Het kadaster in Spanje controleren: due diligence voordat je onroerend goed koopt op Mallorca

Als je een huis op Mallorca wilt kopen, heb je meer nodig dan alleen enthousiasme voor het uitzicht op zee. Het Spaanse recht biedt na de afronding van de koop slechts beperkte mogelijkheden voor ontbinding, prijsvermindering of schadevergoeding – daarom is het absoluut noodzakelijk dat je grondig onderzoek doet, en vooral het Spaanse kadaster controleert, voordat je een optie- of aanbetalingscontract ondertekent. In deze gids kom je te weten welke registers je nodig hebt, wat er in een ‘Nota simple’ staat, hoe het kadaster en het grondregister met elkaar samenhangen, welke lasten en bestemmingskwesties extra belangrijk zijn, en hoe je het hele controleproces stap voor stap organiseert – met concrete instanties, documenten en termijnen die in 2026 gelden.

Wil je weten of een bepaald pand op Mallorca echt schoon is?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — We brengen je in contact met een op Mallorca erkende advocaat voor het due diligence-onderzoek
• Het volledige aankoopproces in één oogopslag

Waarom due diligence op Mallorca onmisbaar is

Op Mallorca en de andere Balearen-eilanden voldoen niet alle woningen aan alle bouwvoorschriften. In het verleden zijn er door de overheid sloopbevelen en afbraakbesluiten uitgevaardigd, die ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Als je een woning koopt zonder eerst de juridische situatie goed te hebben gecontroleerd, loop je het risico precies zo’n pand te kopen.

Het Spaanse burgerlijk recht – dat in principe is vastgelegd in de artikelen 1445 e.v. van het Código Civil – biedt de koper na de eigendomsoverdracht bij de notaris maar beperkte rechtsmiddelen. Anders dan in Duitsland is er geen uitgebreide wettelijke mogelijkheid om de koop te ontbinden louter op grond van bedrog of verborgen gebreken; de bewijslast ligt bij de koper. Due diligence is daarom geen luxe voor grote investeerders, maar een must bij elke aankoop van onroerend goed op het eiland – of het nu gaat om een vakantieappartement, een herenhuis of een finca.

Let op: ook een al ondertekende voorlopige overeenkomst (arras) is juridisch bindend. De due diligence moet vóór deze stap zijn afgerond of in ieder geval contractueel zijn vastgelegd als ontbindende voorwaarde.

Het Spaanse kadaster: Registro de la Propiedad

Het belangrijkste instrument bij de juridische controle is het Registro de la Propiedad – het Spaanse kadaster. Het is een publiekrechtelijke instelling en in Spanje regionaal ingedeeld. Voor Mallorca zijn er verschillende bevoegde registros, afhankelijk van de locatie van het onroerend goed.

Wat er in het Registro staat

Het register legt alleen juridische verhoudingen met betrekking tot onroerend goed vast. Het bevat:

• De huidige eigenaar (geregistreerde eigenaar) en de manier waarop het eigendom is overgedragen (koop, erfenis, schenking)
• Datum en aktenummer van de laatste eigendomsoverdracht
• Allerlei lasten: hypotheken (hipotecas), erfdienstbaarheden (servidumbres), voorkeursrechten, gebruiksrechten
• Beschrijving van het perceel met oppervlakte, ligging en eventueel daarop staande gebouwen

Belangrijk om te weten: het Registro de la Propiedad en het Catastro (kadaster) zijn twee totaal verschillende instanties met aparte databases. Verschillen tussen beide komen in de praktijk vaak voor en kunnen wijzen op onduidelijke bebouwing, grensgeschillen of verouderde oppervlaktegegevens.

De Nota simple: een uittreksel uit het kadaster aanvragen

De ‘Nota simple informativa’ is het eenvoudige, informele uittreksel uit het kadaster. Het is het belangrijkste document in de beginfase van de due diligence.

Wat staat er in de Nota simple?

De Nota simple is een vrijblijvende verklaring – die heeft geen openbare geloofwaardigheid in juridische zin. Voor bindende doeleinden (bijvoorbeeld voor de rechter of bij het opstellen van een notariële akte) heb je de Certificación registral nodig, een gekwalificeerd uittreksel uit het kadaster met officiële waarmerking.

Zo vraag je de Nota simple aan

1. Online via het portaal van het Colegio de Registradores: www.registradores.org – Aanvraag via „Nota simple online”
2. Ga persoonlijk langs bij het bevoegde Registro de la Propiedad – je hebt ofwel de Datos registrales (registratienummer, folio, tomo) nodig, of anders het adres en/of de naam van de geregistreerde eigenaar
3. Via een advocaat of notaris – aan te raden, want een advocaatopdracht geldt als gerechtvaardigd belang en de verwerkingstijd is vaak korter

Tip: Je kunt het pand het makkelijkst identificeren aan de hand van de registratiegegevens. Als je alleen het adres hebt, kan het zoeken wat lastiger worden. Ook de volledige naam van de verkoper is erg handig.

Kadaster en grondregister: een vergelijking tussen de twee registers

Afwijkingen herkennen en indelen

In de praktijk lopen het kadaster en het grondregister vaak uit elkaar – wat betreft de oppervlakte, de bebouwing of de grensafbakening. Mogelijke oorzaken:

• Aan- of verbouwingen waarvoor nooit officieel een vergunning is aangevraagd of die nooit zijn geregistreerd
• Grensverschuivingen door informele afspraken
• Verouderde metingen in het kadaster, recentere kadastergegevens of andersom
• Splitsingen en fusies die maar in één van de twee registers zijn doorgevoerd

Dit soort verschillen zijn niet automatisch een reden om af te zien van de aankoop – maar je moet ze wel voor de aankoop uitzoeken, want ze kunnen later problemen opleveren bij het aanvragen van een bouwvergunning, de eigendomsoverdracht of het verkrijgen van een hypotheek.

Lading herkennen: wat er in de Cargas-sectie staat

Het belangrijkste deel van de Nota simple voor de koper is het overzicht van de lasten. De volgende soorten lasten komen op Mallorca regelmatig voor:

Let op: een geregistreerde hypotheek vervalt niet automatisch door de verkoop. De notaris moet ervoor zorgen dat de hypotheek ofwel vóór de notariële akte wordt doorgehaald, ofwel dat het openstaande bedrag direct vanuit de koopprijs aan de financierende bank wordt betaald. Sta erop dat je een schriftelijke ‘carta de pago’ (kwijtingsbewijs) van de bank krijgt voordat je de sleutels overneemt.

Bouwrechtelijke beoordeling: bebouwing, vergunningen en beschermde gebieden

Alleen het register bekijken is niet genoeg. Op Mallorca speelt het openbare bouw- en ruimtelijke ordeningsrecht een cruciale rol – vooral bij finca’s, percelen en oudere gebouwen.

Welke documenten heb je nodig?

1. Bouwvergunning (Licencia de obras) – aanvragen bij de bevoegde gemeentelijke dienst voor ruimtelijke ordening (Departamento de Urbanismo)
2. Bewoonbaarheidsverklaring (Cédula de habitabilidad / Licencia de primera ocupación) – hieruit blijkt dat het gebouw is goedgekeurd als woonruimte
3. Uittreksel uit het bestemmingsplan (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU) – laat zien wat de bestemming is (woongebied, bedrijventerrein, beschermd gebied) en of er gebouwd mag worden
4. Certificaat van oplevering – Oplevering door de architect na voltooiing
5. Inschrijving van het gebouw in het kadaster (Declaración de obra nueva) – Bewijs dat het nieuwe gebouw officieel is geregistreerd

Bijzonderheden op Mallorca

• Grote delen van het eiland vallen onder beschermde gebieden (suelo rústico protegido, ANEI, ARIP, APT). In deze gebieden zijn nieuwbouw en uitbreidingen sterk aan banden gelegd of helemaal verboden.
• Gebouwen op het platteland (suelo rústico) vallen onder bijzonder strenge gebruiksregels van de Balearische ruimtelijke ordeningswetgeving.
• Bestaande illegale aanbouwen kunnen in het ergste geval leiden tot een sloopbevel van de overheid – zelfs na de aankoop.

Let op: Bij de aankoop van historische gebouwen (stadsherenhuizen, ‘possessions’) gelden er extra voorschriften op het gebied van monumentenzorg. Meer hierover vind je in de gids over historische woningen op Mallorca.

Gemeenschappelijk eigendom: controle bij woningen en appartementencomplexen

Als je een woning of appartement koopt binnen een Comunidad de propietarios (vereniging van eigenaren), moet je nog een aantal documenten controleren:

Let op: Achterstallige servicekosten kunnen in Spanje als zakelijke last op het onroerend goed worden overgedragen. De nieuwe eigenaar is aansprakelijk voor achterstallige bedragen van het lopende en het voorgaande jaar.

Controleer oude belastingverplichtingen en lopende belastingen

Naast privaatrechtelijke lasten kunnen er ook achterstallige belastingen op het onroerend goed rusten.

IBI – Onroerendgoedbelasting

De IBI wordt elk jaar door de gemeente geheven. Bij de notaris moet de verkoper het actuele IBI-aanslagbiljet laten zien en aantonen dat er geen achterstallige bedragen zijn. Onbetaalde IBI kan als lastrecht worden geregistreerd en op de koper overgaan.

Plusvalía Municipal

De Plusvalía (belasting op de waardestijging van grond) moet in principe door de verkoper worden betaald. In de koopovereenkomst kan deze verplichting echter contractueel worden overgedragen aan de koper – kijk daar goed naar in de tekst van het contract.

Vakantieverhuurvergunning (ETV)

Als je van plan bent het pand als vakantieverblijf te verhuren, is de kwestie van de Estancia Turística en Vivienda (ETV) heel belangrijk. Op de Balearen geldt momenteel een vergunningsstop – er worden geen nieuwe ETV-vergunningen voor appartementen meer afgegeven. Check dus zeker of er al een vergunning is en of die overdraagbaar is, voordat je de aankoop als vastgoedbelegging overweegt. Meer achtergrondinformatie hierover vind je in de gids over het kopen van vakantiehuizen op Mallorca.

Stap voor stap: het due diligence-proces in een notendop

1. Een NIE-nummer aanvragen – zonder Spaans identificatienummer voor buitenlanders (Número de Identificación de Extranjero) kun je noch kadastraal uittreksels op je eigen naam aanvragen, noch een koopcontract laten notariëren
2. Een Nota simple aanvragen – online via registradores.org of via een advocaat; de verwerkingstijd is meestal een paar dagen
3. Een kadasteruittreksel opvragen – via sede.catastro.gob.es; de kadastrale referentie vergelijken met de gegevens uit het kadaster
4. Bouwdocumenten verzamelen – bouwvergunning, Cédula de habitabilidad, bestemmingsplan opvragen bij het gemeentehuis
5. Zorg dat je weet wat er op het pand rust – controleer hypotheken, erfdienstbaarheden en beslagleggingen; vraag bij een hypotheek om een toezegging van de bank dat deze wordt doorgehaald
6. Belastingen controleren – IBI-bewijzen, plusvalía-situatie, eventueel de status van de ETV-licentie
7. Voor appartementen: gemeenschappelijke documenten – verklaring van verdeling, verklaring van schuldenvrijheid, notulen
8. Technische inspectie – onafhankelijke architect of bouwdeskundige voor het vaststellen van de staat van het pand
9. Algemene beoordeling door een advocaat – afsluitend juridisch memorandum vóór het ondertekenen van de aanbetalingsovereenkomst

De meest voorkomende fouten bij het controleren van het kadaster in Spanje

Fout 1: Alleen afgaan op wat de makelaar zegt Makelaars behartigen meestal de belangen van de verkoper. Een onafhankelijke controle door je eigen advocaat is onmisbaar.

Fout 2: Pas na de aanbetalingsovereenkomst een due diligence uitvoeren Het Contrato de Arras (voorlopig contract met aanbetaling) is juridisch bindend. Als je het ondertekent zonder voorbehoud voor due diligence en er daarna gebreken aan het licht komen, kost het je veel geld om je terug te trekken.

Fout 3: Het kadaster en het eigendomsregister niet met elkaar in overeenstemming brengen Verschillen tussen beide registers blijven onopgemerkt en kunnen later tot ernstige problemen leiden bij bouwvergunningen of hypotheekverstrekking.

Fout 4: Illegale aanbouwen negeren Een aanbouw zonder vergunning staat vaak niet in het kadaster vermeld. Zonder inzage in de dossiers bij het gemeentehuis blijft het risico onzichtbaar.

Fout 5: Gezamenlijke schulden niet controleren Openstaande servicekosten van dit jaar en vorig jaar gaan over op de nieuwe eigenaar – dat kan al snel duizenden euro’s bedragen.

Fout 6: Fiscale lasten over het hoofd zien Onbetaalde jaarlijkse IBI-bedragen of een verkeerd opgestelde Plusvalía-overeenkomst kunnen de bijkomende kosten flink opdrijven. Een overzicht van alle bijkomende kosten vind je in de gids over de bijkomende kosten bij aankoop op Mallorca.

Checklist: documenten voor de due diligence op Mallorca

Wat komt er daarna? Van het kadaster naar de afspraak bij de notaris

Als de due diligence is afgerond en alle vragen zijn opgehelderd, volgen de volgende stappen in het aankoopproces:

• Reserveringscontract of aanbetalingscontract – meestal met een aanbetaling; de gevolgen van annulering staan in het contract vastgelegd
• Onderhandeling over de aankoopprijs op basis van de inspectieresultaten – geconstateerde gebreken of openstaande punten kunnen worden gebruikt om de prijs te verlagen
• Afspraak bij de notaris (Escritura) – openbarenotariële vastlegging van de koopovereenkomst; pas vanaf dat moment gaat de eigendom over
• Inschrijving in het Registro de la Propiedad – pas de inschrijving zorgt ervoor dat je eigendomsrecht tegenover derden is gewaarborgd; dit gebeurt na de notarisafspraak door de notaris of advocaat
• Belastingbetaling – bij bestaande woningen moet je Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) betalen, bij nieuwbouw van de projectontwikkelaar moet je IVA plus AJD betalen

Het volledige verloop van het aankoopproces vind je in de gids over het kopen van onroerend goed: juridische procedure.

Conclusie

Het controleren van het kadaster in Spanje is de belangrijkste stap in het hele aankoopproces – en tegelijkertijd degene die het vaakst wordt onderschat. De ‘Nota simple’ geeft je binnen een paar dagen informatie over de eigenaren en eventuele lasten. Het kadaster levert de fiscaal relevante gegevens over oppervlakte en bestemming. En pas als je beide registers vergelijkt met de bouw- en vergunningsdocumenten van de gemeente, krijg je een volledig beeld.

Als je op Mallorca iets koopt, koop je op een markt met hoge prijzen – volgens het Steinbeis Transfer Institut lag de gemiddelde prijs op het eiland in 2026 rond de 7.370 euro per vierkante meter, en in het zuidwesten naderen de prijzen de grens van 10.000 euro. Bij zulke bedragen zijn de kosten van een grondig due diligence-onderzoek – een paar honderd tot een paar duizend euro voor een advocaat en deskundigen – in ieder geval de moeite waard. Het alternatief is veel duurder.

Officiële bronnen

• Colegio de Registradores de España (Nota simple Online): https://www.registradores.org
• Website van het Catastro: https://sede.catastro.gob.es
• Spaans Burgerlijk Wetboek, art. 1445 e.v. (koopovereenkomst): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Hypotheekwet (LH), art. 221, 222 (inzage in het kadaster): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453
• Agencia Tributaria de las Islas Baleares (ATIB) – ITP, IBI, Plusvalía: https://www.atib.es
• Consell de Mallorca, Departament de Territori – Bouwvergunningen, beschermde gebieden: https://www.conselldemallorca.cat
• Regering van de Balearen – Ruimtelijke ordening, ETV-vergunningen: https://www.caib.es