Successioni e donazioni immobiliari nelle Baleari: tasse 2026

Se lasci in eredità o cedi a vita una finca a Maiorca, un appartamento a Palma o una villa a Son Vida, ti troverai di fronte a un’imposta che è molto diversa da quella tedesca: l’Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), l’imposta spagnola sulle successioni e sulle donazioni. La cosa fondamentale è che non è lo Stato centrale spagnolo a stabilirne l’ammontare, ma la rispettiva regione autonoma. E le Baleari hanno attuato, negli anni dal 2023 al 2025, una riforma che di fatto esenta da imposta le successioni e le donazioni di immobili all’interno della famiglia più stretta. Questa guida ti spiega chi pagherà quanto nel 2026, perché il «pacto sucesorio» è probabilmente lo strumento più importante per i proprietari di immobili e quali scadenze non devi assolutamente perdere.

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Imposta sulle successioni e sulle donazioni (ISD): regionale, non nazionale

A differenza della Germania, in Spagna non c’è un’aliquota unica a livello nazionale per l’imposta di successione. L’ISD è sì una legge statale (Ley 29/1987), ma la competenza fiscale è stata ceduta alle Comunidades Autónomas. Ogni regione può stabilire le proprie franchigie (reducciones), aliquote fiscali e, soprattutto, agevolazioni sul debito d’imposta (bonificaciones). Questo porta a differenze enormi: lo stesso immobile ereditato può costare cifre a cinque zeri nelle Asturie e 0 euro alle Baleari.

Ci sono quattro fattori che determinano il carico fiscale:

L'imposta di successione spagnola prevede quattro gruppi di parentela. Sono proprio questi a determinare l'onere fiscale complessivo:

Importante: una convivenza non matrimoniale rientra nel Gruppo II solo se è registrata come “pareja estable” nel registro delle Baleari. Senza registrazione, il partner finisce nel Gruppo IV — e quindi paga la tariffa piena. Per le coppie tedesche a Maiorca, questa è una delle trappole più costose.

La riforma delle Baleari: bonus del 100% per i gruppi I e II

Dal 18 luglio 2023, le Isole Baleari concedono un bonus del 100% sull’imposta dovuta corretta (cuota íntegra corregida) in caso di successioni per morte e per i patti successori equiparati, a condizione che l’erede rientri nel gruppo I o II. In parole povere: un figlio che eredita la villa dei genitori paga 0 euro di ISD — indipendentemente dal valore. Non c’è più alcun limite massimo.

Nel 2025 la riforma è stata ulteriormente ampliata con la legge di bilancio (Ley 6/2025, in vigore dal 25 luglio 2025), estendendola alle donazioni in vita e aumentando l’agevolazione per il Gruppo III. A partire dal 2026, nelle Isole Baleari resta in vigore la situazione più vantaggiosa di sempre per i trasferimenti familiari.

Oltre al bonus, ci sono delle detrazioni per parentela (reducciones por parentesco) che vengono sottratte dalla base imponibile:

Per quanto riguarda l'immobile ad uso proprio del defunto, per i gruppi I+II si applica inoltre una riduzione fino al 100% del valore della vivienda habitual (fino a un limite massimo previsto dalla legge) — cosa importante soprattutto nel caso in cui il bonus non dovesse essere applicabile.

La condizione fondamentale per gli immobili: affinché ti venga riconosciuto il bonus del 100%, nell’atto notarile (escritura pública) deve essere indicato il valore dell’immobile acquistato, che non può superare il Valor de referencia del catasto di oltre il 20%. Se non c’è un valor de referencia o se la Dirección General del Catastro non può certificarlo, il limite è il valore di mercato. Chi lo valuta troppo basso rischia una verifica e la perdita del bonus.

Donazione in vita vs. eredità in caso di decesso

Fino alla metà del 2025 c’era un’asimmetria fondamentale: le eredità erano esentate al 100%, mentre le normali donazioni (donaciones) in vita no. A queste ultime veniva applicata un’aliquota progressiva (dal 7,65% al 34%), che però, grazie a una detrazione autonoma, era limitata a un’imposizione effettiva di circa il 7%. Dal 25 luglio 2025 questa disparità è stata colmata: anche le donazioni normali ai gruppi I e II beneficiano di una detrazione del 100% sull’imposta dovuta (cuota líquida) — donare un appartamento al figlio con atto notarile costa quindi 0 euro di ISD. Come per le eredità immobiliari, anche in questo caso vale la condizione che il valore dichiarato non superi il Valor de referencia di oltre il 20%.

Ma attenzione: l’ISD è solo una delle tante imposte. In caso di normale donazione di un immobile, il donante è soggetto a una tassazione sulla plusvalenza nell’ambito della propria imposta sul reddito (IRPF) — la ganancia patrimonial. Se l’immobile ha guadagnato valore nel corso degli anni (cosa che a Maiorca è la norma), questa plusvalenza latente viene tassata per il donante con un’aliquota compresa tra il 19% e il 28%. Questo onere IRPF non scompare grazie al bonus ISD.

Regola generale: per contanti, conti bancari o beni recenti senza un apprezzamento di valore significativo, la donazione normale è semplice. Per gli immobili con un elevato plusvalore latente, il patto successorio è la soluzione migliore — perché ti permette di evitare la trappola dell’IRPF.

Patto successorio: la particolarità delle Baleari

Il “pacto sucesorio” è una particolarità del diritto civile delle Baleari ed è possibile solo in alcune regioni spagnole dotate di un proprio ordinamento civile (Baleari, Catalogna, Aragona, Galizia, Navarra, Paesi Baschi). Si tratta di un contratto successorio con cui trasferisci irrevocabilmente il tuo patrimonio alla generazione successiva già quando sei in vita — dal punto di vista fiscale, però, l’acquisizione viene considerata un’eredità e non una donazione.

La variante maiorchina più nota è la “definición”: un trasferimento dai genitori ai figli, in cui il figlio rinuncia in cambio alla sua futura quota legittima (legítima). Il tutto è regolato dalla Ley 8/2022, che ha abolito la «vecindad civil» delle Baleari, prima richiesta: così anche gli stranieri residenti nelle Baleari possono stipulare un «pacto sucesorio» secondo il diritto delle Baleari.

I vantaggi fiscali sono notevoli:

1. Nessuna IRPF per il donante. Dato che il “pacto sucesorio” è considerato un’acquisizione per causa di morte (art. 33.3.b della Legge 35/2006, confermato dalla Corte Suprema con la sentenza STS n. 407/2016 del 9 febbraio 2016 sull’«apartación gallega»), il donante non realizza alcuna plusvalenza imponibile. L’incremento di valore latente, tanto temuto in caso di donazione normale, non viene tassato.
2. Alleggerisci l’aliquota ISD invece di quella sulle donazioni. Al posto dell’aliquota effettiva sulle donazioni, si applica l’aliquota sulle successioni dell’1% fino a 700.000 € per i gruppi I+II (con un patrimonio preesistente inferiore a 400.000 €) — e su tale importo si applica il bonus del 100%. In pratica, l’ISD rimane a 0 €.
3. Aumento del costo di acquisto. Se in seguito il figlio vende l’immobile, il valore (attuale) dichiarato nel patto successorio viene considerato come costo di acquisto. Il guadagno accumulato dai genitori nel corso dei decenni svanisce dal punto di vista fiscale.

Il periodo di blocco di 5 anni (Legge antifrode 11/2021): Se il figlio vende l'immobile ricevuto tramite patto successorio prima che il donatore sia deceduto e prima che siano trascorsi 5 anni dalla stipula del contratto, per l'IRPF dovrà far valere il valore di acquisto originario e la data di acquisto del donatore. In questo caso non si applica il vantaggio dello step-up. Chi usa il patto successorio come stratagemma per vendere a breve termine, non ci guadagna nulla.

La trappola dei termini: a differenza dell’eredità (6 mesi), il termine per l’autoliquidazione dell’ISD nel caso del patto successorio è di solo un mese dalla data della firma notarile. Il momento di decorrenza è la data dell’atto notarile, non una data successiva di decesso. Chi non tiene conto di questo termine ridotto rischia di incorrere in sanzioni per ritardata presentazione — una trappola comune e costosa proprio in questo caso fondamentale.

Il prezzo da pagare: il patto successorio è irrevocabile. Non è possibile modificarlo in seguito tramite testamento e, con la firma, il figlio rinuncia definitivamente alla sua quota legittima. Questo richiede un'attenta pianificazione familiare e l'assistenza di un avvocato.

I non residenti e il diritto di voto alle elezioni europee

Per molto tempo i non residenti sono stati discriminati: dovevano versare l’ISD all’Amministrazione fiscale centrale spagnola (AEAT) in base all’aliquota statale (più costosa), senza poter usufruire delle agevolazioni regionali. La Corte di giustizia europea ha annullato questa disposizione con sentenza del 3 settembre 2014 (causa C-127/12), ritenendola una violazione della libera circolazione dei capitali. La Spagna ha reagito con la Ley 26/2014: dal 1° gennaio 2015, gli eredi e i beneficiari di donazioni residenti nell’UE o nel SEE possono applicare la normativa della regione con cui esiste un nesso di collegamento.

I tribunali spagnoli (tra cui le sentenze della Corte Suprema del 2018) e l’amministrazione fiscale (parere DGT V0282-20) hanno nel frattempo esteso questa disposizione ai paesi terzi al di fuori dell’UE/SEE. Nota: il testo della Disposición adicional 2ª della Ley 29/1987 non è stato modificato in tal senso, quindi in pratica i residenti di paesi terzi a volte devono far valere il proprio diritto ricorrendo a vie legali. Le Isole Baleari hanno chiarito, con la Ley 11/2023 e definitivamente con la Ley 6/2025, che i bonus sono applicabili anche ai non residenti.

Per i proprietari tedeschi questo significa, in pratica: anche se vivi in Germania, puoi usufruire degli sgravi fiscali delle Baleari per un immobile a Maiorca — ma in questo caso il Modelo 650 va presentato all’AEAT invece che all’ATIB. Allo stesso tempo, potrebbe essere dovuta l’imposta tedesca di successione (principio del reddito mondiale/patrimonio mondiale in caso di residenza in Germania); tra Germania e Spagna non esiste un accordo specifico di doppia imposizione per l’imposta di successione, quindi in questo caso va verificata la possibilità di un credito d’imposta ai sensi del § 21 ErbStG. Si tratta di un ambito a sé stante, che richiede una consulenza approfondita.

Testamento español y Plusvalía

Un testamento spagnolo è vivamente consigliato a tutti i proprietari di immobili a Maiorca: accelera notevolmente le pratiche, evita costose traduzioni e apostille di un testamento tedesco e, grazie al regolamento UE sulle successioni (n. 650/2012), permette di scegliere come legge applicabile quella del proprio Paese d’origine. Ne parliamo in dettaglio nell’articolo al link qui sotto — qui ti diamo solo un consiglio: pensa al testamento spagnolo insieme alla pianificazione fiscale, non dopo.

Per gli immobili ereditati, oltre all’ISD, c’è una seconda imposta: la Plusvalía municipal (IIVTNU), ovvero l’imposta sul plusvalore dei terreni, riscossa dal comune di competenza. Riguarda solo i terreni urbani (terrenos urbanos) e va pagata da chi acquista l’immobile.

A Palma, l’ordinanza comunale (Ordenanza fiscal) prevede una riduzione fino al 95% sulla Plusvalía, se l’immobile ereditato era la residenzaabituale(vivienda habitual) del defunto e gli eredi sono il coniuge, i discendenti o gli ascendenti. Condizioni importanti a Palma:

• La detrazione completa del 95% è legata a un valore catastale dell'appartamento inferiore a 100.000 €. Se il valore catastale è superiore, l'agevolazione si applica solo in misura ridotta o non si applica affatto — per gli immobili di lusso, il valore catastale supera spesso questa soglia.
• Devi richiedere lo sconto in modo attivo e entro i termini previsti — non viene concesso automaticamente.
• Il bene acquistato deve rimanere nel patrimonio per 5 anni (eccezione: decesso dell'acquirente entro tale termine).
• I bonus valgono anche per i trasferimenti tramite patto successorio / definizione.
• Se il terreno non ha subito un aumento reale di valore, non si genera alcuna Plusvalía (da dimostrare).

Ogni comune ha la propria ordinanza: ad Andratx, Calvià o Pollença valgono soglie e percentuali diverse. Prima di ogni trasferimento, vale la pena dare un’occhiata all’ordinanza comunale del luogo in cui si trova l’immobile.

Termini: 6 mesi per la successione, solo 1 mese per il patto successorio

In caso di eredità, il tempo inizia a scorrere dal giorno del decesso. Nel caso del patto successorio, invece, parte dalla data dell’atto notarile — e lì il termine è decisamente più breve. Ecco le date chiave:

Il consiglio pratico più importante: il bonus del 100% non ti esonera dall’obbligo di presentare il Modelo 650. Anche se l’imposta da pagare è pari a 0 euro, devi comunque presentare la dichiarazione entro i termini previsti — le formalità non espletate possono comportare sanzioni. Inoltre, senza il Modelo 650 presentato e liquidato, l’immobile non può essere trasferito nel registro immobiliare e quindi non può essere né venduto né ipotecato. E poi: chi sceglie il «pacto sucesorio» come strumento principale, non deve confondere il termine di un mese con il termine di sei mesi per la successione — altrimenti rischi di incorrere in more per ritardo, anche se l’imposta è pari a zero.

Errori più comuni

• Il Modello 650 non è stato presentato perché “tanto sono 0 euro”. Per ottenere il bonus devi presentare la dichiarazione entro i termini previsti. Se non lo fai, ti becchi una sanzione formale e il registro fondiario viene bloccato.
• Si confonde il termine del patto successorio con quello della successione. Nel caso del patto successorio, il termine scade solo dopo 1 mese dalla stipula dell’atto, non dopo 6 mesi: una trappola comune e costosa.
• Valore dell'immobile dichiarato troppo basso. Se il valore dichiarato è inferiore al valor de referencia, rischi una verifica; se lo supera di oltre il 20%, il bonus è a rischio.
• Donazione normale invece del patto successorio per gli immobili che hanno preso valore. L’ISD è sì pari a 0 €, ma spesso si trascura l’imposta IRPF sulla plusvalenza a carico del donante — una sorpresa che spesso arriva a cinque cifre.
• Partner non sposato senza iscrizione al registro. Senza l’iscrizione come “pareja estable”, il partner rientra nel gruppo IV — tariffa piena invece di 0 €.
• Non è stato rispettato il periodo di blocco di 5 anni previsto dal patto successorio. La vendita anticipata annulla il vantaggio dello “step-up”.
• Non hai richiesto l'agevolazione sulla plusvalía o hai trascurato il limite di valore. A Palma arriva fino al 95% — ma solo se il valore catastale è inferiore a 100.000 € e solo se la richiesta viene presentata entro i termini previsti e in modo proattivo.
• Non dimenticare l'imposta di successione tedesca. Se hai la residenza in Germania, potrebbe essere dovuta anche l'imposta di successione tedesca; in assenza di un accordo di doppia imposizione in materia, è importante verificare attentamente il credito d'imposta.
• La richiesta di proroga è stata presentata troppo tardi. La proroga è possibile solo nei primi 5 mesi — dopodiché il termine scade senza appello.

Lista di controllo prima del trasferimento

• Chiariti il gruppo di parentela e il diritto al bonus (Gruppo I/II = 100 %?)
• Il tuo partner non sposato è registrato come “pareja estable”?
• Valutato l'aumento di valore latente dell'immobile → Donazione o patto successorio?
• Richiamato el valor de referencia del catasto, establecido el valor de declaración
• C'è un testamento in spagnolo / È stata scelta la legge applicabile secondo il regolamento UE sulle successioni?
• È stata chiarita la competenza (ATIB o AEAT per i non residenti)?
• Conseguenze dell'imposta di successione tedesca concordate con un consulente tedesco
• Ho verificato la detrazione sulla plusvalía nel luogo di ubicazione (limite del valore catastale!) e ho programmato la presentazione della domanda
• Termini indicati nel calendario: 6 mesi (successione), 1 mese (patto successorio e donazione), 5 mesi (richiesta di proroga)

E poi cosa succede?

Una volta sistemata la questione della successione, ci sono altre cose da considerare. Se non usi personalmente un immobile che hai ereditato, valuta se venderlo o affittarlo: entrambe le opzioni hanno conseguenze fiscali specifiche (IRPF, IBI, eventualmente Modelo 210 per i non residenti). Se trasferisci la residenza sull’isola, dovresti occuparti per tempo della registrazione presso le autorità e del numero NIE, che ti servirà comunque per ogni atto notarile. Se vuoi comprare un altro immobile, vale la pena dare un’occhiata ai costi accessori di acquisto a Maiorca e al nostro rapporto di mercato aggiornato.

Conclusione

Nel 2026 le Baleari saranno la regione spagnola più vantaggiosa dal punto di vista fiscale per il trasferimento del patrimonio familiare. Figli, coniugi e genitori (Gruppi I+II) ereditano e ricevono donazioni praticamente esenti da imposte: l’abbattimento del 100% sull’imposta dovuta si applica dal 2023 alle successioni e, da luglio 2025, anche alle donazioni, senza limiti di valore. La leva fondamentale per i proprietari di immobili con un elevato plusvalore latente è il «pacto sucesorio»: permette di trasferire il patrimonio in vita, evita la trappola dell’IRPF per il donante e garantisce uno step-up del costo di acquisto. Il rovescio della medaglia — irrevocabilità, blocco quinquennale e il breve termine di un mese — richiede una pianificazione accurata. Chi rispetta le scadenze, dichiara correttamente il valore dell’immobile, richiede l’agevolazione sulla Plusvalía e tiene conto anche della situazione tedesca, potrà trasferire il proprio patrimonio a Maiorca alla generazione successiva con un onere fiscale minimo.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari (ATIB) — Imposta di successione, agevolazioni e riduzioni
• ATIB — Modello 650 (Acquisizioni mortis causa), istruzioni e scadenze
• Agencia Tributaria (AEAT) — Modello 650 per i non residenti, scadenze e proroga
• Governo delle Isole Baleari — Tassazione delle donazioni in vita e dei patti successori (PDF)
• Comune di Palma — Plusvalía (IIVTNU): Informazioni, calcolo e agevolazioni

Nota: questa guida ha scopo puramente informativo e non sostituisce in alcun modo una consulenza fiscale o legale specifica per il tuo caso. Il diritto tributario è un argomento YMYL: importi, scadenze, bonus e competenze possono variare e dipendono dalla tua situazione specifica (residenza, grado di parentela, patrimonio, conseguenze fiscali in Germania). Dati aggiornati al 2026. Prima di ogni passo, fai verificare la tua specifica situazione di eredità o donazione da un avvocato (abogado) e da un consulente fiscale (asesor fiscal) specializzati in diritto successorio delle Baleari: una richiesta personale è il modo più veloce per trovare il professionista giusto.