Extra aflossen in Spanje

Wat levert extra aflossen in Spanje op, en wat mag het kosten?

Extra aflossen — in het Spaans amortización anticipada, de vervroegde terugbetaling van een deel of het volledige leningbedrag — is in Spanje je wettelijke recht: art. 23.1 van Ley 5/2019 staat dit op elk moment toe vóór het overeengekomen einde van de looptijd, zonder toestemming van de bank.

In principe mag de bank hiervoor niets in rekening brengen. Alleen in de uitzonderingsgevallen die de wet zelf noemt, en alleen als dit in het contract staat, kan een vergoeding verschuldigd zijn — en ook dan is het percentage niet het bedrag dat de bank mag innen, maar 1 van 2 bovengrenzen. De rekenhulp hierboven toont je beide: de rentebesparing en de som van de per moment berekende maximale percentages.

Zo wordt er gerekend

Het aflossingsschema

De basis is de cuadro de amortización, het aflossingsschema, dat je van je bank als tabel ontvangt. Het werkt volgens een cyclus die zich maand na maand herhaalt: het rentedeel is de resterende schuld vermenigvuldigd met de nominale rente (TIN, tipo de interés nominal — de nominale rente zonder bijkomende kosten) en gedeeld door 12. Wat er daarna van de maandtermijn, de cuota, overblijft, lost de resterende schuld af. De volgende maand is de rente daarom lager en de aflossing hoger.

De termijn zelf is de annuïteit: het bedrag dat de lening bij een gelijkblijvende rente in de overeengekomen maanden precies tot nul aflost. Het onderliggende model: 12 even lange maanden, de eerste termijn 1 maand na uitbetaling en 1 rentepercentage voor de resterende looptijd. De renteberekening per dag en renteaanpassingen staan in je akte en in de FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, het Europese informatieblad dat de bank je vóór het sluiten van het contract moet verstrekken).

Het effect van een extra aflossing

De extra aflossing wordt na de reguliere termijn van dezelfde maand verwerkt en wordt volledig in mindering gebracht op de restschuld; vanaf de volgende maand rekent het schema verder met het lagere saldo. Als er minder openstaat dan gewenst, boekt de rekentool alleen het resterende bedrag — de lening is afgelost.

Wat er daarna gebeurt, wordt bepaald door je contract, niet door de wet: ofwel blijft de termijn gelijk en wordt de looptijd korter (reducción de plazo), of de looptijd blijft gelijk en daalt de termijn (reducción de cuota) — dan wordt de annuïteit opnieuw berekend op basis van het lagere saldo en het aantal maanden dat resteert tot de oorspronkelijke einddatum. Welke optie geldt, staat niet in Ley 5/2019, maar in je leningsovereenkomst. De rekentool biedt beide mogelijkheden aan, omdat hij die keuze niet voor je kan maken.

Wat vervroegd aflossen mag kosten

De mogelijke tegenprestatie heet compensación of comisión por reembolso anticipado — de vergoeding voor vervroegde aflossing. Art. 23.4 van de Ley 5/2019 verbiedt deze in principe en staat haar alleen toe in de 3 volgende leden, elk met een eigen percentage en een eigen periode. Ze moet desondanks zijn overeengekomen: staat er niets in het contract, dan ben je niets verschuldigd.

Het punt dat het vaakst verkeerd wordt uitgelegd: Het percentage is niet het bedrag dat de bank mag vragen. Elk van de 3 leden hanteert 2 grenzen. De vergoeding mag noch de daadwerkelijke renteschade van de bank overstijgen — de pérdida financiera, het financiële verlies dat de terugbetaling haar daadwerkelijk berokkent — noch het betreffende percentage van het afgeloste kapitaal. Je bent het laagste van beide bedragen verschuldigd. De pérdida financiera vereist volgens Art. 23.8 een in het contract genoemde marktrente en is zonder die rente niet te berekenen. De rekenhulp vermeldt daarom alleen de procentuele bovengrens vóór toetsing van het financiële verlies — niet het maximaal toegestane eindbedrag. Als de rente sinds het afsluiten van je contract is gestegen, ligt het verlies van de bank vaak aanzienlijk lager.

Het veld voor de overeengekomen vergoeding begint bij nul. Dat is een neutrale aanname voor de berekening, geen juridische uitspraak: wat is overeengekomen, staat in je contract en in de FEIN — vul het daar in. Ligt je bedrag boven de procentuele bovengrens, dan meldt de rekenhulp dat zonder je invoer te overschrijven.

Rekenvoorbeelden

De bedragen staan bewust niet hier, maar in de rekenhulp. Drie situaties zijn het bekijken waard:

• Zonder en met extra aflossing. Laat de voorinvulling staan en de 2 kolommen van het overzicht vergelijken: dezelfde maandlast, kortere looptijd, minder rente. Met de schakelaar boven de tabel zie je dit verschil regel voor regel.
• Looptijd verkorten of maandlast verlagen. Vul hetzelfde bedrag in en verander alleen het effect. De looptijd verkorten bespaart meestal meer rente, een lagere maandlast geeft maandelijks meer ruimte.
• 1 grote betaling of veel kleine. Zet de jaarlijkse extra aflossing op nul en vul in plaats daarvan 1 eenmalige betaling in. Hoe eerder die plaatsvindt, hoe sterker het effect — de resterende schuld is in het begin het hoogst.

Pas ook de contractdatum en de rentevaste periode aan: beide bepalen de maximale percentagewaarde die de rekenhulp per termijn berekent en als totaal weergeeft, omdat deze in de loop der jaren verandert.

Bijzondere gevallen

Vaste rente, variabele rente en de overstap daartussen

Bij een lening met vaste rente geldt gedurende de eerste 10 jaren een tarief van 2%, daarna 1,5%. Bij een variabele rente mag het contract slechts 1 van 2 regelingen bevatten — de wet noemt ze excluyentes entre sí, ze sluiten elkaar uit: ofwel 0,15% gedurende de eerste 5 jaren of 0,25% gedurende de eerste 3 jaren. Daarna is bij een variabele rente geen vergoeding meer toegestaan.

Een apart geval is de overstap van variabel naar vast — via novación, de contractwijziging bij dezelfde bank, of via subrogación, de wisseling van kredietverstrekker, waarbij een andere bank je hypotheek overneemt. Hiervoor geldt gedurende de eerste 3 jaren een tarief van 0,05%. Kies in de rekentool de regeling die in je contract staat, niet de voordeligste.

De opschorting gold alleen voor leningen met een variabele rente

Voor leningen met een variabele rente was de vergoeding enige tijd volledig opgeschort: het Real Decreto-ley 19/2022, in de versie van het Real Decreto-ley 8/2023, bepaalde dat er in deze periode geen vergoeding verschuldigd is. Voor leningen met een vaste rente gold dit niet — de tekst noemt alleen leningen met een variabele rente en alleen de betreffende leden van art. 23. Veel gidsen maken dat onderscheid niet duidelijk. Je hoeft hier niet op te zoeken wanneer die periode was: als je een datum uit die periode invoert, geeft de rekenhulp voor de regeling met variabele rente een limiet van nul weer, samen met de versie waarop hij zijn berekening heeft gebaseerd.

Contracten van vóór de LCCI

De LCCI — de afkorting van Ley 5/2019, de Spaanse wet inzake vastgoedkredietovereenkomsten — geldt voor contracten die na de inwerkingtreding ervan zijn gesloten. Is je hypotheek ouder, dan wordt een vergoeding bepaald volgens het toenmalige recht en je contract. Voor dit contract is geen procentuele limiet op grond van art. 23 in het register beschikbaar. De ingevoerde vergoeding wordt nog steeds als scenarioaanname meegenomen. Het aflossingsschema en de rentebesparing blijven kloppen, want ze zijn niet aan de datum gebonden.

Aflossing, en wat de calculator niet beantwoordt

Betaal je meer dan er nog openstaat, dan wordt alleen het resterende bedrag geboekt en eindigt het schema. Voor de volledige aflossing geldt hetzelfde art. 23, dat over total o parcialmente spreekt. Houd er rekening mee: de hypotheek blijft in het kadaster staan totdat deze uitdrukkelijk wordt doorgehaald; daarvoor betaal je apart en dit is hier niet inbegrepen.

De calculator geeft geen antwoord op de vraag of het voordeliger is om het geld te beleggen — dat hangt af van een beleggingsrente die niemand serieus kan voorspellen. Ook fiscale gevolgen blijven buiten beschouwing: verhuur je, dan is de rente op de lening mogelijk aftrekbaar, en een extra aflossing verlaagt precies die aftrek.

Termijnen en formulieren

De aankondiging. Art. 23.1 staat toe om een termijn af te spreken voor de voorafgaande melding — maximaal 1 maand. Staat er niets in het contract, dan hoef je niets vooraf te melden. Anders geef je dit schriftelijk door met welk bedrag je wanneer wilt terugbetalen en of de looptijd of het termijnbedrag moet dalen, en laat de ontvangst bevestigen. Daarna moet de bank je binnen enkele werkdagen een overzicht van de gevolgen verstrekken.

De termijnen van art. 23 verstrijken exact op datum vanaf het sluiten van het contract, niet per kalenderjaar — de verjaardag zelf valt nog binnen de termijn. Vlak voor een peildatum kan 1 dag het toepasselijke tarief veranderen; daarom vraagt de rekenhulp naar de contractdatum.

2 documenten begeleiden het proces: de FEIN, waarin de vergoeding moet staan, en het aflossingsschema dat de bank na elke extra aflossing opnieuw opstelt. Vergelijk het met de tabel hierboven — termijnbedrag, rente, aflossing en openstaande schuld per maand, het eerste jaar maand voor maand, daarna 1 regel per jaar, met aan het eind het totaalbedrag. De rekenhulp neemt deze opzet bewust over uit de FEIN, zodat je beide naast elkaar kunt leggen. Wijkt de bank af, vraag dan naar de reden.

Wettelijke grondslag en stand van zaken

Doorslaggevend is art. 23 van de Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), geconsolideerde versie: lid 1 over het recht op vervroegde aflossing en de kennisgevingstermijn, lid 4 over het algemene verbod, lid 5 tot en met 7 over de uitzonderingen, lid 8 over het pérdida financiera. Daarnaast de disposición adicional primera van het Real Decreto-ley 19/2022 in de versie van het Real Decreto-ley 8/2023 voor de opschorting bij variabele rente en Anexo I van de Ley 5/2019, waaraan de opbouw van het aflossingsschema in de FEIN is ontleend. De bron is de geconsolideerde tekst op boe.es.

Je kunt elke waarde in de calculator uitklappen en terugvinden in de bijbehorende bronvermelding. Invoer zonder onderliggende wettelijke bepaling — restschuld, debetrente, resterende looptijd, extra aflossing, effect en overeengekomen vergoeding — maakt deel uit van de overeenkomst en is als aanname aangeduid. Het resultaat is een modelberekening; die vervangt noch de afrekening van je bank noch advies in een individueel geval.

Gerelateerde rekenhulpen

Wil je eerst de maandlast berekenen voor een geplande lening, gebruik dan de Hypotheekcalculator voor Spanje — die berekent de annuïteit waarmee je hier verdergaat. Welke kosten er verbonden zijn aan het afsluiten van de hypotheek en welk deel daarvan de bank volgens Ley 5/2019 draagt, lees je bij de Bijkomende kosten van de hypotheek in Spanje.

En als je wilt nagaan welke aankoopprijs je financiering toelaat, helpt het Aankoopbudget voor niet-ingezetenen: het berekent je eigen inbreng, lening en bijkomende aankoopkosten samen.