Hypotheek Spanje berekenen

Hoe hoog is de maandlast van een Spaanse hypotheek?

De maandlast hangt af van 3 factoren: het leenbedrag, de rente en de looptijd. Hoe hoger het bedrag of de rente, en hoe korter de looptijd, hoe hoger de maandlast – deze 3 factoren werken samen en worden niet simpelweg bij elkaar opgeteld. Vul hierboven je eigen gegevens in de rekentool in: die toont je de maandlast, de rente over de volledige looptijd en het aflossingsverloop, voor vaste, variabele en gemengde (mixta) rentemodellen. Een algemeen bedrag noemen we hier bewust niet – elke hypotheek in Spanje pakt anders uit, afhankelijk van de bank, je kredietwaardigheid en het object.

Zo wordt de berekening gemaakt

Spaanse banken rekenen vrijwel altijd met de Franse annuïteit, in Spanje cuota constante genoemd: een maandlast die gedurende de hele looptijd gelijk blijft. Alleen de verhouding tussen het rente- en aflossingsdeel verschuift per termijn. In het begin betaal je vooral rente over de volledige restschuld. Met elke termijn daalt de restschuld en daarmee het rentedeel – het aflossingsdeel neemt navenant toe, terwijl de totale maandlast gelijk blijft.

De rekentool hierboven gaat uit van een eenvoudig model: 12 even lange maanden, de eerste betaling 1 maand na uitbetaling en geen gebroken periode. Het daadwerkelijke aflossingsschema van je bank kan daar enigszins van afwijken, bijvoorbeeld door de rentedagenconventie, een afwijkende uitbetalingsdatum of eigen afrondingsregels. Uiteindelijk is altijd bepalend wat er daadwerkelijk staat in de FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, het Europese standaardinformatieblad over je lening) en in de escritura – de notariële akte waarin de definitieve hypotheekvoorwaarden worden vastgelegd.

Ook het onderscheid tussen TIN en TAE is belangrijk. De TIN (tipo de interés nominal) is de nominale rente waarmee de maandlast wordt berekend – precies het cijfer waar de rekentool hierboven om vraagt. De TAE (tasa anual equivalente) is de effectieve rente: hierin zijn kosten, provisies en eventueel gekoppelde producten zoals verzekeringen meegenomen en ligt daarom vrijwel altijd hoger dan de TIN. Vergelijk aanbiedingen van banken op basis van de TAE, maar vul in de rekentool de TIN in.

Vast, variabel of mixta

Spaanse banken bieden tegenwoordig vrijwel altijd 3 rentemodellen aan – dit is een indeling uit de marktpraktijk, geen wettelijke categorie:

• Vast (fijo): De rente staat gedurende de hele looptijd vast. Je maandlast verandert niet, ongeacht de richting waarin de markt zich beweegt.
• Variabel (variable): De rente bestaat uit een index – in Spanje vrijwel altijd de Euríbor, de referentierente waartegen Europese banken elkaar geld lenen – en een vaste opslag van de bank (diferencial). De maandlast wordt doorgaans jaarlijks of halfjaarlijks opnieuw berekend zodra de actuele indexwaarde bekend is.
• Mixta: Eerst geldt een vaste periode, waarna de hypotheek automatisch overgaat op een variabele rente. De rekentool hierboven verwerkt beide perioden en toont je de nieuwe maandlast vanaf de 1e maand van de variabele periode.

Bij een variabele rente loont het de moeite om de wet te raadplegen: artikel 21.3 van Ley 5/2019, de Spaanse hypotheekwet voor consumentenwoningen, verbiedt de bank om je contractueel een ondergrens voor de rente op te leggen – de vroegere "cláusula suelo" is daarmee niet toegestaan. Omgekeerd sluit artikel 21.4 ook een negatieve contractuele rente uit: daalt Euríbor plus de marge onder nul, dan wordt je rente op nul begrensd, maar zakt deze niet verder. De rekenmodule hierboven houdt precies rekening met deze grens wanneer je een negatieve Euríbor-waarde invult.

Hoeveel eigen geld je nodig hebt

De financieringsgraad – welk percentage van de koopprijs de bank überhaupt financiert – bepaalt elke bank zelf. Hiervoor bestaat geen wettelijke grens en evenmin een onderbouwde, algemeen geldende bandbreedte in de markt; vul in de rekenmodule hierboven de waarde in die in jouw concrete bankofferte staat. Of de bank daarbij uitgaat van de koopprijs of van de Tasación – de taxatie die een erkend taxateur vóór de goedkeuring in opdracht van de bank uitvoert –, staat in je offerte; vraag hier nadrukkelijk naar, want beide bedragen verschillen vaak van elkaar.

Je eigen geld omvat meer dan alleen het verschil tussen de koopprijs en de lening: daar komen de aankoopkosten nog bij – afhankelijk van het object overdrachtsbelasting (ITP), of bij nieuwbouw btw (IVA) plus zegelrecht (AJD), en daarnaast de notaris, het kadaster, Gestoría (het in vastgoedtransacties gespecialiseerde administratiekantoor dat de formaliteiten en contacten met overheidsinstanties voor je regelt) en een advocaat. De rekenmodule hierboven geeft deze post als schatting weer, op basis van dezelfde standaardaannames als in de rekenmodule voor aankoopkosten – daar kun je de afzonderlijke posten gedetailleerd aanpassen.

Wat de wet je garandeert

Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, de Spaanse hypotheekwet) biedt je als koper 3 concrete waarborgen:

Bedenktijd vóór ondertekening. Je moet de FEIN en de FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas, het informatieblad met gestandaardiseerde waarschuwingen over de belangrijkste bedingen) minimaal 10 dagen vóór de ondertekening van het contract ontvangen. In deze periode geeft de notaris (notario) je kosteloos advies over de voorwaarden van je lening – maak gebruik van deze afspraak, want het is geen formaliteit.

Bescherming tegen opeising bij betalingsachterstand. De bank mag de lening niet al na de eerste gemiste termijn in haar geheel opeisen. In de eerste helft van de looptijd moeten de achterstallige termijnen ten minste 3% van het oorspronkelijk toegezegde kapitaal bedragen – aan dezelfde voorwaarde is ook voldaan als 12 maandtermijnen onbetaald zijn gebleven; de maandtermijnen vormen dus geen extra drempel, maar gelden wettelijk als een gelijkwaardige invulling van hetzelfde criterium. In de tweede helft van de looptijd stijgen de drempels naar respectievelijk 7% en 15 termijnen. In beide gevallen wordt altijd uitgegaan van het oorspronkelijk toegezegde kapitaal, niet van je huidige restschuld. Zelfs wanneer de drempel is bereikt, mag de bank de lening pas opeisen nadat zij je zonder resultaat heeft aangemaand met een termijn van minimaal 1 maand.

De vertragingsrente is gekoppeld aan je eigen contractuele rente. Artikel 25 van Ley 5/2019 koppelt de vertragingsrente onlosmakelijk aan de overeengekomen debetrente van je lening; een afwijkende bepaling in het contract is ongeldig. De bank kan je dus geen vrij te bepalen boeterente opleggen.

Veelvoorkomende misvattingen

• TAE en TIN worden door elkaar gehaald. De TAE is de effectieve rente inclusief bijkomende kosten en ligt vrijwel altijd hoger dan de TIN, waarmee de maandtermijn wordt berekend. Vergelijk offertes op basis van de TAE, maar reken met de TIN.
• "De bank financiert het wel op de een of andere manier." Hoeveel een bank financiert, bepaalt zij zelf – zonder een degelijke planning van je eigen geld vooraf is het risico groot dat de financieringstoezegging later lager uitvalt dan de koopprijs minus je geplande eigen geld.
• De aankoopkosten worden vergeten. Belastingen, notaris, kadaster, Gestoría en advocaat komen boven op de koopprijs minus de lening – wie alleen het verschil opzijzet, komt uiteindelijk geld tekort.
• Extra aflossen is altijd gratis. Of en onder welke voorwaarden je buiten het aflossingsschema kunt aflossen, staat in je contract – de wet beperkt een eventuele vergoeding, maar verbiedt deze niet.
• Een variabele rente blijft zoals die nu is. Euríbor beweegt zich gedurende een lange hypotheeklooptijd volgens de ervaring meermaals in beide richtingen. Wie met een variabele rente financiert, doet er goed aan de maandtermijn ook bij een hogere indexstand door te rekenen – juist daarvoor kun je de Euríbor-waarde in de rekenmodule hierboven vrij aanpassen.

Gerelateerde rekenhulpen

De maandlast is slechts 1 onderdeel van de berekening bij aankoop. Voor een volledig overzicht van de eenmalige kosten voor belastingen, notaris en kadaster kun je ook onze 2 andere rekenhulpen raadplegen.

Bijkomende kosten bij aankoop op Mallorca – het volledige overzicht van belastingen, notaris, kadaster, Gestoría en advocaat. Notaris- en kadasterkosten – in detail, inclusief de kosten voor de Nota simple, het kadastraal uittreksel dat vóór de ondertekening bevestigt dat het vastgoed vrij is van lasten van derden.