Aankoopbudget op Mallorca

Hoeveel vastgoed kun je je op Mallorca echt veroorloven? Niet alleen je eigen vermogen is bepalend, maar ook wat daarvan overblijft na de aanbetaling, belastingen en kosten. De rekentool draait de gebruikelijke berekening om: op basis van je eigen vermogen en het percentage van je bank laat hij zien wat de hoogste aankoopprijs is die je kunt dragen.

Hoeveel vastgoed kan ik me op Mallorca veroorloven?

Je budget is niet gelijk aan je eigen vermogen gedeeld door het deel dat je zelf moet betalen. De bank financiert namelijk slechts een deel van de aankoopprijs en de aankoopkosten financiert zij helemaal niet: belastingen, notaris, kadaster en advies betaal je bovendien uit eigen zak. De maximale aankoopprijs is daarom het bedrag waarbij je eigen vermogen precies genoeg is om het niet-gefinancierde deel van de prijs én alle bijkomende kosten te dekken.

Zo wordt het berekend

De rekentool draait de gebruikelijke denkwijze om. Normaal gesproken vraag je: ik koop voor een bepaalde prijs, wat kost dat me in totaal? Hier vraag je: ik heb een bepaald bedrag, welke aankoopprijs past daarbij zonder dat ik bij de notaris geld tekortkom?

Daarbij geldt een eenvoudige voorwaarde. Je eigen vermogen moet 2 zaken tegelijk betalen:

• het deel van de aankoopprijs dat de bank niet financiert,
• alle aankoopkosten, dus belastingen, notaris- en kadasterkosten, de vergoeding voor de Gestoría — een Spaans administratiekantoor dat de contacten met de overheid en de belastingaangifte voor je regelt — en advieskosten.

Beide posten nemen toe met de aankoopprijs. Daarom kun je het budget niet met 1 enkele deling bepalen: de bijkomende kosten zijn geen vaste opslag, maar bestaan uit percentages van de prijs en bedragen die volgens een officiële tarieflijst worden berekend. De rekentool zoekt daarom de aankoopprijs waarbij beide kanten van de berekening precies in evenwicht zijn, en laat je vervolgens zien hoe het bedrag is verdeeld.

Wat de bank financiert

Het financieringspercentage is het deel van de waarde dat de bank als lening verstrekt. Het is geen wettelijke norm, maar bankbeleid: geen enkele wet schrijft het voor; elke bank bepaalt het zelf en laat het afhangen van je inkomen, je leeftijd en het vastgoed. Voor kopers die fiscaal niet in Spanje wonen, ligt het doorgaans duidelijk lager dan wat residenten krijgen. Alleen het percentage dat je bank je schriftelijk meedeelt is bindend; vul dat in de rekentool in en ga niet uit van een ervaringswaarde. In ons overzicht over financiering zonder Spaanse woonplaats lees je hoe financiering voor niet-residenten in grote lijnen verloopt, welke documenten de bank wil zien en hoe lang de beoordeling duurt.

Daarnaast is het bepalend waarop de bank haar financieringspercentage toepast. Zij berekent dit niet over de koopprijs, maar over de laagste van de 2 bedragen: de koopprijs en de tasación. De tasación is het taxatierapport van een in Spanje erkend taxatiebedrijf dat de bank vóór haar toezegging verlangt. Valt deze taxatie lager uit dan de overeengekomen prijs, dan daalt de lening, heb je meer eigen geld nodig en wordt je budget kleiner. Wat het taxatierapport kost, wie de opdracht geeft en waarom de waarde bijna altijd onder de marktprijs uitkomt, leggen we uit bij de waardebepaling door Spaanse taxateurs.

Waaruit de bijkomende kosten bestaan

De belasting vormt de grootste post binnen de bijkomende kosten. Welke belasting je betaalt, hangt uitsluitend af van de vraag of de woning nieuw of bestaand is. Deze 2 sluiten elkaar uit:

• Bestaande woning (de verkoper is een particulier of de woning is al eerder bewoond): je betaalt overdrachtsbelasting ITP, in het Spaans Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Op de Balearen is deze progressief en loopt zij van 8% in de laagste schijf tot 13% in de hoogste. Het tarief stijgt dus met de koopprijs en elke schijf geldt alleen voor het deel van de prijs dat daarin valt — niet voor het volledige bedrag tegen het hoogste tarief.
• Nieuwbouw van een projectontwikkelaar: in plaats van ITP betaal je btw IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) aan de verkoper, hier tegen een tarief van 10%. Daar komt de zegelbelasting AJD (Actos Jurídicos Documentados) bij, een heffing op de notariële vastlegging zelf, doorgaans 1,5%. Boven een notarieel vastgelegd bedrag van € 1.000.000 geldt op de Balearen een hoger AJD-tarief.

Per saldo is nieuwbouw fiscaal duurder dan een bestaande woning. Met hetzelfde eigen geld valt je maximale koopprijs daarom lager uit wanneer je van een projectontwikkelaar koopt. De opbouw van beide belastingen en de vraag wanneer een woning als „nieuw" geldt, behandelen we uitgebreid in het overzicht van de overdrachtsbelasting op de Balearen.

De 2e post bestaat uit de kosten voor de akten. De Notario, de Spaanse notaris, legt de koopovereenkomst vast als escritura pública, oftewel als openbare akte; zonder deze akte is inschrijving niet mogelijk. Het Registro de la Propiedad, het Spaanse eigendomsregister, schrijft je vervolgens in als eigenaar. Beide werken volgens de Arancel, een officiële tariefregeling uit 1989 met vaste tarieven per waardeschijf. Deze kosten nemen toe met de prijs, maar de stijging vlakt af: verdubbelt de koopprijs, dan verdubbelen de notariskosten niet. Welke andere posten op deze facturen kunnen staan, van kopieën tot volmachten, lees je in ons overzicht van het verloop en de kosten van de Spaanse notarisafspraak.

Daar komt een basisbedrag bij dat vrijwel onafhankelijk is van de prijs: advocaat, Gestoría en de controle van de documenten. De Gestoría is een Spaans administratiekantoor dat belastingaangiften indient, de inschrijving opvolgt en administratieve zaken voor je regelt. Ook de Nota Simple, het eenvoudige registeruittreksel met de eigenaar, omvang en lasten van een woning, behoort tot de kleine posten die altijd terugkomen. Bij een goedkoop object weegt dit basisbedrag procentueel zwaar mee, bij een dure woning nauwelijks. Alle posten afzonderlijk vind je in het volledige overzicht van de bijkomende kosten bij aankoop op Mallorca.

Rekenvoorbeelden

De calculator hierboven geeft je de concrete cijfers zodra je eigen geld, financieringspercentage en type woning hebt ingevuld. Daarbij zijn 3 patronen de moeite waard om in de gaten te houden.

Ten eerste het hefboomeffect. Verhoog je het financieringspercentage met enkele punten, dan stijgt de mogelijke koopprijs sterker dan de meesten verwachten. De reden: je eigen inbreng is het verschil tot 100 procent, en een kleine verandering daarin heeft merkbaar effect op je berekening. Een gesprek met een 2e bank loont bijna altijd.

Ten tweede de nieuwbouwaftrek. Stap je met hetzelfde eigen geld over van een bestaande woning naar nieuwbouw, dan daalt je budget aanzienlijk, hoewel er niets aan de financiering is veranderd. De hogere belastingdruk slokt eigen geld op dat dan ontbreekt voor het deel van de koopprijs.

Ten derde het basiseffect. Bij kleine budgetten vormen de vaste kosten een onaangenaam groot aandeel. Wie krap rekent, doet er goed aan de buffer ruim te nemen, omdat vertalingen, volmachten en een extra legalisatie er snel bij komen.

Belangrijk: wat de calculator aangeeft, is een bovengrens, geen streefbedrag. Voor de lopende kosten na de aankoop, kleine reparaties en de eerste belastingaangifte moet er wat overblijven.

Bijzondere gevallen

• De tasación ligt onder de koopprijs. De bank berekent haar percentage over de laagste van beide waarden, en je moet het verschil extra met eigen vermogen betalen. De rekenhulp heeft geen apart veld voor de taxatiewaarde — bereken dit door het financieringspercentage overeenkomstig te verlagen: een percentage op basis van een taxatie die onder de koopprijs ligt, is uitgedrukt als percentage van de koopprijs altijd lager. Lees meer over de waardebepaling bij de waardebepaling door de Spaanse bank.
• Het kapitaal staat in Duitsland. Eigen vermogen uit een Duitse effectenportefeuille of een Duitse woning kun je gebruiken, maar het moet op tijd beschikbaar zijn en de herkomst moet aantoonbaar zijn; Spaanse banken en notarissen vragen om bewijs. Waar je op moet letten, lees je bij het inbrengen van Duits kapitaal bij een aankoop in Spanje.
• Hoge koopprijs. Boven een bepaalde notariële aktewaarde, namelijk € 6.010.121,04, kent de Arancel geen vast tarief meer: de notaris spreekt zijn honorarium daar vrijelijk af. Voor zulke objecten is de berekening slechts een indicatie van de bovengrens en is een offerte voorafgaand aan de afspraak noodzakelijk.
• Bij nieuwbouw blijft het budget op een bepaald punt gelijk. Boven een bepaalde notariële aktewaarde geldt op de Balearen een hoger tarief voor de zegelbelasting AJD. Wie daar net onder blijft, houdt daardoor bij een hele reeks hogere bedragen aan eigen vermogen dezelfde maximale koopprijs: de volgende euro aan koopprijs kost in één keer enkele duizenden euro's extra aan contant geld. Dat is geen rekenfout, maar het gevolg van de drempel zelf — en een goede reden om daar bij onderhandelingen onder te blijven.
• Aankoop zonder financiering. Betaal je contant, dan vervalt het percentage, maar niet de bijkomende kosten. Zet de financiering op nul en de rekenhulp laat zien welk deel van je bedrag na belastingen en kosten voor de koopprijs overblijft.
• Aankoop met 2 personen of via een vennootschap. Meerdere kopers veranderen niets aan de belastingregels, maar wel aan de beoordeling door de bank. Voor aankoop via een vennootschap gelden eigen regels, die deze rekenhulp niet weergeeft.

Wat de rekenhulp niet bevat: de kosten van de financiering

De bijkomende kosten hierboven zijn die van de aankoop. De hypotheek zelf brengt eigen kosten met zich mee, die sinds 2019 wettelijk zijn verdeeld. Volgens artikel 14 lid 1 onder e) van Ley 5/2019 inzake kredietovereenkomsten voor onroerend goed betaalt de kredietverstrekker het notariële honorarium voor de hypotheekakte, de inschrijving van de hypotheek in het Registro de la Propiedad (kadaster) en de Gestoría voor de financiering. Ook de zegelbelasting AJD op het vestigen van de hypotheek betaalt de bank — dit staat echter niet in Ley 5/2019, maar in artikel 29 van de wet op overdrachts- en aktebelastingen, in de versie van Real Decreto-ley 17/2018.

Diezelfde wet wijst 1 post uitdrukkelijk aan jou toe: de tasación, het taxatierapport waarmee de bank de woning waardeert. Daarom heeft de rekenhulp hiervoor een apart veld, dat standaard op nul staat — er is geen officieel tarief voor taxaties; je bank of het taxatiebedrijf noemt je de prijs. Vul het bedrag in dat je hebt gekregen en het budget houdt er rekening mee.

Daarmee is de lijst van financieringskosten niet volledig, en dat pretendeert hij ook niet te zijn. Spreekt de bank een afsluitprovisie (comisión de apertura) af, dan betaal je die — artikel 14 lid 4 van dezelfde Ley 5/2019 staat dit uitdrukkelijk toe, maar vereist wel dat deze 1-malig wordt berekend en alle verwerkingskosten dekt. Daarnaast is meestal een opstalverzekering nodig, die de kredietverstrekker mag eisen. Beide kosten neemt deze rekenhulp niet mee; vraag ernaar in het aanbod van de bank. Lees meer over hoe Spaanse hypotheken voor niet-residenten in het algemeen werken bij de financiering zonder fiscale woonplaats in Spanje.

Termijnen en formulieren

Bij de aankoop van een bestaande woning geef je de overdrachtsbelasting aan via het Modelo 600, het belastingformulier van de Balearische belastingdienst ATIB, binnen 1 maand na het passeren van de akte. In de praktijk regelt de Gestoría dit, vaak al de dag na de afspraak bij de notaris, omdat het Registro de inschrijving niet uitvoert zonder belastingbewijs.

Bij nieuwbouw werkt het anders: de IVA betaal je niet aan de belastingdienst, maar samen met de koopprijs aan de projectontwikkelaar, die deze afdraagt. De zegelbelasting AJD geef je zelf aan via het Modelo 601, eveneens binnen 1 maand na het passeren van de akte.

Zet het geld voor de belasting daarom niet in een langlopende belegging. Het is kort na de afspraak verschuldigd, niet pas weken later.

Wettelijke grondslag en stand van zaken

De overdrachtsbelasting en het zegelrecht zijn geregeld in de Spaanse wet op overdrachts- en zegelbelasting; de Balearen stellen als autonome regio de tarieven zelf vast en passen die regelmatig aan. De btw valt onder de nationale omzetbelastingwet. De kosten voor notaris en register zijn gebaseerd op de Arancel uit 1989, inclusief de latere aanpassingen.

Achter elke regel in de berekening schuilt een aanname die je moet kennen: de rekenhulp brengt alle kosten van de koopakte bij jou in rekening. De wet schrijft dat niet zo voor. Artikel 1455 van de Código Civil bepaalt dat de kosten van de akte voor rekening van de verkoper komen en alleen het eerste afschrift en alle daaropvolgende kosten voor rekening van de koper zijn — maar uitdrukkelijk alleen salvo pacto en contrario, dus als er geen afwijkende afspraak is gemaakt. Op Mallorca wordt in de praktijk vrijwel altijd afgesproken dat de koper alles betaalt, en daarop is deze berekening gebaseerd. Het gaat om de gebruikelijke contractuele afspraak, niet om een wettelijk gevolg — en hierover kun je onderhandelen.

De rekenhulp gebruikt de momenteel geldende tarieven voor de Balearen en gaat ervan uit dat je fiscaal niet in Spanje woont en de woning als natuurlijk persoon koopt. Hij vervangt geen belasting- of juridisch advies. Voor een bindende berekening voor jouw specifieke situatie heb je het aanbod van je bank en een kostenoverzicht van je advocaat of gestoría nodig.

Veelgestelde vragen

Gerelateerde rekenhulpen

• Ken je de koopprijs al en wil je weten wat daar nog bijkomt? Bereken dan de totale bijkomende kosten voor jouw specifieke woning.
• Voor alleen de belasting op een bestaande woning gebruik je de berekening van de Balearische overdrachtsbelasting volgens tariefschijven.
• De kosten van de akte alleen kun je inschatten met de kosten voor notaris en eigendomsregister.
• Hoeveel je realistisch kunt lenen, kun je vooraf nagaan bij de hypotheek voor kopers zonder Spaanse woonplaats.