Comunidad-kosten Mallorca

Wat kost de Comunidad op Mallorca?

2 cijfers zijn doorslaggevend: het jaarbudget dat de eigenaarsvergadering (Junta de Propietarios) vaststelt en jouw deelnemingspercentage (cuota de participación) — jouw mede-eigendomsdeel, dat in de koopakte (escritura) is vermeld in honderdsten van het volledige gebouw. Jouw bijdrage is het ene maal het andere, niet meer en niet minder. Er is geen wettelijk vastgesteld bedrag; dit vloeit voort uit de begroting die de gemeenschap zelf opstelt.

De wet legt wel 4 drempels vast, die allemaal gekoppeld zijn aan jouw eigen bijdrage: de minimale reserve van 10% van de laatste gewone begroting, de grens waarbinnen maatregelen voor toegankelijkheid ook zonder besluit verplicht zijn, de grens waarboven een goedgekeurde verbetering jou als tegenstemmer niet bindt, en de periode waarvoor je bij aankoop aansprakelijk bent voor de schulden van de vorige eigenaar. De calculator hierboven toont alle 4 bedragen in euro's — dat is het verschil tussen „VvE-bijdrage betalen" en „weten waartoe de gemeenschap je kan verplichten".

Zo wordt het berekend

De berekening zelf is een vermenigvuldiging, maar de regels erachter zijn dat niet. De calculator maakt beide inzichtelijk:

• Jaarbijdrage = jaarbudget van de gemeenschap × jouw percentage. De wettelijke basis is Art. 9.1.e) LPH: iedere eigenaar draagt de algemene kosten „con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido" — volgens het percentage dat in de akte is vastgelegd, tenzij daarin iets anders is bepaald.
• Bijdrage per betaling = jaarbijdrage gedeeld door het aantal termijnen. Of er maandelijks, per kwartaal of jaarlijks wordt geïnd, is puur een kwestie van administratieve praktijk; de wet schrijft hierover niets voor.
• Aandeel in de speciale heffing = totaalbedrag van de derrama × jouw percentage. Bij verplichte maatregelen beperkt het besluit van de Junta zich volgens Art. 10.2.a) LPH nadrukkelijk tot „la distribución de la derrama pertinente" — dus tot de verdeling, niet tot de vraag óf de maatregel wordt uitgevoerd.
• Maandbijdrage = jaarbijdrage gedeeld door twaalf. Dit bedrag is de maatstaf waarin de wet zijn drempels uitdrukt („mensualidades ordinarias de gastos comunes"). Als er niet maandelijks wordt geïnd, is 1/12 de gebruikelijke interpretatie; de wet kent geen definitie van de mensualidad.

Volgens Art. 5 LPH staat het percentage zelf in de akte en wordt het volgens Art. 3 lid 2 LPH „en relación con el total del valor del inmueble y referida a centésimas" bepaald — de gebruiksoppervlakte, de ligging binnen of buiten het gebouw en het vermoedelijke gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen vormen de grondslag. Het verandert niet doordat je je woning opwaardeert of verwaarloost.

Rekenvoorbeelden

Onder de rekentool staan 3 doorgerekende situaties: een kleinschalig complex zonder zwembad met een navenant hoog aandeel, een urbanisatie met zwembad en tuinman, en dezelfde situatie met een extra bijdrage voor de gevel. De cijfers worden bij elke keer dat je de pagina opent berekend met dezelfde formule als je eigen resultaat — ze zijn niet handmatig ingevoerd en kunnen dus ook niet verouderen.

Bijzondere situaties die de bijdrage veranderen

Garage en berging hebben vaak een eigen aandeel

Staan de garage (garaje) of berging (trastero) als afzonderlijke eenheid in het kadaster ingeschreven, dan hebben ze een eigen cuota de participación — en betaal je voor elk ervan. Alleen als ze in de escritura als toebehoren (anejo) van je woning staan beschreven, vallen ze onder het aandeel van je woning. Wie dit over het hoofd ziet, rekent structureel te laag.

Een afwijkende verdeelsleutel in de titel

Art. 9.1.e) LPH staat „lo especialmente establecido" toe: de titel of de statuten kunnen bepaalde kosten anders verdelen, bijvoorbeeld liftkosten per verdieping of zwembadenkosten alleen over de woningen met toegang. Dat is toegestaan en op Mallorca niet ongewoon. De rekentool gaat uit van de wettelijke standaardregeling; staat er in jouw titel iets anders, dan is die maatstaf leidend.

De urbanisatie is vaak een gemeenschap van gemeenschappen

Veel Mallorcaanse complexen vormen juridisch een agrupación de comunidades volgens Art. 24 LPH — meerdere afzonderlijke gemeenschappen onder een overkoepelend verband. Voor de overkoepelende gemeenschap geldt de verplichting tot het aanhouden van een reservefonds uit Art. 9 volgens Art. 24.3.c) LPH uitdrukkelijk alleen als de Junta daartoe besluit. Je betaalt dan doorgaans 2 bijdragen: 1 aan je eigen afzonderlijke gemeenschap en 1 aan de overkoepelende gemeenschap.

Wie een extra bijdrage betaalt — verkoper of koper

Voor extra bijdragen ter financiering van verbeteringen is Art. 17.11 LPH duidelijk: deze komen voor rekening van degene die op het moment van opeisbaarheid eigenaar is. Een derrama die vóór de koop is besloten, maar pas daarna opeisbaar wordt, betaalt de koper dus — ook als die nog niet aan de stemming deelnam. Daarom horen de notulen van de laatste vergaderingen bij het aankooponderzoek, en niet alleen de schuldenverklaring.

Als de gemeenschap zelf schulden heeft

Als de gemeenschap een rekening niet betaalt, kan de schuldeiser op grond van Art. 22.1 LPH subsidiair elke afzonderlijke eigenaar aanspreken — „por la cuota que le corresponda", dus naar hetzelfde aandeel. Wie zelf geen betalingsachterstand heeft, kan daartegen op grond van Art. 22.2 LPH aanvoeren dat eerst de nalatige eigenaren moeten worden aangesproken. Het is een 2e kostenrisico dat afhangt van het aandeel en in vrijwel geen enkel koopcontract wordt vermeld.

Het reservefonds: een ondergrens voor het vermogen, geen jaarlijkse betaling

Art. 9.1.f) LPH verplicht tot een reservefonds (fondo de reserva), dat „en ningún caso" lager mag zijn dan 10% van de laatste gewone begroting. 2 misverstanden komen vaak voor en zijn allebei kostbaar:

• Het is een minimumbedrag, geen jaarlijkse storting. Staat het fonds op peil, dan hoeft niemand nog iets bij te storten. Is het fonds onvoldoende gevuld, dan kan de storting in 1 jaar aanzienlijk hoger uitvallen.
• Dit bedrag geldt sinds 2019 en was voordien half zo hoog. Wie een oudere afrekening raadpleegt, vindt daar het oude bedrag. De rekentool hanteert voor elke peildatum de versie die op die dag gold.

Het fonds is bestemd voor onderhoud, reparaties en renovaties, en voor maatregelen op het gebied van toegankelijkheid en energie-efficiëntie als bedoeld in Art. 10.1.b) en Art. 17.2 LPH. De gemeenschap mag er ook een gebouwenverzekering of onderhoudscontract uit betalen.

2 drempels die bepalend zijn voor besluiten

12 maandbijdragen: toegankelijkheid zonder stemming

Toegankelijkheidsmaatregelen die een eigenaar met een beperking of van 70 jaar of ouder verlangt, zijn volgens Art. 10.1.b) LPH zonder besluit van de Junta bindend, zolang het jaarlijkse aandeel dat aan de afzonderlijke eigenaar wordt doorberekend, na aftrek van openbare subsidies niet hoger is dan 12 reguliere maandbijdragen. Het gaat om het doorberekende aandeel, niet om de totale prijs van de maatregel — wie de rekening van de liftbouwer naast zijn jaarbijdrage legt, rekent met het omgekeerde van zijn aandeel.

3 uitzonderingen zorgen ervoor dat deze grens geen vrijbrief is. De grens vervalt wanneer openbare subsidies 75% van de kosten bedragen. Ook vervalt deze wanneer de aanvragers het extra bedrag zelf betalen — Art. 10.1.b) vermeldt dat uitdrukkelijk. En een rechtsgeldig genomen besluit over toegankelijkheid bindt de gemeenschap volgens Art. 17.2 lid 2 LPH ook ver boven deze grens.

3 maandbijdragen: wanneer een verbetering je niet bindt

Besluit de Junta met de vereiste meerderheid van 3/5 tot een verbetering — een nieuwe installatie, een nieuwe dienst of een opwaardering die niet noodzakelijk is voor onderhoud, bewoonbaarheid, veiligheid en toegankelijkheid — en bedraagt jouw aandeel in de installatiekosten meer dan 3 reguliere maandbijdragen, dan ben je als tegenstemmer volgens Art. 17.4 LPH niet aan het besluit gebonden en wordt je aandeel niet gewijzigd. Wil je later alsnog van het voordeel gebruikmaken, dan betaal je jouw aandeel alsnog, inclusief de wettelijke rente.

2 afbakeningen zijn hierbij doorslaggevend: onderhoudsmaatregelen zijn geen verbeteringen — voor een lekkend dak geldt de grens niet. En bij maatregelen voor energie-efficiëntie volgens Art. 17.2 LPH is het recht van de tegenstemmer uitdrukkelijk uitgesloten; ook wie tegen heeft gestemd, betaalt daaraan mee.

Bij aankoop: waarvoor je met de woning aansprakelijk bent

Volgens Art. 9.1.e) lid 3 LPH is de koper met de gekochte woning aansprakelijk voor achterstanden van de vorige eigenaren — beperkt tot het al opeisbare deel van het jaar van aankoop en de volledige kalenderjaren daarvoor die de wet noemt. Dit is een zakelijke aansprakelijkheid (afección real): je overige vermogen blijft buiten schot, maar de woning zelf staat ervoor in. Het betreft alle algemene kosten uit deze jaren, en volgens Art. 10.2.c) LPH ook bijzondere bijdragen voor verplichte maatregelen — het kader dat de rekentool aangeeft, is daarom eerder te laag dan te hoog ingeschat.

De tegenmaatregel staat in hetzelfde artikel: de verkoper moet in de akte verklaren dat hij de gemeenschapskosten heeft betaald en een verklaring van de secretaris met de goedkeuring van de voorzitter overleggen (certificado de deudas con la comunidad). Zonder deze verklaring mag de akte niet worden verleden, tenzij de koper er uitdrukkelijk van afziet. De verklaring moet binnen 7 kalenderdagen na het verzoek worden afgegeven. Waar deze in het verloop van de woningaankoop thuishoort en wat de notaris ermee doet, lees je in de betreffende gidsen.

Termijnen, formulieren en de weg naar het geld

• Jaarvergadering: minimaal 1 keer per jaar, voor de goedkeuring van de begroting en afrekening (Art. 16.1 LPH). De uitnodiging voor de junta ordinaria moet minstens 6 dagen van tevoren zijn ontvangen (Art. 16.3 LPH); voor buitengewone vergaderingen volstaat een termijn waarin alle betrokkenen de uitnodiging nog kunnen ontvangen.
• Tweede oproep: Als er bij de eerste oproep geen meerderheid naar personen en aandelen wordt bereikt, vergadert de vergadering bij een tweede oproep zonder quorum — op dezelfde dag na een half uur of binnen 8 kalenderdagen, met een oproepingstermijn van 3 dagen (Art. 16.2 LPH).
• Vernietiging van een besluit: 3 maanden na het nemen van het besluit, of 1 jaar bij besluiten die in strijd zijn met de wet of de statuten; voor afwezige eigenaren begint de termijn te lopen vanaf de betekening van de notulen (Art. 18.3 LPH). Wie een besluit wil aanvechten, moet zijn opeisbare bijdragen hebben betaald of deze in bewaring geven (Art. 18.2 LPH).
• Bij betalingsachterstand: Vorderingen van de gemeenschap worden vanaf de vervaldatum rentedragend; de Junta kan een hogere rente dan de wettelijke rente en de tijdelijke ontzegging van diensten besluiten, zolang dit niet onredelijk is (Art. 21.1 LPH). Wie bij aanvang van de vergadering niet heeft betaald en geen bezwaar heeft gemaakt of een bedrag in bewaring heeft gegeven, verliest zijn stemrecht — het recht om deel te nemen en te spreken blijft bestaan (Art. 15.2 LPH).
• Incassoprocedure: De gemeenschap vordert achterstanden via de proceso monitorio in (Art. 21.2 LPH), met een afrekeningsoverzicht dat door de secretaris is opgesteld en door de president is ondertekend. Als de schuldenaar bezwaar maakt, kan de gemeenschap zonder zekerheidstelling een voorlopige beslaglegging verkrijgen (Art. 21.4 LPH).

Wie beslist waarover: organen en meerderheden

Het stemgewicht wordt niet alleen bepaald door het aantal personen, maar ook altijd door de aandelen. Voor het dagelijkse beheer volstaat een gewone meerderheid van de aanwezigen, zowel naar aantal personen als naar aandelen. De wet vereist een meerderheid van 3/5 van alle eigenaren én 3/5 van de aandelen onder meer voor het invoeren of afschaffen van gemeenschappelijke diensten zoals een conciërge of bewaking (Art. 17.3 LPH), voor bouwkundige splitsingen en het toevoegen van verdiepingen (Art. 17.6 LPH) en voor besluiten over vakantieverhuur. Maatregelen voor toegankelijkheid en de aanleg van een lift vereisen een meerderheid van de eigenaren die tegelijk de meerderheid van de aandelen vertegenwoordigt (Art. 17.2 LPH). Voor maatregelen voor energie-efficiëntie volstaat een gewone meerderheid, zolang het jaarlijks omgeslagen bedrag niet hoger is dan 12 maandelijkse bijdragen.

Vakantieverhuur: sinds 2025 vereist ook toestemming een besluit

Art. 17.12 LPH is met ingang van 3 april 2025 opnieuw geformuleerd. Sindsdien vereist elk uitdrukkelijk besluit waarmee de gemeenschap toeristische verhuur goedkeurt, beperkt, aan voorwaarden verbindt of verbiedt, 3/5 van de eigenaren en 3/5 van de aandelen. De eerdere interpretatie — „erlaubt, solange niemand es verbietet" — gaat daardoor niet langer zonder meer op.

Dezelfde meerderheid kan voor de verhuurde woning bijzondere kostenverdelingen of een hoger aandeel in de gemeenschappelijke kosten vaststellen; de verhoging mag niet meer dan 20 procent bedragen. Al deze besluiten hebben uitdrukkelijk geen terugwerkende kracht. Of je überhaupt een vergunning krijgt, wordt daarnaast bepaald door het Balearische toerismerecht — zie onze gids over de ETV-vergunning op Mallorca.

Wat de gemeenschappelijke kosten omvatten

Niet inbegrepen is de verzekering van je privé-eigendom; daarvoor heb je een eigen inboedelverzekering in Spanje nodig. Ook de gemeentelijke onroerendezaakbelasting is niet inbegrepen: de IBI betaal je aan de gemeente, de gemeenschapskosten aan de gemeenschap. Beide lopen naast elkaar en worden bij aankoop vaak op één hoop gegooid.

Dat je de woning niet gebruikt, ontslaat je niet van betaling: Art. 9.2 LPH maakt uitdrukkelijk duidelijk dat het niet gebruiken van een dienst je niet van de betalingsverplichting ontheft — alleen het recht van de tegenstemmer volgens Art. 17.4 LPH blijft behouden.

Statuten en huishoudelijk reglement

De estatutos staan in het kadaster en binden ook elke rechtsopvolger; ze regelen wat verder gaat dan de wet — het houden van huisdieren, het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en verhuur. Het huishoudelijk reglement (reglamento de régimen interior) is eenvoudiger: een gewone meerderheid volstaat, inschrijving is niet nodig en het bindt bewoners en huurders. Voor de aankoop moet je beide documenten bekijken, samen met de notulen van de laatste 2 tot 3 vergaderingen. Daarin staat of er renovatiewerkzaamheden aankomen, of er wordt geprocedeerd en of vakantieverhuur beperkt is — ook na te gaan in het kadaster.

Bouwkundige wijzigingen aan je eigen woning

De hoofdregel: voor alles wat het uiterlijk of gemeenschappelijke delen raakt, heb je toestemming van de Junta nodig. Voor een binnenrenovatie zonder gevolgen aan de buitenkant niet. Voor een zichtbare buitenunit van de airconditioning, een zonnescherm of een zonnepaneleninstallatie op het gemeenschappelijke dak wel — en doorgaans heb je daarnaast ook een gemeentelijke vergunning nodig. Wie zonder besluit bouwt, riskeert dat alles op eigen kosten weer moet worden verwijderd.

De meest voorkomende fouten van Duitstalige eigenaren

1. Vergaderingen negeren. Wie niet deelneemt en ook niemand machtigt, hoort pas via de rekening over de extra heffing.
2. Kopen zonder schuldenverklaring. De aansprakelijkheid rust op het vastgoed, niet op de verkoper.
3. Duits WEG-denken overnemen. Het stemgewicht volgt de quota; een eigenaar met een grote eenheid kan daardoor structureel de overhand hebben.
4. De VvE-bijdrage en IBI verwarren. Het ene is privaatrechtelijk, het andere een gemeentelijke belasting.
5. De termijn om bezwaar te maken laten verstrijken. 3 maanden gaan snel voorbij, en daarna is ook een ongunstig besluit definitief.
6. Alleen de quota van de woning berekenen. Garage en Trastero hebben vaak een eigen quota.

Je rechten als eigenaar

De plichten staan hierboven — je rechten worden minder vaak genoemd, maar zijn net zo concreet:

• Deelname en stemrecht op elke vergadering, zolang je geen achterstand hebt in je verschuldigde bijdragen (Art. 15.2 LPH); wie niet betaalt, mag wel blijven deelnemen en het woord voeren, maar niet stemmen.
• Inzage in afrekeningen, notulen en contracten van de gemeenschap — de basis om een bijzondere bijdrage überhaupt te kunnen beoordelen.
• Agendapunten indienen: elke eigenaar kan schriftelijk verzoeken om een onderwerp op de vergadering te behandelen; de voorzitter moet het opnemen (Art. 16.2 LPH).
• Een buitengewone vergadering bijeenroepen, als 1 kwart van de eigenaren daarom verzoekt of eigenaren die samen 25 % van de quota bezitten (Art. 16.1 LPH).
• Bezwaar maken tegen onrechtmatige besluiten bij de rechter, binnen de termijnen van Art. 18.3 LPH.
• Vertegenwoordiging: je hoeft niet zelf af te reizen — een schriftelijke volmacht volstaat (Art. 15.1 LPH). Voor eigenaren die niet op het eiland wonen, is dit praktisch gezien de belangrijkste zin van de hele wet.

Vóór de aankoop: wat je moet laten zien

• Uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) gecontroleerd op lasten — zie Eigendomsregister in Spanje controleren
• Schuldenverklaring van de gemeenschap (certificado de deudas) opgevraagd bij de beheerder
• Jaarafrekeningen van de laatste 2 jaar en notulen van de laatste 3 vergaderingen gelezen — daarin staan geplande extra bijdragen
• Statuten gecontroleerd op beperkingen voor vakantieverhuur
• Hoogte van de servicekosten, je aandeel en de stand van de reserve bekend — en hierboven ingevuld
• Energieprestatiecertificaat van het gebouw ingezien (Energiecertificaat Spanje)
• Lopende rechtszaken van de gemeenschap nagevraagd en de Administrador de Fincas genoteerd

Bij de verkoop geldt de verplichting andersom: dan moet je de koper de verklaring overleggen, en openstaande schulden verlagen de prijs of blokkeren de afspraak. 1 uur dossiers lezen vóór de aankoop is het goedkoopste onderdeel van het hele aankoopproces — en het enige waarin een onaangename verrassing nog niets kost. Meer over de markt en de regio’s vind je in het overzicht Vastgoed op Mallorca.

Wettelijke grondslag en stand van zaken

Van toepassing is de Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal in de geconsolideerde versie, gepubliceerd door het Boletín Oficial del Estado (BOE-A-1960-10906). Het appartementsrecht is nationaal recht; de Balearen hebben hiervoor geen afwijkende regeling vastgesteld. Voor deze pagina is de geconsolideerde versie geraadpleegd, met de stand van de laatste wijziging door Real Decreto-ley 7/2026 (van kracht sinds 22 maart 2026), geraadpleegd op 6 september 2026; de voor de rekentool relevante bepalingen — art. 3, 5, 9, 10, 15 tot en met 18, 21, 22 en 24 — worden hierdoor niet geraakt. De cijfers in de rekentool komen uit het feitenregister van deze pagina; de daarin opgenomen standen en bronnen toont de rekentool zelf.

Veelgestelde vragen

Conclusie

De Comunidad is geen bureaucratisch aanhangsel, maar de structuur die je eigendom met de rest van het complex verbindt. 2 cijfers — het budget en je aandeel — bepalen wat je betaalt; diezelfde 2 cijfers bepalen waartoe de gemeenschap je kan verplichten en waarvoor je bij aankoop aansprakelijk bent. Wie ze kent, leest de notulen van een vergadering anders: niet als formaliteit, maar als vooruitblik op de eigen rekening.

Verwante rekentools

De lopende kosten van een woning op Mallorca bestaan uit meer dan alleen de servicekosten. Een overzicht van alle rekentools vind je in de rubriek Rekentools; direct daarnaast staan de IBI als gemeentelijke onroerendezaakbelasting en de belasting bij eigen gebruik voor niet-residenten.