IEE/ITE Mallorca: wat kopers en eigenaren moeten weten

Als je op Mallorca een oudere woning koopt of er al een hebt, kun je niet om het verplichte IEE/ITE Mallorca-onderwerp heen. Het Informe de Evaluación de Edificios (IEE) is de directe opvolger van de vroegere Inspección Técnica de Edificios (ITE) en is sinds de inwerkingtreding van de Balearische stedenbouwkundige wet (LUIB, Ley 12/2017) op het hele eiland verplicht. In tegenstelling tot zijn voorganger beperkt de IEE zich niet alleen tot de statica en de bouwkundige staat, maar omvat hij ook toegankelijkheid en energie-efficiëntie. In deze gids kom je te weten welke gebouwen wanneer geïnspecteerd moeten worden, welke vier onderdelen het rapport van de deskundige bevat, wat er gebeurt als er gebreken zijn, wat het allemaal kost — en waarom de IEE juist bij de aankoop van een oudere finca, appartement of stadsvilla een cruciaal onderdeel is van je due diligence.

Ben je net bezig met het kopen van een woning die ouder is dan 30 jaar — en weet je niet of er een geldig IEE is?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — We controleren de status van je documenten en raden je een erkende taxateur aan
• Alles over het verloop van de aankoop van onroerend goed op Mallorca

ITE en IEE: wat betekenen de afkortingen eigenlijk?

De term ITE wordt in Duitsland en op Mallorca nog steeds veel gebruikt — in advertenties, in gesprekken met eigenaren, in oudere koopcontracten. Juridisch gezien geldt hij op de Balearen echter niet meer. De Inspección Técnica de Edificios heeft de huidige wetgeving vervangen door het uitgebreidere Informe de Evaluación de Edificios (IEE).

Het belangrijkste verschil: de oude ITE keek alleen naar de bouwkundige staat — draagconstructie, gevels, dak, leidingen. De IEE is breder opgezet. Het controleert dezelfde bouwkundige staat, maar voegt daar een oordeel over de toegankelijkheid aan toe en neemt ook het energiecertificaat mee, dat sowieso al verplicht is bij aankoop en verhuur.

Let op: In gesprekken met Spaanse eigenaren en makelaars zul je beide termen tegenkomen. Vraag altijd naar het IEE — alleen dit document voldoet aan de huidige wettelijke vereisten volgens art. 125 LUIB.

Rechtsgrondslag: artikel 125 LUIB

De verplichting tot het IEE staat vastgelegd in artikel 125 van wet 12/2017 (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, LUIB). Deze regionale wet van de Balearen geldt zonder uitzondering in alle gemeenten op Mallorca. Daarnaast kunnen afzonderlijke gemeenten hun eigen verordeningen (ordenanzas municipales) vaststellen, waarin strengere eisen of afwijkende indieningsprocedures worden vastgelegd — daarom is het altijd de moeite waard om even navraag te doen bij het betreffende ayuntamiento.

Op nationaal niveau heeft wet 8/2013 (Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas) het IEE als instrument ingevoerd; de LUIB heeft dit voor de Balearen verder uitgewerkt en bindend gemaakt.

Wie valt hieronder? Een overzicht van de drempels

De inspectieverplichting hangt af van de leeftijd van het gebouw, niet van het gebruik ervan. Dat betekent: eengezinswoningen, meergezinswoningen, stadsvilla’s, finca’s en appartementen vallen allemaal onder deze verplichting — zolang ze maar ouder zijn dan de vastgestelde leeftijdsgrens.

Let op: De leeftijdsgrens heeft betrekking op het bouwjaar van het gebouw, niet op eventuele latere renovaties. Een villa die in 1970 is gebouwd en in 1995 grondig is gerenoveerd, wordt bouwtechnisch gezien nog steeds beschouwd als een gebouw uit 1970.

Het rapport moet worden opgesteld door een geregistreerde bouwkundig architect (arquitecto técnico of aparejador) die op Mallorca is toegelaten. Een eigen verklaring van de eigenaar of een algemeen rapport van een aannemer voldoet niet aan de eis.

De vier delen van het IEE-rapport in detail

Het volledige IEE bestaat uit vier delen met een duidelijk afgebakende inhoud. Pas als alle vier aanwezig zijn, wordt het document als afgerond beschouwd en kun je het indienen.

Deel 1 — Bouwkundige staat (het belangrijkste deel)

Dit deel is het belangrijkste vanuit praktisch oogpunt. De beoordelaar kijkt naar:

• Funderingen en draagconstructie
• Buitenmuren en scheidingsmuren
• Alle andere bouwkundige elementen die een veiligheidsrisico voor mensen zouden kunnen vormen
• Gemeenschappelijke installaties: watervoorziening, riolering, elektriciteit

Als er hier gebreken worden vastgesteld, moet er meteen actie worden ondernomen (zie het gedeelte „Gebreken en termijnen”).

Deel 2 — Toegankelijkheid

De deskundige stelt objectief vast of en in hoeverre het gebouw toegankelijk is voor mensen met beperkte mobiliteit. Deze beoordeling beschrijft de huidige toestand — volgens de huidige stand van zaken leidt dit niet direct tot een renovatieverplichting voor de eigenaar, zolang er geen concrete gebreken aan het bouwdeel zijn.

Deel 3 — Energiecertificaat

Het derde deel neemt het Certificado de Eficiencia Energética op, dat sowieso al wettelijk verplicht is bij verkoop en verhuur. Het beoordeelt de energie-efficiëntie van het gebouw op een schaal van A (heel efficiënt) tot G (heel inefficiënt) — zonder dat daaruit in het kader van de IEE een directe renovatieverplichting voortvloeit. Het certificaat moet apart worden afgegeven door een gecertificeerde technicus en worden gedeponeerd bij het bevoegde energieregister van de Balearen.

Meer hierover vind je in onze gids over het energiecertificaat in Spanje.

Deel 4 — Plattegrond en fotodocumentatie

Het vierde deel bevat een plattegrond op schaal 1:1.000 in DIN A4-formaat, waarop de perceelgrenzen en de gecontroleerde bouwwerken zijn aangegeven. Daarnaast zitten er kleurenfoto’s van het gebouw bij. Als er gebreken zijn geconstateerd, moeten die ook fotografisch worden vastgelegd.

Gebreken en termijnen: wat gebeurt er als de uitslag negatief is?

Als de expert in het eerste deel van het rapport gebreken vaststelt — of het nu gaat om de statica, de gevel of de leidingen — gelden er duidelijke reactietermijnen:

1. Binnen 6 maanden na de constatering moeten de gebreken worden verholpen en moeten, indien nodig, bouwvergunningen worden aangevraagd.
2. Als de werkzaamheden klaar zijn, moet de deskundige een eindrapport (informe final) indienen, waarin hij uitdrukkelijk bevestigt dat het gebouw nu aan de wettelijke eisen voldoet.
3. Zonder dit eindrapport wordt de IEE-procedure als niet afgerond beschouwd — met mogelijke gevolgen voor de verkoop, bouwvergunningen en verzekeringen.

Let op: De termijn van 6 maanden om gebreken te verhelpen begint op de datum van het rapport, niet op de datum van de officiële kennisgeving. Als je een woning koopt met een negatief IEE, neem je deze lopende termijn over.

IEE bij de aankoop van onroerend goed: waar kopers concreet op moeten letten

Het IEE is bij het kopen van een woning op Mallorca geen ‘nice-to-have’ — het is due diligence. Wie een woning koopt die ouder is dan 30 jaar en geen geldig IEE in ziet, loopt het risico dat:

• Overname van lopende saneringsverplichtingen met een krap tijdschema
• Onbekende gebreken aan de draagconstructie of leidingen
• Problemen bij het aanvragen van bouwvergunningen voor verbouwingen of renovaties
• Problemen bij latere doorverkoop

Checklist voor je afspraak bij de notaris:

• Controleer het bouwjaar van het pand (uit het kadaster of het eigendomsregister)
• Vraag de IEE aan bij de verkoper — compleet met alle vier de delen
• Controleer de datum en de naam van de IEE-beoordelaar (geldig voor 10 jaar vanaf de afgiftedatum)
• Deel 1: controleer of er opmerkingen over gebreken staan en of er bewijs is dat die zijn verholpen
• Vraag om een eindrapport als er gebreken zijn vastgesteld
• Controleer of het energiecertificaat (deel 3) nog geldig is (meestal 10 jaar)
• Als er geen IEE is: zorg dat je die voor het sluiten van het contract hebt, of onderhandel over een korting op de aankoopprijs

Let op: het kadaster geeft je informatie over geregistreerde lasten, maar niet over de bouwkundige staat. Informeer je van tevoren over het controleren van het Spaanse kadaster en laat een woninginspectie en taxatie uitvoeren.

IEE in de vereniging van eigenaren

In meergezinswoningen is het de verantwoordelijkheid van deComunidad de propietarios om de IEE te laten uitvoeren en te betalen, niet die van de individuele eigenaar. Dat betekent:

• De vereniging besluit tijdens de eigenaarsvergadering om een erkende taxateur in te schakelen
• De kosten worden verdeeld op basis van de mede-eigendomsdelen (cuotas de participación)
• Als er gebreken worden vastgesteld en er renovatiewerkzaamheden nodig zijn, draagt de gemeenschap de kosten gezamenlijk
• Afzonderlijke eigenaren kunnen deze verplichting niet eenzijdig weigeren

Meer informatie over de structuur en de rechten van een vereniging van eigenaren in Spanje vind je in onze gids over verenigingen van eigenaren in Spanje.

Hoeveel kost een IEE op Mallorca?

De kosten voor een IEE zijn niet officieel vastgelegd. Uit de praktijk blijkt dat de kosten afhangen van de grootte van het gebouw, het bouwjaar, de complexiteit en het bureau dat je inschakelt. Meestal is een beoordeling van een vrijstaand huis of een kleiner appartementencomplex goedkoper dan die van grote wooncomplexen. Vraag altijd om een schriftelijke offerte voordat je iemand inhuurt, waarin alle vier de onderdelen van het rapport expliciet zijn opgenomen — inclusief het energiecertificaat.

Let op: sommige aanbieders brengen het energiecertificaat (deel 3) apart in rekening. Let erop dat je het complete pakket krijgt aangeboden, om te voorkomen dat je twee keer kosten voor de keuringsdeskundige moet betalen.

Als de bevindingen negatief zijn, komen daar nog de kosten voor het verhelpen van de gebreken bij — die kunnen, afhankelijk van de omvang van de schade (scheuren in de gevel, problemen met leidingen, bouwkundige gebreken), behoorlijk variëren. Deze kosten zijn een legitiem argument bij onderhandelingen over de aankoop en de prijs.

IEE en bouwvergunning: het verband

Als je na de aankoop van plan bent om te verbouwen, een extra verdieping te bouwen of een uitgebreide renovatie uit te voeren, speelt het IEE een rol: gemeenten kunnen de afgifte van bouwvergunningen afhankelijk maken van het voorhanden zijn van een geldig en foutloos IEE. Wie dus zonder geldig IEE koopt en meteen wil renoveren, loopt het risico op vertragingen bij de bouwvergunningsprocedure.

Meer informatie over dit onderwerp vind je in onze gidsen over bouwvergunningen op Mallorca, het legaliseren van illegale bouwwerken en het herkennen van illegale aanbouwen.

De meest voorkomende fouten bij het IEE

1. Verouderde IEE accepteren Het IEE is 10 jaar geldig. Een rapport uit 2013 is bij aankoop in 2025 verlopen — ook al wordt het formeel wel overgelegd. Controleer altijd de datum.

2. Alleen deel 1 aanvragen Sommige deskundigen leveren op verzoek (of om kostenredenen) eerst alleen het conditierapport. Het volledige IEE moet alle vier de delen bevatten.

3. Er ontbreekt een bewijs van het gebrek Een IEE waarbij gebreken zijn vastgesteld, maar waarvoor nog geen eindrapport is ingediend, is juridisch gezien onvolledig. De koper neemt dan een openstaande verplichting op zich.

4. Geen onderscheid tussen ITE en IEE Verkopers leggen soms oude ITE-rapporten voor. Die voldoen niet aan de huidige wettelijke eisen.

5. Bij appartementen alleen naar de gemeenschappelijke kosten vragen Ook al laat de vereniging het IEE voor het hele gebouw opstellen — als koper moet je zelf actief navragen of het er is, en het inzien.

6. Het bouwjaar verkeerd inschatten Latere aanbouwen of renovaties hebben geen invloed op het bouwjaar van het hoofdgebouw. Kijk altijd naar het oorspronkelijke bouwjaar in het kadaster (Catastro).

Wat komt er daarna?

Als het IEE er is en er geen gebreken in staan — of als gebreken aantoonbaar zijn verholpen — ben je als eigenaar verplicht om het gebouw in deze staat te houden en elke 10 jaar een nieuwe keuring te laten uitvoeren. De volgende IEE kun je dus al bij de aankoop in je agenda zetten.

Aanbevolen volgende stappen na een succesvolle IEE:

• Kijk eens naar de renovatiesubsidies: renovatiesubsidie Mallorca
• Zonnepanelen op het dak? Meld je aan voor zonnepanelen op Mallorca
• Airco achteraf inbouwen: airco op Mallorca installeren
• Je energiecertificaat laten upgraden: Energiecertificaat Spanje

Checklist IEE/ITE Mallorca

Conclusie

Het IEE is op Mallorca geen bureaucratisch randonderwerp — het is een cruciaal document bij de aankoop van oudere woningen en een terugkerende verplichting voor eigenaren. De vier onderdelen van het rapport geven jou als koper een gestructureerd beeld van de staat van een woning: draagconstructie en leidingen, toegankelijkheid, energie-efficiëntie en plattegrond. Deel 1 is cruciaal: als daar gebreken worden vastgesteld, gaat er een termijn van 6 maanden in — en die neem jij als koper voor je rekening als je niet oppast. De vuistregels zijn simpel: als je vóór de notarisafspraak geen geldig IEE hebt ingezien, loop je een berekenbaar, maar vermijdbaar risico. Laat het document door een advocaat of ervaren adviseur controleren – voordat je tekent.

Officiële bronnen

• Wet 12/2017 van 29 december inzake ruimtelijke ordening van de Balearen (LUIB), met name art. 125: https://www.caib.es/sites/normativa/es/llei_12_2017_de_29_de_desembre_durbanisme_de_les_illes_balears/
• Wet 8/2013 van 26 juni inzake stadsrehabilitatie, -regeneratie en -vernieuwing (nationale grondslag van het IEE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2013-6938
• Regering van de Balearen — Stedenbouw: https://www.caib.es/govern/organigrama/area.do?coduo=1887&lang=es
• Gemeente Palma — Elektronisch loket (ITE/IEE): https://seuelectronica.palma.es
• Consell de Mallorca — Departement Ruimtelijke Ordening: https://www.conselldemallorca.net