Acquisto immobiliare come privato o tramite S.L.

Conviene acquistare un immobile a Maiorca tramite una S.L.?

Non c'è una risposta valida per tutti, ma puoi fare i conti. La S.L. spagnola (Sociedad Limitada, la forma societaria a responsabilità limitata più simile a una GmbH tedesca) paga sui propri utili, se opera esclusivamente nel settore immobiliare, l'25% di imposta sulle società, poiché non può accedere alle aliquote ridotte riservate alle piccole imprese; chi distribuisce poi gli utili deve inoltre pagare un'altra imposta. Per vedere quali immobili sono attualmente in vendita sull'isola, consulta Immobili a Maiorca. Il calcolatore qui sopra ti mostra, in base ai tuoi dati, come i costi si accumulano negli anni rispetto all'acquisto a tuo nome: non esiste una risposta generica, ma solo il tuo calcolo personale.

Come viene effettuato il calcolo

Per permetterti di fidarti del risultato senza accettarlo alla cieca, ecco i passaggi del calcolo spiegati a parole, nello stesso ordine seguito dal calcolatore.

L'acquisto

Nella sezione dedicata all'acquisto di questo calcolatore, per la persona fisica e la S.L. si applicano le stesse aliquote e gli stessi oneri, poiché nessuno dei dati ufficiali utilizzati distingue in base alla forma giuridica dell'acquirente. Per l'uso privato qui considerato, la sezione comprende l'imposta sul trasferimento immobiliare ITP per gli immobili esistenti, l'IVA e l'AJD per le nuove costruzioni, nonché gli onorari notarili e le spese di registrazione immobiliare. Il calcolatore applica lo stesso metodo di calcolo in entrambe le colonne e tiene conto delle riduzioni degli onorari previste per gli immobili residenziali. Oltre la soglia di valore prevista dalla tariffa, il compenso notarile aggiuntivo è liberamente negoziabile: i costi di acquisto contrassegnati con ≥ rappresentano quindi un importo minimo. Senza l'importo concordato non è possibile determinare la base per l'ammortamento, l'ammortamento stesso, l'imposta sulle società e la differenza complessiva. Costi capitalizzati più elevati possono ridurre l'imposta corrente; per questo la differenza non costituisce un limite minimo valido in generale. Questa precisazione riguarda esclusivamente questo calcolo; non valuta altre situazioni di acquisto né i diritti di deduzione in ambito imprenditoriale.

Per sapere come si svolge concretamente l'acquisto di un immobile a Maiorca, dalla prenotazione fino all'atto notarile, consulta la Procedura di acquisto di un immobile; qui ci occupiamo soltanto di quanto costa scegliere l'una o l'altra soluzione.

Solo la S.L. deve inoltre sostenere costi propri di costituzione. Se viene costituita per via telematica, si applica un arancel ufficiale fisso (la tariffa stabilita dalla legge per i notai e per il Registro Mercantil, il registro delle imprese spagnolo) di 150 € per il notaio e di 100 € per l'iscrizione, entrambi al netto, più 21% di IVA non detraibile. Si tratta della procedura telematica a tariffa ordinaria; non si presumono qui i requisiti specifici richiesti per la tariffa ridotta. A questi si aggiunge la consulenza per la costituzione, liberamente concordata e inserita come importo complessivo; il calcolatore non applica ulteriore IVA su tale importo. Per legge, per costituire la società è sufficiente un capitale sociale di appena 1 €; nel calcolatore l'importo predefinito è volutamente più elevato, poiché un capitale inferiore comporta un ulteriore obbligo di accantonamento, come vedrai tra poco. Il capitale versato non è di per sé un costo: resta un tuo patrimonio, semplicemente vincolato nella società.

Anno dopo anno

È qui che le due soluzioni si differenziano maggiormente. Come privato, per l'uso personale paghi la cosiddetta Imputación: un'imposta sul reddito forfettaria calcolata su un valore d'uso presunto, anche se non percepisci alcun canone di locazione. Si basa sul valor catastral (il valore catastale ufficiale, utilizzato come base per diverse imposte spagnole) e viene dichiarata tramite il Modelo 210 (il modulo fiscale con cui i non residenti dichiarano redditi in Spagna; maggiori dettagli più avanti). Il modello su base annuale considera tutti i giorni di calendario dell'anno fiscale selezionato, compresi quelli dell'anno bisestile. L'applicazione del valore catastale ridotto richiede che sia soddisfatta la specifica condizione di revisione prevista per quell'anno fiscale; l'aiuto del campo indica il periodo registrato. Se risiedi nell'UE o nello SEE, su questo importo paghi un'aliquota ridotta di 19%.

La S.L., invece, deve imputarsi un canone di locazione conforme al libero mercato, ossia al valore di libera concorrenza, anche se in realtà viene pagato un importo inferiore o non viene pagato nulla: società e socio sono considerati parti correlate e la legge impone loro prezzi di mercato. Per calcolare l'ammortamento, il calcolatore ripartisce il prezzo d'acquisto, comprese le spese accessorie capitalizzabili, in base al rapporto tra la quota dell'edificio e il valore catastale complessivo (art. 3.2 RIS; PGC, norme di valutazione 2 e 4). Sono inclusi l'ITP oppure l'IVA non detraibile, l'AJD, gli onorari notarili e le spese di registrazione immobiliare, nonché i costi direttamente attribuibili di avvocato, Gestoría e agenzia immobiliare. L'attribuzione dei costi di consulenza e intermediazione dipende dalla prestazione concreta. Dal canone di mercato il calcolatore sottrae l'ammortamento della quota edificio dei costi di acquisizione, fino a un massimo di 2% all'anno, ossia l'aliquota massima prevista dalla legge applicata dal calcolatore, oltre ai costi di contabilità e amministrazione; sull'utile residuo si applica quindi la già menzionata imposta sulle società. L'ammortamento cumulato è limitato alla base edificio nota. Se inizialmente si generano perdite fiscali e, una volta terminato l'ammortamento, si producono in seguito basi imponibili positive, può trovare applicazione il riporto delle perdite previsto dall'art. 26 LIS. Il relativo utilizzo non è modellato qui; da quel momento in poi, l'imposta sulle società, il totale annuale e la differenza complessiva restano indeterminati. Per l'imposta comunale sulle attività economiche IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas), il calcolatore indica zero soltanto se confermi l'esenzione sul fatturato sotto 1.000.000 € per tutti gli anni considerati dal modello. A tal fine rilevano il periodo di riferimento previsto dalla legge, tutte le attività svolte e, se del caso, il fatturato consolidato ai sensi dell'art. 82.1.c TRLRHL. Se il canone annuo inserito raggiunge la soglia, l'IAE resta sconosciuta nel modello e anche il totale complessivo della S.L. resta indeterminato. Non viene invece verificata l'esenzione iniziale autonoma prevista per i primi due periodi d'imposta.

Il calcolo della distribuzione parte dal risultato d’esercizio dopo l’imposta sulle società che hai indicato, tratto dal bilancio annuale o fornito dal consulente fiscale, prima dell’accantonamento alla riserva legale calcolato qui. L’utile corretto ai fini fiscali non sostituisce questo dato. Un risultato d’esercizio negativo va inserito con il segno meno; in caso di perdita, l’accantonamento modellato a riserva e la distribuzione sono pari a zero. Ai sensi dell’art. 274.1 LSC, in generale va accantonato 10% dell’utile annuale finché la riserva legale non raggiunge almeno 20% del capitale sociale. Inoltre, l’art. 4.1 prevede l’obbligo speciale di accantonare almeno 20% finché capitale e riserva insieme non raggiungono 3000 €. Il calcolatore parte da una riserva pari a zero e applica ogni anno l’accantonamento più elevato tra i 2. Questo rapporto deriva dall’interpretazione congiunta dei 2 testi, in particolare dall’espressione “en todo caso” dell’art. 274.1, e non è una formula prevista letteralmente dalla legge. Segue poi la verifica della conservazione del capitale ai sensi dell’art. 273.2 LSC: il patrimonio netto inserito, tratto dal bilancio approvato, comprende già il risultato d’esercizio. Se è inferiore al capitale sociale, la distribuzione è bloccata; altrimenti, è ulteriormente limitata al patrimonio netto al netto del capitale. Senza indicare il patrimonio netto, una distribuzione prevista non può essere determinata. Sulla distribuzione lorda così limitata si applica una ritenuta nazionale IRNR di 19%; in base alle ipotesi del modello, la convenzione contro le doppie imposizioni tra Germania e Spagna la limita a 15%. Il limite previsto dalla convenzione sostituisce l’aliquota nazionale più elevata. Se scegli di non distribuire, la ritenuta e l’importo netto incassato sono pari a zero, anche in assenza di dati di bilancio. Se invece è prevista una distribuzione, gli importi che ne dipendono restano sconosciuti finché mancano i dati necessari. L’imposta sulle società calcolabile resta visibile come importo parziale.

Se gli anni di confronto sono zero, entrambe le somme cumulative dei periodi correnti sono pari a zero euro. Per questo confronto relativo esclusivamente all’acquisizione contano soltanto l’acquisto e la costituzione; l’assenza di dati annuali non lo impedisce. Restano però rilevanti i costi sconosciuti della consulenza per la costituzione e l’onorario notarile ancora da concordare liberamente.

L’imposta sul patrimonio

Il funzionamento dell’imposta sul patrimonio nell’acquisto di immobili è spiegato nella panoramica sull’imposta sul patrimonio nell’acquisto di immobili; qui si considera solo la differenza tra le 2 modalità.

Per l’imposta patrimoniale annuale si applicano regole di valutazione diverse. Per il possesso diretto, ai sensi dell’art. 10 LIP, conta il valore più elevato tra valore catastale, valore amministrativo rilevante e prezzo di acquisto. Se il valore amministrativo non è noto, l’imposta patrimoniale personale, il totale completo per l’acquisto privato e la differenza complessiva restano sconosciuti. Può essere escluso dalla valutazione solo se è certo che tale valore amministrativo non esiste. Per la S.L., il modello presuppone un bilancio non sottoposto a revisione e confronta, ai sensi dell’art. 16.Uno LIP, capitale nominale, patrimonio netto contabile risultante dall’ultimo bilancio approvato e media degli utili capitalizzata. Il patrimonio netto viene ripreso da questo bilancio o dal consulente fiscale; il calcolatore non inventa alcun bilancio. Per la capitalizzazione utilizza l’utile inserito dopo l’imposta sulle società, inclusi gli accantonamenti a riserva. Entrambi i dati restano costanti nello scenario nominale; gli anni di modello utilizzati non sostituiscono una reale serie storica di 3 anni. Se manca uno dei dati, l’imposta patrimoniale della S.L. e la differenza complessiva restano sconosciute.

Il fatto che vi sia una società intermediaria non ti esonera dall’imposta. Le partecipazioni non quotate in una società il cui patrimonio è costituito per metà o più da immobili spagnoli sono considerate a loro volta situate in Spagna; la convenzione contro le doppie imposizioni autorizza espressamente la Spagna a tassarle; inoltre, l’esenzione prevista dal diritto spagnolo per le partecipazioni imprenditoriali non si applica proprio a una società la cui attività principale è la gestione patrimoniale. La legge non dice quale delle 2 modalità comporti normalmente una base imponibile più elevata: lo mostrano solo i tuoi dati.

Esempi di calcolo

Sotto il calcolatore trovi esempi completi con tutti i dati inseriti. Sono elaborati secondo le stesse regole descritte sopra e mostrano come le singole voci confluiscano in un totale complessivo: servono a orientarti nel calcolo, non rappresentano dati di mercato per il tuo caso.

Casi particolari ed errori frequenti

• Le aliquote ridotte dell’imposta sulle società non si applicano. La Spagna prevede aliquote ridotte per le piccole imprese e per le nuove attività. Per una pura società di detenzione immobiliare, una cosiddetta entidad patrimonial, il cui patrimonio non è impiegato prevalentemente in un’attività economica propria, queste aliquote ridotte sono espressamente escluse dalla legge. Si applica sempre l’aliquota ordinaria.
• L’IVA sulle nuove costruzioni resta un costo della società. L’acquisto di una nuova costruzione dal promotore qui considerato costituisce la prima cessione: si applicano IVA e AJD. L’esenzione prevista dall’art. 20.Uno.22º LIVA riguarda la seconda e le successive cessioni; per una nuova costruzione non esiste quindi alcuna esenzione a cui poter rinunciare. Nel modello di utilizzo privato da parte dei soci, dall’interpretazione dell’art. 95 LIVA non deriva alcun diritto alla detrazione dell’IVA a monte. L’IVA resta quindi un costo definitivo per la società. La questione della rinuncia ai sensi dell’art. 20.Dos LIVA riguarda esclusivamente il successivo acquisto di seconda mano tra imprenditori e dipende dalle condizioni previste dalla legge.
• L’imposta speciale spagnola sugli immobili degli enti non residenti non si applica a una S.L. Questa fattispecie speciale riguarda espressamente solo gli enti con sede in un Paese o territorio classificato come paradiso fiscale. Una S.L. costituita e residente in Spagna ne resta esclusa già per il suo ambito di applicazione soggettivo.
• Questo calcolatore non considera successioni e donazioni. La tassazione del trasferimento alla generazione successiva nelle Baleari dipende da norme del tutto diverse; le basi sono illustrate in Successione e donazione di immobili nelle Baleari. Questo calcolatore non verifica se, in tale contesto, una partecipazione societaria riceva un trattamento diverso dall’immobile stesso.
• Una S.L. che svolge un’effettiva attività di locazione è un caso diverso. Per configurare un’attività economica di locazione, l’art. 5.1 LIS richiede almeno una persona assunta con contratto di lavoro e a tempo pieno per organizzarla. La qualifica di entidad patrimonial va inoltre verificata ai sensi dell’art. 5.2 LIS in base alla composizione dell’attivo e alla media dei bilanci trimestrali. La sola presenza di un dipendente a tempo pieno non esclude quindi la qualifica patrimoniale. Questo calcolatore considera soltanto la società di mera detenzione e uso proprio.

L’uscita non è calcolata

Il calcolatore considera l’acquisto e i costi ricorrenti. Le indicazioni che seguono inquadrano dal punto di vista giuridico una futura vendita dell’immobile o delle quote; le relative conseguenze fiscali non rientrano nel calcolo.

Se vendi direttamente, vendi un immobile. Se lo possiedi tramite una S.L., puoi invece vendere le quote: il trasferimento di titoli è in linea di principio esente sia dall’IVA sia dall’imposta sui trasferimenti immobiliari e dall’imposta di bollo. Questa esenzione generale prevede però un’eccezione espressa, accompagnata da una presunzione relativa: se con l’operazione si acquisisce il controllo di una società il cui patrimonio è costituito per almeno la metà da immobili spagnoli non utilizzati nell’attività d’impresa – per controllo si intende qui una partecipazione superiore alla metà, diretta o indiretta –, la legge presume l’intento di eludere l’imposta. È una presunzione che può essere confutata, ma resta pur sempre una presunzione, non un’esclusione. Nel caso di una S.L. che detiene esclusivamente immobili, come quella ipotizzata da questo calcolatore, questa situazione è verosimile. Ciò non significa né che la vendita delle quote sarà certamente tassata, né che resterà sicuramente esente: entrambe le affermazioni generiche sarebbero errate.

Separatamente, la convenzione contro le doppie imposizioni disciplina la plusvalenza: consente allo Stato in cui si trova l’immobile di tassare i guadagni derivanti dalla vendita di quote di una società il cui patrimonio è costituito prevalentemente da immobili. Si tratta di una facoltà impositiva, non di un’imposta autonoma: se e in che modo la Spagna la applichi effettivamente dipende dal diritto interno spagnolo, non dalla convenzione stessa. Non viene inoltre trattato volutamente lo scioglimento della società: per questo calcolatore non è disponibile una base giuridica verificata e qualsiasi affermazione al riguardo sarebbe arbitraria.

Scadenze e moduli

Come persona fisica, dichiari ogni anno l’Imputación tramite il Modelo 210, il modulo principale con cui i non residenti dichiarano diversi redditi di fonte spagnola. La S.L., invece, deposita il bilancio annuale presso il Registro Mercantil e presenta inoltre una propria dichiarazione dell’imposta sulle società. Questo calcolatore non indica volutamente scadenze specifiche, perché non sono state verificate qui con riferimenti alle fonti: in caso di dubbio, chiedi alla tua Gestoría (lo studio amministrativo spagnolo che si occupa per te delle pratiche presso gli enti pubblici e delle scadenze) o al tuo consulente fiscale.

Base giuridica e aggiornamento

Il riquadro di questa pagina ti mostra automaticamente lo stato aggiornato della normativa. Il calcolo si basa sulle seguenti disposizioni:

• Imposta sulle società, ammortamenti e prezzi di trasferimento: Art. 29.1, Art. 5.2, Art. 12.1.a) e Art. 18 della Ley 27/2014 (legge spagnola sull’imposta sulle società).
• Imposta sul patrimonio: Art. 4.Ocho, Art. 5.Uno.b), Art. 10 e Art. 16.Uno della Ley 19/1991 (legge spagnola sull’imposta sul patrimonio).
• Tassazione dei dividendi e imposta speciale per i non residenti: Art. 25.1.f) nonché Art. 40 fino a 43 del Real Decreto Legislativo 5/2004.
• Capitale minimo, conservazione del capitale e obbligo di riserva della S.L.: Art. 4.1, Art. 273.2 e Art. 274.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010.
• Convenzione contro le doppie imposizioni Germania–Spagna: Art. 10, Art. 13 e Art. 21.
• Trasferimento di quote di società ricche di immobili: Art. 338 della Ley 6/2023.
• Imposta sulle attività economiche IAE: Art. 82.1.c) del Real Decreto Legislativo 2/2004.
• IVA sugli immobili: Art. 20.Uno.22º, Art. 20.Dos e Art. 95 della Ley 37/1992 (legge spagnola sull’IVA).

Calcolatori correlati

Puoi verificare l’ammontare delle spese accessorie di acquisto, indipendentemente dalla forma giuridica, nella panoramica dedicata ai costi di acquisto. Se continui a utilizzare l’immobile privatamente, vale la pena consultare l’imposta annuale sull’uso personale tramite il Modelo 210. Per vedere come è strutturata l’imposta sul patrimonio nelle Baleari, consulta la panoramica dell’imposta patrimoniale delle Baleari. Se vendi l’immobile come persona fisica, puoi utilizzare il calcolatore dell’imposta sulla plusvalenza da vendita. Calcola la vendita dell’immobile, non la cessione delle quote. Non considera nemmeno la vendita dell’immobile da parte di una S.L. e la successiva distribuzione degli utili.