Aankoopbudget op Mallorca

Hoeveel kun je echt uitgeven aan een woning op Mallorca? Dat hangt niet alleen af van je eigen vermogen, maar ook van wat daarvan overblijft na de aanbetaling, belastingen en andere kosten. De calculator draait de gebruikelijke berekening om: op basis van je eigen vermogen en het percentage dat je bank financiert, laat hij zien wat je maximaal kunt betalen.

Hoeveel kan ik uitgeven aan een woning op Mallorca?

Je budget bereken je niet door je eigen vermogen te delen door het deel van de aankoopprijs dat je zelf moet betalen. De bank financiert namelijk maar een deel van de aankoopprijs en betaalt niets van de bijkomende aankoopkosten. Belastingen, de notaris, het eigendomsregister en advies betaal je dus ook zelf. De maximale aankoopprijs is de prijs waarbij je eigen vermogen precies genoeg is voor het deel dat de bank niet financiert én alle bijkomende kosten.

Zo werkt de berekening

De calculator draait de gebruikelijke vraag om. Normaal gesproken vraag je: als ik voor een bepaalde prijs koop, wat ben ik dan in totaal kwijt? Hier vraag je: ik heb een bepaald bedrag, welke aankoopprijs kan ik daarmee betalen zonder dat ik bij de notaris geld tekortkom?

De berekening gaat uit van een eenvoudige voorwaarde: je eigen vermogen moet 2 zaken tegelijk dekken:

• het deel van de aankoopprijs dat de bank niet financiert,
• alle bijkomende aankoopkosten: belastingen, notariskosten, kosten voor inschrijving in het eigendomsregister, het honorarium van de Gestoría — een Spaans administratiekantoor dat voor je langs de instanties gaat en de belastingaangifte regelt — en advieskosten.

Beide bedragen stijgen naarmate de aankoopprijs hoger wordt. Daarom kun je je budget niet met 1 deling berekenen. De bijkomende kosten zijn geen vast bedrag boven op de aankoopprijs: sommige zijn een percentage van de prijs, andere worden berekend volgens officiële tarieven. De calculator zoekt daarom de aankoopprijs waarbij je eigen vermogen precies alle kosten dekt en laat vervolgens zien hoe het totaalbedrag is opgebouwd.

Wat de bank financiert

Het financieringspercentage is het deel van de waarde dat de bank als lening verstrekt. Het is niet wettelijk vastgelegd, maar hangt af van het beleid van de bank. Iedere bank bepaalt dit percentage zelf en kijkt daarbij naar je inkomen, je leeftijd en de woning. Voor kopers die niet fiscaal inwoner van Spanje zijn, ligt het doorgaans aanzienlijk lager dan voor inwoners. Alleen het percentage dat je bank je schriftelijk bevestigt, is bepalend. Vul dat in de calculator in, in plaats van uit te gaan van een algemene richtlijn. Hoe een hypotheek voor niet-inwoners doorgaans werkt, welke documenten de bank wil zien en hoe lang de beoordeling duurt, lees je in ons overzicht over financiering zonder Spaanse woonplaats.

Ook belangrijk is op welk bedrag de bank haar financieringspercentage toepast. Dat is niet automatisch de koopprijs: de bank rekent met het laagste van 2 bedragen, de koopprijs en de tasación. De tasación is een taxatierapport van een in Spanje erkend taxatiebedrijf. De bank vraagt dit rapport voordat zij de lening goedkeurt. Valt de taxatie lager uit dan de afgesproken prijs, dan kun je minder lenen, heb je meer eigen geld nodig en wordt je budget kleiner. Wat de taxatie kost, wie haar aanvraagt en waarom de getaxeerde waarde bijna altijd onder de marktprijs ligt, lees je bij de waardebepaling door Spaanse taxateurs.

Waaruit bestaan de bijkomende kosten?

De belastingen vormen de grootste kostenpost. Welke belasting je betaalt, hangt alleen af van de vraag of de woning nieuw of bestaand is. Je betaalt nooit beide:

• Bestaande woning (de verkoper is een particulier of de woning is al eens bewoond): Je betaalt overdrachtsbelasting, de ITP, in het Spaans Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Op de Balearen gelden oplopende tarieven, van 8% in de laagste schijf tot 13% in de hoogste. Het tarief stijgt dus met de koopprijs, maar elke schijf geldt alleen voor het deel van de prijs dat erin valt. Je betaalt niet over het hele bedrag het hoogste tarief.
• Nieuwbouw van een projectontwikkelaar: In plaats van ITP betaal je aan de verkoper btw, de IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), tegen een tarief van 10%. Daar komt de zegelbelasting AJD (Actos Jurídicos Documentados) bij. Die betaal je voor het opstellen van de notariële akte en bedraagt doorgaans 1,5%. Bij een bedrag in de akte van meer dan € 1.000.000 geldt op de Balearen een hoger AJD-tarief.

Alles bij elkaar betaal je voor nieuwbouw meer belasting dan voor een bestaande woning. Met evenveel eigen geld kun je bij een projectontwikkelaar daardoor een minder dure woning kopen. Hoe beide belastingen werken en wanneer een woning als ‘nieuw’ geldt, lees je uitgebreid in het overzicht van de overdrachtsbelasting op de Balearen.

De 2e kostenpost bestaat uit de kosten voor de akten. De Notario, de Spaanse notaris, legt de koop vast in een escritura pública, een officiële akte. Zonder die akte kan de woning niet op je naam worden geregistreerd. Daarna schrijft het Registro de la Propiedad, het Spaanse eigendomsregister, je als eigenaar in. Beide berekenen hun kosten volgens de Arancel, een officiële tarieflijst uit 1989 met vaste tarieven per waardeschijf. Die kosten stijgen naarmate de koopprijs hoger is, maar niet even snel: als de koopprijs verdubbelt, verdubbelen de notariskosten niet. Welke posten verder op de rekening kunnen staan, van kopieën tot volmachten, lees je in ons overzicht van het verloop en de kosten van een afspraak bij de Spaanse notaris.

Daarnaast zijn er kosten die vrijwel niet afhangen van de koopprijs: de advocaat, de Gestoría en de controle van de documenten. De Gestoría is een Spaans administratiekantoor dat belastingaangiften indient, de registratie volgt en zaken bij de overheid voor je regelt. Ook de Nota Simple, een beknopt uittreksel uit het register met de eigenaar, de oppervlakte en eventuele lasten op de woning, is een kleine kostenpost die altijd terugkomt. Bij een goedkope woning wegen deze kosten naar verhouding zwaar; bij een dure woning nauwelijks. Alle posten afzonderlijk vind je in het volledige overzicht van bijkomende kosten bij een aankoop op Mallorca.

Rekenvoorbeelden

De concrete bedragen zie je in de calculator hierboven zodra je je eigen geld, het financieringspercentage en het type woning hebt ingevuld. Let daarbij op 3 dingen.

1. Het effect van het financieringspercentage. Verhoog je dat percentage met een paar procentpunten, dan stijgt de maximaal haalbare koopprijs sterker dan de meeste mensen verwachten. Dat komt doordat je eigen aandeel het verschil tot 100 procent is. Een kleine verandering daarin heeft merkbaar invloed op je berekening. Een gesprek met een 2e bank is bijna altijd de moeite waard.

2. Het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Kies je met hetzelfde bedrag aan eigen geld voor nieuwbouw in plaats van een bestaande woning, dan daalt je budget flink, ook al verandert er niets aan de financiering. Door de hogere belastingen houd je minder eigen geld over voor de koopprijs.

3. Het effect van vaste kosten. Bij een klein budget vormen de vaste kosten een vervelend groot deel van het totaal. Als je weinig financiële ruimte hebt, kun je beter een ruime buffer aanhouden: kosten voor vertalingen, volmachten en een extra legalisatie kunnen er snel bijkomen.

Belangrijk: de uitkomst van de calculator is een bovengrens, geen bedrag dat je per se moet uitgeven. Houd geld over voor de terugkerende kosten na de aankoop, kleine reparaties en je 1e belastingaangifte.

Bijzondere gevallen

• De tasación valt lager uit dan de koopprijs. De bank berekent het financieringspercentage over het laagste van die 2 bedragen. Het verschil moet je met extra eigen geld betalen. De calculator heeft geen apart veld voor de taxatiewaarde. Je kunt deze situatie doorrekenen door het financieringspercentage te verlagen: een percentage van een taxatiewaarde onder de koopprijs is, afgezet tegen de koopprijs, altijd lager. Hoe de taxatie verloopt, lees je bij de waardebepaling door de Spaanse bank.
• Je vermogen staat in Duitsland. Je kunt eigen geld uit een Duitse beleggingsrekening of een Duitse woning gebruiken, maar het moet op tijd beschikbaar zijn en je moet de herkomst kunnen aantonen. Spaanse banken en notarissen vragen om bewijs. Waar je op moet letten, lees je bij het gebruik van Duits vermogen voor een aankoop in Spanje.
• Hoge koopprijs. Boven een bepaald bedrag in de notariële akte, namelijk € 6.010.121,04, schrijft de Arancel geen vast tarief meer voor. De notaris bepaalt zijn honorarium dan in overleg met jou. Voor zulke woningen geeft de berekening alleen een bovengrens ter oriëntatie. Vraag vóór de afspraak om een kostenraming.
• Het maximale aankoopbudget voor nieuwbouw blijft even gelijk. Boven een bepaald bedrag in de notariële akte geldt op de Balearen een hoger tarief voor de zegelbelasting AJD. Ligt de koopprijs net onder die grens, dan toont de calculator bij een hele reeks hogere bedragen aan eigen geld dezelfde maximale koopprijs. Door de hogere belasting kost de volgende euro aan koopprijs je ineens duizenden euro's extra aan beschikbaar geld. Dat is geen rekenfout, maar het gevolg van de belastinggrens. Een goede reden om tijdens onderhandelingen onder die grens te blijven.
• Kopen zonder financiering. Betaal je de volledige koopprijs zelf, dan is het financieringspercentage niet van toepassing. De bijkomende kosten blijven wel bestaan. Zet het financieringspercentage op 0. De calculator laat dan zien hoeveel je na belastingen en kosten van je budget aan de koopprijs kunt besteden.
• Kopen met 2 personen of via een vennootschap. Meerdere kopers veranderen niets aan de belastingberekening, maar wel aan de beoordeling door de bank. Voor een aankoop via een vennootschap gelden aparte regels die deze calculator niet meeneemt.

Wat de calculator niet meeneemt: de financieringskosten

De bijkomende kosten hierboven zijn de kosten van de aankoop. Aan de hypotheek zijn ook kosten verbonden. Sinds 2019 is wettelijk vastgelegd wie welke kosten betaalt. Volgens artikel 14 lid 1, onder e), van de Ley 5/2019 over vastgoedkredietovereenkomsten betaalt de kredietverstrekker het notarishonorarium voor de hypotheekakte, de inschrijving van de hypotheek in het Registro de la Propiedad (kadaster) en de Gestoría voor de financiering. Ook de zegelbelasting AJD op het vestigen van de hypotheek betaalt de bank. Dat staat niet in de Ley 5/2019, maar in artikel 29 van de wet op de overdrachts- en aktebelasting, zoals gewijzigd bij Real Decreto-ley 17/2018.

Volgens diezelfde wet betaal je 1 kostenpost uitdrukkelijk zelf: de tasación, het taxatierapport waarmee de bank de waarde van de woning bepaalt. Daarom heeft de calculator hiervoor een apart veld, dat standaard op 0 staat. Er is geen officieel tarief voor taxaties; je bank of het taxatiebedrijf vertelt je wat het kost. Vul dat bedrag in, dan neemt de calculator het mee in je budget.

Dit is geen volledige lijst van financieringskosten, en de calculator pretendeert dat ook niet. Rekent de bank kosten voor het afsluiten van de lening (comisión de apertura), dan betaal je die zelf. Artikel 14 lid 4 van dezelfde Ley 5/2019 staat die kosten uitdrukkelijk toe, maar bepaalt dat ze slechts 1 keer in rekening mogen worden gebracht en alle afhandelingskosten moeten dekken. Meestal heb je ook een opstalverzekering nodig, die de kredietverstrekker mag eisen. De calculator neemt geen van beide mee; vraag ernaar wanneer je een aanbod van de bank krijgt. Hoe Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen in het algemeen werken, lees je bij financiering zonder fiscale woonplaats in Spanje.

Termijnen en formulieren

Koop je een bestaande woning, dan geef je de overdrachtsbelasting binnen 1 maand na het passeren van de akte aan met Modelo 600, het belastingformulier van de belastingdienst van de Balearen, ATIB. In de praktijk regelt de Gestoría dit, vaak al de dag na de afspraak bij de notaris. Zonder bewijs dat de belasting is betaald, schrijft het Registro de aankoop namelijk niet in.

Bij nieuwbouw werkt het anders: de IVA betaal je samen met de koopprijs aan de projectontwikkelaar, niet aan de belastingdienst. De projectontwikkelaar draagt de belasting af. De zegelbelasting AJD geef je zelf aan met Modelo 600 van de ATIB, eveneens binnen 1 maand na het passeren van de akte.

Zet het geld voor de belasting daarom niet vast in een langlopende belegging. Je moet de belasting kort na de afspraak betalen, niet pas weken later.

Rechtsgrondslag en actualiteit

De overdrachtsbelasting en het zegelrecht zijn geregeld in de Spaanse wet op vermogensoverdrachten en notariële akten. De Balearen stellen als autonome regio de tarieven zelf vast en passen die regelmatig aan. Voor de btw geldt de landelijke btw-wetgeving. De notariskosten en de kosten voor inschrijving in het eigendomsregister zijn gebaseerd op de Arancel van 1989 en de latere aanpassingen daarvan.

Aan elke regel van het overzicht ligt een aanname ten grondslag die je moet kennen: de calculator rekent alle kosten van de koopakte aan jou toe. Volgens de wet ligt dat anders. Artikel 1455 van het Código Civil bepaalt dat de verkoper de kosten voor het opstellen van de akte betaalt. De koper betaalt alleen de eerste afgifte en alle kosten die daarna volgen. Daarbij staat uitdrukkelijk salvo pacto en contrario: tenzij anders is afgesproken. Op Mallorca spreken partijen in de praktijk vrijwel altijd af dat de koper alle kosten betaalt. Daar gaat deze berekening van uit. Het is dus een gebruikelijke afspraak, geen wettelijke verplichting, en je kunt erover onderhandelen.

De calculator gebruikt de tarieven die momenteel op de Balearen gelden. Hij gaat ervan uit dat je fiscaal niet in Spanje woont en de woning als particulier koopt. De calculator vervangt geen fiscaal of juridisch advies. Voor een definitieve berekening van jouw situatie heb je een aanbod van je bank en een kostenoverzicht van je advocaat of Gestoría nodig.

Veelgestelde vragen

Andere calculators

• Ken je de koopprijs al en wil je weten welke kosten erbij komen? Bereken dan alle bijkomende kosten voor jouw woning.
• Wil je alleen de belasting op een bestaande woning berekenen? Gebruik dan de berekening van de overdrachtsbelasting op de Balearen volgens de tariefschijven.
• De kosten voor de akte kun je apart schatten met de notariskosten en de kosten voor inschrijving in het eigendomsregister.
• Hoeveel je kunt lenen, kun je vooraf nagaan bij de hypotheek voor kopers zonder woonadres in Spanje.