcola il finanziamento ordinario di un'abitazione sul libero mercato. Se il prezzo della tua abitazione è convenzionato, fai verificare l'esenzione prima della stipula.

2 aliquote speciali delle Baleari

2 casi non sono soggetti all'aliquota ordinaria: le garanzie costituite a favore di una sociedad de garantía recíproca — una società di garanzia delle Baleari che presta garanzie soprattutto alle piccole imprese — e l'ipoteca unilaterale (hipoteca unilateral) a favore dell'amministrazione, ad esempio a garanzia di una dilazione di pagamento delle imposte. Nessuno dei 2 casi riguarda l'acquisto privato di un immobile e il calcolatore non li contempla.

L'equivoco più frequente

Si legge spesso che la banca si fa carico dell'imposta „freiwillig" e che sia quindi possibile negoziarlo. Non è così: dal 10 novembre 2018 la banca è il soggetto passivo previsto dalla legge — non paga per te, ma la propria imposta, e una clausola che ti addebita l'AJD non trasferisce l'obbligo tributario. Non è negoziabile neppure la ripartizione dei costi di notaio, registro e Gestoría; l'art. 14.1.e) li attribuisce in modo definitivo. Puoi invece negoziare il tasso d'interesse, la commissione di apertura, i prodotti accessori e il costo della perizia.

I limiti dell'indennizzo per rimborso anticipato

L'art. 23 della Ley 5/2019 pone un doppio limite all'indennizzo per il rimborso anticipato: non può superare né l'effettiva perdita finanziaria della banca — la pérdida financiera, definita come la differenza tra il capitale residuo e il valore di mercato del finanziamento — né una percentuale del capitale rimborsato anticipatamente, che dipende dal tipo di tasso d'interesse.

In caso di tasso variabile, il contratto può prevedere soltanto 1 di 2 regimi: un indennizzo nei primi 5 anni, con un limite di 0,15%, oppure un indennizzo nei primi 3 anni, con un limite di 0,25%. Successivamente non è più ammesso alcun indennizzo. Per i tassi fissi, il limite è di 2% nei primi 10 anni e di 1,5% per la durata restante. Se passi dal tasso variabile a quello fisso tramite novación o subrogación, nei primi 3 anni si applica un limite di 0,05%; dopo questo periodo la banca non può più chiedere nulla per tale operazione. Se con la novación non avviene alcun rimborso di capitale, non è comunque dovuta alcuna commissione.

2 precisazioni: si tratta di limiti massimi, non di importi dovuti — il tuo contratto può prevedere un importo inferiore o nessun indennizzo, quindi controlla la FEIN. Inoltre, per i finanziamenti a tasso variabile l'applicazione dell'indennizzo è stata sospesa per un periodo: dall'entrata in vigore del Real Decreto-ley 19/2022, il 24 novembre 2022, fino al 31 dicembre 2024, per questi finanziamenti non poteva maturare alcun indennizzo — la norma afferma letteralmente che non si sarebbero devengar indennizzi, ossia che non sarebbero sorti affatto. Dal 1 gennaio 2025 si applicano nuovamente i limiti ordinari. Il calcolatore ne tiene conto: ti chiede la data del rimborso anticipato e, se la data rientra in questo periodo, indica un limite massimo pari a zero.

Termini e moduli

Il termine più importante decorre prima della firma. Ai sensi dell'art. 14, la banca deve consegnarti la FEIN e gli altri documenti precontrattuali almeno 10 giorni prima della stipula. In questo periodo, ai sensi dell'art. 15, hai diritto a un colloquio di consulenza gratuito con il notaio che scegli tu. Il notaio ti spiega le condizioni contrattuali e redige poi un acta previa — un atto preliminare che attesta che hai ricevuto e compreso per tempo la documentazione. Senza questo atto non è possibile stipulare l'atto ipotecario. Non considerare questo colloquio una mera formalità: è l'unico momento in cui qualcuno senza un proprio interesse commerciale ti spiega il contratto.

Seguono quindi la stipula della escritura de préstamo hipotecario, la dichiarazione e il pagamento dell'AJD e l'iscrizione nel Registro de la Propiedad. Non sei tu a dichiarare l'imposta, bensì la banca, di norma tramite la Gestoría da essa incaricata, che provvede poi anche all'iscrizione. Alla fine riceverai un rendiconto che potrai confrontare con il calcolatore: se vi compare, nella colonna a tuo carico, una voce che ai sensi dell'art. 14.1.e) spetta alla banca, hai diritto a chiederne il rimborso e non si tratta di un punto da negoziare. Per capire come il finanziamento si inserisce nell'intero iter, consulta la guida su come si svolge passo dopo passo, dal punto di vista legale, l'acquisto di un immobile in Spagna. Se sei ancora all'inizio, troverai le informazioni di base nelle guide che spiegano come si struttura un finanziamento immobiliare a Maiorca e cosa chiedono le banche spagnole agli acquirenti senza residenza in Spagna.

Base giuridica e aggiornamento

Tutte le informazioni riportate in questa pagina e tutti i valori del calcolatore si basano sulle versioni consolidate di queste norme, consultate a settembre 2026 su boe.es.

• Ley 5/2019, art. 14, 15 e 23 (ripartizione delle spese, consulenza, rimborso anticipato), in vigore dal 16 giugno 2019 — boe.es
• Real Decreto-ley 17/2018 (la banca è soggetto passivo dell'imposta), applicabile dal 10 novembre 2018 — boe.es
• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 29, art. 30 e art. 45.I.B) — boe.es
• Decreto Legislativo 1/2014 (Baleari), art. 15 e 17, nonché art. 16 e 18 per le aliquote speciali — boe.es
• Ley 2/1994, art. 7, 8 e 9 (surroga della banca e modifica del contratto) — boe.es
• Real Decreto 1426/1989, Anexo I (tariffa notarile) — boe.es
• Real Decreto 1427/1989, Anexo I (tariffa dei registratori immobiliari) — boe.es
• Orden ECO/805/2003 (procedura di valutazione della Tasación) — boe.es

Puoi aprire ogni cifra del calcolatore e risalire alla relativa fonte. I dati per cui non è prevista una norma — Tasación, commissione di apertura, numero di fogli — sono contrassegnati come ipotesi e partono da zero. Questa guida non sostituisce una consulenza personalizzata.

Calcolatori correlati

Il mutuo è solo una delle voci di spesa. Per sapere quali costi comporta l'acquisto stesso, consulta la pagina che calcola quanto costano il notaio e il registro immobiliare per l'atto di acquisto. Trovi invece il quadro completo, con imposte, notaio, registro immobiliare e consulenza, nella pagina in cui puoi riunire in un unico calcolo tutte le spese accessorie per l'acquisto di un immobile a Maiorca.