Costi correnti a Maiorca

Una dozzina di piccole voci distribuite lungo l'anno. Il calcolatore le somma in totale annuo, valore mensile e quota di imposte e tasse.

Quanto costa una casa vacanze a Maiorca all'anno?

Le riscossioni arrivano da ogni parte: l'imposta fondiaria dal comune, la tassa sui rifiuti in parte dal comune e in parte dal gestore idrico, le spese condominiali dalla comunidad de propietarios, e poi assicurazione, elettricità, acqua e una dichiarazione fiscale a cui molti proprietari pensano solo quando è già in scadenza. Una risposta univoca alla domanda sulla somma totale comunque non esiste, e chi te ne dà una sta solo indovinando. L'importo dipende da quattro fattori che variano molto da un immobile all'altro: dal valore catastale (che determina imposta fondiaria e imposta sull'uso personale), dal comune (ognuno fissa la propria aliquota e la propria tassa sui rifiuti), dalla comunidad de propietarios e dal fatto che ci siano una piscina e un giardino da mantenere. Inserisci i tuoi dati qui sopra — il calcolatore ti mostrerà il totale, la media mensile e la quota che imposte e tasse rappresentano.

Come funziona il calcolo

Il calcolatore riguarda una casa vacanze a uso personale o sfitta. Sedici dei diciassette dati sono importi che già conosci o che puoi leggere dalle tue bollette; una sola voce viene calcolata automaticamente, ovvero l'imposta sull'uso personale.

Imposte e tasse

• IBI (imposta fondiaria, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — l'imposta fondiaria annuale del comune. Si calcola sul valor catastral (valore catastale), fissato dal Catastro (l'ufficio catastale spagnolo) e che di regola è nettamente inferiore al valore di mercato. Il range legale per gli immobili residenziali in area urbana va da 0,4% a 1,1%; dove si colloca esattamente il tuo comune lo trovi nella sua Ordenanza fiscale. Inserisci l'importo che risulta sul tuo avviso — il calcolatore non lo deriva dal valore catastale, perché l'aliquota si applica alla base imponibile ridotta e potrebbero già essere incluse agevolazioni.
• Basura (tassa sui rifiuti) — a Palma sono due voci spesso confuse tra loro: la tassa per il trattamento dei rifiuti la applica il comune, la quota di raccolta la fattura EMAYA (l'azienda comunale di gestione idrica e rifiuti di Palma) tramite la bolletta dell'acqua. Se hai già inserito questa quota nella bolletta dell'acqua, non riportarla qui una seconda volta.
• Costi della dichiarazione fiscale — quanto paghi alla tua Gestoría (studio di consulenza amministrativa e fiscale spagnolo) o al tuo commercialista per la dichiarazione annuale. Un onorario stabilito liberamente, quindi senza valore precompilato.
• Modelo 210 (uso personale) — l'unica voce calcolata automaticamente dal calcolatore. I proprietari non residenti pagano le tasse, per ogni giorno in cui l'immobile non è affittato, su un rendimento figurativo: 1,1% del valore catastale, se quest'ultimo è stato rivisto entro il periodo di riferimento, altrimenti 2%. Su questo importo si applica l'aliquota per non residenti: 19% per chi risiede nell'UE o nello SEE, 24% per chi risiede in un paese terzo. Il calcolo usa la stessa funzione del calcolatore per l'imposta sull'uso personale.

Costi di gestione

• Comunidad de propietarios (comunità dei proprietari) — le spese condominiali mensili. Non esiste una misura ufficiale: la comunità delibera il proprio bilancio, e la tua quota dipende dalla cuota de participación stabilita nell'atto di acquisto. Tra un piccolo stabile senza personale e un complesso con piscina, giardino e ascensore il fattore può essere dieci.
• Seguro de hogar (assicurazione casa e contenuto) — la polizza standard per abitazioni e case a uso proprio.
• Manutenzione piscina e giardino — servizi liberamente concordati. Senza piscina inserisci 0; è un'indicazione, non una lacuna.
• Elettricità e acqua — per l'elettricità la quota fissa, composta da oneri di rete, contributi di sistema e nolo contatore, è indipendente dal consumo e si paga anche ad appartamento vuoto. Per l'acqua vale lo stesso per i canoni fissi e per la parte fissa del Canon de Saneamiento, il tributo balearico sulle acque reflue.
• Gestione dell'immobile — servizio chiavi, sopralluoghi, coordinamento con gli artigiani.
• Altro — una voce residuale per manutenzione, fondo di riserva, un'eventuale derrama (contributo straordinario della comunità dei proprietari per lavori non programmati), internet e sistemi di sicurezza. Fai attenzione a non contare due volte quanto è già incluso nelle spese condominiali.

Cosa il calcolatore volutamente non fa

Non inventa numeri. Per l'IBI, la tassa sui rifiuti, la tariffa dell'acqua e quella dell'elettricità esistono tariffari pubblicati, e i valori precompilati derivano da lì — con la relativa fonte indicata subito sotto il calcolatore. Per le spese condominiali, la manutenzione del giardino, la gestione dell'immobile e l'onorario del consulente non esiste in Spagna alcun tariffario ufficiale né una statistica affidabile. Questi campi partono perciò vuoti anziché con uno zero: uno zero affermerebbe che la voce non esiste, e per di più farebbe salire artificialmente la quota di imposte e tributi. Finché manca uno di questi dati, la somma indicata è esplicitamente un subtotale, e la percentuale di ripartizione non viene mostrata.

Tutti gli importi sono spese lorde, IVA e imposte incluse. È più importante di quanto sembri: a Maiorca i preventivi per la manutenzione della piscina o del giardino vengono di solito indicati al netto, mentre i tuoi conguagli sulle spese sono al lordo. Chi somma i due dati senza verificarli si ritrova a calcolare oltre un quinto in meno del reale.

Esempi di calcolo

Sotto il calcolatore trovi tre casi di esempio completamente compilati: un appartamento di riferimento, una finca con piscina e un caso con giorni affittati. Un clic carica i valori nella maschera, vedi subito il totale, la media mensile e la ripartizione, e da lì puoi passare campo per campo al tuo immobile. Qui non riportiamo i numeri di proposito — nel calcolatore cambiano a seconda dell'anno fiscale scelto, mentre nel testo diventerebbero presto obsoleti.

Utile soprattutto è il confronto tra i tre casi. Mostra che le voci che non puoi influenzare — IBI, tassa sui rifiuti, imposta sull'uso proprio — rappresentano di solito la parte minore per un appartamento normale, e che i costi maggiori nascono soprattutto dove impianti e spazi verdi richiedono manutenzione.

Casi particolari

Affitti a scopo turistico

In tal caso cambiano due cose. Primo, per i giorni affittati non è dovuta l'imposta sull'uso proprio — inserisci sopra il numero di giorni affittati, il calcolatore li sottrae. Al loro posto subentra però una dichiarazione separata sui redditi da locazione, anch'essa tramite il Modelo 210, che questo calcolatore non calcola. Chi sottrae i giorni ma dimentica la tassazione sul reddito sottostima il proprio carico fiscale.

In secondo luogo si aggiungono voci di costo che qui mancano: la Ecotasa (l'imposta turistica delle Baleari, che paga l'ospite ma che tu devi dichiarare e versare), una polizza assicurativa commerciale con copertura di responsabilità civile al posto della polizza privata per la casa, pulizie e biancheria a ogni cambio di ospiti e, a seconda degli accordi, le commissioni dei portali di intermediazione. La somma annua calcolata qui rappresenta quindi, per un immobile affittato, un limite minimo, non un conto totale.

Ti appartiene solo una quota

In caso di comproprietà, ogni proprietario presenta una propria dichiarazione per la sua quota. Inserisci la tua quota in percentuale e riporta anche tutti gli altri importi in proporzione alla tua quota — altrimenti il calcolatore somma un intero immobile contro un'imposta solo parziale.

Palma non è Maiorca

L'aliquota dell'IBI e la tassa sui rifiuti vengono stabilite singolarmente da ogni comune. I valori predefiniti di questo calcolatore provengono dai regolamenti del comune di Palma e sono un esempio, non un valore valido per tutta l'isola: Calvià, Andratx, Pollença o Santanyí applicano aliquote proprie e propri regolamenti tariffari. Sul tuo avviso IBI trovi l'importo che vale per te — e questo prevale su qualsiasi valore predefinito.

Per il tuo immobile non è stato stabilito alcun valore catastale

Questo capita per gli immobili di nuova costruzione e dopo le ristrutturazioni, finché il Catastro non ha ancora concluso la valutazione. In tal caso per l'imposta sull'uso proprio vale una base imponibile diversa, e questo caso qui non viene calcolato. In una situazione simile non inserire un valore stimato: lascia piuttosto la voce aperta invece di chiuderla con uno zero.

Cosa non rientra comunque nel totale

Non sono inclusi i costi di finanziamento, cioè interessi e rimborso di un mutuo ipotecario, né l'imposta patrimoniale spagnola. L'imposta patrimoniale non dipende solo da questo immobile, ma da tutto il tuo patrimonio soggetto a tassazione in Spagna — per questo esiste un calcolatore dedicato, collegato in fondo a questa pagina.

Scadenze e moduli

Le voci hanno ritmi molto diversi tra loro, e solo una di queste devi avviarla tu attivamente:

• IBI — annuale, con un periodo di pagamento volontario stabilito dal comune. Un mandato di addebito diretto è il modo più semplice; senza addebito automatico, una scadenza mancata sfocia in una procedura di sollecito con maggiorazione.
• Basura — la quota di trattamento viene riscossa dal comune, la quota di raccolta a Palma compare sulla bolletta EMAYA.
• Modelo 210 per l'uso proprio — l'imposta matura il 31 dicembre dell'anno fiscale e viene dichiarata l'anno successivo. Questa è l'unica voce di questo calcolatore di cui devi occuparti tu stesso; tutto il resto su finestre di presentazione e modalità di pagamento si trova nella guida sull'imposta per l'uso proprio.
• Comunidad, assicurazione, elettricità, acqua — contratti correnti, di solito tramite addebito diretto. Una quota straordinaria del condominio si aggiunge a parte e fuori programma.

Un consiglio pratico: un conto spagnolo con addebiti diretti per IBI, acqua, luce e spese condominiali ti risparmia la maggior parte dei solleciti. Un addebito diretto non andato a buon fine presso la Comunidad diventa spiacevole più in fretta di un'imposta pagata in ritardo, perché può compromettere l'accesso alle delibere e alle votazioni della comunità.

Base giuridica e stato di aggiornamento

La tassa sull'uso proprio segue la legge spagnola sull'imposta dei non residenti (Real Decreto Legislativo 5/2004): il reddito figurativo calcolato sul valore catastale, la sua riduzione in base ai giorni affittati e l'aliquota secondo lo Stato di residenza. Il quadro normativo per l'aliquota IBI è stabilito dalla legge sulla finanza locale (Real Decreto Legislativo 2/2004); l'aliquota concreta e la tassa sui rifiuti vengono stabilite da ogni comune nella propria Ordenanza fiscal annuale.

Sotto il calcolatore trovi una riga Stato normativo con una data. Non significa "ultimo controllo", bensì qualcosa di più preciso: è la data della norma più recente che confluisce in questo calcolo, riferita alla data di riferimento dell'anno fiscale scelto. Se le aliquote e le regole di calcolo rilevanti sono rimaste invariate dal 2023, compare 2023 — anche se la tassa sui rifiuti proviene da un'ordenanza del 2026. Entrambe le cose sono vere contemporaneamente: le norme fiscali sono più vecchie delle tariffe delle tasse. Se una delle norme cambia, la data si aggiorna di conseguenza, e se scegli un altro anno fiscale, il calcolatore applica il diritto in vigore alla data di riferimento di quell'anno, non quello odierno.

Per i valori predefiniti non fiscali — importo dell'IBI, tassa sui rifiuti, acqua, luce, assicurazione — le fonti con la data di consultazione si trovano anch'esse sotto il calcolatore. Due di queste sono più datate di quanto ci si aspetterebbe: le tariffe dell'acqua e della raccolta rifiuti a Palma sono le ultime tariffe vigenti pubblicate, ma la loro versione più recente risale a qualche anno fa. In caso di dubbio controlla la tua bolletta; è sempre una fonte migliore di qualsiasi valore predefinito.

Domande frequenti

Calcolatori correlati

• Tassa sull'uso proprio Modelo 210 — la singola voce fiscale di questo calcolatore nel dettaglio: base imponibile, aliquota secondo la residenza, finestra di presentazione e sovrattasse per ritardo.
• Imposta sul patrimonio Baleari — l'imposta annuale sul patrimonio stesso, con la soglia di esenzione balearica e l'imposta di solidarietà. Non rientra nelle spese di gestione, ma nella stessa pianificazione annuale.