Eredità e donazioni immobiliari alle Baleari: le imposte nel 2026

Se lasci in eredità o trasferisci mentre sei in vita una finca a Maiorca, un appartamento a Palma o una villa a Son Vida, devi fare i conti con un’imposta molto diversa da quella tedesca: l’Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), l’imposta spagnola sulle successioni e donazioni. A determinarne l’importo non è lo Stato centrale, ma la comunità autonoma competente. Tra il 2023 e il 2025, le Baleari hanno introdotto una riforma che rende di fatto esenti da imposte le successioni e le donazioni immobiliari tra i familiari più stretti. In questa guida scoprirai chi paga e quanto nel 2026, perché il pacto sucesorio è probabilmente lo strumento di pianificazione più importante per chi possiede un immobile e quali scadenze non devi assolutamente perdere.

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Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): le regole variano da regione a regione

A differenza della Germania, in Spagna non esiste un sistema di aliquote dell’imposta di successione uguale in tutto il Paese. L’ISD è disciplinato da una legge statale (Ley 29/1987), ma le competenze fiscali sono state trasferite alle Comunidades Autónomas. Ogni comunità può stabilire le proprie riduzioni (reducciones), aliquote e, soprattutto, agevolazioni sull’imposta dovuta (bonificaciones). Le differenze possono essere enormi: per lo stesso immobile ricevuto in eredità, nelle Asturie si possono pagare somme a 5 cifre, mentre alle Baleari si può pagare 0 euro.

L’imposta da pagare dipende da 4 fattori:

L'imposta di successione spagnola distingue 4 gruppi di parentela. Da questi dipende l'importo complessivo dell'imposta:

Attenzione: una coppia non sposata rientra nel gruppo II solo se è registrata come pareja estable nel registro delle Baleari. Senza registrazione, il partner rientra nel gruppo IV e paga l’imposta per intero. Per le coppie tedesche a Maiorca, è una delle insidie più costose.

La riforma delle Baleari: agevolazione del 100 % per i gruppi I e II

Dal 18 luglio 2023, nelle Baleari si applica un’agevolazione del 100 % sull’imposta dovuta dopo le correzioni (cuota íntegra corregida) alle eredità e ai pactos sucesorios a esse equiparati, purché l’erede rientri nel gruppo I o II. In pratica, un figlio che eredita la villa dei genitori paga 0 euro di ISD, indipendentemente dal valore dell’immobile. Non esiste più un limite massimo.

Nel 2025, la riforma è stata ulteriormente ampliata con la legge di bilancio (Ley 6/2025, in vigore dal 25 luglio 2025): l’agevolazione è stata estesa alle donazioni in vita e aumentata per il gruppo III. Nel 2026, per i trasferimenti patrimoniali tra familiari nelle Baleari continua a valere il regime più favorevole di sempre.

L’errore più frequente nel leggere questa tabella: la condizione in assenza di discendenti concorrenti vale solo per le successioni (art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014). Per le donazioni, invece, la legge non prevede questa condizione: l’art. 54.2 riconosce il 60 % a tutti i parenti collaterali di sangue di 2° e 3° grado. Un fratello che riceve una donazione insieme ai figli del donante beneficia quindi dell’intero 60 %; se ereditasse insieme agli stessi figli, avrebbe diritto solo al 35 %. Per i parenti acquisiti per matrimonio, la percentuale resta del 35 % in entrambi i casi. La detrazione sulle donazioni per il Gruppo III esiste solo dal 25 luglio 2025: prima, per le donazioni, era prevista soltanto la formula del 7 % per i Gruppi I e II.

C’è una differenza nel modo in cui si calcola l’agevolazione: nella pratica crea raramente problemi, ma determina l’ordine dei calcoli. Nelle successioni si applica una bonificación all’imposta rettificata (art. 36, 36 bis); nelle donazioni si sottrae una detrazione (deducción) dalla cuota líquida (art. 54). In entrambi i casi, per gli immobili, il valore dichiarato nell’atto non deve superare di oltre il 20 % il valor de referencia.

Oltre all’agevolazione, sono previste franchigie legate al grado di parentela (reducciones por parentesco), che si sottraggono alla base imponibile prima di calcolare l’imposta:

Per l’abitazione principale del defunto, i Gruppi I e II possono inoltre ridurre la base imponibile fino al 100 % del valore della vivienda habitual, entro il limite previsto dalla legge. Questa possibilità conta soprattutto se l’agevolazione non dovesse applicarsi.

La condizione decisiva per gli immobili: per ottenere l’agevolazione del 100 %, l’atto notarile (escritura pública) deve indicare il valore dell’immobile acquisito, che non può superare di oltre il 20 % il valor de referencia del catasto. Se il valor de referencia non esiste o la Dirección General del Catastro non può certificarlo, il limite è il valore di mercato. Dichiarare un valore troppo basso espone al rischio di controlli e di perdere l’agevolazione.

Donazione in vita o successione

Fino alla metà del 2025 c’era una differenza decisiva: le successioni beneficiavano di un’agevolazione del 100 %, mentre le normali donazioni (donaciones) in vita no. A queste si applicava un’aliquota progressiva dal 7,65 % al 34 %, con una detrazione regionale che limitava l’imposta effettiva a circa il 7 %. Dal 25 luglio 2025 questa differenza non c’è più: anche le normali donazioni ai Gruppi I e II beneficiano di una detrazione del 100 % dalla cuota líquida. Donare un appartamento a un figlio con atto notarile comporta quindi 0 euro di ISD. Come per gli immobili ricevuti in eredità, anche in questo caso il valore dichiarato non deve superare di oltre il 20 % il valor de referencia.

Attenzione, però: l’ISD è solo 1 delle imposte da considerare. Se trasferisci un immobile con una donazione ordinaria, devi dichiarare la plusvalenza nella tua imposta sul reddito (IRPF): è la ganancia patrimonial. Se l’immobile ha acquistato valore nel tempo, come accade di norma a Mallorca, la plusvalenza maturata viene tassata in capo al donante con aliquote dal 19 % al 30 %. L’agevolazione sull’ISD non elimina questa imposta.

In linea generale, per denaro contante, depositi bancari o beni acquistati di recente che non hanno acquisito un valore significativo, la normale donazione è la soluzione più semplice. Per gli immobili con un’elevata plusvalenza non ancora realizzata, il pacto sucesorio è più vantaggioso, perché evita l’imposizione della plusvalenza ai fini dell’IRPF.

Pacto sucesorio: una particolarità delle Balearen

Il pacto sucesorio è un istituto del diritto civile delle Balearen ed è possibile solo in poche regioni spagnole dotate di un proprio diritto civile (Balearen, Katalonien, Aragonien, Galicien, Navarra e Baskenland). È un patto successorio contrattuale con cui trasferisci irrevocabilmente i tuoi beni alla generazione successiva mentre sei ancora in vita. Ai fini fiscali, però, il trasferimento è considerato un’acquisizione per causa di morte, non una donazione.

La variante più conosciuta a Maiorca è la definición: un trasferimento dai genitori ai figli in cambio della rinuncia, da parte del figlio, alla futura quota di legittima (legítima). La materia è disciplinata dalla Ley 8/2022, che ha eliminato il precedente requisito della vecindad civil delle Balearen. Di conseguenza, anche i cittadini stranieri residenti nelle Balearen possono stipulare un pacto sucesorio secondo il diritto delle Balearen.

I vantaggi fiscali sono notevoli:

1. Nessuna IRPF per chi trasferisce il bene. Poiché il pacto sucesorio è considerato un’acquisizione per causa di morte (art. 33.3.b Ley 35/2006, come confermato dalla sentenza STS núm. 407/2016 del 9 febbraio 2016 relativa alla apartación gallega), chi trasferisce il bene non realizza una ganancia patrimonial imponibile. La plusvalenza non ancora realizzata, che sarebbe tassata in caso di normale donazione, non viene tassata.
2. Aliquota ISD successoria più favorevole anziché quella sulle donazioni. Al posto dell’aliquota effettiva prevista per le donazioni si applica quella successoria dell’1 % fino a 700.000 € per i gruppi I+II (se il patrimonio preesistente è inferiore a 400.000 €), su cui si applica una riduzione del 100 %. In pratica, l’ISD dovuta resta pari a 0 €.
3. Rivalutazione del costo di acquisto. Se il figlio vende l’immobile in seguito, il valore dichiarato nel pacto sucesorio (quello attuale) diventa il suo costo di acquisto. La plusvalenza accumulata dai genitori nel corso dei decenni non è quindi soggetta a imposta.

Il limite di 5 anni (legge antifrode 11/2021): se il figlio vende l’immobile ricevuto tramite pacto sucesorio prima della morte di chi glielo ha trasferito e prima che siano trascorsi 5 anni dalla stipula, ai fini dell’IRPF deve utilizzare il costo e la data di acquisto originari di chi ha trasferito il bene. Il vantaggio della rivalutazione viene quindi meno. Il pacto sucesorio non offre perciò questo vantaggio a chi intende vendere a breve termine.

Attenzione alla scadenza: a differenza di quanto avviene per l’eredità (6 mesi), per presentare l’autoliquidazione dell’ISD relativa al pacto sucesorio hai solo 1 mese dalla data della firma davanti al notaio. Il devengo, ossia il momento in cui sorge l’obbligo fiscale, coincide con la data dell’atto notarile, non con quella dell’eventuale decesso successivo. Se non rispetti questo termine più breve, rischi maggiorazioni per ritardato pagamento: una svista frequente e costosa proprio quando si ricorre a questo strumento.

C’è però un aspetto da considerare: il pacto sucesorio è irrevocabile. Non puoi modificarlo in seguito con un testamento e, nel caso della definición, il figlio rinuncia definitivamente alla propria quota di legittima. Occorrono quindi un’attenta pianificazione familiare e l’assistenza di un avvocato.

Non residenti e diritto di scelta nell’UE

Per molto tempo i non residenti hanno subito un trattamento sfavorevole: dovevano versare l’ISD all’amministrazione fiscale centrale spagnola (AEAT) secondo le aliquote statali, più elevate, senza poter beneficiare delle riduzioni regionali. La Corte di giustizia dell’Unione europea ha dichiarato questa disparità contraria alla libera circolazione dei capitali con la sentenza del 3 settembre 2014 (causa C-127/12). La Spagna è intervenuta con la Ley 26/2014: dal 1 gennaio 2015, eredi e beneficiari di donazioni residenti nell’UE o nello SEE possono applicare le norme della regione con cui sussiste un collegamento.

I tribunali spagnoli (tra cui le sentenze STS del 2018) e l’amministrazione tributaria (parere DGT V0282-20) hanno nel frattempo esteso questa possibilità anche ai paesi terzi al di fuori dell’UE/SEE. Attenzione: il testo della Disposición adicional 2ª della Ley 29/1987 non è stato aggiornato su questo punto. Perciò, nella pratica, chi risiede in un paese terzo deve talvolta presentare ricorso per far valere il proprio diritto. Con la Ley 11/2023 e, in via definitiva, con la Ley 6/2025, le Balearen hanno chiarito che le agevolazioni si applicano anche ai non residenti.

Per i proprietari tedeschi, in concreto, significa questo: anche se vivi in Germania, puoi usufruire delle agevolazioni previste dalle Baleari per un immobile a Maiorca. In questo caso, però, il Modelo 650 va presentato all’AEAT anziché all’ATIB. Potresti inoltre dover pagare l’imposta di successione tedesca, perché chi risiede in Germania è soggetto a tassazione sul reddito e sui beni ovunque si trovino. Tra Germania e Spagna non esiste una convenzione specifica contro la doppia imposizione in materia di successioni: occorre quindi verificare la possibilità di scomputare l’imposta ai sensi del § 21 ErbStG. È una questione a sé, che richiede una consulenza approfondita.

La legge applicabile e l’autorità competente sono 2 questioni distinte: dalla seconda dipende il termine da rispettare. Poter applicare il diritto delle Baleari non significa necessariamente dover presentare la dichiarazione all’ATIB. Se il gettito dell’imposta non è stato ceduto alla Comunidad, in base alla Disposición adicional 2ª Dos della Ley 29/1987 la dichiarazione va presentata all’amministrazione statale, con i relativi termini. Per i trasferimenti a causa di morte, il termine è comunque di 6 mesi dalla data del decesso (Art. 67.1.a Real Decreto 1629/1991). Per tutti gli altri casi — sia la normale donazione sia il pacto sucesorio stipulato in vita, per il quale il termine di 6 mesi non può decorrere in assenza di un decesso — il termine è di 30 giorni lavorativi a partire dal giorno successivo all’atto (Art. 67.1.b Real Decreto 1629/1991), e non di 1 mese come previsto nelle Baleari dall’Art. 90.2 del Decreto Legislativo 1/2014. Nel conteggio dei giorni lavorativi sono esclusi sabati, domeniche e festivi (Art. 30.2 Ley 39/2015). Se il donatario o beneficiario non vive in Spagna, di norma è competente l’AEAT: in tal caso, calcola il termine secondo il calendario dell’AEAT. Il termine di 1 mese vale per l’ATIB.

Testamento spagnolo e Plusvalía

Se possiedi un immobile a Maiorca, è vivamente consigliabile fare un testamento spagnolo: accelera notevolmente le pratiche successorie, evita le costose traduzioni e apostille necessarie per un testamento tedesco e, grazie al regolamento UE sulle successioni (n. 650/2012), ti permette di scegliere la legge del tuo Paese di cittadinanza. Ne parliamo diffusamente nell’articolo collegato; qui ci limitiamo a un consiglio: pianifica il testamento spagnolo insieme alla strategia fiscale, non dopo.

Quando erediti un immobile, oltre all’ISD devi considerare una seconda imposta: la Plusvalía municipal (IIVTNU), applicata dal comune competente all’aumento di valore del terreno. Riguarda solo i terreni urbani (terrenos urbanos) ed è a carico di chi acquisisce l’immobile.

A Palma, l’ordinanza comunale (Ordenanza fiscal) prevede una riduzione fino al 95 % della Plusvalía se l’immobile ereditato era l’abitazione principale (vivienda habitual) del defunto e gli eredi sono il coniuge, i discendenti o gli ascendenti. Queste sono le principali condizioni previste a Palma:

• Per ottenere la riduzione piena del 95 %, il valor catastral dell’abitazione deve essere inferiore a 100.000 €. Se il valore catastale supera questa soglia, la riduzione è minore o non si applica affatto. Per gli immobili di pregio, il valore catastale supera spesso tale limite.
• La riduzione va richiesta espressamente entro il termine previsto: non viene concessa automaticamente.
• Chi acquisisce l’immobile deve mantenerne la proprietà per 5 anni, salvo che muoia durante questo periodo.
• Le agevolazioni si applicano anche ai trasferimenti tramite pacto sucesorio / definición.
• Se il terreno non ha avuto alcun aumento di valore effettivo, la Plusvalía non è dovuta, purché sia possibile dimostrarlo.

Ogni comune ha la propria Ordenanza: ad Andratx, Calvià o Pollença si applicano soglie e percentuali diverse. Prima di qualsiasi trasferimento, conviene consultare l’ordinanza del comune in cui si trova l’immobile.

Termini: 6 mesi per l’eredità, solo 1 mese per il pacto sucesorio

Per un’eredità, il termine decorre dalla data del decesso. Per il pacto sucesorio, invece, decorre dalla stipula davanti al notaio ed è molto più breve. Ecco i termini principali:

La cosa più importante da sapere è questa: l'agevolazione del 100 % non elimina l'obbligo di presentare il Modelo 650. Anche se l'imposta dovuta è pari a 0 euro, devi presentare la dichiarazione entro il termine previsto: il mancato rispetto degli adempimenti può comportare sanzioni. Inoltre, senza aver presentato e liquidato il Modelo 650, non puoi registrare il passaggio di proprietà dell'immobile e quindi non puoi né venderlo né usarlo come garanzia per un prestito. Se scegli il pacto sucesorio come soluzione principale, non confondere il termine di 1 mese con quello di 6 mesi previsto per la successione: anche con un'imposta pari a 0 euro, rischi maggiorazioni per il ritardo.

Gli errori più comuni

• Non presentare il Modelo 650 perché „eh 0 Euro". Per usufruire dell'agevolazione devi presentare la dichiarazione entro il termine previsto. Se non lo fai, rischi una sanzione per l'omissione e non puoi registrare il passaggio di proprietà.
• Confondere il termine per il pacto sucesorio con quello per la successione. Per il pacto sucesorio hai solo 1 mese dalla stipula dell'atto, non 6 mesi: un errore frequente che può costare caro.
• Dichiarare un valore troppo basso per l'immobile. Se il valore dichiarato è inferiore al valor de referencia, rischi un accertamento; se lo supera di oltre il 20 %, rischi di perdere l'agevolazione.
• Scegliere una donazione ordinaria invece del pacto sucesorio per un immobile che ha acquistato valore. L'ISD è pari a 0 €, ma si dimentica l'imposta sulla plusvalenza ai fini IRPF a carico di chi dona: spesso una sorpresa da 5 cifre.
• Non iscrivere il partner non sposato nel registro. Senza l'iscrizione come pareja estable, il partner rientra nel gruppo IV e paga l'aliquota piena invece di 0 €.
• Ignorare il vincolo di 5 anni del pacto sucesorio. Se vendi l'immobile prima, perdi il vantaggio della rivalutazione del valore fiscale.
• Non richiedere la riduzione della Plusvalía o trascurare il limite di valore. A Palma la riduzione può arrivare al 95 %, ma solo se il valore catastale è inferiore a 100.000 € e presenti espressamente la domanda entro il termine previsto.
• Non considerare l’imposta tedesca sulle successioni. Se risiedi in Germania, potresti dover pagare anche l’imposta tedesca sulle successioni (ErbSt). In assenza di una convenzione contro la doppia imposizione sulle successioni, occorre verificare con attenzione la possibilità di scomputare le imposte pagate.
• Presentare troppo tardi la richiesta di proroga. Puoi chiedere la prórroga solo nei primi 5 mesi: dopo, il termine scade senza possibilità di recupero.

Cosa verificare prima del trasferimento

• Verificati il gruppo di parentela e il diritto all’agevolazione (gruppo I/II = 100 %?)
• Il partner non sposato è registrato come pareja estable?
• Verificato l’aumento di valore dell’immobile non ancora tassato → donazione o pacto sucesorio?
• Consultato il Valor de referencia catastale e stabilito il valore da dichiarare
• Esiste un testamento spagnolo / è stata scelta la legge applicabile ai sensi del regolamento UE sulle successioni?
• Individuata l’autorità competente (ATIB o AEAT per i non residenti)?
• Discusse con un consulente tedesco le conseguenze ai fini dell’imposta tedesca sulle successioni
• Verificata l’agevolazione sulla plusvalía nel comune in cui si trova l’immobile (attenzione al limite del valore catastale!) e programmata la richiesta
• Scadenze segnate sul calendario: 6 mesi (successione), 1 mese (pacto sucesorio e donazione), 5 mesi (richiesta di proroga)

E dopo?

Una volta sistemata la successione, ci sono altri aspetti da considerare. Se non intendi utilizzare personalmente l’immobile ereditato, puoi valutare se venderlo o affittarlo: entrambe le scelte hanno conseguenze fiscali specifiche (IRPF, IBI ed eventualmente Modelo 210 per i non residenti). Se trasferisci la residenza sull’isola, è bene informarsi per tempo sulla registrazione presso le autorità e sul numero NIE, necessario in ogni caso per qualsiasi trasferimento davanti a un notaio. Se pensi di acquistare un altro immobile, consulta la guida alle spese accessorie per l’acquisto a Maiorca e il nostro rapporto aggiornato sul mercato (in tedesco).

In conclusione

Nel 2026 le Baleari sono la regione spagnola con il regime fiscale più favorevole per trasferire il patrimonio familiare. Figli, coniugi e genitori (gruppi I e II) possono ricevere eredità e donazioni di fatto senza pagare l’imposta: la riduzione del 100% dell’imposta dovuta si applica alle successioni dal 2023 e, da luglio 2025, anche alle donazioni, senza limiti di valore. Per chi possiede un immobile che ha acquistato molto valore, lo strumento decisivo è il pacto sucesorio: permette di trasferire il bene mentre si è in vita, evita al disponente di pagare l’IRPF sulla plusvalenza e aggiorna il costo fiscale di acquisto. Ci sono però aspetti da pianificare con cura: l’atto è irrevocabile, si applica un vincolo di 5 anni e il termine per gli adempimenti è di appena 1 mese. Se rispetti le scadenze, dichiari correttamente il valore dell’immobile, richiedi la riduzione della Plusvalía e consideri anche gli obblighi fiscali in Germania, puoi trasferire il tuo patrimonio a Mallorca alla generazione successiva pagando il minimo possibile di imposte.

Fonti ufficiali

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) — Impuesto sobre Sucesiones, Bonificaciones e Reducciones
• ATIB — Modelo 650 (Adquisiciones Mortis Causa), istruzioni e termini
• Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 650 per i non residenti, termini e proroga
• Govern de les Illes Balears — Fiscalidad de las herencias en vida y pactos sucesorios (PDF)
• Ajuntament de Palma — Plusvalía (IIVTNU): Información, cálculo y bonificaciones

Nota: questa guida ha scopo informativo generale e non sostituisce una consulenza fiscale o legale sul tuo caso specifico. Le informazioni fiscali rientrano tra i contenuti YMYL e richiedono particolare attenzione: importi, scadenze, agevolazioni e competenze possono cambiare e dipendono dalla tua situazione concreta (residenza, grado di parentela, valore del patrimonio, conseguenze fiscali in Germania). Dati aggiornati al 2026. Prima di compiere qualsiasi passo, fai esaminare la tua successione o donazione da un Abogado specializzato in diritto successorio delle Baleari e da un consulente fiscale (asesor fiscal).